Валерий Нещетный: Структура ипотеки в последние годы меняется
О переменах в этом важном деле рассказывает Валерий Нещетный, генеральный директор ОАО «Региональный оператор».
- В следующем году будет ровно десять лет, как область занимаемся важным для многих людей делом – ипотекой. И если говорить о том, как мы, «Региональный оператор», и банки поработали на этом поприще в уходящем году, то я бы отметил, что в целом особой положительной динамики в этом деле не наблюдается, как это было в прошлые годы. К примеру, с 2005 года людей, желающих взять ипотеку, существенно прибавлялось, а также ежегодно увеличивалось количество граждан, которые с помощью этого механизма покупали себе жилье. Оно становилось действительно доступным.
Даже после кризиса 2009 года и до 2012 года в целом по области росли темпы прироста выдачи количества ипотечных кредитов и суммы займов. Однако если смотреть на цифры прошлого и нынешнего года, то можно увидеть, что прежние темпы развития ипотеки в целом по субъекту снизились. Хотя показатели, я бы сказал, неплохие: итогов года пока нет, но где-то около пятисот ипотечных кредитов жителям автономии мы и банки выдали. По суммам займов, конечно, будет существенный рост. Но рост – за счет цены кредита – вряд ли кого-то радует. Так что лучше займы считать в штуках.
На мой взгляд, нынешнее состояние ипотеки в области – фактор объективный. Она дошла до определенного этапа, когда количество выданных кредитов соотносится с количеством населения автономии – оно не растет, а напротив, снижается. И придется признать, что ипотека в области – это ипотека в городе Биробиджане. В районах ЕАО таковой практически нет. Причина простая: тот, кто хорошо зарабатывает, уже имеет добротное жилье или строит планы уехать из района. А те люди, у которых заработки не велики, не могут себе позволить взять ипотеку, чтобы сразу, одномоментно, улучшить свои жилищные условия. Даже в райцентрах – единицы тех, кому доступно ипотечное жилье. Тенденция к лучшему, к сожалению, не просматривается.
А вот структура ипотеки в последние годы меняется. Свободная коммерческая отодвигается как бы на второе и даже третье место другими видами кредитных продуктов, которые связаны с государственной поддержкой определенной категории населения. Речь – о программах, на которые в бюджете предусматриваются значительные средства. Программы эти реализуются. Я с удовлетворением отмечаю людей, которые успешно решают свои жилищные проблемы. Это, в первую очередь, военнослужащие. Программа, связанная с накопительной ипотечной системой военнослужащих, обеспечением их жильем, прекрасно работает. Мы выполняем эту государственную программу с 2011 года, как только она появилась в нашем московском Агентстве ипотечного жилищного кредитования (государственная структура). За это время мы выдали 34 кредита, т.е. такое количество военнослужащих купили себе жилье в области – в Биробиджане, Ленинском и других местах службы.
Государство дает военнослужащим кредит, сегодня его сумма составляет около двух с половиной миллионов рублей плюс у человека есть определенные накопления, и в результате три – три миллиона триста тысяч рублей вполне достаточно, чтобы купить на рынке качественное жилье – трехкомнатную квартиру, площадь которой для средней семьи вполне подходящая. Отслужил человек в погонах добросовестно положенный срок – квартиру можно оформлять в собственность.
Вторая программа, которая у нас была, – обеспечение жильем молодых учителей. Она, к сожалению, в области не сработала. Молодые – это возраст до 35 лет. Мы в принципе попытались программу реализовать с теми возможностями, которые имел «Региональный оператор». Она была рассчитана на то, что молодые учителя получат субсидии из областного бюджета в размере 20 процентов от первоначального ипотечного взноса. А десять процентов средств учителя должны были к этой сумме добавить из своих сбережений. Таковы были требования. К сожалению, в бюджете области средств на такой вид ипотеки не нашлось. Наша область как субъект Федерации не вступила в эту общероссийскую программу. И наши учителя вынуждены были пользоваться ипотечным займом, но с 30-процентным первоначальным взносом. Это, безусловно, заградительная мера, которая не дает возможность приобрести жилье.
Я общался с молодыми учителями в школах Биробиджана. К сожалению, уровень доходов, который мне называли – 15-17 тысяч рублей, недостаточен, чтобы взять ипотеку и расплачиваться регулярно даже за однокомнатную квартиру. Нереализованная программа для молодых учителей – это плохая новость уходящего года. А хорошая – использование для ипотеки средств материнского капитала. Основное количество молодых семей области, которые имеют право на получение материнского капитала, направляют эти средства на приобретение жилья. По этой программе в 2014 году мы работали активно, вышли, так сказать, за пределы Биробиджана, в села и поселки области. Молодые семьи активно приобретают жилье за материнский капитал. Есть в области люди (единицы), которые используют средства материнского капитала на строительство жилья. Программа такое предусматривает. Скажем, возведение индивидуального жилого дома. Главе семьи власти выделяют участок земли и, пожалуйста, - строй дом. Покупают люди и новые квартиры, используя материнский капитал как первоначальный взнос. 430 тысяч рублей, которые дает государство в качестве материнского капитала, это весомая добавка для семьи, чтобы она смогла приобрести комфортное жилье.
О предварительных итогах работы ОАО «Региональный оператор» за 2014 год я докладывал в конце ноября наблюдательному Совету. Мы выдали 120 ипотечных займов по всем программам, с которыми работали, на общую сумму порядка 68 миллионов рублей. В результате 120 человек, оформив документы на ипотеку, купили себе жилье. Если сравнить цифры за два года, то в 2013-м мы выдали 93 ипотечных кредита. То есть имеется положительная динамика. Этот показатель говорит о том, что продукты, которые использует ОАО «Региональный оператор» в тесном сотрудничестве с общероссийским Агентством ипотечного жилищного кредитования, востребованы жителями области. Сегодня порядка 150 человек добросовестно оплачивают взятую ранее ипотеку. Около 15-ти ежегодно полностью рассчитываются по долгам. Фактический срок гашения ипотеки - около десяти лет, хотя люди берут ее с «запасом» на 12-15 лет.
Так что в том плане, что наши клиенты не смогут рассчитаться по долгам, у нас особой тревоги нет. Хотя за весь период, что мы работаем на рынке ипотечного жилищного кредитования, три человека в силу ряда обстоятельств попали в число тех, кто не в состоянии был платить за ипотечный кредит.
Безусловно, существуют программы реструктуризации долга, оказания помощи и т.д. Мы нашли оптимальное решение для тех, кто попал в трудную жизненную ситуацию. Предложили должникам продать имеющееся жилье, рассчитаться по кредиту, а за оставшиеся деньги покупать себе другое жилье: менее комфортное, в местах, где цены на него много ниже средних.
Факты говорят о том, что какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране, области, она все ж позволяет людям платить по кредитам, трагедии в этом плане в течение года я не увидел. И год мы отработали в спокойной обстановке.
Куда мы «пойдем» в 2015 году? Ответить на этот вопрос сложно. Я так полагаю, что все мы будем жить и работать, а «Региональный оператор» продолжит выдавать ипотечные кредиты. Направления деятельности останутся прежними – это военная ипотека, материнский капитал. И со следующего года в целях исполнения указа президента страны мы, надеюсь, будем выдавать кредиты согласно программе «Жилье для российской семьи». Часть регионов в эту программу, как говорится, включилась. Подписаны документы между нашим Агентством ипотечного жилищного кредитования и Министерством строительства и ЖКХ.
Для участия в новой федеральной программе муниципалитеты составляют конкретные списки ее участников, субъект Федерации формирует реестр и передает его в Москву в Минстрой и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Каждая фамилия на всех уровнях будет известна. Дальше субъект Федерации организует строительство жилья. Люди, которые попали в списки, будут информированы о том, где какой дом строят. Они могут обратиться к «Региональному оператору», полагаю, что наша область будет участником этой программы и мы будем иметь возможность выдавать людям, включенным в программу, льготную ипотеку. Процентная ставка у нас не коммерческая – 10,66 процента. Плюс первоначальный взнос десять процентов, а не 30-35, как в коммерческой ипотеке. К примеру, если квартира 40 квадратных метров, то ее можно будет купить за 1,2 миллиона рублей. А сегодня у нас на вторичном рынке жилья 30-метровую «однушку» продают за полтора миллиона рублей.