ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #253

Татьяна Подкидышева, – исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», 9 февраля 2024, источник 

«В феврале доля лотов (со скидками – прим.) в новостройках старой Москвы достигла 58%, по сравнению с декабрем прирост составил около 5-6%. На фоне ужесточения условий по льготной ипотеке и падения спроса в январе на 53% в целом по рынку, скидки начали предлагать на больший объем лотов.

Текущее предложение новостроек со скидками соответствует кризисным моментам, поскольку обычно с дисконтом предлагается около 36-38% объектов, а в последнее время максимальным было значение в 46-48%. Такой большой прирост в январе-феврале отражает изменения в ценовом поведении застройщиков для поддержания продаж.

В феврале 2024 года средний размер дисконта на квартиры в новостройках старой Москвы составил 7%, а максимальные – 25-30%, которые распространяются на единичные лоты и, как правило, при полной оплате. Для сравнения, в декабре средний размер скидок составлял стандартные 3-4%, а максимальный — 23%.

В связи с изменениями условий программы льготной ипотеки под 8%, а именно, с увеличением первоначального взноса с 20 до 30% и сокращением максимального размера ипотечного кредита с 12 млн до 6 млн руб., застройщики будут вынуждены предлагать больше скидок для поддержания спроса»

Алексей Долгов, – президент УБРиР, 14 февраля 2024, источник

«Количество заявок (на ипотеку – прим.) увеличивается от месяца к месяцу. Драйвером выступила льготная ипотека. В декабре в структуре выдачи она достигла 84%, по итогам января – уже более 90%...

В основном, займы берут на улучшение жилищных условий, покупают жилье детям. Количество покупок инвестиционного жилья сейчас минимально. При этом спрос на качественное жилье в городах-миллионниках сохраняется. При этом, конечно, ставки 17-18% сдерживают вторичный рынок. Но есть клиенты, которые рассчитывают, что в течение полугода-года ставка Банка России будет снижаться, и они рефинансируются. И рынок прогнозирует, что во втором полугодии 2024-го это, действительно, случится.

Отчасти банки преувеличивают (утверждая, что льготная ипотека стала убыточна – прим.), маржа есть. В декабре правительство снизило субсидию до 1,5%. Банки, видя прибыльность стройки, поняли, что можно отчасти вот эту недополученную субсидию от государства взять с застройщика. Девелоперы двинулись к региональным банкам – тем, которые такие условия не заявляли. "ДОМ РФ" также пересмотрел лимиты на льготную ипотеку для ряда банков.

Вся эта история дала нам возможность увеличить объемы продаж ипотеки – в январе выдачи льготных жилищных кредитов увеличились втрое по сравнению с первым месяцем 2023 года. Да, где-то нам пришлось поступиться маржой, но мы понимаем, что для нас это – возможность хорошо вырасти.

За 2023 год портфель ипотечных кредитов в УБРиР вырос на 35%. По итогам января 2024 года выдачи жилищных кредитов в нашем банке выросли на 90% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В 2024 году рассчитывали прирасти по ипотеке в два раза, но, глядя на январские показатели, думаем, что сможем целевой ориентир чуть-чуть поднять»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 14 февраля 2024, источник 

«Несмотря, на серьезное падение спроса, количество квартир на рынке недвижимости Москвы не растет. Количество уникальных объектов в продаже в январе составило 34 700 квартир, это то же количество, что и было в декабре 34800 квартир. Вообще, конечно, удивительно. Количество покупателей в январе сократилось на четверть, при этом затоваривания в январе пока не произошло.

Более того, средняя цена объектов на витрине в Москве прибавила около 1%. Здесь очевидно техническое повышение, в связи с вымыванием объектов ликвидных и оптимальных по цене. Почему так? Разве мы не ждем снижения цен?

Причины

— Прошло слишком мало времени прошло. Январь ни для кого не являлся показательным. Поэтому, непродажа объекта в январе ПОКА не стимулирует ни собственника, ни его агента к активному поиску платежеспособного спроса.

— Часть продавцов продолжают ждать марта. Якобы там «что-то будет»))

— Очевидно, что собственники квартир (в т.ч. инвесторы) не хотят выходить в деньги по ценам, которые их не устраивают. Так часто бывает при замедлении или развороте рынка. Растет дистанция между ожиданиями покупателя и желаниями продавца.

— Цены на рынке недвижимости подвержены влиянию двух факторов.

- Спрос и предложение. Здесь я уже все сказал. Спрос падает. Ждем, когда будет расти предложение
- Ожидания продавцов.

В 2022 году, например, в апреле ожидания продавцов в основной массе были негативными и цена сразу пошла вниз. Сейчас ожидания продавцов умеренно нейтральные (с оттенком позитива): «Ничего и это пройдет. Подождем». Кстати, по отчетам коллег средняя цена на недвижимость по регионам России в январе упала на 2%. Это много. Москва в январе не дрогнула»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 15 февраля 2024, источник 

«Доля ипотечных сделок в январе 2024 года снизилась с рекордных 84% до 76%. Спрос по договорам долевого участия просел на 55,3%, что, впрочем, объясняется в том числе традиционными сезонными колебаниями. На вторичном рынке доля ипотеки еще осенью упала с 70% до 10-15%. Показатель до сих пор держится на этом уровне.

Цены на вторичном рынке Москвы медленно снижаются. Собственники в среднем снижают стоимость лотов в объявлениях на 50-100 тысяч рублей еженедельно. Цены на первичное жилье в Москве стагнируют. Квадратный метр стоит в среднем 447,7 тысяч рублей. Средний размер дисконт сейчас составляет всего 3%, максимальный достигает 30%.

За месяц показатель (стоимость "квадрата" первичного жилья – прим.) сократился на 0,8%, однако за год вырос на 8,9%. Январский спад цен незначителен и больше напоминает стагнацию. К тому же, этот процесс в большей степени объясняется сезонными колебаниями. Большинство девелоперов в успешном 2023 году приобрели финансовую "подушку безопасности", позволяющую пережить временное снижение покупательской активности без установления серьезных дисконтов.

Кроме того, многие застройщики привлекают клиентов другими маркетинговыми инструментами – траншевой ипотекой, беспроцентной рассрочкой и трейд-ин. Тем не менее, новостройки массового сегмента в ближайшие полгода могут подешеветь на 3-5%, что немного нивелирует существенную коррекцию вверх 2023 года.

На первичном рынке в ближайшей перспективе сохранится стагнация, возможна незначительная коррекция вниз, которая не затронет премиальные проекты. На вторичном рынке цены будут перманентно медленно снижаться вплоть до снижения ключевой ставки. В сфере ИЖС ожидаю рост цен, так как власти предлагают поддержать продление льготной ипотеки на частное домостроение»

Рустам Азизов, – руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101», 15 февраля 2024, источник

«Год начался очень бодро в связи с введенными банковскими комиссиями для застройщиков. В целом по рынку снижение объемов кредитования наблюдается где-то до 20%. Если все введенные ограничения (высокая ключевая ставка, ухудшение условий по госпрограммам и введенные требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика) будут действовать, снижение рынка ипотеки может составить и 50%.

При этом застройщики вряд ли начнут заметно снижать цены – нужно учитывать такие факторы, как рост стоимости кредитов для застройщиков, а также материалов, оборудования и услуг строительных бригад.

Пока можно увидеть, что цены очень слабо меняются в какую-либо сторону, разве что отдельные застройщики предлагают скидки на определенный пул квартир. Представляется, что в ближайшем будущем девелоперы могут незначительно повышать цены на те объекты, которые находятся в более высокой стадии готовности.

Объемы продаж на вторичном рынке снижаются на фоне роста ипотечных ставок. По словам экспертов, сейчас средние цены предложения стагнируют, а весной могут снизиться на 7-10%. Учитывая, что цены на новостройки снижаться не будут, ценовой разрыв между сегментами усилится...

Если отталкиваться от прогнозных значений ЦБ по ключевой ставке в 2024 году (это 12-13%), то снижение (ключевой ставки – прим.) можно ожидать уже в первом полугодии 2024 года. Однако динамика снижения ключевой ставки будет медленной. Поэтому если ключевая ставка и опустится до 9-10%, то только к концу года. Соответственно, рыночные ставки по ипотеке на уровне 12-15% будут высокими весь год. В то же время сейчас рыночные ставки находятся на уровне 18-19%.

Пока сильного роста отказов (в выдаче ипотеки – прим.) не наблюдается, но уже видно, что если раньше клиент мог получить одобрение примерно в 5-6 банках, то сейчас – в 2-3. Ипотеку по-прежнему можно получить, однако возможности клиента ограничиваются в части выбора условий кредитования»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», 15 февраля 2024, источник 

«На быстрое снижение ключевой ставки рассчитывать не стоит – регулятор дал это понять еще в прошлом году. При этом ставки по ипотеке, которые обычно составляют плюс 2-3% к ключевой, в этом году все равно будут недоступными. Снижение ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года...

Вторичный рынок на фоне дорогой ипотеки и ощутимо просевшего спроса в 2024 году ждет стагнация и снижение цен. Но к началу весны существенного снижения стоимости квартир ждать не стоит – продавцы только начинают осознавать реальность ушедшего спроса, и рост цен, случившийся из-за ажиотажа в конце 2023 г., останавливается.

На первичном рынке пересмотр цен в прайсах – вряд ли решение ближайшей перспективы. Да, льготная ипотека под 8% стала менее доступной, но пока еще на рынке остается "Семейная", которая тоже хорошо поддерживает продажи. Кроме того, застройщики вполне могут "прожить" и на низком спросе благодаря активным продажам во время прошлогоднего ажиотажа»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 15 февраля 2024, источник 

«Льготные программы в условиях повышенных инфляционных ожиданий, девальвации, повысили спрос везде: и там, где рынок был развитым, и там, где строительная индустрия находилась в упадке.

Одни регионы были открытыми для внешних инвестиций в рынок жилья, другие ограничивали возможности для девелопмента. Соответственно и реакция рынков на увеличение продаж в российских городах очень сильно отличается. Одни пошли по пути быстрой адаптации к растущему спросу расширили предложение и увеличили число строящихся проектов. Другие – застряли в привычных масштабах. Но если предложение не увеличивается за растущим спросом – растут цены. Иногда – очень быстро...

Льготная ипотека – инструмент, который слишком быстро изменил спрос, но рынок со стороны предложения быстро не меняется. Итог – повышенные темпы роста цен на рынках,которые оказались не способны переварить растущий запрос со стороны покупателей...

За последние 3-4 года мы увидели очень высокие темпы роста цен на квартиры в городах со слабой демографией. В городах с оттоком населения. В городах с относительно невысокой заработной платой. Это следствие не только структурной перестройки экономики, но и низкого уровня развития строительного комплекса. Если строишь мало – цены растут быстрее.

Особенность момента в том, что поддержка спроса определяется решениями в Москве, а сбалансировать этот спрос достаточным предложением должны местные рынки. И это уже зависит от усилий региональных властей, муниципалитета и местного бизнеса. Если этих усилий не хватает – включается рынок.

Насколько устойчивыми будут новые ценовые пропорции покажет время, когда ипотечные стимулы сократятся. На корректировку ценовых диспропорций по городам может уйти несколько лет. И все это будет влиять и на борьбу городов за человеческий капитал. И все это будет происходить в момент, когда дефицит на рынке труда достиг очередного пика»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 февраля 2024, источник 

«Банки нам представляют свои аргументы (касательно комиссий для застройщиков в рамках льготной ипотеки – прим.), мы смотрим и на их расчеты, и на их аргументы. Часть банков крупных, небольшая часть, правда, крупных банков, которая эти комиссии применяла, отказалась от принятия комиссий.

Основная проблема там – это, конечно, несправедливая конкуренция, поэтому основные инструменты у ФАС, мы в ФАС обратились со своими аргументами. Но, кстати, видим, что конкуренция работает в другую сторону, и увеличивается. И мы к ним обратились, чтобы увеличивались лимиты на льготную ипотеку, прежде всего к тем банкам, которые эти комиссии не применяют.

Одно из негативных последствий применения комиссий банками – завышение стоимости жилья по отношению к рыночной, так как в стоимость будет включаться уплаченная комиссия. Мы поэтому с банками будем работать в рамках наших надзорных полномочий с тем, чтобы жилье в залоге оценивалось соответствующим образом. В соответствии с рынком»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 февраля 2024, источник 

«Мы не считаем, что у нас сформировался ипотечный пузырь, но у нас возросли риски на рынке ипотеки. Мы об этом говорим, мы видели признаки перегрева, когда повышенный спрос на ипотеку, который поддерживался в основном за счет льготных программ, приводил не столько к повышению доступности жилья для граждан, сколько к повышению цен, и мы видим, что по прошлому году, например, в выдачах льготная ипотека составляла 60%. Но мы видим, что рыночная ипотека, она адекватно, абсолютно нормально реагирует на наши решения по ключевой ставке»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 февраля 2024, источник 

«Выдачи новых ипотечных кредитов с поправкой на сезонность в последнее время сокращаются. В рыночном сегменте, где наша денежно-кредитная политика действует без искажений, уменьшение темпов происходит быстрее. В льготной ипотеке темпы выдач ниже, чем осенние пики, что связано с изменением параметров льготных программ. Но пока темпы выдач остаются высокими — на уровне начала прошлого года»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 16 февраля 2024, источник 

«В феврале-марте ставки (ипотечные – прим.) сохранятся примерно на текущем уровне. Их движение будет зависеть в первую очередь от последующих решений регулятора по ключевой. Спрос на льготную ипотеку будет зависеть от того, придут ли к консенсусу банки и застройщики в вопросе комиссий, и от имеющихся у банков лимитов. Вторичка будет испытывать сложности из-за высоких ставок. В то же время январский фактор сезонности в феврале-марте станет неактуален, поэтому некоторое восстановление спроса мы все же увидим»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 16 февраля 2024, источник 

«Результаты сегодняшнего заседания (ЦБ РФ – прим.) оказались в рамках ожиданий, поэтому я бы не прогнозировал значимых изменений ипотечных ставок в ближайшие месяцы. Начало постепенного снижения ипотечных ставок следует ожидать ближе к лету, когда ЦБ может приступить к смягчению монетарной политики.

Ипотечный спрос будет восстанавливаться в ближайшие месяцы после сезонно слабого января. Однако объемы ипотечных выдач скорее всего будут на 25-30% ниже уровней прошлого года из-за высоких рыночных ставок, ужесточения регулирования ипотечного сегмента со стороны ЦБ и ужесточения условий льготных ипотечных программ.

Сам спрос будет концентрироваться в первую очередь на госпрограммах, ставки по которым в несколько раз ниже рыночных. Льготные госпрограммы будут удерживать спрос от более глубокой просадки»

Надежда Караваева, – младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», 16 февраля 2024, источник 

«Снижение ипотечных ставок возможно не ранее апреля-мая, до тех же пор ставки будут неизменными... В ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение выдач как в результате сохраняющихся высоких ставок на рыночную ипотеку, так из-за ужесточения условий льготной ипотеки. Интерес к ипотеке может вырасти во втором полугодии 2024 года. На это повлияют как возможное уменьшение доходности банковских вкладов (в данном случае недвижимость может быть активом для инвестиций), так и снижение ставок по ипотеке»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 16 февраля 2024, источник

«Наткнулся на открытые данные о льготной ипотеке на сайте Дом РФ. Масштабы поражают: с начала реализации первых льготных программ (январь 2018-го, запуск "семейной" ипотеки) такими кредитами воспользовались 2,5 млн человек. Общая сумма льготных займов за шесть лет - 10,3 трлн рублей! Основная часть средств пошла в новостройки, доля ИЖС растет, но пока невелика.

В 2023 году льготной ипотекой воспользовались 931,8 тысяч семей, на 4,7 трлн рублей. При этом за 2023 год, по данным Росреестра, в РФ зарегистрировано около миллиона ДДУ. Точнее – 1 009 277 договоров (сайт ерз).

Количество льготных кредитов почти совпадает с количеством ДДУ! Учтем для порядка: часть сделок с льготной ипотекой – это переуступки (цессия), еще часть - с готовыми квартирами в сданных домах. В любом случае – это четкая иллюстрация полнейшей зависимости стройки от льготных займов.

Это не конь на скаку, и даже не паровоз, а грузовой состав в тысячи тонн. Управлять которым теперь, притормаживать, переводить стрелки надо крайне осторожно. Огромная инерция, останавливать надо плавно чтобы избежать тяжелых последствий. Спад выдачи льготной ипотеки в январе только начался, и в феврале привычный объем не спешит восстанавливаться.

А еще я потыкал в калькулятор (надеюсь, что ошибаюсь). При текущей ключевой ставке в 16%, и годовой компенсации банкам в 8% (очень условно беру среднюю ставку по льготным кредитам 7%, учитываю умеренное снижение ключевой ставки плюс минимальная маржа банкам) получаю что годовой расход бюджета РФ на поддержку портфеля льготной ипотеки в 10 трлн рублей составит 800 млрд. рублей. Удивился полученным результатам. Это 2,2% от расхода бюджета в 2024 году. Не поверил. Но вот, например, к августу 2023 года затраты на компенсации уже составляли 200 млрд рублей, а тогда ключевая ставка с января по июль составляла всего 7,5%. С повышением "ключа" и затраты должны расти, причем в разы. Или это не так работает?

Если грубые прикидки верны, то фактор нагрузки "льготки" на бюджет, в зависимости от ключевой ставки, очень значим. И тут уже открывается обширное пространство для предположений. Начиная от "расходы по льготной ипотеке – существенный фактор для снижения КС, ну ее, эту борьбу с инфляцией" до "ключевую снижать не можем, расходы зашкаливают, – давайте резать льготную ипотеку". В общем опять конструктор, с помощью которого можно подтвердить любые свои прогнозы…

Предположу что при запуске льготной ипотеки пренебрегли сценарием высокой ключевой ставки на длительный период. На фоне затрат бюджета порядка 800 млрд руб не стоит удивляться исчерпанию (окончательному) лимитов по разным программам, снижению лимитов по ипотеке с господдержкой с 12 до 6 млн, снижению маржинальной надбавки для банков и тд. Проблема никуда не делась. Ее просто не сильно обсуждают. Пока»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 17 февраля 2024, источник 

«Конкуренция за покупателя на рынке готового жилья становится все острее, поэтому многие собственники корректируют начальную цену своих объектов, чтобы сократить срок их продажи. Покупателей с большой долей собственных средств на рынке не так много, в основном это те, кто продал имевшуюся у них недвижимость и ищет альтернативный вариант. И за них продавцам готового жилья приходится конкурировать не только между собой, но и с первичным рынком, где ипотека более доступная.

Коррекция цен для большинства продавцов — это вынужденная мера, ведь покупатели ищут сейчас готовое жилье по минимальной рыночной цене и желательно еще и с дисконтом, чтобы нивелировать переплату по ипотеке.

Если при высокой покупательской активности и низком объеме предложения было достаточно сделать дисконт для реального покупателя, то теперь всё более актуально корректировать цену предложения, чтобы попасть в ценовые ожидания тех, кто ищет готовое жилье.

При этом ситуация на рынке вторичной недвижимости неоднозначная, резкого тренда на снижение цены сейчас не отмечается, собственники корректируют цену своих объектов, но крайне осторожно, ориентируясь на реакцию покупателей. Коррекция цен сейчас находится в диапазоне от 1 до 3,5%. Как правило, объекты, снизившиеся в цене, выкупаются с рынка быстрее, что сдерживает от падения среднюю цену»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 19 февраля 2024, источник 

«На прошедшем 16.02.24 круглом столе на территории Объединения строителей Петербурга с участием банков, застройщиков и риэлторов царило минорное настроение. Диалог прошел под девизом прогноза Сбера о падениях выдач льготной ипотеки "минус 37% - это прогноз положительный, ждем падения до 83%"...

Выводы и ожидания

1. Государство не будет больше поддерживать льготную ипотеку. С этим надо смириться.
2. Застройщики будут заниматься оптимизацией процесса, снижать затраты на отделке, материалах, качестве.
3. За рабочие руки со строителями конкурируют сервисы по доставке еды. Рабочие со строек реально уходят в другие отрасли из-за соотношения зарплата-учловия труда.
4. Строить будут меньше не для создание дефицита, а из-за отсутствия финансов и неопределенности.

5. С продажами жилья за КАД в Петербурге-Ленобласти в масс-маркете ситуация УЖЕ плохая
6. Застройщики, которые строят КОТами будут снижать темпы. И это более, чем вероятный вариант.
7. Застройщики будут укрупняться, чтобы жить за счёт оборота, остальные скукожатся или закроются.
8. Увеличения ПВ до 30% признана застройщиками и банками, как одна из основных, снижающих спрос.
9. Банки не ждут стремительное уменьшение ключевой ставки, потому что для ЦБ главное таргетировать инфляцию.
10. Сельскую ипотеку оставят точно, потому что есть политика государства, что людей нужно удерживать на местах, чтобы они не ехали в СПб и Мск.

11. Вторичный рынок до конца не умрет, т.к. 60-70% сделок совершается для личного потребления.
12. Ожидаемое сокращение сделок в Петербурге на вторичке на 20-25%.
13. Количество объектов в рекламе на вторичке увеличивается
14. Продавцы, продающие объекты с лета 2023 года готовы идти на снижение цены. С начала 2024 года в Петербурге цены в рекламе в сегменте масс-маркет в среднем снизились на 2%»

Андрей Жеглов, – генеральный директор ГК «Центр Строительных Услуг», 20 февраля 2024, источник 

«Одним их важнейших вопросов является сохранение программы льготной ипотеки. Ведь банки, которые предоставляют застройщику проектное финансирование, отслеживают маржинальность проекта. Сегодня планку в 20-25%, которую устанавливают банки по маржинальности, большинство моих коллег проходят. При этом ставка проектного финансирования, которую банк сегодня озвучивает, составляет плюс-минус 20%, она базовая.

У большинства застройщиков складывается экономика при условии, что они работают по льготной ставке. Льготную ставку предоставляют при условии высокого темпа продаж. По данным ДОМ РФ, средний срок пользования кредитом составляет сегодня 2,5 года для застройщика.

Соответственно, если мы отменяем льготную ипотеку, продажи точно сократятся, темпы строительства сократятся, и большинство региональных застройщиков не смогут выполнять условия банка по выходу на льготный процент по проектному финансированию. Поэтому мое мнение – убирать льготную ипотеку нельзя, но, возможно, ее стоит дифференцировать для определенных регионов...

Если мы посмотрим, что из себя представляет вторичное жилье, то, например, в Ивановской области это дома, которые строили пленные немцы. Понятно, что в них жить никто не хочет. Недавно мы провели хороший опрос, сравнивая, как изменяется цена на "первичные" дома, которые строили надежные организации, и как изменяется цена на вторичном рынке. Пришли к выводу, что в большинстве случаев цены на вторичном рынке растут. Разница в 40% (в стоимости между первичным и вторичным рынками жилья – прим.) – с квартирами, которые составляют аварийный фонд, и поэтому люди не хотят их покупать.

В настоящее время цены на квартиры в новостройках растут, и тот залоговый фонд, который есть в банках, также имеет тенденцию к постоянному росту»