Возможности ипотеки для населения сошли почти на нет
На днях Центробанк заявил, что не собирается снижать ключевую ставку, повышенную в декабре. С ростом ставки ипотечное кредитование снизилось в разы, и что будет дальше с этой услугой, не совсем ясно. Аналитики попытались понять последствия этого процесса для рынка недвижимости.
Ипотека формирует спрос
Покупатели, использующие при сделках кредитное плечо, до сих пор составляли на рынке солидную часть. Например, руководитель департамента продаж группы компаний «Сапсан» Иван Потапов отметил, что доля ипотечных сделок по строящемуся жилому комплексу «Мелодия леса» в 2014 году составляла около 45%. Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», говорит, что до сентября 2014 года сделки с использованием ипотечного кредитования составляли около 50%. «Осенью произошел рост, и в декабре 2014 года их доля составила 80% от общего объема», — добавляет он.
Генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева утверждает, что на вторичном рынке примерно каждая третья сделка — ипотечная, а по некоторым новостройкам с привлечением заемных средств заключается три четверти сделок.
«Если говорить о массовом спросе, то есть об эконом- и комфорт-сегментах, статистика примерно такова: к началу ноября доля ипотечных сделок в общем объеме достигала 50−60%», — констатирует Евгений Редькин, генеральный директор компании «Реалист».
Как видим, какова бы ни была в точности эта доля, она весьма велика. «Рост ипотеки, который мы наблюдали все последние годы, увеличивал активность на рынке и позволял застройщикам поднимать цены», — обращает внимание Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». А что же теперь?
Что мы имеем
С резким повышением ключевой ставки Центробанка до 17% возможности ипотеки для населения сошли почти на нет. Банки или перестали ее выдавать, или отказывают почти всем соискателям, а те, что выдают, повысили размер первоначального взноса до 30−50%, подняли ставки от 14,5 до 30% и выше, ужесточили требования к доходам и пр.
Юлиан Гутман отмечает, что ужесточение условий кредитования снизило платежеспособный спрос: «После 16 декабря, когда ЦБ повысил ключевую ставку с 10,5% до 17%, банки пересмотрели условия выдачи ипотечных кредитов, количество отказов банков в выдаче ипотечного кредита увеличилось примерно на 15−18%. И это отразилось на количестве сделок».
Более того, перед Новым годом на рынке появились случаи отказа выдачи кредита по уже зарегистрированным сделкам на старых условиях, добавляет Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». «Если главным трендом 2013 года в кредитовании новостроек мы называли отмену в ведущих банках надбавки на период строительства, то в конце 2014 года эта надбавка вернулась и составляет 0,6−2%», — говорит она.
Но и это не все. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что с 1 января 2015 года минимальная ставка по рефинансируемым у банков стандартным кредитам составит 15,9% вместо 12,3%, будет сокращен объем выкупаемых закладных, как по стандартным, так и по льготным социально значимым программам.
Сейчас доля ипотечных сделок упала до 10%, и показатель продолжает снижаться, утверждает Евгений Редькин.
Это понятно: ставки выросли существенно, в ряде банков они приблизились или превысили 20%, в ряде (преимущественно, мелких) превысили 25%. По сути, это запретительные условия, считает эксперт.
Еще в октябре можно было услышать мнение о том, что переход среднего уровня ипотечных ставок за 15% будет психологическим пределом, после которого количество заемщиков резко сократится. «А что говорить о ставках в 20% и более! В ряде случаев застройщики даже идут на некоторую компенсацию расходов покупателей, чтобы сделать ипотечные ставки приемлемыми для покупателя, — рассказывает Евгений Редькин. — Но в любом случае это все равно некомфортные условия. Например, 17,5% при первоначальном взносе в 25%; для банка это кредитование по ставке, почти совпадающей с ключевой ЦБ, то есть неприбыльно; для «рядового» покупателя — довольно жесткие условия. Кстати, по данным Объединенного кредитного бюро, в третьем квартале 2014 года доля выданных займов – всего 5,3% от количества обращений. То есть, почти 95% обратившихся получили отказ или «заградительные» условия», — приводит данные специалист.
Что будет со спросом?
Доступность ипотеки была ключевым фактором спроса. В изменившейся ситуации эксперты дают неблагоприятные прогнозы по рынку недвижимости. «Если ключевую ставку Центробанка не снизят, ипотека для большинства покупателей будет недоступна. В таких условиях неизбежно падение спроса на квартиры до 60%», — полагает Павел Луценко. Однако, судя по заявлению Центробанка, прозвучавшему на днях, снижать ставку регулятор не собирается.
«Таким образом, все говорит о том, что в ближайшее время, рынок ипотеки, как и количество выдающих ее банков, будет сокращаться. Ближе к весне мы ожидаем снижение активности покупателей на первичном рынке, — говорит Мария Литинецкая. — Говорить о том, насколько продолжительным будет этот спад, пока довольно сложно».
Если и ранее действовавшие ипотечные условия были не самыми комфортными для заемщиков, то последний рост фактически означает остановку ипотеки, считает генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева. «Уже этой осенью примерно каждый четвертый заемщик отказывался от своих планов по ипотеке, поскольку условия, предложенные банком, оказывались слишком жесткими. Но при нынешней ставке ЦБ ставка неминуемо поднимется до уровня в 20% и выше. При таких цифрах подавляющее большинство заемщиков откажется от ипотеки. Думаю, этот спрос сократится на 90−95%, — говорит она. – Это неминуемо скажется на объемах продаж. Соответственно, в среднем по рынку можно прогнозировать их снижение в 2−3 раза».
Иван Потапов ожидает снижение объема продаж на первичном рынке на 30−50%. А что касается премиум-класса, то здесь доля ипотеки настолько мала, что изменения в принципе вряд ли возможны, полагает он.
Более оптмистичен Юлиан Гутман: «В сложившейся ситуации сложно давать долгосрочные прогнозы. Однако уже сегодня можно констатировать, что снижение покупательского интереса к жилью в новостройках произошло лишь по сравнению со всплеском спроса в декабре 2014 года. В настоящее время он остается стабильным и вернулся к своим среднестатистическим значениям прошлого года. Более того, уже к концу зимы – началу весны мы ожидаем новую волну активизации спроса».
Начальство нам поможет
В этой ситуации взгляды участников рынка обращаются к госрегулятору. «Я думаю, что государство не должно допустить «умирание» ипотеки, — говорит Иван Потапов. — Она наверняка станет дороже, чем в 2014 году, но полная ее остановка невозможна, ведь для многих ипотека – это единственный вариант решения квартирного вопроса. Развитие ипотеки – приоритетная задача государства. Так что можно быть уверенными в том, что компромисс в данном вопросе будет найден, в нем заинтересованы все. Собственно, именно от шагов власти сейчас зависит многое, в том числе и прогнозы можно строить только на основании информации о планах государства по участию в решении проблемы».
Так же думает и Мария Литинецкая: «Многое будет зависеть от того, примет ли правительство РФ какие-то меры для спасения рынка ипотеки. Если покупатели будут иметь возможность брать более-менее доступные кредиты на покупку жилья, то и весь рынок недвижимости будет ощущать себя относительно неплохо».