Россияне не спешат брать ипотечные кредиты на покупку квартир
Несмотря на субсидирование ипотечного рынка, население не спешит брать кредиты на покупку квартир.
17 декабря 2014 года российский финансовый рынок испытал сильное потрясение — Центробанк поднял ключевую ставку до 17%. Это решение в один момент обвалило рынок ипотеки, ставки на котором взлетели выше 20%.
Помогли, чем смогли
Сильнее всего шаг регулятора отразился на первичном рынке жилья, или новостройках: помимо того, что люди перестали покупать квартиры в кредит, еще и банки прекратили кредитовать новые, в том числе уже запущенные проекты.
Но прошло не так много времени, и ключевая ставка снизилась до 14%. Ипотечный рынок стал постепенно оживать. Однако и этого оказалось недостаточно. В начале года эксперты прогнозировали падение рынка ипотеки в 8–9 раз. В итоге в феврале правительство одобрило программу государственного субсидирования ипотеки в 2015 году на сумму 20 млрд рублей. Согласно программе, граждане могут брать ипотеку всего под 12% годовых, остальные проценты доплатит государство. Ключевой момент: в соответствии с программой банки получат субсидии из бюджета только по ипотечным кредитам, выданным с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года на покупку жилья на первичном рынке. Именно на первичном. Другие требования к субсидируемым кредитам: срок погашения не более 30 лет, первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, а максимальная сумма кредита — 8 млн рублей для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга; для остальных регионов — 3 млн рублей.
Провальный первый квартал
Как и ожидалось, принятая программа очень понравилась и застройщикам, и, конечно, банкам. «В I квартале текущего года ипотечные сделки были единичными, как правило, на небольшие суммы и с использованием материнского капитала. 1 апреля, когда государство запустило программу субсидирования ипотечного кредитования, ситуация изменилась к лучшему, — рассказывает Антон Павлов, заместитель директора департамента розничных продуктов АКБ "Абсолют банк". — То, что законопроект был принят в сжатые сроки, хорошо поддержало банковский сектор и застройщиков».
Заботу государства о крупном бизнесе объяснить легко. По мнению опрошенных «Русской планетой» участников рынка, инициаторами и активными лоббистами программы льготной ипотеки выступили как раз банки и девелоперы, не хотевшие терять значительную долю прибыли. «Вероятнее всего, именно застройщики и вышли с этой идеей к Минстрою. Да и государство само понимало, что в ситуации, когда ставки по ипотеке выросли выше 15%, потенциальным покупателям они совсем неинтересны», — говорит один из собеседников «Русской планеты». «Вполне вероятно, что застройщики просто попросили правительство помочь, а решение по конкретному механизму принимали сами власти», — соглашается другой собеседник РП. Впрочем, в то, что дело разрешилось столь благоприятным для бизнесменов образом по чистому совпадению, верится с трудом. Еще больше настораживает то обстоятельство, что некоторые жилищные брокеры открыто отговаривают клиентов от покупки недостроенных объектов, даже если на них есть очень выгодное ипотечное предложение. По их мнению, вероятность новых дефолтов застройщиков весьма высока.
Ипотека против ипотечников
«Как и программа льготных ставок по автокредитам, программа субсидирования ставок по ипотеке ориентирована прежде всего на поддержку «производителя» — в данном случае компаний строительного сектора», — полагает замдиректора по банковским рейтингам "Эксперт РА" Михаил Доронкин. «Минстрой, разрабатывая программу государственного субсидирования ипотеки, рассчитывал поддержать строительную отрасль в России и не дать объемам вводимого жилья резко сократиться по сравнению с предыдущими годами», — подтверждает мотивы законодателей руководитель отдела ипотеки компании RDI Рустам Азизов. И действительно, ипотека в прошлом году была драйвером продаж — ее доля у многих застройщиков превышала 55%. Никакие программы по оплате в рассрочку, активно предлагаемые клиентам многими застройщиками, так и не смогли составить ипотеке достойную конкуренцию.
Немного по-другому дело обстоит со стороны заемщиков (они же покупатели жилья). Для них главными факторами при принятии решения о покупке квартиры в ипотеку остаются процентная ставка и размер переплаты. Не секрет, что при больших суммах кредита даже 1% играет для человека существенную роль. Ставку в 12% можно считать настоящим подарком на фоне средней по рынку в 15–16%. Но есть один немаловажный нюанс: сегодня затянувшаяся экономическая нестабильность в стране и, как следствие, возможная угроза потери работы и дохода сделали ипотеку еще более тяжким бременем для подавляющего большинства российских семей, чем это было раньше. «Я думаю, что сейчас все зависит не только от курса рубля, банков или ЦБ, но и от возможностей населения. Доходы упали в среднем на 13% из-за инфляции, люди настроены пессимистично и не уверены в завтрашнем дне. Первоочередным для многих сейчас является вопрос "как жить дальше?", а не "где взять ипотеку?» — справедливо отмечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева.
Поэтому жилищные кредиты хоть и берут, и берут в достаточных объемах, чтобы строительный и банковский бизнесы чувствовали себя относительно комфортно, но отнюдь не из-за привлекательности ипотеки, а из-за банального отсутствия выбора. Объективно обедневшие ипотечники вряд ли могут в полной мере разделить радость от введения госсубсидирования с кредитными организациями и девелоперами.
А как же дольщики?
«Целевое направление для ипотечного кредитования — это новостройки. Как правило, ипотечная ставка на новое строительство, как и сама цена за квадратный метр, ниже, чем на вторичное жилье, что дает возможность людям активнее кредитоваться», — говорит Наталья Хазиева. Этим можно объяснить обязательное требование покупки именно первичной недвижимости, содержащееся в программе субсидирования ипотеки. Однако существенный недочет этой нормы заключается в том, что на первичном рынке риск финансовых потерь увеличивается вдвое, так как закредитовано большинство застройщиков и покупателей, указывает Хазиева.
Как известно, в период экономических проблем наиболее слабые игроки сходят с дистанции, и в этом нет ничего криминального. Но строительный рынок — исключение. Заморозка строительства «до лучших времен» и последующее признание банкротом наносит самому застройщику гораздо меньший урон, нежели его покупателям. Последние вынуждены ходить по судам в попытках вернуть свои деньги или обрести долгожданное жилье, но зачастую не получают ни того, ни другого. И тут решающим становится фактор выбора застройщика.
В двух процентах от краха
13 июля Минфин предложил сократить сумму, которую правительство обещало выделить на ипотечные субсидии банкам, с 20 до 9 млрд рублей. В таком случае, по мнению аналитиков, добиться плановых показателей по объемам выданной ипотеки получится лишь при условии, что ЦБ понизит ставку еще на 1–2%. Но если регулятор по своему обыкновению примет никому не понятное и ничем не объяснимое решение ставку не снижать, плохо придется и строителям, и заемщикам.
«В отсутствие ипотеки компании объективно теряют продажи – от 40% до 80% в зависимости от сегмента, в котором они работают», — считает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA Group. Получается, в случае сокращения господдержки с высокой долей вероятности можно ожидать увеличения количества долгостроев, а следовательно, и значительного пополнения рядов «обманутых дольщиков». Примеров тому уйма, даже в недавней истории.
«По статистике, до кризиса в отдельных регионах до 40–50% сделок на первичном рынке жилья совершалось с использованием кредитных ресурсов, — говорит Михаил Доронкин. — Неудивительно, что после роста ипотечных ставок в конце прошлого года спрос на новое жилье резко снизился, что поставило под вопрос реализацию уже запущенных строительных проектов». Схожая ситуация наблюдалась в 2008–2009 годах, и тогда все обернулось дефолтами ряда крупных застройщиков.
С другой стороны, целесообразность даже относительно небольших бюджетных трат на спасение утопающих застройщиков выглядит сомнительной. Хотя бы потому, что сегодняшняя ставка по субсидируемой ипотеке не сильно отличается от средневзвешенной ставки по жилищным кредитам, выданным в 2014 году (по данным ЦБ, в I квартале она составила 12,2%). А если сравнить стоимость «дешевой», по мнению российских банкиров, ипотеки с европейскими ставками — 1–2%, то поддержка банков путем возмещения им недополученных процентов вообще кажется насмешкой над ипотечниками. Возможно, государству действительно стоит отказаться от субсидирования ипотеки и снизить объем выделенных на это средств не до 9 млрд рублей, а до нуля, сэкономив этим немалые деньги для бюджета, а при необходимости пустив их напрямую на поддержку ипотечников через уполномоченные агентства и компании, в обход банкиров.