ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #133

"Банки по-разному подходят к процедуре взыскания долгов по ипотеке, но в среднем отсутствие платежей в течение трех месяцев подряд является основанием для передачи дела в суд для взыскания. <...> Несколько лет назад была тенденция затягивания процесса взыскания, но сегодня ситуация поменялась в сторону урегулирования в досудебном порядке. В среднем срок реализации проблемного актива занимает от девяти месяцев до года через суд. При идеальном раскладе это шесть месяцев, и чтобы не платить лишние проценты, банки и клиенты готовы решать вопрос в досудебном порядке"

Вячеслав Дусалеев, - генеральный директор компании "Метр квадратный", 27 сентября 2021, источник 

"Статистика последних двух лет показывает, что российские банки сохраняют приемлемый уровень просрочки по ипотеке даже в условиях ажиотажного спроса на рынке. С одной стороны, этому способствуют максимально лояльные условия по кредитам за последние полтора года, когда кредиты на крупные суммы были доступны по исторически низким ставкам. С другой – грамотно выстроенные риск-процедуры, которые исключают повышенную долговую нагрузку на население. Поэтому мы не видим факторов, которые могут привести к формированию «ипотечного пузыря» в ближайшем будущем. Тем более, что ЦБ заявил о возвращении экономики России на траекторию роста после пандемии...

Монетарная политика в России продолжает ужесточаться, мы ожидаем дальнего повышения ключевой ставки регулятором. Это может спровоцировать рост ипотечных ставок на рынке, хотя уже сейчас со стороны банков отчетливо заметен тренд на сохранение льготных условий для социальных категорий заемщиков, применение дисконтов в рамках совместных программ с застройщиками и бонусов к ставке при использовании цифровых сервисов. Поэтому нынешнее поколение жилищных кредитов защищено от резкого роста просрочки. Тем более, что средний срок по ним в России пока составляет около 20 лет, т.е. потенциал и привлекательность ипотеки в нашей стране еще далеко не исчерпаны"

Игорь Горский, - президент Российской гильдии риэлторов, 27 сентября 2021, источник 

"Профессия (риэлтора - прим.ред.) стала более креативной. Помните фильм "Особенности национальной охоты", когда корову перевозили в бомболюке? "Жить захочешь – не так раскорячишься". Сейчас риэлтор – и швец, и жнец, и на дуде игрец. То есть человек, который должен уметь закрывать большое количество компетенций. Это умение пользоваться информационными технологиями, при том что средний возраст риэлтора, по самым скромным подсчетам, за 35...

Тут и умение продвигать себя, и умение выбрать из гигантского информационного поля не вообще то, что есть на рынке, а именно то, что нужно клиенту. Плюс мы снова начали вспоминать математику. Окупаемость, ликвидность. Нужны и определенные аналитические способности, чтобы понять, что будет потом, как изменится окружение, развитие этого района и, соответственно, цена объекта. Просто купить – много ума не надо. И клиент сегодня начал задавать правильные вопросы, на них нужно уметь отвечать. Что заставляет риэлторов переходить на качественно более высокий уровень. И буквально три года назад я был в США на съезде NAR (там даже ждали, что приедет Трамп, но не сложилось). Американские риэлторы к своим российским коллегам относятся, кстати, с большим уважением. Они говорят: "Вы добились за два десятка лет того, на что у нас ушло больше века. Но не хватает двух вещей: во-первых, нужно делиться комиссией, сегодня – ты, завтра – с тобой. И во-вторых, необходим закон о риэлторской деятельности"...

Мы создали проект и обсуждаем его сейчас, довольно бурно, внутри Гильдии, в открытом доступе его пока нет. Основной посыл: доступ в профессию не должен стоить 200 рублей (цена сотни визиток). Обучение, аттестация, сертификация – это должно стать нормой. Осознавая свою социальную ответственность, риэлторы хотят оградить наших граждан от некачественных услуг и, с помощью закона, максимально затруднить реализацию мошеннических схем на рынке недвижимости"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 27 сентября 2021, источник 

"Цены на недвижимость снижаются крайне медленно. До конца года реальным показателем видится откат не более чем на шесть-семь процентов от пиковых значений. <...> На сегодняшний день основным вопросом для властей должно стать восстановление реальных доходов граждан, а не ВВП. Если реальный сектор экономики будет восстанавливаться относительно быстро, глобальный кризис случится чуть позже предполагаемого 2022 года, а цены на недвижимость и услуги, связанные с ней, продолжат постепенный откат к более адекватным значениям, то в течение полугода теоретически возможно восстановление более приятного для рынка спроса. Для этого должно совпасть слишком много позитивных факторов.

Если Минстрой хочет окончательно обнулить сбережения россиян, попутно „прокачав“ ипотечный портфель до 40 триллионов, и распродав максимальное количество неликвида, который, в большинстве своем, сейчас и строится для продажи за относительно небольшие деньги, то нужно однозначно возвращать льготную ипотеку на прежних условиях. Такие действия могут спровоцировать мощнейший банковский кризис и «взорвут» кредитоспособность и показатели долговой нагрузки в целом по стране. Для строительного лобби, однозначно, такое решение было бы на руку. Но так уж вышло, что в кабмине сейчас сидят далеко неглупые чиновники, которые понимают, что этот шаг может привести к еще более серьезным последствиям, чем 25−30% ипотечных квартир на рынке, которые там оказались из-за неспособности хозяев тянуть платежи финансово"

Игорь Селезнев, - начальник управления ипотечного кредитования МКБ, 28 сентября 2021, источник 

"Российскому ипотечному рынку за последние несколько лет присуща тенденция снижения среднего возраста заемщика. Если ранее за ипотекой обращались клиенты в возрасте 33-35 лет, то теперь он составляет порядка 26-27 лет. Мы наблюдаем ежегодное омоложение портрета заемщика, в среднем на год-два"

Владимир Лящук, - эксперт ПСБ, 28 сентября 2021, источник 

"Первичный рынок недвижимости Москвы перешел к профициту, что отражается в росте количества квартир в продаже. Застройщики увеличивают предложение на фоне сильной ценовой конъюнктуры. При этом для поддержания объемов продаж в условиях ослабления спроса, структура предложения меняется в сторону компактного жилья, которое по стоимости лота доступнее потенциальным покупателям, но дороже в пересчете на один квадратный метр. Ожидаем, что профицит на рынке жилья в Москве будет сохраняться во 2 полугодии 2021 года, что приведет к приостановке роста цен на квартиры. По итогам 2021 года среднегодовая цена на новостройки в столице вырастет на 21,2%, согласно нашему прогнозу"

Владимир Рожанковский, - экономист, управляющий директор Trade123, 28 сентября 2021, источник 

"В ситуации, когда риски инфляции в России остаются очень высокими, банки не могут брать их на себя. Они вынуждены кредитовать на свой страх, но никто эти риски им не застрахует. В среднесрочной перспективе по программам льготного ипотечного кредитования банки окажутся в убытках, если им, конечно, не поможет государство. Поэтому для кредитных организаций это не очень выгодно. Они ждут, когда начнется рост ипотечных ставок вслед за ужесточением монетарной политики ЦБ, которое Набиуллина регулярно анонсирует. И мы уже поняли и свыклись с мыслью, что стимулирующий мягкий курс остался позади. У нас растет долг обслуживания ипотечных кредитов. Я думаю, что это основная проблема сейчас. Она даже больше, чем абсолютный уровень закредитованности, поскольку доходы у людей стагнируют. Тем не менее ставки по ипотеке растут, и это означает, что все больше денег люди будут вынуждены отчислять на ее обслуживание. И это очень нехорошая ситуация"

Анатолий Вакуленко, - аналитик ФГ "Финам", 28 сентября 2021, источник 

"Счетная палата подсчитала, что при нынешних темпах выдачи ипотечных займов теоретически может возникнуть кредитный пузырь на этом рынке. Ранее о такой опасности не раз предупреждал Банк России. И не просто предупреждал, но и ужесточал условия выдачи кредитов для банков в части коэффициентов риска при формировании резервов под выданные займы. Однако буквально накануне эксперты ВТБ опубликовали исследование, свидетельствующее о том, что за прошедшие 10 месяцев объем просроченной задолженности по ипотечным займам снизился аж на 10%, и сейчас ситуация уже точно вышла из области, где можно опасаться кредитного пузыря. Кому верить?

Полагаю, истина посередине. И Банк России, и Счетная палата стараются предотвратить любые риски возникновения кредитных пузырей. Это их работа. Эксперты, связанные с кредитованием, стараются доказать, что опасаться нечего. Кивая зачастую на практику западных стран, где среди развивающихся государств на ипотечное кредитование приходится до 40−50%от объема ВВП, а среди развитых — превышает 70%. Тут, правда, надо иметь в виду, что американский (к примеру) заемщик принципиально отличается от российского. Во-первых, там ставки по кредитам близки к нулю, и выплата по ним не столь обременительна, как в России. У нас же сейчас ипотечные ставки растут. И в ближайшие месяцы точно продолжат увеличиваться. Во-вторых, жители Европы и Америки обладают несравнимо более высокими заработками, чем российские семьи. Им и не снилась ситуация, когда по ипотечному кредиту приходится отдавать 50% своего дохода. Для них ипотека (в большинстве случаев) — совершенно необременительное занятие, отнимающее лишь небольшую часть заработка. Так что сравнивать их 70% с нашими 10,5% — не совсем корректно. С другой стороны, регуляторные действия ЦБ привели к тому, что брать ипотечные кредиты заемщикам с сомнительным уровнем дохода становится все труднее, что снижает соответствующие риски.

Так что, резюмируя вышеозвученные цифры, стоит признать следующее: да, российские граждане крайне закредитованы. В том числе и в части ипотечных займов (многие семьи фактически работают на ипотеку). Но в краткосрочной и среднесрочной перспективе вероятность возникновения и разрыва ипотечного пузыря относительно невелика"

Надежда Косарева, - президент фонда "Институт экономики города", 28 сентября 2021, источник 

"В Китае проблема дольщиков не решена, а у нас ее уже осознали пару лет назад и перешли на новую модель финансирования и счета эскроу. Поэтому в отличие от Китая у нас защищены деньги дольщиков. Даже если с каким-то застройщиком что-то произойдет, то люди не пострадают. Кроме того, в Китае наблюдалось падение спроса и цен на жилье, тогда как в России ситуация совершенно противоположная. Программа субсидирования ставки по ипотеке поддержала спрос, в том числе из-за нее произошел рост цен на жилье. Мы в этом плане успешно пережили кризис [из-за пандемии], компании получили дополнительную прибыль в связи с ростом цен на жилье. Поэтому я не думаю, что ситуация на китайском строительном рынке повлияет на ситуацию у нас"

Алексей Коренев, - аналитик ФГ "Финам", 29 сентября 2021, источник 

"Российский рынок пока далек от такого варианта развития событий (повторения американского ипотечного кризиса 2008 года - прим.ред.). На днях в ВТБ сообщили, что просрочка по кредитам за последние 10 месяцев снизилась почти на 10%. В совокупной задолженности кредиты с просрочкой более 90 дней составили всего 0,7%. Оперативные данные говорят о том, что пока рынок находится в равновесном состоянии, а риски закредитованности населения не слишком велики. На данный момент в России объемы ипотеки по отношению к ВВП составляют 10,5%. В развивающихся странах это соотношение находится на уровне 40%, а в развитых и вовсе составляет 70%. Впрочем, в Европе и США ставки по ипотеке значительно ниже, чем в России, – порядка 4–5% против 8–10%. То есть американец тратит на обслуживание жилищного кредита мизерную часть дохода, а россиянин вынужден отдавать половину заработанного.

Банк России уже в значительной степени контролирует ипотечный рынок. <...> Наконец, в России продолжит расти ключевая ставка. По моим прогнозам, нас ждет повышение показателя и на октябрьском, и на декабрьском заседаниях Банка России и к концу года она окажется на уровне не ниже 7,25%. Это значит, что стоимость ипотеки превысит 9%, вернувшись на уровни двух-трехлетней давности, что в значительной степени охладит рынок. При грамотном применении мер регулирования денежно-кредитной политики у Банка России есть все шансы предотвратить появление пузыря, о котором предупредила Счетная палата"

Денис Аксенов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант", 29 сентября 2021, источник 

"После значительного роста цен, особенно в крупных городах, количество реализованных на торгах в рамках исполнительного производства квартир резко увеличилось. Повсеместный рост спроса затронул и этот сегмент рынка. Также увеличилось и количество проблемных заемщиков, добровольно реализующих свои залоговые квартиры с целью погашения долга, так как после повышения цен это стало выгоднее — большая часть средств оставалась заемщику. Данные факторы привели к снижению просроченной задолженности по ипотеке. Обратная сторона процесса в том, что сейчас, когда рост цен остановился, а доходы населения не выросли, банкам сложнее сохранять динамику наращивания кредитных портфелей, что приведёт если не к увеличению, то к замораживанию доли просроченной задолженности в кредитных портфелях... Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости. Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек"

Кирилл Царев, - заместитель председателя правления Сбербанка, 29 сентября 2021, источник 

"Начиная с 2012 года общероссийский ипотечный портфель вырос в пять раз (с 2,3 до 11,6 трлн рублей), а его доля в ВВП — в 3,3 раза (с 3 до 10%)... Начиная с 2009 года средняя ставка по ипотеке в стране снизилась с 15 до 7%. Объёмы выдач при этом выросли с 0,2 трлн в 2009 году до 4,5 трлн рублей в 2020 году... Мы рассчитываем на сохранение позитивных тенденций на ипотечном рынке и в следующем году"

Николай Васев, - вице-президент, директор дивизиона "ДомКлик" Сбербанка, 29 сентября 2021, источник 

"В среднем россияне платят по ипотеке 23,2 тыс. рублей в месяц. <...> Ипотечный потенциал частично сдерживают недостаточные объёмы строительства жилья: с 2013 года строительная отрасль находилась в стагнации, сейчас началось восстановление, однако ввод жилья пока отстаёт от целевых значений. Этот фактор, в совокупности с масштабными программами господдержки, вызвал рост цен: с января 2020 года по июнь 2021-го они выросли на 27% на новостройки и на 18% на вторичном рынке. С 1 июля текущего года программа господдержки была скорректирована, что, впрочем, почти не повлияло на спрос. В целом на рынке продолжается рост выдач: в частности, Сбер с начала 2021 года нарастил портфель ипотеки на 16% — с 4,48 до 5,28 трлн рублей (по итогам августа)"

Николай Васев, - вице-президент, директор дивизиона "ДомКлик" Сбербанка, 29 сентября 2021, источник 

"На текущий момент наша доля (на рынке жилья) составляет 50%, если быть точным, то в портфеле - 52%. По выдачам она колеблется от 50% до 52%. Мы ставим перед собой ультимативный таргет - держать долю не меньше 50%. Это наш рынок, и мы будем за него бороться, мы будем бороться за каждого клиента... Сбербанк также планирует развивать неипотечные продукты и сервисы, связанные с рынком недвижимости. Мы смотрим не только на сделки, но шире: и на поиск, и на помощь в продаже, и на другие различные сервисы, которые мы на текущий момент не анонсируем, чтобы не пугать наших многоуважаемых конкурентов. Но на следующий год мы готовы проанонсировать новый сервис, который даст возможность рынку по-другому взглянуть на решение вопроса с жильем... Среднегодовой темп роста ипотечного портфеля в 2021-2023 годах прогнозируется свыше 15%"

Джангир Джангиров, - старший вице-президент Сбербанка, 29 сентября 2021, источник 

"Рост цен в целом по России на жилье за последние два с половиной года составил более 50%. Мы сейчас в наших моделях по кредитованию новых проектов закладываем околонулевой рост цен. Мы, конечно, тоже понимаем, что бесконечно такой рост продолжаться не может. И с учетом инфляции мы предполагаем, что для целей кредитования будет даже некоторое снижение в реальном выражении. Я думаю, что цены, конечно, стабилизируются, цены не могут так долго и такими темпами расти, цены стабилизируются"

Кирилл Царев, - заместитель председателя правления Сбербанка, 29 сентября 2021, источник 

"Перспектива развития довольно большая, мы считаем, что количество возводимого жилья должно увеличиться, потому что, в принципе, спрос на это есть, и в России мы понимаем, что потенциал развития рынка еще существует. Мы видим, что количество сделок с использованием эскроу-счетов растет, реформа в широком смысле слова прошла – это мы воспринимаем тоже, как позитивный тренд на будущее, потому что этот рынок становится тоже более транспорентным, более прозрачным.

За последнее время произошел существенный рост стоимости квадратного метра жилья, однако эту динамику нельзя рассматривать в отрыве от того, как менялась инфляция. Если мы посмотрим на более длинном горизонте, то мы увидим, что этот рост не такой драматический, особенно с учетом инфляции, которая происходила за этот период времени, и, на самом деле, период 2019-2020 годов можно сказать, что в каком-то смысле это был отскок, в том числе госпрограмма поддержки помогла в этот момент перезапустить или возобновить спрос на жилье – мы считаем, что это важный фактор. При этом мы не видим, чтобы цена на недвижимость существенно оторвалась, если мы смотрим на длинном плече, от инфляции. На самом деле, за пять-семь лет, если мы посмотрим эти две кривые, то такого драматического изменения там нет"

Юлия Мельникова, - аналитик УК "Альфа-Капитал", 29 сентября 2021, источник 

"Российские девелоперы вновь демонстрируют рекордные результаты. С 2020 года наблюдался сильный спрос на недвижимость и рост объемов ипотечного кредитования в результате введения льготной ипотеки. Это способствовало двузначному темпу роста продаж застройщиков. Более того, резкое удорожание цен на недвижимость положительно сказалось на расширении маржинальности бизнеса. Также, в течение этого года выросла себестоимость строительства, и этот спред девелоперы были способны перекладывать на покупателей. Этот фактор отчасти будет отражаться в дальнейшем росте цен на недвижимость.

Важным фактором для девелоперов является доступность ипотеки, так как в структуре продаж доля ипотечных сделок очень высока: около 80% у "ПИК", 65% у "Эталон", 75% у "Самолет". Тем не менее, ЦБ РФ перешел к повышению ключевой ставки в 2021 г, что отразится в ставке по ипотеке. Уже можно наблюдать, что, по данным ЦБ, динамика объемов выданных ипотечных кредитов с лета замедлилась.

Скорее всего, в ближайшее время факторами роста девелоперов будет консолидация рынка, при которой наиболее крупные игроки будут лучше себя чувствовать. С другой стороны, стабилизация цен на жилую недвижимость совместно с ростом цен на сырье может стать риском для роста прибылей девелоперов относительно высокой базы последних лет"

Алексей Попов, - руководитель аналитического центра ЦИАН, 29 сентября 2021, источник 

"С ценами (на рынке вторичного жилья в России - прим.ред.) происходит стагнация. <…> Околонулевая динамика [месяц к месяцу], год к году рост есть, но он все равно не такой, как на первичном рынке. Такая динамика зафиксирована за три с половиной месяца. Предложение на вторичном рынке РФ сейчас неоднородное, много инвестиционных квартир, которые часто выходят по привлекательным ценам, также достаточно квартир со свежим наследством, которые продаются с дисконтом. Люди [в объявлениях] более аккуратно подходят к ценообразованию - думаю, это первый индикатор процесса, что усилится тенденция на стагнацию цен и будут меняться сроки реализации объектов. При этом новостройки в масштабах страны дорожают быстрее вторичной недвижимости. Один из факторов - счета эскроу, поскольку у застройщиков нет большой мотивации выводить на котловане предложение по сильно заниженным ценам, деньги, чтобы запустить стройку на котловане, и так есть"

Олег Шишкин, - начальник управления недвижимости и девелопмента банка "Открытие", 1 октября 2021, источник 

"Такого безумного роста – как спроса, так и стоимости – мы больше не увидим, поэтому закладываем в свои финансовые модели более пессимистичные прогнозы. В рамках анализа нового проекта мы проводим стресс-тестирование, ориентируясь на показатели рынка 2018-2019 годов. Но предпосылок к развитию существенного кризиса на рынке недвижимости мы не видим, в том числе и потому, что локальный бум – кажущийся, объем вводимых квартир и площадей стабилен, он не меняется много лет... Сейчас роста стандартного NPL (просроченных кредитов - прим.ред.) у нас нет, и мы его не прогнозируем. Взрывного роста дефолтов на рынке мы также не ожидаем"

Евгений Коган, - инвестбанкир, профессор ВШЭ, 1 октября 2021, источник 

"Процент по такому кредиту (для покупки экологичного жилья - прим.ред.) будет зависеть от принятых властями программ, но хорошо было бы сделать льготную ипотеку под 6-6,5%. Тут вопрос творческий, дело в том, что на Западе хорошая ставка по ипотеке — это 1–2%. У нас хорошая ставка — от 5% до 7%. По нынешней жизни — хорошая ставка, я боюсь, будет скоро девять процентов. <...> Я считаю, что идея сделать стимулирование умного дома, который использует энергию солнца, это очень красивая идея. Если государство будет это как-то стимулировать, в том числе льготной ипотекой под 6–6,5% тоже хорошо. Идея экологического жилья очень разумна"

Антон Чудиновских, - коммерческий директор ГК "Ферро строй", 1 октября 2021, источник 

"Относительно прогнозов, пока они умеренные, рынок продолжит стабилизацию, хотя до конца года мы еще увидим небольшой рост ипотечных ставок на рынке и от других игроков, а также рост цен на жилье. Всплеск спроса можно будет ожидать в ноябре, когда застройщики традиционно выведут на рынок новые акции и скидки, но он будет небольшим. Окончательное восстановление предвидится только во втором-третьем квартале 2022 года"

Александр Гуторов, - коммерческий директор ГК "Страна Девелопмент", 1 октября 2021, источник

"Ставки по ипотеке достигнут 9% к концу года целом по рынку... Но несмотря на рост ставок, ипотека по-прежнему остается основным инструментом, который позволяет купить квартиру. Это в первую очередь связано с программами субсидирования, как государственными (программа льготной ипотеки, а также "Семейная ипотека), так и с частными (совместные программы субсидирования ставок по ипотеке застройщиков и банков). В целом увеличение ставок по ипотеке, которое ожидается до конца года, может продолжиться и в первой половине 2022 года, но к концу следующего года ситуация стабилизируется, и уже в 2023 году можно ожидать стремительного снижения ставок"