ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #82

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #82

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 14 сентября 2020, источник

"Девальвация рубля привела к тому, что многие, кто держал средства на депозитах, забирают их, покупают на эти деньги недвижимость. Люди перестали доверять банкам. Вдобавок к этому, с 1 января 2021 года вводится налог на депозиты свыше 1 млн рублей. <...> Если наступит вторая волна коронавируса, то рынок недвижимости не ждёт трагичный исход. Я думаю, если будет худший сценарий, грандиозных всплесков не предвидится. Да, цены придётся снижать, у банков могут быть проблемы, так как обесценятся залоги. Однако, стоит вспомнить кризисы 2008 и 2014 годов, когда российский рынок недвижимости выстоял. Ещё предусматриваются меры государственной поддержки, например, в прошлом году вышел закон об ипотечных каникулах, который даёт возможность на полгода отсрочить выплату основного тела кредита"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 14 сентября 2020, источник

"Сейчас цены на жильё вышли на так называемое плато: летом на фоне снижения ставок по ипотеке и ажиотажного спроса граждан после выхода из режима самоизоляции застройщики повысили стоимость квадратного метра по России в среднем на 5—7%. Однако к началу 2021 года цены на квартиры снизятся на те же 5—7% за счёт того, что большинство россиян реализуют отложенный спрос"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 15 сентября 2020, источник

"Если ставки по ипотеке продолжат снижаться, то цены на новостройки, особенно массовые, будут расти... В новом году нас будет ждать резкое снижение активности покупателей, потому что доходы населения по-прежнему падают, экономический рост крайне слабый, и иных источников роста спроса на рынке жилья нет"

Илона Соболева, - президент Уральской палаты недвижимости, 17 сентября 2020, источник

"Программа льготного ипотечного кредитования стала одной из причин перераспределения спроса на рынке недвижимости... Количество сделок на рынке первичной недвижимости выросло, в то время как на вторичном рынке количество сделок постепенно снижается. Одной из причин перераспределения спроса, в том числе, стала льготная ипотека. Причем эта программа в большей степени стимулирует рост цен, но не объемы строящегося жилья, что, конечно же, не может не настораживать... Сейчас рынок недвижимости близок к сбалансированному, но ситуация скорее всего изменится, так как предложение не успевает за спросом, рынок перестимулировали. Увеличение количества сделок на рынке недвижимости рано или поздно приведет к снижению продаж. До сих пор рынок развивался в условиях снижения ставок по ипотечным кредитам, а этот процесс, судя по всему, подходит к концу"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи", 18 сентября 2020, источник

"Сохранение ключевой ставки на прежнем уровне, когда из-за высокого спроса мы отмечаем более активную динамику роста средней стоимости квадратного метра и сокращения объема предложения на рынке, – это самое оптимальное решение в сложившихся условиях на рынке недвижимости. Поскольку дальнейшее снижение еще больше подогрело спрос, а вместе с ним и цены, а повышение привело бы к уходу с рынка части покупателей. Сейчас рынку недвижимости необходим адаптационный период, когда за счет стабильных ставок по ипотеке начнется постепенная стабилизация рынка, что важно для нормального его функционирования в долгосрочной перспективе... Сейчас необходимо переходить к системным преобразованиям для сокращения затрат на строительство жилых домов и снижения конечной стоимости квадратного метра. Постоянное снижение ипотечных ставок и увеличение таким образом покупательской способности – это лишь один из инструментов повышения доступности жилья, однако, он быстро исчерпывает себя ростом стоимости жилья из-за повышения издержек и затрат на строительство из-за валютных колебаний, роста стоимости строительных материалов и гсм"

Елена Иванкина, - завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 20 сентября 2020, источник

"Реструктуризация кредита не делает его плохим или просроченным, это просто переход в другой банк на более выгодных условиях. Поэтому и рост реструктурированной задолженности говорит скорее о здоровой ситуации на этом рынке... За последние 10 лет в нашей стране просрочка по ипотечному кредитованию не превышает 1% (кроме 2015 г.). В западных странах объем просрочки по ипотеке стабильно составляет 2–3%. Во время пандемии объем невыплаченной задолженности в России вырос с 74 млрд до 87 млрд руб., что в процентном отношении к ВВП не существенно. Тем более что рынок ипотеки в России сейчас не превышает 7% в структуре ВВП, а в Европе – 50–70%"

Илья Сухарников, - директор отдела консультации по недвижимости компании "Эрнст энд Янг",21 сентября 2020, источник

"Льготные программы (по ипотеке - прим.ред.) действительно пользуются популярностью и многие люди, более-менее уверенные в стабильности своего дохода, стараются воспользоваться этой возможностью, пока она доступна. Рост выдачи связан, скорее всего, еще и с тем, что заемщики более благоприятно оценивают экономическую ситуацию и перспективы рынка жилой недвижимости. До конца года в любом случае можно ожидать постепенное снижение ажиотажа — как по причине «вымывания» привлекательных предложений с рынка жилья, так и исчерпания эффекта отложенного спроса в период пандемии"

Андрей Романов, - исполнительный директор кредитного центра "Финансовый сервис", эксперт Ассоциации развития финансовой грамотности, 21 сентября 2020, источник

"Россияне очень активно пользуются возможностью погашать ипотеку средствами материнского капитала, однако следует учитывать, что при таком способе закрывать жилищную ссуду возникают и некоторые проблемы... После погашения ипотечного кредита материнским капиталом могут возникнуть проблемы с рефинансированием данного кредита в другом банке, поскольку далеко не все банки соглашаются рефинансировать подобные кредиты. Также проблемы могут возникнуть при последующей продаже недвижимости. Дело в том, что по текущему законодательству ребенок при погашении ипотеки средствами материнского капитала должен быть наделен собственностью на объект недвижимости, а продать недвижимость с несовершеннолетним собственником всегда очень непросто"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 21 сентября 2020, источник

"Доля потребителей, которые последовательно получают несколько ипотечных кредитов, по данным БКИ "Эквифакс", в августе 2020 года составляла примерно 5–7%. И этот показатель не меняется последние годы. Это невысокий показатель — менее 120 тыс. потребителей смогли позволить себе поступательное улучшение жилищных условий за счет последовательного получения нескольких ипотечных кредитов. Доля же заемщиков, имеющих более одного ипотечного кредита одновременно, крайне мала и практически не меняется последние пять лет, составляя менее 1%. Столь низкий показатель объясняется тем, что для обслуживания двух и более ипотечных кредитов необходим достаточный запас платежеспособности, которого нет у большинства населения"

Олег Скуфинский, - глава Росреестра, 21 сентября 2020, источник

"У нас нормативный срок по регистрации ипотечных сделок пять дней. Сегодня мы эти сделки регистрируем за два-три дня... В России также значительно увеличилась доля электронной регистрации ипотеки. Если на начало года показатель составлял 9%, то сегодня он вырос до 40%. То есть мы в два раза уже превысили показатель национального проекта, установленный на 2021 год. На конец следующего года планируем довести эту долю до 80 процентов, то есть практически сделать регистрацию ипотеки в режиме онлайн по всей стране"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 22 сентября 2020, источник

"Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости в городах-миллионниках России сейчас составляет 80,4 тыс. рублей — это на 3% выше, чем месяц назад. <...> Мы ожидаем дальнейшего роста цен — до 12% по итогам года. В числе причин — высокий спрос из-за программы льготной ипотеки под 6,5% и выход на рынок инвесторов — граждан, которые решили снять накопления с депозитов и вложить в квадратные метры. <...> Мы ожидаем умеренный рост цен на вторичное жилье — на 6–7% по итогам года. Ключевая причина увеличения стоимости — дорожающие новостройки"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной риелторской компании "Этажи", 22 сентября 2020, источник

"В некоторых регионах России к концу года стоимость 1 кв. м новостроек может увеличиться более чем на 15%... Основная причина столь стремительного роста — повышенный спрос на фоне ограниченного объема предложения. С рынка вымываются прежде всего наиболее недорогие варианты, что в целом сказывается на размере средней стоимости 1 кв. м. <...> Спрос на вторичном рынке начал активно расти во второй половине июля, и сейчас он на 40–42% выше аналогичных показателей прошлого года... По большей части интерес к вторичке связан с ограниченностью предложения на первичном рынке, а также со снижением средних ипотечных ставок... Повышенный спрос постепенно приводит к тому, что собственники квартир повышают цены на них. По итогам 2020-го вторичное жилье в России может подорожать на 7–8%"

Герман Греф, - глава Сбербанка, 22 сентября 2020, источник

"Разрыв ставок не столь драматичен уже, и если дальше будут снижаться ставки Центрального банка, все-таки ставки на ипотеку будут дальше немного снижаться еще. <...> В общем, конечно, всегда хочется, чтобы льготы были навсегда, но понятно, что это (льготная ипотека под 6,5% - прим.ред.) достаточно дорогая программа для государства и она была сделана в качестве точечной поддержки как людей, так и экономики. И понятно, что такая программа долго в таком объеме продолжаться не может. Я думаю, что реально, вероятнее всего, она может еще на небольшой промежуток времени продлена, но, скорее всего, она все-таки закончится"

Лариса Швецова, - генеральный директор ООО "Ривер Парк", 22 сентября 2020, источник

"Когда отрасль переходила на эскроу-счета, некоторым застройщикам разрешили продолжить работу по-старому. Условием было 30-процентная готовность их объектов. Соответственно, сейчас они достигли высокой стадии строительства и, как следствие, высокого уровня цен. Одновременно рынок объектов, реализующихся по новой схеме, постоянно пополнялся проектами со стартовым уровнем цен. Поэтому теперь и сложилась такая ситуация, что на объекты, привлекающие финансирование по старым правилам, цена выше. Что это значит для рынка и покупателя? Вопреки расхожему мнению новостройки с эскроу-счетами оказались либо не дороже, либо ненамного дороже тех, кто продается по-старому. Иными словами, цены на них колеблются примерно в одном диапазоне"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 22 сентября 2020, источник

"Зафиксированный в определенный момент рост цен не является рыночным, а обусловлен программой льготной ипотеки и отчасти массовым переходом застройщиков на эскроу-счета. При этом лимиты программы льготной ипотеки под 6,5% уже исчерпаны и если она не будет продлена, то застройщики могут столкнуться с ситуацией, когда на достаточно разогретом рынке придется поддерживать продажи... Кроме того, конец года традиционно является активным периодом для девелоперов, многие планы продаж серьезно зависят именно от результатов этих месяцев. На фоне этих факторов, возможно, стоит ожидать от ряда застройщиков сезонных акций и скидок по отдельным проектам. Но в целом в этом году мы не ожидаем существенного снижения цен ни по одному из сегментов"

Виталий Манкевич, - президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей, 23 сентября 2020, источник

"Важно понимать исторические тенденции рынка недвижимости. С 2010 по март 2020 квадратный метр подорожал на 50%, но инфляция составила свыше 90%, в итоге по факту московская недвижимость за 10 лет реально подешевела на 30% - это результат сдувания пузыря 2000-х. На длинном интервале недвижимость растет на величину инфляции, это доказывают эмпирические данные Европы и США. Также на рост цен влияет больше всего состояние экономики: динамика номинального ВВП и динамика реальных доходов населения. Сейчас нет реальных предпосылок для долгосрочного и устойчивого роста цен на недвижимость. Застройщики сознательно создают ажиотаж и прогнозируют рост цен - это проверенный годами инструмент. Текущий рост цен на недвижимость - это следствие календарного фактора. То есть сейчас льготную ипотеку берут те, кто ранее планировал взять ее через 1-2 года, и предпочитают сейчас фиксировать низкие ставки. По заявлениям ЦБ понятно, что низкие ставки - это на 1-2 года, потом снова начнется цикл роста. Календарный рост цен неустойчив, потому что уже через 6-10 месяцев количество покупателей недвижимости упадет и застройщики вместо обещанного роста цен начнут предлагать скидки"

Михаил Сухов, - глава рейтингового агентства АКРА, 23 сентября 2020, источник

"Пространство для экстенсивного роста рейтингов в банковском секторе имеется, но оно ограничено — в ближайшие три года количество банков сократится на сотню. Думаю, около трети из этой сотни закроются добровольно — в последние годы набирает обороты тренд на цивилизованный выход из бизнеса. Многие банки теряют рентабельность, коронакризис и снижение ставок подстегнули эту тенденцию. Акционеры понимают, что сохранять убыточный банк — бесперспективное занятие и проще сдать лицензию. Похоже, Банк России не сдерживает этот процесс. Еще десяток организаций, может быть, чуть больше, присоединится к другим, более крупным. Часть из них уже де-факто входит в ту или иную группу. Объединение бизнеса под одним брендом — это просто вопрос экономии. Остальные уйдут через отзыв лицензии со всеми вытекающими последствиями: выплатами АСВ, потерями клиентов и т.д. Речь, впрочем, идет о небольших банках, которые не могут создать проблем для доверия к сектору в целом"

Алексей Коренев, - аналитик группы компаний "Финам", 24 сентября 2020, источник

"Дальнейшая реализация программы (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.) покажет немного меньшие успехи, так как основной пик спроса и интереса граждан к программе пришелся все же на первый год. С другой стороны, стоит подождать оглашения обновленных параметров льготной ипотеки. В нее могут быть внесены кардинальные изменения, делающие программу более привлекательной. С другой стороны, нельзя забывать и о рисках, декларируемых Центробанком. При всех своих плюсах программа действительно создает предпосылки для ипотечного "пузыря", так что при корректировке условий это придется учитывать. И закладывать в условия дополнительные требования к платежеспособности заемщиков"

Кирилл Манаенков, - основатель проекта "квартирабезрисков.рф" и юридической фирмы "Точка роста", 24 сентября 2020, источник

"Когда большое количество людей, которые раньше не могли себе позволить купить жилье, вдруг неожиданно себе это позволяют, возникает неизбежный вопрос, какого качества платежная дисциплина у этих новоселов. Пока темпы прироста просрочки по ипотечным кредитам растут, по данным коллекторов (в июле «Российская газета» сообщила о пятикратном росте со ссылкой на одного из них). Государство в это время всеми силами пытается удержать низкую ключевую ставку на фоне падающего ВВП и отсутствия роста экономики. Напомню, иррациональную ситуацию можно удержать ровно до тех пор, пока остаешься платежеспособным. Пока это все похоже на попытку растопить потухший костер банкнотами. Рост просрочек по ипотеке повлечет за собой повышение банками ставок, что равно снижению спроса на ипотеку и, как следствие, снижению спроса на жилье. Далее вопрос – что банки будут делать с квартирами неплатежеспособных заемщиков и как именно выгонять этих новоселов, из которых почти половина, по статистике, имеет несовершеннолетних детей. <...> Сейчас рост цен подогревается льготной ипотекой. Если в 2021 г. они вырастут, продажи встанут, начнется дисконт по продаже новостроек и общее падение рынка. Плюс (к вопросу о том, кто за это заплатит) риск банкротства некрупных застройщиков и растягивание стройки на годы. Крупных застройщиков государство будет поддерживать всеми силами, даже если потребуется повысить НДФЛ. Нет спроса на квартиры – нет строек – нет проектного финансирования – проблемы у банков из-за избытка ликвидности – повышение ставок по кредитам для населения"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 24 cентября 2020, источник

"На 99% было ожидаемо, что это (льготную ипотеку под 6,5% - прим.ред.) продлят. Почему? Потому что ипотечная ставка является производной от ключевой ставки Центробанка. У нас сегодня беспрецедентно низкая ключевая ставка — 4,25%. И Центробанк, в общем-то, может быть, даже еще и снизит. О повышении пока что никаких слухов нет... 6,5% — абсолютно рыночная на сегодняшний день ставка. То есть, когда у нас ключевая ставка, условно, была 9%, банки выдавали ипотеку под 11-11,5%. Так что это выгодно всем. <...> После 1 ноября ситуация заметно успокоится, и все будет проходить в достаточно вялотекущем режиме. Потому что у нас доходы граждан не растут, и с чего тогда они будут дальше брать ипотеку такими же темпами? Лично я не вижу вообще ни одного повода. Если же говорить о девелоперах, застройщика, то эти меры, конечно же, отрасль реально спасли. Скажу еще раз — кто был подвержен этому, так сказать, маркетинговому ходу, они сейчас в ускоренном режиме бегают по рынку в поисках квартир. И пока экономическая ситуация в стране благоприятствует, у нас столько времени, соответственно, и будет длиться эта льготная программа. Но если вдруг что-то произойдет, и ЦБ РФ поднимет ключевую ставку, то и ипотечный рынок изменится"

Александр Диваков, - директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР, 25 сентября 2020, источник

"По прогнозу рейтингового агентства НКР, падение продаж на рынке первичного жилья по итогам 2020 года составит около 25% по отношению к 2019-му. При этом темпы восстановления спроса в дальнейшем не превысят 5% в год. Учитывая это, рынок новостроек сможет вернуться к показателям 2019 года не раньше, чем через пять лет... Действие программы льготной ипотеки в совокупности с реализацией отложенного спроса апреля-мая 2020 года уже привело к росту цен на первичное жилье. С конца мая по конец августа 2020 года средние суммы ипотечных сделок выросли на 8%. Основной рост (порядка 7%) произошел с июля по август, когда объем льготных ипотечных кредитов вырос на 60% (до 432 млрд рублей)... Но застройщики в период пандемии стали ограничивать предложение из-за переносов сроков сдачи проектов, и дальнейшие повышение цен может привести к замедлению темпов восстановления спроса"

Александра Мамохина, - директор по маркетингу Level Group, 25 сентября 2020, источник

"Если говорить в целом за год, то да, мы ожидаем падение спроса относительно прошлого года. Мы на своем уровне лоббировали тему ввода стимуляции ипотечного кредитования и снижения ставки. Если бы этой ипотечной поддержки не случилось, если бы ее не было, то спрос бы упал глобальнее, то есть в районе 25-30% мы ожидали падения рынка в этом году"

Александр Пыпин, - руководитель проекта DataFlat, 25 сентября 2020, источник

"Сейчас у нас получилось, что ипотечная ставка пониженная. Цены выросли примерно на 10% за полгода. В результате человек, что полгода назад купил бы квартиру однокомнатную и платил за нее 30 тысяч рублей в месяц, что сейчас он идет покупать и платит за нее те же 30 тысяч рублей в месяц. Хотя вроде как ставка льготная и меньше. Но весь доход от снижения льготных ипотечных ставок по сути дела себе забирают застройщики. А у застройщиков уже забирают банки. Во многом программа льготной ипотеки себя исчерпывает. Чего планируют добиться ее продлением, мне не очень понятно"