ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #224

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 29 июня 2023, источник 

«Объемы предложения на рынке жилья московского региона сейчас на максимумах, и первичка, и вторичка. Это один из аргументов в пользу снижения цен в среднесрочной перспективе. оборачиваемость рынка сейчас нормальная, но она как раз и происходит за счет новостроек с хорошими скидками и той части вторички, которая готова на ощутимый торг...

Слегка повышенная инфляция работает против рынка недвижимости (вопреки стереотипу...) При такой инфляции растет доля расходов населения на товары первой необходимости (еда, транспорт, лекарства, товары для детей и т.п.), следовательно меньше остается на крупные покупки, прежде всего, квартиру (неважно, ипотека или аренда). Обычно это периоды после острой фазы кризисов, в течение которых цены на жилье ползут вниз в течение нескольких лет. Проще говоря, неверен тезис, что недвижимость должна дорожать, потому что инфляция. Недвижимость дорожает в гиперинфляцию (например - 1990е), по причине общего кардинального обесценения денег, но при умеренной инфляции недвижимость дешевеет, что привело к появлению термина "бифляция"...

Наиболее вероятно постепенное сползание цен вниз темпами около 10% в год. Хотя во всех таких оценках важно от какой начальной цены считаем. Сейчас на рынке можно найти объекты, которые уже предлагаются по адекватной цене и не нуждаются в дисконте, а есть по ценам, завышенным раза в 2»

Елена Чегодаева, – руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», 29 июня 2023, источник 

«По итогам года динамика средней цены квадратного метра составит не более 6-8%. Фактически мы возвращаемся к уровням динамики цены в 2018-2019 гг. Сейчас у нас идет сравнение уровня цены по отношению к высокой базе 2022 г., когда цены росли на 18-20% в годовом выражении. Объемы недвижимости в реализации не будут снижаться, поскольку активность у застройщиков очень высокая. Много перспективных площадок выходит на рынок...

Ожидания повышения ключевой ставки преобладают. Вслед за повышением ключевой ставки ипотечные ставки также вырастут. Но на рынке много программ с субсидированием ипотечной ставки. Поэтому резкого повышения ипотечных ставок не произойдёт»

Татьяна Решетникова, – замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», 7 июля 2023, источник 

«В отношении цен на индивидуальные дома на территориях, попадающих под действие программы (сельской ипотеки, размер кредита по которой увеличен до 6 млн рублей – прим.ред.), конечно, коррекция возможна в сторону роста, поскольку часть застройщиков реально старались удерживать цены, чтобы привлечь максимальное число покупателей, именно ориентирующихся на этот лимит. Плюс рост спроса, скорее всего, подтолкнет рынок к тому, чтобы протестировать новую ценовую высоту. При условии, что банкам будут выделены достаточные лимиты для выдачи сельской ипотеки»

Ольга Магилина, – управляющий партнер NORDHUS, 7 июля 2023, источник 

«Что касается цен, они будут расти в ближайшее время не только на загородные дома. Это связано с набирающей обороны инфляцией и уже начавшимся ростом себестоимости строительства, а вот влияние увеличения лимита по сельской ипотеке на этот процесс будет ничтожным...

После увеличения лимита по сельской ипотеке до 6 млн рублей спрос на такой продукт вырастет более чем в два раза. Но и этой суммы для большинства регионов РФ абсолютно точно недостаточно для того, чтобы вышеупомянутая программа вызвала сколько-либо заметные явления на рынке. Дело в том, что кабмин РФ и Россельхозбанк считают среднюю стоимость дома как цену проекта плюс совокупность строительных материалов (домокомплект). В результате таких подсчетов получается, что "дом" в регионах страны стоит от 2 до 4,5 млн рублей. Но если учесть все расходы на строительство дома, включающие землю, фундамент, отделку, инженерию и оплату труда строителей, сумма увеличивается почти втрое»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 8 июля 2023, источник 

«Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11% и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10% не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками. Происходит рост по всем видам кредитов...

Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека - коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано. Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ...

Было бы полезно провести государственную комплексную проверку всех льготных программ на предмет их эффективности и соответствия заявленным целям. В результате быстрее произойдут изменения. Необходимо более явно донести до общества цели льготных программ, затраты и эффективность. Возможно сократится обсуждение постоянно возникающих идей придумать еще одну льготную ипотечную программу. Сложность в том, что придется одновременно посмотреть программы поддержки отраслевой и региональной поддержки в части соприкасающейся...

При отсутствии катаклизмов общая сумма кредитов (ипотечных по итогам 2023 года – прим.ред.) может быть превышена на 10%. Количество выданных кредитов может не дотянуть до рекорда 10%. Это оптимистичный ориентир – 1,7 млн кредитов на сумму 6,5 трлн руб. Может ли быть пессимистичный вариант, когда ориентиром является 2022 год с его 1,3 млн кредитов на сумму 4,8 трлн рублей? Если повысить пару раз ключевую ставку, то может. Ориентир до 1,5 млн кредитов на сумму 5,3 трлн рублей»

Дмитрий Железнов, – коммерческий директор группы компаний «Кортрос», 10 июля 2023, источник 

«Исходя из текущих темпов выдачи, льготные программы могут завершиться сильно раньше анонсированного срока - середины 2024 г. По факту лимиты могут закончиться уже в сентябре-октябре. И когда это случится, вкупе с ожиданием возможного роста ключевой ставки и стоимости рыночной ипотеки, мы предполагаем удар по ипотечным покупателям и определенное снижение сноса с их стороны, как минимум на несколько месяцев - пока они не привыкнут к новым условиям. Две трети сделок на рынке новостроек заключаются с привлечением кредитов, но во многих проектах доля ипотеки выше»

Сергей Лобжанидзе, – генеральный директор аналитической платформы bnMAP.pro, 10 июля 2023, источник 

«Что касается главного двигателя существующего рынка – ипотеки, то мы видим, что у нас происходит некоторое ограничение и снижение доступности ипотеки за счет трех моментов. Это увеличение ставки, это увеличение первоначального взноса, и это ужесточение требований к заемщикам. Несмотря на то, что у нас объем ипотеки снижается, и "старая" Москва сейчас – это 72%, тем не менее, мы видим определенный рост объемов поглощения в "старой" Москве. Сюда приходят деньги от других бизнесов, от реализации вторичной недвижимости и т.д.

Ипотека достигала по "старой" Москве в некоторых моментах показателя в 80% и выше. Сейчас она зафиксировалась, начиная с января, в размере 70-72%. И эта доля практически неизменна. В новой Москве показатель ипотеки составляет 83%, по Подмосковью – порядка 82%. Это не предел. Все это происходит за счет, в том числе, увеличения среднего срока залога. Сейчас он составляет порядка 25-26 лет. Это происходит за счет основной доли залога в размере 30 лет»

Михаил Матовников, – главный аналитик Сбербанка, 11 июля 2023, источник 

«Такой разрыв в цене квадратного метра (в среднем по РФ стоимость кв. м в новостройке на 40,7% выше, чем на вторичке, по данным исследования Домклик – прим.ред.) в первую очередь объясняется разницей в качестве первичного и вторичного жилья. Вопрос не только в годе постройки дома, но и в размере комнат, планировке, инфраструктуре. Соответственно, в регионах, где объёмы нового строительства выше исторически, этот разрыв в цене, как правило, меньше, потому что на вторичном рынке намного больше новых квартир.

Интересно, что разница в цене на первичное и вторичное жилье существенно выросла за последние 3 года. Увеличение разрыва фиксируется во всех регионах, за исключением Москвы. Появление такой тенденции объясняется комплексом причин.

Во-первых, в большинстве регионов новостроек строится мало, а вторичное жильё объективно проигрывает первичке. Чтобы купить квартиру в новостройке, многие зачастую продают свою вторичку, а вырученные деньги используют в качестве первоначального взноса по ипотеке. Еще одна причина — отток населения в регионах. Люди уезжают и выставляют свои квартиры на продажу. Таким образом, объем предложения вторички растет, а спрос на нее остается невысоким»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА-Недвижимость», 11 июля 2023, источник 

«Предложение на вторичном рынке (Петербурга – прим.ред.) продолжает сокращаться. За первые 10 дней - в пределах 1%; в том числе по "однушкам" - на 1,8%; если тенденция сохранится, к концу месяца увидим сокращение до 3-4%. 

Напомню: специфика ситуации в том, что сокращение предложения напрямую не ведет к повышению стоимости. Рынок отъедает объекты по нижней ценовой границе, но квартиры с ценой выше минимума покупают очень неохотно. Покупатели занимают выжидательную позицию и ждут, пока варианты того же качества, но выставленные по чуть более высокой цене, подешевеют. Или - что появятся новые лоты. Продавцы тоже не готовы радикально снижать цены. Возникает легкая аномалия: равновесие цен при заметном снижении объема предложения. Если этот тренд не прихлопнет повышение ключевой ставки, то логично что цены начнут расти. При покупатели активны: по нашим объектам количество звонков близко к рекордному в этом году. 

Первичный рынок: июнь показал некоторое снижение к маю: - 4% в выручке, - 2% в количестве договоров, - 1% в цене квадратного метра. Почти в пределах статистической погрешности. Полагаю, если каких-то драматичных событий не произойдет, первичный рынок так и будет держаться в пределах 5-5,5 тысяч сделок за месяц (по СПБ И ЛО). Это приемлемая сумма, новая норма.

По данным ЦИАН предложение на первичке увеличилось на 1,8%. При этом смотреть на объем предложения не совсем правильно: важно учитывать объем нераспроданных (застройщиками) запасов. Они, естественно, выросли, но ситуация в Петербурге смягчается тем, что последние годы застройщики и так получали меньше разрешений на строительство. Кризис перепроизводства первичному рынку не грозит!»

Анастасия Якупова, – директор развития ипотечного кредитования в Альфа-Банке, 12 июля 2023, источник 

«С начала года наблюдаем устойчивый рост среднего чека в готовом жилье. При этом чек растет как в Москве, так и регионах, но умеренными темпами, без резких колебаний. Это говорит о том, что спрос на рынке готового жилья явно оживился.

Связываем это с двумя причинами – во-первых, переток части из строящегося жилья с момента ухода от околонулевых ставок, во-вторых, умеренный рост стоимости квадратного метра – стоимость квартир практически не завышается. Кроме того, на рынке фиксируем заметный рост предложения.

В 2023 году доля готового жилья в штуках стабильно вышла на уровень 73% и вернулась к значениям 2021 года, в то время как в 2022 году доля колебалась в пределах в среднем 68%. А если посмотреть прирост год к году в мае 2023, то на рынке готового жилья он составил более чем в 5 раз в количественном выражении, в то время как строящееся жилье – первичка – почти втрое. Прогнозируем, что рынок готового жилья – вторички – продолжит активно развиваться»

Константин Костин, – глава Фонда развития гражданского общества (ФоРГО), 12 июля 2023, источник 

«Исследование показало, что по состоянию на начало мая в России нет ни одного региона с индексом кредитоспособности работающего населения ниже единицы. Это означает, что на начало мая в России не было ни одного субъекта, где после уплаты кредита у граждан остается сумма меньше прожиточного минимума (минимальная стоимость жизни).

В самом благополучном с точки зрения предмета исследования регионе — ЯНАО — индекс составил 4,27. То есть в свободной от долгов части среднемесячной зарплаты умещается более четырех фиксированных наборов товаров и услуг в ценах данного региона. В Москве он равен 3,84. Учитывая то, что столица не ресурсодобывающий регион, это высокий показатель. Он говорит о том, что кредитоспособность работающих москвичей стабильно высокая. Всего субъектов с индексом выше чем 3 — восемь, а выше чем 2,5 — 12»

Андрей Гарифуллин, – заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир «Нмаркет.ПРО», 12 июля 2023, источник 

«По рыночным факторам она (цена на недвижимость – прим.ред.) должна снизиться, придя в логичный баланс со "вторичкой". Но точно можно сказать, что эта корректировка не будет резкой. Скорее всего, мы увидим снижение в районе 5% до конца текущего года. Цена будет сильно зависеть от ипотечных ставок и программ для новостроек и "вторички". Также корректировка цен будет разниться в зависимости от регионов, т. к. повышение стоимости в городах было неравномерным. Например, в Москве пик роста цен пришелся на 2021-й. При этом Казань показала стремительный рост в 2022 году. Также важным фактором будет объем нереализованного строящегося жилья, которое не может бесконечно висеть на остатках и должно быть максимально распродано до ввода в эксплуатацию»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 13 июля 2023, источник 

«Хороший темп в первом полугодии набран в жилищном строительстве. Градостроительный потенциал вырос на 5%, до 408 млн кв. м. Запущены новые проекты жилищного строительства общей площадью 21,4 млн кв. м, что на 21% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ипотека тоже показывает отличные результаты. Прирост портфеля ипотечных кредитов составил почти 1,6 трлн рублей, или 122% к прошлому году. Выдано 825 тыс. кредитов на 3,1 трлн рублей – рост на 51% по количеству и на 63% по сумме. По всем льготным программам положительная динамика. Темпы в этой сфере сбавлять нельзя, приобретение жилья должно оставаться доступным для граждан»

Антон Мороз, – вице-президент НОСТРОЙ, 13 июля 2023, источник 

«Около 70% населения России, по данным статистики, хотело бы проживать в частных домах. Таким образом, развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС) становится одним из драйверов строительной отрасли. Почти 56% процентов жилья, введенного к 2022 году в РФ, - это ИЖС.

Существенной проблемой для развития индивидуального жилищного строительства является низкий уровень проникновения ипотеки в сегменте. Кроме того, переход на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскору привел к снижению оборотных средств застройщиков в связи с невозможностью использовать средства участников долевого строительства до его окончания. Это привело к увеличению сроков реализации проектов КРТ, в том числе расселения из аварийного жилья.

На наш взгляд, требуется дальнейшая проработка вопроса о поэтапном раскрытии счетов эскору. На первом этапе такое раскрытие могло бы осуществляться для проектов КРТ при соответствующих гарантиях акционерного общества ДОМ.РФ или высшего исполнительного органа власти субъекта РФ. Решение этой задачи нужно сделать приоритетным в 2023 году»

Антон Павлов, – зампред правления Абсолют-банка, 13 июля 2023, источник 

«Нельзя сказать, что на вторичном рынке царит оживление. Но мы отмечаем, что часть клиентского спроса сместилась в этот сегмент. Но с учетом ожидаемого подъема ключевой ставки, ставки по собственным ипотечным программам, в том числе на покупку готового жилья, будут скорректированы на сопоставимое значение. Повышение ставок может привести к некоторому сокращению спроса на покупку недвижимости на вторичном рынке и росту выдач по госпрограммам. В то же время необходимо учитывать тот фактор, что лимиты по основным госпрограммам уже практически исчерпаны»

Владимир Щекин, – сооснователь группы «Родина», 14 июля 2023, источник 

«Вопреки многим прогнозам искоренение Центробанком ипотеки от застройщиков не привело к падению рынка новостроек. Клиенты вернулись к стандартным госпрограммам с субсидированием. В то же время повышался и спрос на жилье. Возможно, это единственный случай в современной истории ипотеки в России, когда число сделок росло одновременно со ставками.

Но в регионах восстановление активности ипотечных заемщиков выглядит не столь однозначно. На крупнейших и традиционно лидирующих по числу сделок локальных рынках мы видим спад. Так, в Санкт-Петербурге на 27% снизилось число выданной ипотеки под строящееся жилье, в Татарстане — на 18%, в Москве — на 11%, в Московской и Ленинградской областях — на 4%. Крупнейшие рынки продолжают "остывать", по-видимому, из-за самых высоких расценок на новое жилье...

В целом рынок новостроек восстанавливается не такими быстрыми темами, как вторичный сектор. Покупатели переключились на "вторичку" из-за цен на новостройки, которые довольно велики. В среднем по стране квадратный метр в новых домах от застройщиков продается сейчас по 151 тыс. рублей против 123 тыс. рублей год назад. Многие покупатели, которые ушли во вторичный сектор, не знают, что застройщики начали предлагать очень значительные скидки. Так, в Москве максимальный дисконт достигает 31%, а в десятках проектов застройщики готовы уступить 10–20% от стоимости квартиры»