В Петербурге продолжают применять запрещенные ипотечные схемы

Многие крупные банки и строительные компании не изменили условия покупки жилья на первичном рынке в кредит соответствии с требованиями нового ипотечного стандарта, вступившего в силу 1 января. Запрещенные с нового года схемы по-прежнему применяются, хоть и в меньших объемах, рассказали РБК Петербург риелторы и ипотечные брокеры. При этом в Банке России пояснили, что полномочия по контролю за соблюдением ипотечного стандарта у ведомства появятся не раньше апреля 2025 года.

Новые правила

Новый ипотечный стандарт, как заявляли в Банке России, ввели для минимизации «распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования». С начала 2025 года под запрет попали аккредитивы при покупке жилья и ипотека с кэшбэком (так как в составе первоначального взноса нельзя учитывать сумму, которую возвращают покупателю после приобретения квартиры). Кроме того, банки больше не вправе получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Стандарт также предписывает банкам устанавливать сроки ипотечного кредита до 30 лет и ограничивать сумму кредитования до 80% от стоимости объекта.

«Все участники рынка с напряжением ждали новый ипотечный стандарт, но, похоже, с наступлением 1 января ситуация не изменилась, — рассказал РБК Петербург генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. — Мы это видим по тому, что застройщики не меняют ценовую политику и сохраняют дифференциацию цен на квартиры зависимости от того, каким образом оплачивается сделка — при использовании семейной ипотеки стоимость жилья для покупателя будет выше».

Он отмечает, что банки ничего не меняли с точки зрения взимания комиссии по семейной ипотеке. «У них параметры выдачи и экономика никоим образом с начала года не поменялась. Отсюда можно точно констатировать, что ипотечный стандарт пока еще не начал полноценно работать», — говорит Ельцов.

«Да, банки в 2025 году по-прежнему взимают комиссию за применение пониженной ставки кредита. Ее размер составляет 12-20% от суммы выдаваемого кредита. Покупатели квартир в новостройках, конечно, предпочли бы платить меньше. Но, поскольку возможности иначе получить кредит с приемлемым размером ипотечного платежа нет, на сумму покупки приходится закрывать глаза», — утверждает вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов. Он отмечает, что из других схем оплаты «остались разве что рассрочки», но они редки и предоставляются, как правило, на неликвидные объекты.

По данным платформы Banki.shop (агрегатор кредитных продуктов), опцию платного снижения ставки по ипотеке с начала года начали отменять банки «Абсолют», «Татсоцбанк», «Севергазбанк», «Фора банк», «Солидарность», «Совкомбанк». ВТБ отменил обязательное субсидирование, но опция продолжает работать.

Сейчас снижение ставки за комиссию есть у следующих банков (цифры для рыночных программ, снижение ставки на весь срок кредита):

• Сбербанк: минимальная скидка 0,5% за плату 1,2%; макс. скидка 10% за плату 29,2%
  
• ВТБ: минимальная скидка 0,01% за плату 0,02%, макс. скидка 28% за плату 168,43% (у нас в системе макс. скидка 12,5% за плату 47,1%)
  
• «Транскапитал»: минимальная скидка 8,5% за плату 15%, макс. — 13,5% за плату 28%
  
• «МеталлИнвестБанк»: минимальная скидка 1,5% за плату 5%, макс. — 4% за плату 12%
  
• «Газпромбанк» (по кредитам под залог): скидка всегда 13,6%, плата зависит от срока кредита (от 16% до 42%)
  
• «Генбанк»: скидка 0,5% за плату 2%
  
• «СНГБ»: скидка 0,25% за плату 3%
  
• «БЖФ» (кредит под залог): скидка 3% за плату 5% (только на первый год)
  

«Некоторые банки отменили такую опцию именно для самих клиентов, но не для застройщиков», — отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По ее словам, покупка ставки теперь должна заверяться документом, подтверждающим, что такая опция не повлияла на стоимость жилья и не увеличивает его. Также на рынке есть варианты, когда банки требуют выдерживать деньги на аккредитиве на срок до 14 месяцев, а некоторые проводят сделки только при оплате аккредитива, за который берут 12% от суммы кредита. По данным «Этажей», снижение стандартной ставки до сих пор возможно через застройщиков или партнеров, тарифы в большинстве остались прошлогодними. В основном речь идет о субсидировании на 1-2 года или на весь срок кредита.

«В отношении разницы в цене при покупке квартиры, с субсидированием ставки и без, рынок трансформировался уже в прошлом году. Просто сейчас есть единая цена и скидка при оплате за наличные, которая может доходить до 10-15%», — перечисляет Решетникова. По ее данным, варианты на стандартных условиях программы без каких-либо комиссии доступны высоконадежным платежеспособным клиентам, с официальным доходами, наличием зарплатного проекта или работающим в определенной сфере либо на определенном предприятии.

«Часть банков сейчас выдают ипотеку без комиссий только своим зарплатным клиентам. Средний размер комиссии банков при оформлении семейной ипотеки находится на уровне 12-14% от суммы кредита», — уточняет Решетникова. По ее оценкам, отмена субсидирования значительно повлияла на решения банков по заявкам при выдаче льготных кредитов. «Субсидирование банки теперь могут заменять повышением первоначального взноса, закладывать повышенную процентную ставку в рыночную часть комбинированного кредита — и кредитовать при этом только по комбо», — перечисляет эксперт.

Стандарт по надзору

РБК направил запросы в крупные федеральные и региональные банки. Все они отказались комментировать применение на практике нового ипотечного стандарта. В Управлении по связям с общественностью Северо-Западного ГУ Банка России также не смогли ответить на вопросы о том, были ли выявлены первые нарушения в соблюдении ипотечного стандарта. При этом в пресс-службе ведомства напомнили, что в декабре 2024 года Банк России утвердил Надзорный стандарт.

Документ, в котором детально прописано, как ведомство будет отслеживать нарушения в работе банков при соблюдении ипотечного стандарта, еще не вступил в силу и будет применятся только с 1 апреля. «Наиболее строгой мерой воздействия на банки, нарушившие стандарт, будет направление требования с передачей информации о нарушителе в Банк России для ее публикации на сайте регулятора», — ранее заявляли в пресс-службе ЦБ. Более жестких мер реагирования, кроме публикации релизов, Надзорный стандарт не предусматривает.

Участники рынка видят в ситуации и плюсы для рынка, поскольку строгое следование ипотечному стандарту, может оказать негативное влияние на объем продаж новостроек, который и так упал значительно ниже уровня прошлого года. По данным DataFlat, в декабре в 2024 года в Петербурге было продано 3110 квартир и апартаментов на первичном рынке, в Ленобласти — 1575. По сравнению с декабрем 2023 года падение продаж составило 44% в городе и 40% — в области.

«Возможно, главная причина как раз в этом. Несоблюдение ипотечного стандарта — это вынужденный выбор между уровнем риска для заемщиков, уровнем платежеспособности и покрытия выдаваемых кредитов, с одной стороны. А другой стороны — это не менее важный фактор поддержания продаж, устойчивости строительного и банковского сегмента», — считает Максим Ельцов.