ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #223

Ян Фельдман, – директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», 29 июня 2023, источник 

«С апреля активность покупателей растет, и сейчас мы выходим к более-менее плановым показателям по продажам. <...> Ожидать снижения стоимости квадратного метра до конца 2023 года не стоит: инфляция не позволит, да и себестоимость строительства только увеличивается. При этом рост цен на жилье также не предвидится из-за неуверенного спроса. Рынок недвижимости в этом году будет рынком покупателя. Мы будем наблюдать определенное плато»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 29 июня 2023, источник 

«Одна из основных причин перекосов в ценах на недвижимость в разных странах мира состоит в неравномерности доходов населения. Нередко цены формируются узкой прослойкой людей, имеющих шальные доходы и вкладывающих их в недвижимость, особенно в условиях ограниченных возможностей для инвестирования. В итоге цены могут сложиться космические, все распродано, но новые дома стоят полупустые или почти пустые, потому что большинство квартир куплено, просто чтобы вложить деньги.

На мой взгляд, решением проблемы является прогрессивный налог на лишнюю недвижимость, так как, в отличие от инструментов финансового рынка, жилье все же является социально значимым продуктом и не должно быть предметом спекуляций. Причем прогрессивный налог на недвижимость гораздо правильнее и справедливее прогрессивного НДФЛ, так как недвижимостью владеют те, у кого уже все есть, а вот НДФЛ платят те, кто еще только пытается заработать, возможно, лишь на первую свою квартиру»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 2 июля 2023, источник 

«За последний месяц средняя стоимость квадратного метра новостроек по России снизилась на 0,5% — падение произошло впервые с лета 2022 года... Среди крупных городов максимальное снижение зафиксировано в Москве (–0,8%), Перми (–0,7%), Казани (–0,5%), Краснодаре (–0,4%) и Тюмени (–0,3%)...

В числе причин удешевления новостроек и падение спроса на них, в том числе из-за конкуренции со вторичным рынком. При этом вторичка традиционно стоит дороже новостроек, но сейчас такое жилье нередко стало стоить меньше сильно повысившихся в цене за последние несколько лет новостроек. Первичке всё сложнее конкурировать со вторичным жильем, выбор которого сейчас велик. Но с другой стороны, после ограничения околонулевых ставок по ипотеке от девелоперов у застройщиков нет необходимости закладывать комиссию банкам, а это дополнительная дельта в цене квартиры, которая влияет на понижение стоимости...

Сегодня средняя цена "квадрата" в новостройках более чем на 5% выше, чем на вторичном рынке, тогда как в июне 2020-го преимущество было на стороне вторички — квадратный метр был дороже, чем в новостройках, на 1%. Сейчас этот баланс нарушен, но рынок постепенно его восстанавливает.

Если ипотечные ставки сохранятся на прежнем уровне, конкуренция между вторичным и первичным рынком продолжится. В таких условиях возможно несколько ценовых сценариев, считает эксперт. Первый: стоимость новостроек будет удерживать занятые позиции, демонстрируя небольшие колебания, а цены на вторичное жилье при этом продолжат расти. Второй: девелоперы будут и дальше снижать цены — на 1–2% до конца года, в основном на неликвидные проекты, а продавцы вторичных квартир будут делать скидки. Этот вариант учитывает низкую покупательскую способность граждан и поэтому более реален»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 2 июля 2023, источник 

«В Московском и Петербургском регионах цены в месячном, полугодовом и годовом выражениях почти не меняются. На эти рынки приходится около половины от всего предложения, что, в свою очередь, сильно влияет на динамику рынка в масштабе страны. <...> Околонулевая динамика цен на новостройки сохранится. Застройщики максимально аккуратно подходят к формированию цен в новых проектах, а также к индексации стоимости в уже строящихся»

Евгений Дячкин, – вице-президент, руководитель департамента продаж в партнерские каналах ВТБ, 3 июля 2023, источник 

«Традиционно в летний период рынок ипотеки характеризуется снижением активности заемщиков, что объясняется отпускным сезоном и желанием перенести решение важных вопросов на осень. Несмотря на это, июнь выдался очень успешным. По нашей оценке, в этот месяц продажи на рынке составили порядка 600 млрд рублей, на 10% превысив результат за аналогичный месяц рекордного 2021 года. В целом выдачи в первом полугодии оказались даже выше, чем мы ожидали, что говорит о выходе рынка на траекторию уверенного роста»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 4 июля 2023, источник 

«Решение Верховного суда РФ, ограничившего ответственность ипотечника перед банком стоимостью залога, может привести к глобальной перестройке всей практики ценообразования на рынке новостроек. <...> Ипотечные кредиты со сниженными ставками, фактически, являются необеспеченными. Или, во всяком случае, не полностью обеспеченными, так как сумма кредита по таким программам может превышать реальную стоимость залога.

Банкиров это, по-видимому, не очень беспокоит: даже несмотря на рестрикции ЦБ в отношении программ со сверхнизкими ставками и повышение требований к размеру первоначального вноса, банки продолжают выдавать кредиты под 3-5% в рамках совместных программ с застройщиками.

Возможно, позиция Верховного суда, если она получит распространение, поможет ЦБ изменить отношение банков к проблеме. Если банки смогут рассчитывать на погашение ипотечного долга только за счет залога по кредиту, они будут вынуждены оценивать его реальную стоимость – а значит, ориентироваться на цены вторичного, а не первичного рынка, где стоимость метра сильно завышена именно "благодаря" слишком дешевой ипотеке. Это может привести к сворачиванию совместных с застройщиками ипотечных программ и, как следствие, к снижению цен на первичном рынке до уровня вторичного»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА-Недвижимость», 4 июля 2023, источник 

«Однозначно можно говорить о снижении объемов предложения в Петербурге и на вторичном рынке: и в первичке, и в жилой аренде. Причем сокращение количества вариантов в продаже ускорилось. В более спокойные времена такие цифры говорили бы о том, что вот-вот наступит перелом и начнут подниматься цены реальных сделок...

Одновременно увеличилось количество звонков, в июне интерес к приобретению квартир не просто сохранился, а несколько даже увеличился по сравнению с маем. Сокращение предложения одновременно с ростом спроса - это к подъему цен. На вторичном рынке льготных ипотечных программ нет, но даже кредиты по рыночным ставкам поддерживают спрос. В сделки входят те, кому это реально нужно.

В новостройках в спальных районах, включая Мурино, Девяткино и Бугры, также отмечено сокращение предложения: в целом - на 5,2%, по однушкам - минус 8,2%, по двушкам - минус 5,7%. На первичном рынке сохраняется высокая зависимость от ипотеки, растет доля семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой (в целом по России - 2/3 кредитов в новостройках по льготным ставкам). В Петербурге на первичном рынке половина ипотечных сделок - с "траншевой" ипотекой, с небольшими платежами на период строительства»

Сергей Власенко, – президент некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов "Мегаполис-Сервис"», 4 июля 2023, источник 

«Еще в конце прошлого года я был уверен, что нас ждет серьезная просадка цен на "вторичку". Однако ослабление рубля изменило ситуацию, и сейчас, когда люди видят, как все дорожает, снижать цену на свои квартиры они не хотят. Сейчас стоимость вторичного жилья на некоем распутье. Некоторые эксперты полагают, что сейчас, когда доллар вырос, инфляция, скорее всего, тоже будет расти, и ЦБ поднимет ставку рефинансирования.

Из-за этого подорожает ипотека, а мы понимаем, что это удар по спросу. Когда спрос снизится, владельцам квартир на вторичном рынке хочешь – не хочешь, а придется снижать цены. С другой стороны, ставку рефинансирования могут удержать, также могут появиться льготные программы на «вторичку». Все зависит от регулятора. Если рынок нужно будет поддержать, то падения цен не будет. Однако я сторонник версии, что ипотека подорожает, и к концу года цены на «вторичку» сползут на 3–4%»

Николай Алексеенко, – замглавы комитета Госдумы по строительству, 5 июля 2023, источник 

«Обилие льготных ипотечных программ привело к искажению стоимости жилья на первичном рынке. Так, только в городах-миллионниках с 2019-го по 2022 год она выросла в два раза, при том что уровень зарплат не показывал аналогичного роста. Льготная ипотека помогла пройти сложный период, но сейчас нужно признать, что свою социальную функцию она изжила. Покупатели вынуждены выбирать однокомнатные квартиры, в то время как раньше они могли позволить себе квартиры большей площади. В качестве решения проблемы... ввести единую ипотеку, объединяющую все существующие сейчас программы. Например, сделать адресные программы под каждый регион или при рождении детей постепенно снижать ставку вплоть до 0%»

Екатерина Никитина, – вице-президент Гильдии риелторов Москвы, 5 июля 2023, источник 

«Цены на новостройки в России начали снижаться. В столице стоимость квартир на первичном рынке ежемесячно падает на 1%... Тенденция наблюдается с прошлого года. Скидки защиты в акционные предложения, действующие какой-то короткий срок. Если говорить о цифрах, то ежемесячно цены на рынке падают на 1%. И мы это расцениваем как положительный процесс. Новостройки стали намного дороже, чем вторичка, а это ненормальная ситуация для рынка: на самом деле это вторичка должна стоить выше. Теперь мы приближаемся к балансу. Это вполне обоснованная история. В целом тенденция на снижение стоимости первичного жилья продолжится до конца года»

Альберт Бахтизин, – директор Центрального экономико-математического института Российской академии наук, 6 июля 2023, источник 

«Помимо увеличения темпов экономического роста, финансовой поддержки семей с детьми, гибкого графика работы одного или двоих родителей, расширенного отпуска по уходу за ребенком повышению рождаемости способствует строительство жилья.

Жилье в России вроде бы строится. В прошлом году ввели в эксплуатацию рекордные 102 миллиона квадратных метров. Но дело-то не в количестве, а в том, чтобы возводимое жилье было доступно. Какой смысл в противном? Кому нужны все эти необъятные железобетонные коробки, которые, словно призраки, пустыми стоят даже в Москве? Кстати, по соотношению стоимости жилья и среднегодового дохода одного домохозяйства Россия в ряду 103 государств занимает 87 место, вот такое оно у нас дорогое! По показателю доступности жилья на первых местах идут Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты, США, Бельгия и другие.

Но для того, чтобы квадратные метры были доступными россиянам, надо думать о снижении ипотечных ставок и об увеличении реальных доходов населения, вести постоянный контроль за ценами на жилье. То есть сегодня нужны дополнительные усилия в рамках национальной цели развития "Комфортная и безопасная среда для жизни". В России, мы также считаем, имеет смысл переориентировать строительство в пользу малоэтажных домов, отказавшись от многоэтажных зданий»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 6 июля 2023, источник 

«Действительно, у нас стало намного больше кредитов свыше 30 лет. И большая доля кредитов выдается, точные цифры сейчас не скажу, все есть в докладе. Пока у нас нет мер, мы мониторим ситуацию. Такая ипотека несет риски, связанные со снижением доходов и платежеспособности, так как существенная часть заемщиков, согласно графику платежей, погашает кредит уже в пенсионном возрасте»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 7 июля 2023, источник 

«Наш последний опубликованный прогноз предполагал рост ипотеки в этом году до 17%, но с учетом последних очень сильных цифр мы, конечно, этот прогноз будем пересматривать. В июле мы будем публиковать новый прогноз, и, я думаю, что это будет в районе 20%...

Вряд ли можно ожидать их (ипотечных ставок – прим.ред.) снижения, так как давление на них сейчас оказывают повышенные проинфляционные риски, рост долгосрочных доходностей ОФЗ, которые являются ориентиром для ипотеки (доходности на срок 10 лет выше 11% годовых). Конечно, в таких условиях ожидать снижения ставок, наверное, не приходится, но нужно учитывать, что ставки - это не единственный фактор, важный для спроса на ипотеку для граждан. Также доступность жилья определяется ценами на недвижимость и доходами граждан. Здесь у нас, наоборот, хорошие новости – мы видим по данным за первый квартал, что у нас цены стабилизировались, на первичном рынке даже несколько скорректировались вниз, что делает жилье доступнее.

Также мы видим, что у нас растут доходы граждан, в том числе, в реальном выражении рост доходов граждан с января по апрель этого года составил 4,2% относительно прошлого года. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению доступности жилья и росту спроса, что видно и в цифрах по росту ипотечного кредитования»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 7 июля 2023, источник 

«Когда заходит речь про ипотеку, то часто обсуждается это в контексте пузыря… Все-таки, наверное, вряд ли можно говорить, что он у нас сформирован, но что явно обращает на себя внимание – это разрыв цен между первичным и вторичным сегментом. Эта разница росла, начиная с 2020 года отчасти на фоне реализации льготной программы ипотеки. А в 2022 году разрыв цен достиг пика. Сейчас он 40%, а в некоторых регионах, в Московской области, например, до 60% эта разница. Таким образом, какие-то дисбалансы ценовые есть»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 7 июля 2023, источник 

«Рискованные практики приводят к завышению цен на первичном рынке, мы видели цифры, растущие по среднему размеру кредита. Например, в начале 2022 года средний размер кредита на первичном рынке составлял 4,2 млн рублей. В разгар совместных практик банков и застройщиков размер кредита превысил 6 млн рублей. И сейчас мы видим, что в начале года, в последние месяцы средний размер кредита снова вернулся к нормальным показателям – 4,8 млн рублей. Таким образом, мы видим, что идет отход рынка от практики завышения цены»

Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, 7 июля 2023, источник 

«В шести крупных регионах, куда мигрируют россияне (Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Калининград и Сочи), динамика цен на первичном и вторичном рынке похожа. Но в остальных субъектах этот разрыв (цен между первичным и вторичным сегментом – прим.) реально растет.

С чем это связано: в регионах происходит отток населения и, вообще говоря, дефицита квартир не наблюдается. Наблюдается дефицит качественных квартир, поэтому в регионе основная мечта состоит в том, чтобы купить новую [квартиру]. Но с новостройками есть проблема: в большинстве регионов у людей нет достаточно денег, чтобы купить новостройку.

Самая типичная история – они продают квартиру на вторичке и покупают на первичке с относительно небольшой доплатой. В результате цены на вторичном рынке стагнируют, а на первичном растут. В регионах это проблема не пузыря, это проблема градостроительной политики. Эту проблему, естественно, нужно решать методом вывода некачественного жилья, иначе говоря, регионам нужна реновация»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 7 июля 2023, источник 

«Снижение средней суммы сделки на рынке новостроек (с января по июнь этого года на 6,4% – с 8,8 до 8,2 млн рублей – прим.ред.) произошло на фоне перераспределения спроса заемщиков в сторону вторичной недвижимости, которое мы наблюдаем с середины прошлого года. Сегмент готовых объектов характеризуется более либеральным ценообразованием, что подогревает спрос клиентов в том числе на фоне регулирования ипотечных программ с "околонулевыми ставками".

В условиях "охлаждения" интереса к новостройкам мы фиксируем и уменьшение среднего размера жилищного кредита – если в начале года он составлял 5,3 млн рублей, то сейчас колеблется уже в пределах 4,9 млн рублей. Дальнейшее развитие событий предсказать сложно – динамика будет зависеть от уровня ключевой ставки и тарифов на базовые банковские программы»