ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #263

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 23 апреля 2024, источник 

«На вторичном рынке Петербурга все стабильно. Объем предложения в спальных районах за неделю увеличился на 1%. Сейчас, по ЦИАНу, в спальных (плюс Мурино/Кудрово) предлагают 28,7 тысяч вариантов - всего на 1,1% выше, чем в начале месяца.

Разрыв между вторичным и первичным рынком никуда не делся. Разница в стоимости квадратного метра достигает 15%-20%, что, конечно, сильно снижает конверсию и затрудняет переток денег из вторички в новостройки. Продать готовую квартиру с ремонтом и мебелью со скидкой, чтобы купить что-то новое и при этом воспользоваться низкой ставкой. Логично. Но с ожиданиями многих клиентов не совпадает. Отсюда сравнительно низкая конверсия по сделкам трейд-ин и довольно высокая доля расторжений и отказов. Низкая ставка - хорошо, но продавать имеющееся жилое с дисконтом в 20% готовы не все.

Судя по выдаче льготной ипотеки, спрос на новостройки устойчивый. На 18 апреля - 223 млрд. При таких темпах в апреле выдача будет на 10% выше, чем в марте. Плюс ждём новой волны спроса от тех, кто будет стараться успеть до отмены "господдержки" и до изменений по "семейке" (если они состоятся). Прогрев уже идет: Минфин предложил для семей с детьми старше 6 лет поднять ставку до 12%, Дума заявила, что не поддерживает и т. д. Вроде бы ничего не изменилось, но нервных покупателей прибавится»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов, 25 апреля 2024, источник 

«Наверное, еще лет через пять мы видимо увидим массовые ипотечные программы, которые позволят совершать переезды из своей квартиры в дом, скажем, так "бесшовно". О них я банкам уже года три активно рассказываю. Но всё так же кривятся. А ведь это очень хорошо бы решило проблему с отсутствием семейной ипотеки на вторичку.

Вот семья, у них родился ребёнок, а может быть уже и второй или третий. Живут они в квартире. И вот они решили построить дом по семейной ипотеке. Как им это сделать?! Им ведь нужно продать свою квартиру, эти деньги плюс ипотека использовать на дом. На стройку, на ремонт, на мебель, благоустройство участка. А жить им где?

А если еще в этой квартире есть детские доли? Например, до этого маткапитал на её покупку использовали. Что делать?

Я предлагаю банкам реализовать простейшую схему.

1. Квартира уходит в залог банку. Банк выдает до 80% от ее стоимости в кредит. По кредиту три условия.

а) он на короткий срок до 2 лет
б) проценты и тело кредита выплачивается единым платежом в конце срока (по желанию заемщика может быть и другая схема выплат, но эта основная)
в) данный кредит не учитывается в кредитной нагрузке при получении кредита в шаге 2.

2. Человек берет семейную ипотеку на строительство дома и строит его, используя деньги от шага 1, как первоначальный взнос, а так же на целевые покупки: мебель, ремонт, инженерия, благоустройство участка

3. Квартира продается, гасится кредит 1 и выплачиваются проценты за его использование.

Рисков для банков никаких, так как два объекта в залоге. Семья из квартиры переезжает сразу в дом. Если ещё государство субсидирует ставку по кредиту 1, вообще шикарно будет.

И, главное, эта схема подходит и для рыночной ипотеки, не обязательно для льготной. И для любой схемы, где есть переезд. Сложные альтернативы расселять. Да и не сложные тоже. Любой переезд из квартиры в квартиру, из квартиры в дом, из дома в квартиру или дом.

Но банки, как обычно, радуются прекрасной схеме, но не реализуют. Потому что, а вдруг чего не так.. Знаю, ЦИАН пытался с Росбанком такое сделать, после того, как мы от Гильдии открытое письмо с этой схемой опубликовали. Но похоже не вышло у них, так как, на мой взгляд, не туда они пошли...»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 26 апреля 2024, источник 

«Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях "структурной трансформации экономики". Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет.

Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу.

Ключ проблем "льготки" – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения.

Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации – это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера.

Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог – падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом "льготной ипотеки", которую долгое время называли драйвером развития отрасли»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 26 апреля 2024, источник 

«Наша цель – чтобы рыночная ипотека стала доступной всем, и для этого доля льготной ипотеки должна быть значительно ниже. Потому что за тех, кто имеет возможность получать ипотеку по льготным ставкам, платят все остальные заемщики по более высокой ставке. Поэтому, на наш взгляд, это может быть только чисто адресным, а не безадресным.

У нас нет конкретной количественной цели по льготной ипотеке, но большой ее объем заставляет держать более высокие ставки для всех остальных. Мы все-таки считаем, что если произойдет повышение адресности, то это может снизить долю льготной ипотеки от нынешних 70% до 20-30%.

Надо сказать, что решение по ключевой ставке мы сейчас принимали исходя из того, что широкая безадресная льготная программа завершится в предусмотренные сроки. Если бы не было запланировано ее сворачивание в таких объемах, нам пришлось бы, наверное, проводить еще более жесткую денежно-кредитную политику»

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 26 апреля 2024, источник 

«Ставки (ипотечные – прим.) сохранятся примерно на текущем уровне. Их снижения можно ожидать не раньше осени 2024 года. Однако [и тогда] ощутимого снижения не произойдет, ставки будут корректироваться постепенно. Рыночные ставки по ипотеке к концу года могут снизиться примерно на 2 п.п. от текущих значений, оставаясь все еще не очень комфортными для заемщика.

Майские ипотечные выдачи будут сопоставимы с апрельскими. Однако в июне мы увидим ощутимый рост относительно мая – в пределах 40%, в первую очередь ввиду прекращения действия программы льготной ипотеки с господдержкой, а также из-за большего количества рабочих дней в месяце. В то же время объем выдач в мае-июне 2024 года будет сопоставим с прошлогодними уровнями»

Полина Щукина, – аналитик ФГ «Финам», 26 апреля 2024, источник 

«На текущем заседании ЦБ повысил прогноз по средней ключевой ставке на 2024 год с 13,5–15,5% до 15–16%. На фоне этого регулятор может перейти к снижению процентных ставок к концу 2024 года в ответ на изменения экономической среды или достигнутых макроэкономических целей. Ранее речь шла о втором полугодии. Да, раунд снижения ставок может сдвинуться, но нужно следить за информацией на последующих заседаниях ЦБ. Само уменьшение ставок по ипотеке будет сонаправлено с движением ключевой ставки.

В преддверии завершения льготной программы спрос временно возрастет, так как потребители захотят успеть воспользоваться более выгодными условиями. Но в целом ипотечные выдачи уступят показателям прошлого года.

Если после завершения льготной ипотеки не будут представлены новые меры поддержки, спрос может временно снизиться из-за увеличения стоимости кредитования для потребителей. Влияние завершения льготной программы может быть значительным, так как она делает ипотеку более доступной для широкого круга заемщиков»

Ксения Якушкина, – директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 26 апреля 2024, источник 

«Снижение ключевой ставки и ставок по ипотеке ожидается только во втором полугодии. На текущий момент мы ожидаем, что к концу года ключевая ставка сможет опуститься до 12%, что даст возможность клиентам получить ипотеку под ставку около 13% годовых без учета льготных программ. В отсутствие динамики ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов пока останется неизменной.

Даже при снижении ставок по рыночной ипотеке во втором полугодии выдачи все равно не достигнут значений прошлого года, поскольку 1 июля должна завершиться льготная ипотека на новостройки. В целом, согласно прогнозу "Эксперт РА", совокупный объем выдач текущего года будет примерно на 30% ниже прошлогодних»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 26 апреля 2024, источник 

«Если снижение ставок по жилищным кредитам и произойдет, то не раньше второго полугодия. Но, чтобы такое решение кардинально повлияло на рынок жилья, снижение должно быть существенное – ипотека оживает при рыночных ставках 12% и ниже, а, значит, ключевая в этом случае должна быть на уровне 10%.

Учитывая же повышение прогноза Банка России по средней ключевой ставке на этот год, ипотека все равно останется психологически и финансово недоступной для покупателей квартир даже при оптимистичном сценарии – если ключевая ставка опустится до 15% годовых в этому году.

В условиях высоких рыночных ипотечных ставок продажи на вторичном рынке проседают, что давит на цены: в апреле в "старой" Москве, например, впервые с декабря 2022 года средняя стоимость метра ушла в минус, хоть и символический: минус 0,2%. И в дальнейшем цены поползут вниз – под давлением дальнейшего снижения спроса, накопления предложения и высоких ставок.

Цены же на рынке новостроек продолжат стагнировать. Даже если масштабное субсидирование свернут, семейная ипотека будет поддерживать спрос. Но может увеличиться размер и число скидок на фоне сезонного снижения спроса»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 26 апреля 2024, источник 

«Высокие ставки очень надолго. Подчеркну – рыночные ставки. Это новая реальность. Одновременно в суровой российской действительности есть нерыночные ставки кредитования: промышленная и льготная ипотека, различные субсидии от государства, для ряда отраслей - бюджетные вливания и иные стимулирующие меры.

Теперь зависимость рынка недвижимости от льготных ставок станет еще выше. Решение о покупке/продаже квартиры или вхождении в инвестиционный проект будет приниматься не столько из экономических параметров (доходности), сколько от наличия пониженных ставок. Это ключевой фактор и зависимость. Без льготных кредитов и инвестор, и частный покупатель будут входить в сделки крайне осторожно.

Какая должна быть доходность проекта, чтобы переиграть цену капитала в 17-18%? Переплата по ипотечному кредиту в 10 млн. руб. под 16% на 20 лет составит 23,4 млн. руб.

Если инвестор не увидит возможности "переиграть ставку" – он будет искать альтернативные способы, в том числе уходить в депозиты.

У покупателей квартир обострится проблема выбора: покупать дорого по льготной ставке (выигрывая на низком платеже), либо покупать дешевую недвижимость с рыночным кредитом, используя накопления и продажу имеющегося жилья.

Сумма кредита будет снижаться, деньги будут брать на разницу между покупкой и продажей. А еще прибавится желающих купить по льготной ипотеке, пока ее не отменили. Парадокс – чем выше ставка, тем больше будут кредитоваться. При этом истинная цена квартиры или коммерческого объекта – это их стоимость на вторичном рынке. Где нет льготных ставок»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 27 апреля 2024, источник 

«Некий Чебесков из Минфина ляпнул по поводу льготной семейной ипотеки:

"Мы также обсуждаем возможность введения некого ограничения по зарплате для тех, кто использует программу. Например, если у человека зарплата 500 тыс. руб. в месяц, нужна ли ему льготная ипотека или он может и так заплатить рыночную ставку".

Дружище Чебесков,
Во-первых, сегодня зарплата 500 тыс, а завтра – ноль. Мало ли – уволили, обанкротились, заболели.
Во-вторых, льгота дается не конкретному заемщику, а заемщику с детьми. Чтобы семья поддерживала определенный жизненный стандарт. Андестэнд?
В-третьих, учитывая направленность программы на семьи с детьми, льготы не должны быть избирательными: они предоставляются на детей.
В-четвертых, вспомним инфляцию. Сегодня 500 к – большие деньги, завтра – не очень.
В-пятых, что Вы будете делать с работающими в серую, а также ИПшниками и самозанятыми? У которых опять же сегодня густо, а завтра – вошли не в ту дверь?»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 27 апреля 2024, источник 

«Ипотеку обязательно надо поддерживать на долгосрочный период. Да, есть колебания: например, с 1 июля закончится программа под 8% в год – народ кинулся ипотеку получать. В прошлом году сказали, что банк поменяет свои контрольные функции, макропруденциальные надбавки изменит, – опять все кинулись хватать ипотеку. Эти рывки нам не нужны, нам нужно, чтобы стабильно приростал ипотечный портфель на 5–7% в год по ипотеке. Для этого должны быть стабильные правила игры.

И вот с 1 июля у нас должны быть новые правила по ипотеке. Я очень надеюсь, что мы меры поддержки семейной ипотеки сделаем долгосрочными. Параметры: первоначальный взнос, стоимость, на какое количество детей давать и не давать, – это настроечные вещи. Но люди должны понимать при планировании, в том числе и рождения детей, будет у них право или нет получить ипотеку, улучшить жилищные условия. Поэтому семейную ипотеку мы сделаем долгосрочной.

В ближайшие годы нам надо развивать ипотеку в новых регионах. Потому что на сегодняшний день нам нужно туда привлекать людей, нам нужно поднимать экономику, но, наверное, лет пять ближайших мы точно будем там ипотеку поддерживать. Потом, может быть, не будем, когда там раскрутиться жилье. Например, сегодня в Краснодарском крае и так все строится. А вот в новых субъектах надо помочь. На Дальнем Востоке тоже надо помогать.

Такие виды ипотеки мы будем долгосрочно поддерживать. Остальные программы могут быть настроечными. Очень важна ипотека в сельской местности, но у нас есть еще более важная задача – ипотека ИЖС. Это наша точка роста, ее мы будем поддерживать точно...

Мы 110 млн кв. м жилья в прошлом году сдали, поднажали бы — и 115 сдали. Просто я еще раз говорю, нам не нужны рывки, нам нужны стабильные темпы. В этом году нам тяжело будет 110 удержать. Но мы сейчас и за 2025 год не беспокоимся — мы введем больше 100 млн кв. м. Я беспокоюсь за 2026–2028 годы. Сейчас надо принять решения, которые через несколько лет дадут эффект»

Виталий Злочевский, – президент Гильдии риэлторов Приамурья, 28 апреля 2024, источник 

«Эльвира Набиуллина в пятницу высказалась, что доля льготной ипотеки может сократиться до 20-30% (для информации - в марте доля льготных ипотечных кредитов достигала 75% в общем объеме выдачи). В Минфине недавно утверждали, что доля льготных ипотечных программ на первичном рынке должна быть снижена до 25%...

Над всеми льготными программами ипотечного кредитования "висит топор". Полагаю, что практически все программы будут иметь сокращение, т.к. добиться сокращения в 3 раза – это надо "сильно постараться" (с 75% до 25%).

Пока в самой серьезной "опале" президентская ипотека под 8% (действует до июля), IT – ипотека (действует до конца года). По семейной ипотеке "идут переговоры" (пока проскакивают "некоторые детали" о том, что ее оставят для семей с детьми до 6 лет и сделают другие существенные ограничения от сегодняшних условий). По сельской ипотеке периодически заканчиваются лимиты и поэтому она вроде как есть, но по факту ее часто нет. Ипотека на ИЖС растет в разы из года в год и в этом году вероятнее всего будет опять рост в разы. Пожалуй, это единственная из ипотек, которая не будет "активно поджиматься", а если говорить точнее, то будет расти по сравнению с прошлым годом.

Вероятнее всего, второй квартал будет рекордным в плане выдачи ипотек, а потом будет снижение. За 9 месяцев с момента начала ужесточения кредитования ЦБ уже много раз "закручивал гайки" по кредитованию. Полагаю, что это не последнее "закручивание"»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 1 мая 2024, источник 

«Усилия Банка России по нормализации рынка ипотеки пока в полной мере не работают, рынок остается крайне поляризованным. Новостройки, которые почти полностью зависят от решений правительства и льготных программ, отказываются реагировать на ужесточение условий выдачи. Страх отмены льготной ипотеки и серьезной корректировки семейной программы остается сильнее и продолжает давить на решения потенциальных заемщиков. В ближайшие месяцы это давление усилится. Но чем больше будет выдано кредитов в мае-июне, тем глубже будет падение во второй половине года. На фоне рекордных выдач прошлого года это будет особенно заметно.

Участники вторичного рынка вынуждены наблюдать за происходящим с печалью. Число выдач ипотечных кредитов под залог готового жилья упало до уровней 2018 года. Если очистить эту статистику от продаж готовых новостроек в сданных домах, то все еще хуже.

Вторичный рынок продолжает сжиматься, но большинство продавцов пока не готовы к заметному снижению цен. Во многих городах ценовая корректировка происходит в скрытой форме, в процессе торга, но не выходит за рамки разумного»

Максим Жабин, – заместитель гендиректора СК «ЛенРусстрой», 2 мая 2024, источник 

«Думаю, крупные девелоперы сейчас начнут раскручивать историю с отменой льгот как стимулирующую. И мы тоже. Есть люди, которые откладывали покупку, их стоит дополнительно мотивировать. Но после 1 июля рынок изменится кардинально.

Я рекомендую коллегам-девелоперам готовиться к тому, что через какое-то время льготную ипотеку отменят вообще. Эти шаги будут последовательными. Возможно, уже после 2024 года льготной ипотеки не будет в принципе. Или она станет настолько "адресной" (для узких групп), что на рынок почти перестанет влиять.

Я очень надеюсь, что к этому моменту наладится ситуация с макроэкономикой, и что ЦБ начнет снижать ключевую ставку. Но в чудеса я не верю: хорошо, если ставка опустится до 13-14%. Ипотека намного дешевле не станет.

Девелоперы уже начинают приостанавливать вывод новых проектов, растягивать их во времени. Главное – чтобы выручки хватало на покрытие затрат. Останавливаться мы точно не будем, это нереально. Стройку остановить можно, но это как мартен – потом сложно заново раскачать.

В целом доля ипотеки в спросе на новостройки будет сокращаться. Отчасти из-за ужесточения регулирования, отчасти – по естественным причинам: те, кто хотел и мог, – уже воспользовались. Например, в Петербурге льготную ипотеку выплачивают около 200 тысяч семей, более полумиллиона человек. Это 10% населения. А ведь надо еще учитывать, сколько жилья было куплено в кредит за предыдущие годы, до введения льготных программ.

Судя по некоторым публикациям и высказываниям чиновников, в правительстве обсуждают возможность поддержки девелоперов через субсидирование ставки по проектному финансированию. Я "топлю" за эту точку зрения: поддерживать строителей государству проще и дешевле, чем стимулировать платежеспособный спрос населения через льготную ипотеку.

Сейчас жилищное строительство полностью опирается на господдержку – это неправильно, это уже не рынок. Можно собрать всех девелоперов и организовать из них Госстрой»

Анастасия Иващенко, – директор по продажам ГК «Полис», 2 мая 2024, источник 

«Все замерли в ожидании бума продаж в последние месяцы перед отменой программы господдержки и изменением условий семейной ипотеки. Однако ждать какого-то особого увеличения спроса не стоит. Ограничение «одна субсидия в одни руки» серьезно поубавило пыл инвесторов, которые были готовы вкладываться в несколько лотов одновременно. Сейчас покупка в ипотеку — взвешенное решение, которое не настолько сильно зависит от корректировки условий. Тем более, скорее всего, взамен будут предложены новые форматы ставок для новостроек. И банки, и застройщики понимают, что спрос на покупку со ставкой 16-17% невелик, а строительный сектор все так же нуждается в государственной поддержке.

Цены замерли, если и растут, то сдержанными темпами. Отката в стоимости ждать тоже не стоит: застройщики ограничены финансовыми моделями банков и условиями проектного финансирования, которые довольно жестко регламентируют ценообразование и скидочные программы»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 2 мая 2024, источник

«Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

• Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.
  
• Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.
  
• Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.
  

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности»