Вместо госипотеки – ипотека: выживет ли рынок недвижимости без поддержки государства
Рынок недвижимости живет в ожидании отмены госипотеки, покупателей запугивают ростом ставок, разгоняя спрос. До официального окончания государственной поддержки еще больше полугода, но уже страшно.
Все рекорды рынка недвижимости в последние три года так или иначе связаны с колоссальной поддержкой государства через субсидируемую ипотеку. Отмена такой субсидии способна обнулить единственную меру поддержки стройотрасли. Хотя нет ничего проще, чтобы перестать тратить бюджетные средства. Надо снизить инфляцию, ключевую ставку, повысить уровень доходов населения, и ставка по рыночной ипотеке может оказаться ниже субсидированной.
Игры по правилам и без
В 2020 году появится госипотека, которая сразу же привела к росту неравноправия в ипотечных ставках на «первичку» и «вторичку». В конце 2020 года ставка на первичном рынке опустилась до 5,82%, на вторичном рынке – до 8,04%. До 2020 года разница в ипотечных ставка составляла 0,7%, а в 2020 году – уже больше 2%. Сейчас «ДОМ.РФ» зафиксировал ставку по ипотеке на первичном рынке 6,1%, на вторичном – 9,9%. Разница почти 4%! К слову, в прошлом году эта разница составила 5% (во II квартале 6%, ипотека на «первичке» была в 2,5 раза дешевле, чем на «вторичке»!). Это – средние ставки. А если посмотреть на предложения от банков, ситуация выглядит более удручающей – в Сбербанке ставка на вторичное жилье от 14,2%, госипотека от 8%.
В ежемесячных платежах этот парадокс будет выглядеть так (использовался ипотечный калькулятор Сбербанка). При покупке квартиры стоимостью 7,1 млн рублей в ипотеку на 30 лет и первоначальном взносе 20% сумма ежемесячных платежей на «первичке» (госипотека) составит 41,6 тыс. рублей, на «вторичке» (ставка от 14,2%) – 68,4 тыс. рублей. Понятно, что при равных ставках выигрывало бы уже построенное жилье, а «первичке» пришлось бы дешеветь, чтобы конкурировать честно.
Такой перекос привел к снижению спроса на вторичном рынке (готовое жилье). В 2018 году 75% ипотечных сделок заключалось на «вторичке», в 2022-м – 69%. Как результат, на рынке случился казус – построенное жилье стало стоить дешевле строящегося, что, конечно, выглядит несколько парадоксально (должно быть наоборот). Однако аналитики обычно используют усредненные цены по всему рынку «вторички», который включает в себя как старые дома, так и новые. Очевидно, что интерес к «старой вторичке» снижается, поскольку большинство домов советской и ранее постройки не соответствуют современным требованиям комфортного жилья, хотя бы по размеру кухни, они морально, да и технически устарели.
Без госипотеки
По словам Максима Ельцова, гендиректора «ПИА Недвижимость», резко отменять госипотеку и другие льготные программы нельзя. «Встанет все, цены поползут вниз, маховик рынка недвижимости качнет в обратную сторону, причем крайне негативно, с дефолтами банкротствами и так далее, так что скорее всего ее будут держать до последнего», - отмечает он. В то же время сохранять льготные программы в нынешнем виде – путь в никуда. «Это должно быть политическое решение. Сегодня в правительстве нет человека, который взял бы ответственность за весь этот балаган, – добавляет он. – Выгоду получают все по отдельности, а расхлебывать придется всем вместе. И отдельного виноватого будет не назначить. Поэтому такая коллективная безответственность». Что касается трансформации субсидируемой ипотеки (всех льготных программ), по его словам, нужно повышать адресность помощи, следует поддерживать регионы со слабым спросом, стимулировать там новое строительство, при выдаче льготной ипотеке учитывать количество детей, наличие другой недвижимости.
Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бенуа», считает, что государство должно оставить ипотеку в покое, перестать вмешиваться в рыночные отношения. «До 2020 года в России все хорошо покупалось и продавалось без всяких госпрограмм. Ипотеку на «вторичку» можно было взять под 7,5% годовых, – вспоминает он. – Нужно просто сделать единую ставку для всех, а поддерживать всякими субсидиями действительно неимущих граждан, но с условием, как в Испании: квартиру, купленную с помощью госсубсидии можно продать только через 30 лет, в особых случаях могут разрешить продавать через 10 лет, но по цене, которую определит специальная комиссия. И, следовательно, если застройщик получает «дармовые» деньги от государства, он должен брать обязательства по стоимости реализуемого квадратного метра согласно установленного государством уровня». «А вообще лучше государству на рынок недвижимости не лезть, все получается по принципу: никогда такого не было, и вот опять», – резюмирует он.
К сожалению, все эти разговоры, ожидания добавляют нервозности на рынке, позволяют застройщикам и банкирам манипулировать спросом, буквально запугивая покупателей будущей дорогой, без льгот ипотекой. Сверху этому процессу активно помогают, не предлагая никаких решений вместо госипотеки и поддержки государством ставок. Думая, скорее всего, что само рассосется. Или что-то произойдет такое, что рассосет. Тем более что результаты этого года будут в очередной раз рекордными. А завтра — как пойдет.
