В самых бедных регионах России увеличивается невыплата ипотеки
В России быстро увеличивается объем просроченных платежей по ипотеке. По отношению к общему объему всех жилищных кредитов объем просрочки меньше половины процента. Но у группы крупных банков доля необслуживаемых жилищных кредитов выросла за год почти в 11 раз. В депрессивных регионах страны в несколько раз увеличился и сам объем просроченных кредитов. Эксперты ожидают продолжения роста проблемных кредитов, что может вылиться в серьезную проблему на горизонте одного-двух лет.
Совокупно за 12 месяцев прошлого года неплатежи по ипотечным кредитам достигли 108 млрд руб., увеличившись на 57% против прироста на 5% за 2023 год, сообщают аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант» со ссылкой на анализ статистики Центробанка. Именно на такую сумму неплатежей банки в конце 2024 года решили не продавать или не сумели продать часть накопленной просроченной ипотеки.
Эксперты замечают, что обычно пик продаж банками-кредиторами просроченных ипотечных портфелей приходится на декабрь каждого года. То есть, к примеру, в конце 2023 года портфель неплатежей снизился на 1,4 млрд, или на 2%, по сравнению с ноябрем того же года; в декабре 2022-го – на 852 млн руб. (–1,2% за месяц); в декабре 2021-го – на 2,78 млрд руб. (–4,2%). «Однако итоги декабря 2024 года сломали тренд, всего за месяц проблемный ипотечный банковский портфель увеличился сразу на 6,3 млрд руб., или +6%, это максимальный месячный прирост на протяжении года», – замечает гендиректор агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов.
В итоге доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0,45%. Это пока вроде бы и не так много.
В региональном разрезе наибольший объем неплатежей у жителей Москвы (на них приходится 17% всей ипотечной просроченной задолженности, или 17,8 млрд руб.), Московской области (10%, или 10,9 млрд руб.), Краснодарского края (7%, или 7,8 млрд) и Санкт-Петербурга (5%, или 5,3 млрд).
Впечатляющий рост объема просроченных платежей наблюдается в Тыве. За последний год он увеличился в 7,6 раз, до 890 млн руб. В 3,7 раз вырос объем неплатежей в Ингушетии – до 334 млн руб. по итогам 2024 года. В 4 раза выросла просрочка жилищных займов в Хакасии, в 3 раза в Ульяновской области, Северной Осетии и Дагестане. Единственный регион РФ, где по итогам 2024 года объем просрочки сократился, стала Калининградская область.
Наибольший рост объема просрочки по ипотеке наблюдается именно в тех регионах, которые традиционно становятся антилидерами по доходам населения и демонстрируют более высокий уровень безработицы, чем в среднем по стране. К примеру, Ингушетия, Дагестан, Чечня, Тыва часто оказываются в лидерах среди регионов с наибольшими проблемами на рынке труда. «В России есть группа регионов с традиционно повышенным уровнем безработицы. Это республики Северного Кавказа, а также Тыва, Алтай, Калмыкия», – подчеркивали эксперты (см. «НГ» от 29.10.24). Низкая покупательная способность среднедушевых доходов отмечается в Чечне, Ставропольском крае, Тыве и Ингушетии (см. «НГ» от 21.10.24).
Как подчеркивает Денис Аксенов, в настоящий момент мы наблюдаем ситуацию с прекращением ипотечных платежей, сформированную по сентябрь 2024 года включительно. «ЦБ РФ классифицирует задолженность, как просроченную, когда заемщики перестали платить 90 и более дней. И в октябре, ноябре и декабре минувшего года спираль неплатежей только усиливалась, эти данные накопленным итогом соответственно мы увидим в феврале–апреле текущего года», – поясняет он, подчеркивая, что темпы прироста просроченной ипотечной задолженности в 2024 году ускорились в 11 раз по сравнению с 2023-м.
Схожие данные в конце января публиковал и сам Центробанк. Так, на начало января этого года объем просроченной задолженности по рублевым жилищным кредитам превысил 96 млрд руб. Причем наиболее драматически увеличилась просроченная задолженность у жителей Южного федерального округа (ФО) – с 5,9 млрд на начало 2024 года до 11,4 млрд руб. на начало 2025-го. У жителей Северо-Кавказского ФО просрочка выросла с 3,3 млрд до 7,9 млрд руб в начале этого года. В Сибирском ФО она увеличилась с 5,8 млрд до почти 10 млрд руб. к началу этого года.
Общий объем ипотечных кредитов по итогам прошлого года превысил 20 трлн руб. Выдано же было в 2024 году почти на 5 трлн жилищных займов больше, чем годом ранее. А спрос на ипотеку во второй половине 2024 года снизился на фоне повышенных процентных ставок в банках и завершения программы льготной ипотеки под 8%.
По мнению экспертов Аналитического центра IRN.RU, рост объема просроченной задолженности – результат серьезного ухудшения качества кредитов в предыдущие годы, увеличения доли выдач ипотеки с минимальным первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. «Точка, в которой оказался сегодня ипотечный рынок, – результат в том числе всевозможных ипотечных программ, предполагающих снижение ставки и размера первоначального взноса практически до нуля, и различных «схематоз» от застройщиков, работающих по принципу «купи сегодня – плати завтра», которые привели на рынок заемщиков практически без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой», – полагает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко.
Сыграли свою роль и ипотечные программы от застройщиков, когда человек первые год-два-три платит по кредиту с учетом заниженной ставки, а потом она резко вырастает до рыночной, продолжает эксперт. «Все эти схемы не могли не создать проблем. Потому что люди хватали ипотеку часто на пределе возможностей, опасаясь, что квартиры станут дороже, и не осознавая, как они будут платить по кредиту завтра», – считает Репченко. По мнению аналитика, рост просрочки будет продолжаться, что может вылиться в серьезную проблему уже на горизонте одного-двух лет. «Как раз тогда завершатся «льготные периоды» по субсидируемой застройщиками ипотеке, и людям придется переходить на большие платежи», – говорит эксперт. По его оценкам, доля продаж новостроек «в рассрочку» приближается к 30–40%. И рост таких «квазипродаж» он считает плохим индикатором для рынка недвижимости.
Ускорение роста просроченных платежей по ипотеке связано с высокорискованными схемами кредитования в 2023–2024 годах и ужесточением денежно-кредитной политики Центробанка, что привело к повышению ставок по кредитам, подчеркивают эксперты. «Заемщики, которые ранее взяли ипотеку по высокорискованным схемам или с высокими ставками, но столкнулись с финансовыми трудностями, вынуждены искать способы рефинансирования кредита. Однако не всем удается рефинансировать кредит», – рассказывает доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин.
