ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #186

ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #186

Евгений Калянов, – эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», 9 октября 2022, источник 

«ФРС (Федеральная резервная система США – прим.ред.) повышает ключевую ставку, увеличивая стоимость денег в экономике, пытаясь обуздать инфляцию, которая, в свою очередь, имеет большие шансы к продолжительному росту. Ставки по ипотечному кредитованию в Соединенных Штатах следуют за ставкой ФРС, таким образом, стоит ожидать роста стоимости ипотеки и далее. Подстраиваясь под обстоятельства, потребители в США отдают предпочтение ипотечным займам не с фиксированной, а с плавающей ставкой, доля которых, соответственно, будет расти.

С кризисом в сфере недвижимости уже столкнулся Китай, где застройщики, набрав на себя непомерные долги в виде банковских ссуд и облигационных займов, не могут расплатиться по ним. В результате государство старается всячески поддержать проблемный сектор недвижимости, чтобы не вызвать обвал в финансовой системе. США, вероятно, также будут готовы предоставлять монетарную поддержку своему сектору недвижимости по мере роста в нем проблем, но дополнительное "печатание денег" опять же будет разгонять инфляцию и повышать вероятность финансового обвала...

Сегодня в результате санкционных ограничений зависимость России от западной финансовой системы и валют недружественных стран снизилась. Очередной потенциальный ипотечный кризис США в значительно меньшей мере повлияет на финансовую систему РФ, и рубль, с большей степенью вероятности, останется по-прежнему стабильным, а также сможет выступать в роли валюты "тихой гавани"»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 10 октября 2022, источник 

«На ставку кредитования (ипотечного – прим.ред.) влияет много факторов - от ключевой ставки до отношения банков к рискам. Банки переоценили риски в строну увеличения. Тренд повышения начался, он редко заканчивается быстро. Это на несколько месяцев, уровень покажет время. Первый ориентир - 12%. Далее, может быть, рост остановится»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 10 октября 2022, источник 

«Если посмотреть на итоги сентября, то продажи держатся на неплохом уровне, но выручка расчет исключительно за счет роста цен и за счет субсидированной ипотеки. Сейчас фаза на рынке непростая, снижение продаж точно будет, но говорить о том, что оно станет катастрофическим, я бы не стал. Минус 50% слишком пессимистичная оценка. В такой спад я не верю, застройщики будут выкручиваться, пойдут на предоставление скидок, бонусов, рассрочек покупателям...

Рынок сейчас очень чувствителен к размеру ипотечных ставок. Уровень зависимости от ипотечного кредитования небывало высокий. Продажи в массовом сегменте в последнее время, в основном, шли за счет субсидированных программ, но они будет сворачиваться за счет давления Центробанка. Ставки будут расти, условия выдачи кредитов ужесточаться, все это сильнее, чем в мирное время, будет сказываться на продажах»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 10 октября 2022, источник 

«Застройщики давно уже, начиная с февраля, пересмотрели концепцию инвестирования в строительство. Кто-то дает большие скидки, кто-то привлекает клиентов через нулевую ставку. Все эти маркетинговые ходы не достигли своего результата, да и не могли. Главная проблема – недоступность жилья для большей части населения, сокращение платежеспособного числа людей. Как выходить из ситуации? Застройщики не будут осваивать новые площадки, старые объекты, где уже получен необходимый объем денег от инвесторов и дольщиков, будут достраивать. Может начнут предпринимать иные шаги, к примеру, предложат покупателям вносить не 100% на эскроу-счета, а 10-15%, чтобы получить финансирование. Начнут сокращать и затягивать сроки строительства, кто-то направит деньги в рекламу. Инструментов море.

Цены продолжат снижение, но спрос это не восстановит до объемов, на которые рассчитывали застройщики. Сегодня покупать жилье могут бюджетники, лица, не относящиеся к призывному возрасту. Работники сфер, где нет снижения доходов, к примеру, фармацевтика, торговля, логистика»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 11 октября 2022, источник 

«Помимо основной причины подъема ставок по ипотечным кредитам — объявления частичной мобилизации — на рынок влияет также общее ухудшение финансовых условий в стране после 21 сентября. В частности, на фоне роста геополитической напряженности пошли вверх доходности ОФЗ, что стало оказывать повышенное давление и на кредитные ставки...

По итогам октября ипотечные ставки в стране могут увеличиться в среднем на 0,5–0,6 п. п., а затем, вероятно, банки сделают паузу для оценки возможного развития ситуации. Более долгосрочные прогнозы в нынешних условиях делать сложно, многое будет зависеть от дальнейшей траектории ключевой ставки ЦБ РФ, изменения экономической и геополитической конъюнктуры. Могу лишь сказать, что сейчас больше шансов на дальнейшее увеличение ставок по ипотеке, чем на их снижение»

Руслан Сухий, – руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», 11 октября 2022, источник 

«Это очень тревожный сигнал (заявление ЦБ о том, что ипотека от застройщиков – продукт, который может вводить людей в заблуждение – прим.ред.), так как летнее оживление на рынке новостроек во многом состоялось именно благодаря массовому запуску программ субсидированной ипотеки от застройщиков. По оценкам наших аналитиков, за последние два месяца доля квартир, купленных в ипотеку по субсидированным ставкам в Москве, составила 35-40% от общего объема сделок на первичном рынке. Если такие программы запретят, то спрос может рухнуть сразу на треть»

Алексей Яковлев, – заместитель директора департамента финансовой политики Минфина РФ, 11 октября 2022, источник

«Что касается рыночных условий – есть определенные прогнозы, но мы видим, что спрос восстанавливается. Дальнейшего ужесточения (повышения ставок по ипотеке – прим.ред.) мы не видим, предпосылок для него нет»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 12 октября 2022, 12 октября 2022, источник 

«Сейчас, как и в сентябре, комбинированная льготная ипотека с субсидией от девелопера в большинстве крупных банков составляет порядка 50% от всех субсидируемых жилищных кредитов. Соответственно, спрос (в случае применения Банком России дополнительных мер регулирования таких программ – прим.) может снизиться в два раза.

За низкими ставками от девелоперов действительно может скрываться рост итоговой стоимости квартиры на 10-20%. Однако банки и застройщики уведомляют заёмщиков о возросшей сумме переплаты. Если регулятор установит минимально возможный уровень ставки или повысит надбавки за выдачу такой ипотеки, то низкий ежемесячный платёж может уйти в прошлое, а стоимость недвижимости – вырасти. Запретительные меры могут серьёзно навредить рынку»

Сергей Галлер, – эксперт по недвижимости, 11 октября 2022, источник 

«В ближайшей перспективе рынок жилой недвижимости ожидает новая коррекция. Сегодня мы снова наблюдаем "рынок покупателя". Но это произойдет не резким скачком: в августе - сентябре спрос вырос, сейчас он скорректируется. Будет копиться "отложенный спрос".

Ликвидные объекты будут продолжать покупать. Рынок сейчас переживет ступор (как всегда в сложных ситуациях), часть сделок отменится. Потом начнется восстановление деловой активности - возможно, уже со второй половины ноября. Очень часто люди устанавливают психологическим барьером для решения своих жилищных вопросов новогодние праздники: в этом году тоже будут те, кто захочет продать или купить до Нового года...

Цены на недвижимость, как на первичную, так и на вторичную, в ближайшее время не будут расти, и даже могут скорректироваться. Обусловлено это пониженным спросом и сохраняющимся большим предложением на рынке на фоне геополитической нестабильности. Предоставление кредитных каникул лицам, подпавшим под мобилизацию, может вызвать повышение ставок по кредитам (в том числе и на ипотеку) и депозитам (чтобы привлечь большее количество средств в банки). Это в свою очередь повлечет снижение спроса на недвижимость и замедление роста цен»

Искандер Юсупов, – заместитель генерального директора компании «Унистрой», 12 октября 2022, источник 

«Мы понимаем минусы этой программы (ипотеки от застройщика с околонулевыми ставками – прим.ред.) с точки зрения Центрального банка, и отчасти они оправданы. Но при этом нужно понимать, что такие программы рождаются банками и застройщиками как раз для повышения доступности жилья. Как альтернативный вариант, чтобы не приходилось прибегать к таким экстренным мерам, как ипотека 0,1%, мы видим в увеличении суммы кредита по ипотеке с господдержкой. На кредит в 6 миллионов рублей в городах-миллионниках люди могут позволить себе только 1-комнатные. Увеличение суммы кредита до 9-10 миллионов позволит задействовать в программе с господдержкой более семейный сегмент клиентов, которые выбирают 2-3-комнатные квартиры»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 12 октября 2022, источник 

«Банк России исходит из соображений, что при совместных программах банков и застройщиков может происходить увеличение стоимости квартиры. В каждом конкретном случае сделка может выиграть сравнение со стандартным кредитом, а может и проиграть. Для части заемщиков она остаётся выгодной. Особенно, если человек не собирается досрочно гасить такой кредит и продавать квартиру в ближайшие годы. В кредитном договоре ставка фиксированная и особенных рисков у заемщиков не возникает.

Возможно этот вопрос должен заинтересовать Минстрой или ДОМ РФ, которые могли бы проанализировать как влияют на доступность жилья такие программы и посмотреть не мешают ли они льготным государственным программам. На ипотечном рынке существует практика покупки сниженной ставки за комиссию, которую уплачивает гражданин. В рассматриваемой ситуации комиссию платит застройщик. Банк России вообще мог бы этой проблемой не заниматься, а обратить внимание профильных ведомств. Такие программы могут влиять на рынок недвижимости, но персонального вреда заемщикам не представляют. Регулирование избыточно»

Сергей Зайцев, – руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи», 13 октября 2022, источник 

«В начале 2020 года при покупке первичной квартиры площадью 35 "квадратов" в ипотеку с первоначальным взносом 20% и сроком кредитования 20 лет (средняя ставка 8,4%) ежемесячный платеж по кредиту составлял около 15,6 тыс. рублей. Примерно в ту же сумму обходился и жилищный кредит на вторичку со ставкой в 9,2%. Сейчас при покупке аналогичной по площади квартиры при тех же условиях кредитования, но нынешних ставках по ипотеке на вторичное жилье — 10,2%, а на первичном рынке — 6,53%, ежемесячный платеж по ипотеке на покупку вторички составляет более 25,4 тыс. рублей, новостройки — более 20,6 тыс. рублей. Ежемесячный платеж на первичном рынке вырос примерно на 32% по сравнению с январем 2020 года, а на вторичном — на 68%... Средняя стоимость "квадрата" в новостройках России в этом сентябре по сравнению с январем 2020 года выросла на 52%, цены на вторичном рынке за аналогичный период увеличились на 56,9%»

Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по финрынку, 13 октября 2022, источник 

«В рамках частичной мобилизации планируется привлечь лишь 300 тысяч человек, из которых далеко не все заемщики. То есть это незначительная доля от всех заемщиков кредитных организаций, а значит, и риск для них здесь минимальный. Поэтому поведение банков (повышение ставок по кредитам – прим.ред.) скорее можно назвать психологической реакцией, а не реакцией на риски.

Да, ставки поднялись где-то на 0,5 процента, где-то на 1 процент – это серьезные цифры, но я знаю, что Банк России сейчас контролирует ситуацию и находится в плотном взаимодействии с ведущими финансовыми институтами страны. У ЦБ достаточно инструментов, которые позволяют снизить нагрузку на кредитные организации и нивелировать минимальные потери. Уверен, что в течение двух недель все придет в норму, психологическая реакция пройдет, вскоре банки отыграют назад, вернувшись к тем процентным ставкам, которые были еще недавно»

Алексей Федоров, – аналитик TeleTrade, 13 октября 2022, источник 

«В контексте текущей ситуации любое отклонение коммерческих банков от консервативной модели поведения Банку России обязательно нужно пресекать. Банковский сектор еще толком не оправился от весеннего санкционного удара, когда дефицит ликвидности достигал 7 трлн рублей. Вполне возможно, что если бы кредитные организации раскрывали свои финансовые результаты, то мы бы ужаснулись их текущему положению дел.

Когда застройщики пытаются "выскочить" из рынка недвижимости на пиковых ценах за счет банков, "уговаривая" кредитные организации на продукты под безумные нулевые ставки, то Банк России, которому потом придется разгребать весь следующий за этим ужас за счет бюджетных средств, просто обязан сразу говорить "нет". Сегодня мы имеем огромный ипотечный пласт, который может и не справиться с обслуживанием жилищных кредитов в случае нового кризиса. Мы имеем раскаленный рынок недвижимости со значительной долей "слабых рук", покупавших объекты недвижимости в последние два года в инвестиционных целях и подверженных паническим продажам в случае сильного падения цен.

А теперь давайте представим, что может быть с банковским сектором России, если к санкционному кризису добавится циклический (повторяющийся) кризис, по параметрам схожий с 2008–2009 годом или даже сильнее. Последний циклический кризис 2008 года привел к падению ВВП России на 7,9% по итогам 2009 года. На антикризисные меры поддержки, в том числе докапитализацию банковского сектора, было направлено около $225 млрд. Но даже этого было недостаточно для того, чтобы избежать падения цен на недвижимость на 20–30%. И это в условиях не испорченного ипотекой рынка.

Те самые $225 млрд, и даже больше, которые будут нужны для преодоления кризиса, в том числе для затыкания дыр в банковской системе, теперь заморожены в результате антироссийских санкций. Так что еще непонятно, насколько разрушительным окажется следующий год для российской экономики и сколько банков по его итогам лишится лицензий»

Анна Авакимян, – главный аналитик компании «РегБлок», 13 октября 2022, источник 

«Ежемесячный платеж по ипотеке за два года вырос на 45–75%. Нижняя граница относится ко вторичному рынку и городам с численностью населения до 1 млн человек, верхняя охватывает города-миллионники и преимущественно новостройки. 90% прироста размера платежа — это фактор роста цен на жилье за счет льготных программ и колоссального подорожания строительных материалов...

Спрос на жилье будет ниже предложения в ближайшие три-шесть месяцев. В самом пессимистичном сценарии ставки по ипотеке и цены на жилье могут вернуться к уровням 2017 года, а банки понизят уровень одобрения жилищных кредитов. На фоне снижения инвестиций в девелопменте объем нового строительства существенно замедлится. На вторичном рынке продолжится рост предложения и соответствующих дисконтов»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 13 октября 2022, источник 

«Предложение на первичном рынке еще вырастет, поскольку девелоперы продолжают выводить в продажу корпуса в соответствии с заранее утвержденным планом. Эти проекты были начаты еще до всех мировых пертурбаций, и ставить их на паузу застройщикам невыгодно. На вторичном рынке объем предложения может сократиться за счет снятия объявлений о продаже граждан, которые уехали за границу, но не смогли быстро продать недвижимость. Многие из них, вероятно, решат сохранить жилье до момента возможного возвращения в Россию. До конца года не исключено снижение цен. Если объем сделок будет снижаться, то девелоперы с большой вероятностью расширят ассортимент спецпредложений и повысят размер дисконта и рассрочек»

Наталия Кузнецова, – генеральный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», 13 октября 2022, источник 

«В конце сентября потенциальные покупатели стали дольше принимать решения. На завершающем этапе находились только те сделки, где была одобрена ипотека, а также сделки со стопроцентной оплатой. Отменили сделки примерно 15–20% покупателей квартир в новостройках. По отношению к августу падение спроса составило более 35%. В октябре тенденция снижения потребительского спроса продолжается. По итогам месяца падение может составить 40–50%, если ситуация не стабилизируется. До конца года в лучшем случае количество сделок вернется на уровень июля-августа, в худшем мы увидим падение на 20–25%»

Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 13 октября 2022, источник 

«Действие льготной ипотеки и программ по субсидированию ставки от застройщиков позволили рынку перейти к восстановлению после резкого падения весной этого года (в мае количество сделок было в два раза меньше, чем в среднем за 2021-м). К настоящему времени рынок смог восстановиться до 84% от фоновых значений прошлого года, от майских минимумов продажи выросли на 59%. Рост активности покупателей наблюдался на протяжении всех трех месяцев III квартала.

После объявления мобилизации рынок вновь оказался в состоянии неопределенности. Но в статистике события последних дней сентября отразятся только в следующем месяце. Там вполне может быть много эмоциональных решений, которые кратковременно повлияют на динамику спроса: кто-то решит отложить покупку, кто-то, наоборот, быстрее примет решение о сделке. Дальнейшая динамика рынка будет определяться внешними обстоятельствами — в частности, мерами поддержки отрасли, которые, безусловно, потребуются»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», 14 октября 2022, источник 

«На вторичном рынке в московском регионе не видно предпосылок к росту цен в ближайшие полгода, до весны, только к их снижению. В декабре спрос будет активнее — в это время люди как раз получают крупные выплаты в виде годовых премий и тратят их, к примеру, на первый взнос по ипотеке. Иногда такие «премиальные» сделки затягиваются на январь-февраль. Однако даже в таком случае цены сильно не вырастут. Более того, я предполагаю, что после декабрьского роста спроса весной рынок снова может ослабнуть, а летом — войти в состояние стагнации. Основная надежда — на следующую осень, деловой сезон, когда есть надежды, что мы отыграем все предыдущие потери»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риелторов, генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость», 14 октября 2022, источник 

«Застройщики держат цены, а люди покупают новостройки только из-за льготной ипотеки... Если льготную ипотеку не продлят, у застройщиков не останется иного выхода, кроме как снизить цены. Никто не спорит, что стройотрасль важно поддерживать, но делать это надо не в ущерб людям.

Итог дискуссии во власти не обязательно сводится к продлению льготной ипотеки или отказу от нее. Есть и другие решения, например, ипотеку могут выдавать не банки, которые по определению работают с целью получить прибыль, а специальные государственные агентства. Ставка по кредитам на жилье вообще может быть отвязана от ключевой ставки Центробанка. А существующее положение дел только провоцирует застройщиков на различные ухищрения с экстремально низкой ставкой либо первоначальным взносом, в результате которых покупатель платит за квартиру дороже. Хотя они, на мой взгляд, не только могут, но даже готовы снижать цены, о чем все эти схемы с "ипотекой от застройщика под 0,1%" на самом деле и говорят»