ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #218

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 22 мая 2023, источник 

«Дешевая ипотека подпитывала высокие цены на жилье во второй половине прошлого года. Застройщики, предлагая "околонулевую" ипотеку, завышали стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывалась даже больше, чем снижение процентов по кредиту. После ухода "околонулевой" ипотеки стоимость метра немного подсдулась. Застройщики снижают стоимость метра пока неявно – в виде скидок, в то время как стоимость квартир в прайсах в основном стоит на месте. Однако с учетом дисконта, размер которого в апреле – мае достиг 40%, цены реальных сделок снижаются. Хотя в целом ценовой пузырь, раздувшийся на рынке жилья в последние 2-3 года, еще не рассосался»

Алексей Заботкин, – заместитель председателя ЦБ РФ, 29 мая 2023, источник 

«В части льготной ипотеки на вторичном рынке, эта тема действительно находится в обсуждении в целом. Наше мнение, что имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок программ постоянного действия - (таких), как семейная ипотека, которая предполагается, что будет действовать достаточно длительное время и является более адресной.

При этом нецелесообразно распространение на вторичный рынок программы льготной ипотеки "широкого действия", которая должна истечь в середине следующего года и очень сильно повлияла на цены на первичное жилье. Это может в большей степени вылиться в рост цен, нежели прирост доступности жилья на вторичном рынке.

На текущий момент ипотечный рынок развивается вполне в русле нашего прогноза на этот год. Он предполагает рост кредитного портфеля по стране в целом на 13-17%. При этом фактически рост прошлого года в части банковского кредитного ипотечноно портфеля был 17,8%. По сути дела, некоторое замедление, но примерно такие же темпы роста кредитования ипотеки, как были в прошлом году»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 30 мая 2023, источник

«На рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ. <...> Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита – около 500 руб. в месяц.

К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам. Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно. Такая ситуация продержится все лето»

Евгений Дячкин, – вице-президент, руководитель департамента продаж в партнёрских каналах ВТБ, 30 мая 2023, источник 

«Несмотря на то, что в среднем заёмщики берут ипотеку на рекордные 24 года, закрывают ее по-прежнему в разы быстрее: по нашим данным, за 4,3 года. Благодаря льготным программам со ставкой 6-8% ипотека перестала "висеть" над клиентами большим долгом, стала удобным финансовым инструментом для решения квартирного вопроса и посильным для выплаты.

За счет общего снижения ставок и увеличения срока кредита в меньшую сторону изменился и ежемесячный платеж, поэтому заёмщики все чаще направляют освободившиеся средства не на досрочное погашение, а на другие, более важные для них расходы. При этом общий уровень их платежной дисциплины по-прежнему на высоком уровне – с точки зрения просроченной задолженности сегмент жилищного кредитования остается образцовым»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 30 мая 2023, источник 

«Если посмотреть на первые четыре месяца этого года, то можно сказать, что рынок (ипотечный – прим.ред.) восстановился. Мы вышли на серьезные цифры – более 500 тысяч кредитов на сумму около 1,85 трлн рублей. <...> Если динамика сохранится, то по итогам этого года мы увидим выдачу до 1,5 млн кредитов с приростом портфеля на 2,3 трлн рублей.

Ситуация, когда субсидируется половина всей выдаваемой ипотеки, а более 90% выдачи – на "первичке", не может быть долгосрочной. С макроэкономической точки зрения это не только тяжелое бремя для бюджета, но и искажение рыночной ситуации – если ипотечники будут получать слишком дешевые кредиты, значит, кто-то другой будет переплачивать за заемные средства. В дальнейшем необходимо переходить к более адресным мерам поддержки. В том числе вводить дополнительное стимулирование в рамках "Семейной ипотеки"...

Точечно решения (по льготной ипотеке на "вторичку" – прим.) уже принимаются. Льготной ипотекой на "вторичку" можно воспользоваться, например, в моногородах. Такая мера поддержки рассматривается на Дальнем Востоке, в регионах, где практически не строится жилье. Мы смотрим за этим. Но исходим из того, что сейчас рынок несколько сбалансировался по спросу и предложению. И некоторым его "регулятором" является вторичный рынок, который лидирует по продажам.

Но если мы в полном объеме распространим льготную ипотеку на вторичный рынок, то спрос может окончательно перейти сюда, цены подрастут... Надо быть с этим очень осторожными. И пока это на уровне обсуждений, никаких готовых решений нет. Возможны какие-то точечные меры, адресные – для отдельных категорий граждан, отдельных регионов. Есть инициатива – посмотреть на дополнительные льготы для семей с детьми-инвалидами, им часто нужно купить жилье там, где есть медицинские центры. Возможно, еще для других категорий граждан. Или рассмотреть регионы, где сегодня нет строительства, а нам нужно его стимулировать...

Баланс на рынке восстанавливается – спрос и предложение постепенно приходят к равновесию»

Виктория Кирюхина, – эксперт Циан.Аналитики, 30 мая 2023, источник 

«В результате отказа от программ с околонулевыми ставками число ипотек за квартал снизилось на 19% в Петербурге в первом квартале 2023 года в сравнении с первым кварталом 2022 года, в Ленинградской области — на 19%. Часть спроса со стороны заемщиков сместился именно в пользу уже готового жилья. Рост ставок по ипотеке на "первичке" снизил привлекательность первичного рынка, что отразилось на перераспределении спроса...

В целом из-за роста ставки по ипотеке произошло как снижение доли ипотечных сделок, так и их падение в абсолютном выражении. В конце 2022 года доля ипотечных сделок была на уровне 88%, сейчас — 82%. Таким образом, несмотря на рост ставок в 2023 году, доля сделок, проходящих в ипотеку, остается на высоком уровне — выше 80%, тогда как до запуска льготной ипотеки — в начале 2022 года — диапазон был на уровне 70-72% в среднем.

Отсутствие доступного кредитования ведет к сдерживанию цен и даже их минимальной корректировке в сторону снижения. Например, в годовой динамике, несмотря на наличие льготной ипотеки от девелоперов, средняя цена "квадрата" показала небольшое снижение на новостройки. И в целом стоимость стагнирует уже год. Без доступного кредитования эта ситуация сохранится»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 30 мая 2023, источник 

«Правительство после 01 июня рассмотрит варианты распространения льготной ипотеки на вторичный рынок. Так ли нужна ли рынку помощь? Предложение на вторичном рынке в спальных районах Петербурга за последнюю неделю прибавилось. Незначительно, всего на 0,7%. Это первая неделя прироста предложения за длительное время. Но все равно объем предложения ниже на 2% к началу мая. Вторичный рынок с декабря прошлого года ведет себя вполне понятно, предсказуемо. Объем предложения плавно снижался, сокращались размеры скидок, которые продавцы были готовы давать к заявленным ценам. Для продажи квартиры снова достаточно правильно установленной цены и качественного продвижения.

На рынке новостроек тоже не следует ждать каких-то сюрпризов. Уже не буду повторяться. Не самый высокий, но стабильный спрос, адаптация рынка к отказу от субсидированных ставок, уход инвесторов, сдерживание запуска новых проектов и т.д. и т.п. Да, ЦБ пишет о плавном повышении стоимости проектного финансирования и замедлении темпов прироста денег на эскро-счетах (на них размещаются средства дольщиков), но это все понятный результат ситуации с продажами в прошлом и текущем году.

Кстати, общее количество объявлений о продаже новостроек в Петербурге на ЦИАНе составило 47,6 тысяч, это минус 2,4% в сравнении с началом мая. Судя по интенсивности звонков и косвенным показателям в мае, продажи у застройщиков будут не лучше, чем в апреле. И, как и писал ранее, это не повод для беспокойства и решительных мер. Цены сделок, судя по опыту предыдущих месяцев, не снизятся.

Думаю, рынку нужны не все новые методы поддержки, а постепенное отвыкание от тех мер, которые в него уже вкачали и разбалансировали. Но не тут – то было. Я не раз писал, что разрыв цен негативно влияет и на первичку, и на вторичку, говорил, что его хоть как-то надо преодолевать. Допускал, что вторичка постепенно подорожает в первичка будет по ценам двигаться ей навстречу. Но, оказывается, есть более очевидный решительный способ. С помощью новых льгот дожать цены вторичного рынка до уровня первичного рынка. На всякий случай подчеркну, что за эту льготную ипотеку будем платить мы, как налогоплательщики, да еще и много лет. И эта мера не имеет никакого отношения к доступности жилья»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 31 мая 2023, источник 

«Цены на новостройки в России начнут падать на горизонте ближайших двух-трех лет. В настоящее время цены уже стагнируют... Цены у нас завышенные в России. В целом система на сегодня подходит к своему пику и завершению роста цен. Паритет покупательной способности, индекс цен, индекс среднемесячной доходности начинают зашкаливать. Девелоперам многоквартирного жилья нужно хотя бы допустить в своих стратегиях, что цены могут начать падать. Смотрите на трех- и пятилетние циклы на рынке недвижимости.

Структура сделок на рынке недвижимости сильно меняется в пользу вторичного и загородного жилья... Именно на рынок загородного жилья сегодня уходят реальные клиенты девелоперов жилья. Более того, по нашим подсчетам появилось 4-5 тысяч мелко-средних игроков, которые строят загородные дома. Поверьте мне, это очень большие цифры при том, что в России работает сейчас около 3 тысяч более-менее крупных застройщиков жилья»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 31 мая 2023, источник 

«После 1 июня 2024 года господдержка должна перейти на новый уровень развития и, с одной стороны, сфокусироваться на поддержке льготных категорий населения – например, врачей, учителей или многодетных семей, а с другой – на развитии стратегически важных для страны регионов, таких как Дальний Восток или моногорода.

Также можно будет снизить ставку по "семейной ипотеке" в зависимости от количества детей и площади приобретаемой квартиры... увеличить лимиты по госпрограммам в регионах, где стоимость жилья не позволяет воспользоваться льготной ставкой...

Еще одним инструментом точечной поддержки мы видим внедрение "детских депозитов" или специального счета с целью накопления на первое жилье для российских детей и молодежи. По нашей оценке, на горизонте нескольких лет это позволит сформировать необходимый финансовый капитал, который можно использовать для покупки новой квартиры или как первый взнос по ипотеке»

Надежда Караваева, – младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 1 июня 2023, источник 

«С повышением надбавок банкам придется или резервировать капитал под более рисковую ипотеку, что сократит количество одобряемых выдач, или переложить свои расходы на заемщика в виде повышения ставки по ипотеке, что сократит спрос и также негативно отразится на выдачах. Помимо снижения выдачи ипотеки с небольшим взносом, новые меры регулятора, с одной стороны, приведут к снижению доступности ипотеки, с другой стороны, замедлят рост цен на новостройки и снизят кредитные риски банков»

Ирина Бабина, – главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом», 1 июня 2023, источник 

«Повышение первоначального взноса (по ипотеке – прим.ред.) приведет к снижению доступности жилья для населения. В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоев населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заемщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания. Теперь заемщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы...

Возможно небольшое замедление темпа роста объема выдач ипотечных кредитов относительно первого-второго кварталов 2023 года. Банки начнут более объективно оценивать платежеспособность заемщиков, снижая тем самым риск невозврата займа»

Ирина Киселева, – руководитель комитета РГР по ипотеке, 1 июня 2023, источник 

«Он (первый взнос по ипотеке на новостройки – прим.) повысится до 15-20% уже в начале июня практически во всех банках. Будет ли он 30 процентов с 1 января 2024 года? Сомневаюсь. Сложная цифра для принятия решения заемщиками в общей массе взять ипотеку в новостройке. Банки не захотят терять клиентов, будут держать первоначальный взнос на комфортных значениях 15-20%. С увеличением первоначального взноса покупательская способность населения перепаспределится на вторичный рынок жилья и на ИЖС, цены будут постепенно, но незначительно снижаться на благо ипотечным заемщикам»

Максим Самсонов, – заместитель первого вице-президента ГК «Ташир», 2 июня 2023, источник 

«По итогам марта-апреля наблюдается позитивный тренд: мы выполняем планы продаж, и эти планы ничуть не занижены по сравнению с прежними. Конечно, падение спроса на рынке есть — оно колоссальное и беспрецедентное. В апреле 2023-го по сравнению с показателями апреля прошлого года оно составило 34%. Такого никогда не было. С другой стороны, нам повезло, что мы работаем в бизнес-, премиум- и элитном сегментах: любой кризис больнее всего бьет по массовому сегменту...

80% продаж проходило с субсидированной ипотекой. Конечно, мы с большой тревогой следили за тем, как банки повышают лимиты, заботясь о благонадежности заемщиков, хотя это и правильно. Отмена околонулевой ипотеки сказалась на рынке, но люди привыкают ко всему... Сегодня маятник качнулся от рынка продавца в сторону рынка покупателя. Давно не было такого ажиотажа стимулирующих акций...

Рынок недвижимости специфичен, его нельзя сравнивать с розницей, здесь нет такой эластичности. Даже если мы снизим цены, число покупателей на рынке не вырастет. Вопрос не в цене, а в готовности людей покупать недвижимость. Поэтому снижать цены и спекулировать этим нет никакого смысла»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 4 июня 2023, источник 

«Порядка 20% продаваемых в России квартир находится в домах, построенных после 2020 года. Для рынка новостроек это существенная конкуренция, поскольку это уже готовое жилье, которое часто продается с хорошим дисконтом от существующей рыночной цены и нередко с ремонтом, мебелью и бытовой техникой, то есть у покупателя исключены дополнительные капитальные затраты на обустройство жилья. На первичном же рынке не так много квартир с ремонтом и мебелью, когда у покупателя есть возможность всё приобрести в рамках одного ипотечного кредита.

Такой большой объем предложения квартир в новых домах связан с ажиотажным спросом на новостройки последние несколько лет. Доля инвестиционных покупок в пиковые периоды спроса доходила до 18–20% от общего объема сделок. Сейчас эти квартиры постепенно выходят на рынок. Где-то — по причине достигнутого уровня инвестиционной доходности, где-то — из-за большой долговой нагрузки.

В оценке этого тренда нужно учитывать и существенно выросшую популярность семейной ипотеки и действие программы материнского капитала. Часть молодых семей, приобретавших квартиры последние 10–15 лет, сейчас озадачены расширением и улучшением жилищных условий, поэтому продают свое стартовое жилье, чтобы купить большей площади»

Владимир Щекин, – основатель и владелец группы «Родина», 4 июня 2023, источник 

«За год в Москве резко снизилось число квартир в новостройках на начальной стадии строительства, а также в готовых домах... На стадии котлована и в корпусах с разрешением на ввод застройщики продают только по 9% от общего числа квартир, тогда как на этапе монтажа этажей предлагается 66% помещений, в корпусах с отделочными работами — 16%.

Мы наблюдаем дефицит новостроек на двух самых привлекательных этапах строительства. Вложения на начале строительства позволяют сэкономить 20–30% от конечной стоимости жилья и дают инвестиционную выгоду. Готовая новостройка, в свою очередь, обладает другими преимуществами — полное отсутствие каких-либо рисков, ключи в день покупки, возможность быстро въехать в квартиру или начать сдавать ее в аренду.

Особенно дефицит предложения могут почувствовать покупатели в нишевых сегментах рынка. Например, в Новой Москве готовые квартиры бизнес-класса продаются только в трех жилых комплексах. Структура предложения новостроек в Москве стала менее сбалансированной, что может стимулировать рост цен на дефицитные варианты жилья»