ИПОТЕЧНЫЙ БУМЕРАНГ #295

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 27 января 2025, источник

«С сентября наметился четкий тренд на восстановление объемов продаж, главным драйвером которого выступили рассрочки. Долю рассрочек в новостройках Москвы участники рынка оценивают по разному... Оценки в 20-25% приводят некоторые застройщики, но наиболее часто оценка доли рассрочек оказывается в диапазоне 30-40%, доходя до 50%.

Если из продаж новостроек последних месяцев убрать 30-40% сделок, связанных с рассрочками, то мы получим, что никакого восстановления продаж, вообще говоря, нет! К примеру, если из статистики ноября (7 229) вычесть 30%, то мы получим чуть больше 5 000 сделок, что соответствует уровню провального августа и т.д. То есть на самом деле, роста числа реальных продаж на рынке новостроек последних месяцев фактически нет, а восстановление носит формальных характер, связанный с распространением рассрочек.

Сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть "квазипродажа", а не полноценная продажа.

Рассрочки принципиально отличаются от ипотеки... В случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. И рисков здесь немало.

Может оказаться, что немалая доля пользователей рассрочек – это люди, действующие на авось или же под влиянием ажиотажа или страхов. Одна из наиболее популярных схем поведения потенциальных покупателей за минувший год – это попытка переждать период высокой ключевой ставки, чтобы позже, когда она снизится, перейти на ипотеку с комфортной ставкой. Но опустится ли ставка до приемлемого для ипотечников уровня в обозримой перспективе?.. Вполне может оказаться, что эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго, а это накладывает серьезный риск и на покупателей квартир в рассрочку, и на застройщиков, которые остаются с неоплаченными зарезервированными квартирами.

Не менее интересный вопрос – а захотят ли пользователи рассрочек платить по ним даже если им будут позволять финансовые возможности? Так одним из ключевых аргументов взять квартиру в рассрочку является фиксация цены, что подразумевает неизбежный рост цен в обозримой перспективе. Поддавшись таким страхам люди собственно и покупают сейчас квартиры. Но если этого роста не случится? В этом случае будет выгоднее просто отказаться от купленной в рассрочку квартиры даже с уплатой некоторых штрафных санкций, и взять дешевле другую новостройку, застройщик которой вместо игр в рассрочки выбрал стратегию скидок и более привлекательных цен для покупателей.

Также не следует забывать, что в числе покупателей новостроек всегда присутствуют инвесторы. Благодаря рассрочкам за некую сумму денег можно купить не 1 квартиру, а фактически зарезервировать 5-10 квартир, внеся по 10-20% за каждую. Что мешает сейчас "горячим головам", верящим в непременный рост цен набрать по 5-10 рассрочек? Причем у таких людей нет ни возможности, ни желания оплачивать потом эти квартиры полностью – они рассчитывают выгодно их перепродать через какое-то время, используя эффект плеча. Но если ощутимого прироста цен не случится, то они попадут в ситуацию маржин-кола, а все такие квартиры, которые уже вошли в статистику продаж, неожиданно для всех окажутся на самом деле не проданными.

Подводя итоги можно сказать следующее: широкое распространение рассрочек в конце 2024 года "нарисовало" радужную картину восстановившегося рынка новостроек. Но это "восстановление" может оказаться не только иллюзией, но и таить в себе мину замедленного действия. Есть риск, что немалая доля купленных сейчас в рассрочку квартир так и не будет оплачена полностью, не превратится в конечные продажи, а вновь вернется на рынок. Это может стать неожиданным и неприятным сюрпризом как для самих застройщиков, так и для властей.

По всем параметрам рассрочки являются более рискованными чем обычная ипотека»

Артемий Шурыгин, – президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР), 6 февраля 2025, источник

«После существенных изменений условий по ипотеке в 2024 году – отмены массовой льготной ипотеки – спрос на недвижимость переживает падение, в зависимости от сегмента рынка, падение спроса составило от 30 % до 70 %.

Вместе с тем мы не наблюдаем резких изменений стоимости квадратного метра, на региональных рынках отмечаем разнонаправленные движения цены: где-то есть незначительное снижение, где-то продолжается рост, но сниженными темпами, не превышающими темпы инфляции. Падения цен не случилось, корректировки имеют место быть, но их величины отмечают только аналитики и эксперты рынка, потребители их практически не замечают.

Сейчас рынок адаптируется к новым условиям и есть понимание, что ситуация с высокими рыночными ставками у нас надолго.

Снижение цен на недвижимость, опережающее инфляцию, мы не прогнозируем. <...> Сейчас время торга, мяч на стороне покупателя, поэтому, если есть куда опускаться, то можно и нужно грамотно это делать. Но ожидать существенных скидок явно не нужно, скорее, это относится к отдельным точечным лотам и локациям.

Услуга trade-in при приобретении квартиры не получила широкого распространения на российском рынке. Это связано, в том числе, со сложностью уложится в сроки по всем процессам – продажи старой квартиры на приемлемых условиях и покупки новостройки в отведенные сроки бронирования. По нашим данным, таких сделок проходит не более 5 % от всех сделок на первичном рынке. Впрочем, на сегодня в отсутствии доступности ипотечных программ есть предпосылки для роста востребованности услуги trade-in, при условии, что застройщики смогут найти оптимальную модель этого процесса.

Среди первоочередных задач считаем важным навести порядок с доступностью семейной ипотеки, на сегодня банки вводят заградительные условия, взимают дополнительные комиссии. Это делает невозможным достижение тех целей, которые были поставлены при запуске этой государственной программы»

Василий Колташов, – экономист, директор Института нового общества, 6 февраля 2025, источник

«Строительная отрасль не рухнула. Она замедлилась. Когда застройщики говорят, что их загнали в убытки и разорили, надо вспомнить, что они говорили в прежние годы. А они говорили, если цена на жилье не будет расти на 20% в год, то они разорятся. И вообще, что они занимаются благотворительностью, потому что строят квартиры. А то, что жилье дорожает, нужно принять как данность, потому что все дорожает. И то, что у вас нет денег, что вам не нравится ценник, не нравится планировка – это ваша проблема. При этом планировки в многоквартирных домах просто ужасные. А застройщики на критику отвечали очень спокойно: "Если вам не нравится, приходите через год, будет дороже".

Грядет передел рынка. Застройщики, которые получали огромные прибыли много лет, теперь рассказывают, что денег у них нет. Это не всегда правда. Да, одни фирмы будут уходить, другие приходить. Рынок неблагоприятен сейчас для застройщиков. Но он был столько лет для них сверхблагоприятен, что можно пережить и маленькую непогоду. А цены на недвижимость не упали, они просто не растут.

Я сказал бы, что цены не упали, они очень мало снизились в среднем. В Москве более активно. Да, жилье должно дешеветь. И оно будет дешеветь в 2025-м. Но, скорее всего, медленно, потому что этот рынок очень старомодный. Здесь цена может на 15% повышаться за неделю, а чтобы на процент спуститься вниз, нужны годы. Я сам это наблюдал.

Рынок недвижимости должен пройти через охлаждение. Он был перегрет. Да, будут банкротства. Ну, что теперь делать? Представьте, была фирма-застройщик, она ежегодно поднимала цену, деньги гребла лопатой. И вот цены перестали расти. Они говорят: "Мы банкроты. Как же так?".

Хотелось бы, чтобы этот кризис привел к изменению качества жилья. Потому что многоквартирные уроды с ужасной планировкой, с ужасной слышимостью, изготовленные из ужасных материалов, не хороши. Нужна застройка малой и средней этажности. Нужна другая политика в отношении семейной ипотеки. Например, в центрах мегаполисов не должны действовать никакие льготы по кредитам»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов, 6 февраля 2025, источник

«Застройщикам придется слезть с иглы дешевых кредитов, перестроить свой бизнес и существенно повысить эффективность всех процессов в строительстве. И выиграют те застройщики, которые умеют управлять себестоимостью, делать всё быстро и качественно.

Естественно, мы потеряем кого-то из застройщиков и дольщиков. Но у застройщиков есть инструменты. Мы видим, как меняется структура привлечения денежных средств, что всё чаще для покупки жилья предлагается рассрочка, по крайней мере на период строительства жилья. И это может привести к трансформации законодательства в части ФЗ-214.

Модель, когда дольщик должен был внести 100% стоимости жилья на эскроу-счет, в том числе с помощью ипотеки, а потом сидеть и ждать, будет трансформироваться в модель "дольщик внес 10% стоимости и ждет, когда дом построится". На мой взгляд, рынок будет дрейфовать в эту сторону. Плюс рассрочка при продаже жилья, когда оно уже построено. Это тот тренд, по которому рынок будет двигаться в условиях высоких ставок по ипотеке»

Виталий Злочевский, – президент Гильдии риэлторов Приамурья, 6 февраля 2025, источник

«Сейчас брать кредит на условиях рыночной ставки может только безумец либо тот, у кого очень высокие официальные доходы. Из обычных людей ипотеку берут те, у кого есть большой первоначальный взнос и нужно доплатить разницу между имеющейся суммой и стоимостью нового жилья.

По центральным регионам идет серьезное падение спроса на первичку из-за того, что так называемая президентская ипотека отменена с июля прошлого года. Пока действует семейная ипотека, но периодами, потому что лимиты периодически заканчиваются. По той же причине в очередной раз "встала" и сельская ипотека. Поэтому застройщики ищут различные способы, чтобы продать недвижимость и иметь возможность вкладываться в дальнейшее строительство.

На территории ДФО действует "дальневосточная ипотека", поэтому строительство нового жилья у нас идет. Но что касается цен на первичном рынке, мнения большинства экспертов сводятся к тому, что падать они не будут. Себестоимость работ растет, стройматериалы дорожают.

Амурская область и некоторые другие регионы ДФО последние годы ставят рекорды по объемам жилищного строительства. Но не исключено, что если ничего не поменяется в плане льготных ипотечных программ, в ближайшие годы будет падение, и существенное. Видя снижение спроса, застройщики не станут закладывать новые объекты. А сейчас достраивается то, что было начато в прошлом и позапрошлом годах, потому что средний срок строительства – два года.

В 2026-м, если все пойдет по сценарию ЦБ, инфляция должна снизиться до 4%, а ключевая ставка – где-то до 10%. Оправдается ли такой прогноз, никто не знает. Но этот год будет тяжелым с точки зрения деятельности предприятий, застройщиков, покупки недвижимости»

Светлана Петрова, – финансовый советник, кандидат экономических наук, 6 февраля 2025, источник

«Что касается ипотеки, то все мы говорим про ставки – льготные или рыночные. Но нужно учитывать и размер первоначального взноса. По государственным программам поддержки он заявлен 20%, но мы уже слышим и про 30%, и про 50%. Откуда молодой семье взять деньги на этот взнос? Нужно закончить учебу, пойти работать, начать строить свою карьеру и откладывать деньги.

Другой момент – какая бы ставка ни была льготная, цены на квадратный метр по весьма средним оценкам за период действия программ льготной ипотеки выросли в два раза! Соответственно, вырос и средний ежемесячный ипотечный платеж.

Все эти факторы приводят к тому, что семьи рожают своего первого ребенка только к 35 годам. Фактически невозможно сейчас одному работающему члену семьи выплачивать ипотечный платеж. То есть работать должны и супруг, и супруга, иначе они "не потянут". И всё это при финансовом планировании отодвигает срок зачатия ребенка.

Так как молодыми у нас считаются семьи до 35 лет, а по данным ДОМ РФ средний возраст ипотечного заемщика составляет 36 лет, то и получается, что с учетом инициативы об ипотечном зачатии (льготной ипотеки для тех, кто планирует ребенка – прим.), у нас первого ребенка спланируют только к 35 годам. И не будет ли он единственным в семье? Не сыграет ли эта инициатива злую шутку с теми, кто планирует свои финансы?»

Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ, 7 февраля 2025, источник

«Застройщики в России – это монополия, которая держит цены завышенными в несколько раз. И почему-то ФАС смотрит куда угодно: на стоимость яиц, на цену курятины и капусты. А то, что цены на недвижимость задраны, это их совершенно не трогает.

Нежелание правительства урегулировать вопрос с ценами на недвижимость – одна из причин тех сложностей, которые страна имеет в демографии. Это просто грабеж населения со стороны строительных компаний.

В нынешнем виде семейная ипотека это не форма поддержки семей, а скорее форма поддержки застройщиков. Если бы хотели поддержать семьи с детьми, то распространили бы семейную ипотеку на вторичное жилье. А так это форма разгона до небес рынка первичной недвижимости»

Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость», 7 февраля 2025, источник

«Пока действует льготная ипотека, ни о какой доступности жилья и речи быть не может. Я думаю, все понимают, что это делается не для того, чтобы обеспечить доступное жилье, а чтобы девелоперские компании, банки, другие структуры, с ними связанные, зарабатывали. Решать проблему следует путем создания отдельного сегмента социального жилья. Причем этот сегмент не должен пересекаться с коммерческой недвижимостью. Рынок пусть функционирует сам по себе и по своим законам.

Сейчас социальный сегмент в жилищной сфере полностью отсутствует. Именно государство должно взять на себя эту функцию, не перекладывать его на рынок. Возводить доступное жилье и обеспечивать им малообеспеченные категории граждан с дальнейшей передачей этих квартир в собственность. Пускай это будет с какими-то ограничениями, скажем, квартиру нельзя приватизировать в течение нескольких лет, нельзя ее сразу перепродать, потому что иначе потеряется смысл. И законодательно все эти моменты оформить»

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 10 февраля 2025, источник

«В январе средние цены на вторичную недвижимость в Москве подросли на 0,81% до уровня 298 745 руб. за 1 кв. м.

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 310 021 руб./кв. м, не изменившись с начала месяца; на 2-х комнатные квартиры – 298 745 руб./кв. м, (+0,8%) по сравнению с декабрем 2024 года; на 3-х комнатные квартиры – 273 698 руб./кв. м, (+0,3%) по сравнению с декабрем 2024 года.

Количество предложений на вторичном рынке по итогам января месяца снизилось по сравнению с декабрем прошлого года на 11%. Рынок ожидаемо еще не вернулся к своим показателям активности после окончания новогодних праздников.

По данным Росреестра по итогам декабря 2024 года на вторичном рынке города Москвы было зарегистрировано 17 297 переходов прав на вторичную недвижимость. Рынок вторичного жилья показал взрывной рост в последнем месяце уходящего года, тем самым зафиксировав рекордный показатель количества сделок по итогам. Рост по сравнению с ноябрем +27%. Количество сделок в декабре 2024 было на 16% больше, чем в декабре 2023 года и на 23% больше, чем в декабре 2022 года.

Всего по итогам 2024 года Росреестром было зарегистрировано 146 200 сделок на вторичном рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года количество сделок уменьшилось на 16%. За 12 месяцев 2023 года Росреестром было зарегистрировано 174 952 сделки.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях. Основная часть сделок проходит без привлечения ипотечных средств»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 11 февраля 2025, источник

«В Петербурге тренд на увеличение объемов предложения на вторичном рынке не подтвердился. По итогам недели число квартир на ЦИАН в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) снизилось на 0,8%. С начала месяца - снижение на 0,3%. В продаже - 21,7 тысяч вариантов, весьма низкий объем предложения. Спрос активный. Это при том, что лучшие ипотечные ставки начинаются от 23% (в лидерах банк "ДОМРФ", Банк "Санкт-Петербург" и "Уралсиб").

Еще отмечу усиление "эффекта новизны". Впервые выставляемые объекты всегда вызывают более высокий интерес – их смотрят все, кто активно ищет жилье в конкретном районе (потом, разумеется, волна звонков спадает). Но теперь, когда конкурентного предложения немного, по вновь выставленным типовым квартирам покупатели и агенты звонят еще активнее. Конечно, важно не промахнуться с ценой, поймать эту "волну" и не пропустить момент, когда нужно входить в сделку. Иначе по прошествии 2-3 недель интерес снизится, продать будет сложнее.

Это лишний показатель того, что дефицит объектов приличного качества по разумным ценам обостряется. Выбор у покупателя не велик.

Для рынка новостроек неделя была интересной. Почти незамеченной прошла новость о повышении возмещения банкам по семейной ипотеке. В теории должно снизиться комиссионное вознаграждение при выдаче льготных кредитов. Но пока о незначительном ("косметическом") снижении комиссионных объявили лишь несколько банков. Ждём сигнала от ведущих игроков.

При этом аналитики ДОМ РФ уже указал на рост количества заявок по "семейке" до уровня сентября-октября прошлого года. Будет ли этот рост устойчивым трендом - посмотрим. Пока с 1 по 6 февраля семейной ипотеки выдано 26 млрд рублей, и темпы получше, январских, но все еще слабее чем в конце 2024 года. Можно предположить, что в феврале продажи будут чуть лучше, вопрос - насколько.

Одновременно ЦБ заявил о рискованности рассрочек, пошла волна публикаций в федеральных СМИ. Суть проблемы я детально описал две недели назад. Вопрос в другом - как регулировать риски. Прямых механизмов управления (как и с другими интересными схемами) у ЦБ нет. Пока есть "озабоченность". Полноценного регулирования рассрочки придется подождать.

Говорить, что ситуация на рынке аренды жилья стабилизировалась, тоже преждевременно. Прирост предложения с начала месяца - плюс 2%. Немного, но по-прежнему рост. И предложение находится на рекордно высоком уровне: почти вдвое больше вариантов, чем год назад. Сроки поиска арендаторов увеличиваются, ставки снижаются, с "детьми и животными" - пожалуйста. Арендный рынок подтверждает репутацию самого чуткого к конъюнктуре сегмента»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 11 февраля 2025, источник

«В Москве дефицит объектов в продаже. Почему, и что это значит для участников рынка.

Правило рынка гласит:

• Чем выше ставки по ипотеке, тем меньше покупателей.
  
• Чем меньше покупателей, тем больше объектов застревает на рынке.
  
• Чем больше на рынке объектов, тем ниже цена на них.
  

Но сейчас пока по-другому. Недостаток покупателей на рынке недвижимости в 2024 году действительно создал ситуацию для роста количества объектов на рынке.

Но это длилось до ноября. За год количество квартир в продаже выросло на 30%, и вот далее за декабрь и январь 2025 года весь багаж объектов испарился. В декабре рекордное количество продаж, и плюс к этому сезонное снятие собственниками объектов.

Резюме:

Сейчас наблюдаем на рынке Москвы относительный дефицит ликвидных объектов. Всего 36 тысяч штук, на 3% больше, чем в прошлом январе.

Как результат, витринные цены оставшихся в продаже объектов показывают +1-2% в январе.

Что это значит для рынка недвижимости?

Для покупателей: Сложности с выбором объектов (ликвидных, по интересным ценам опять мало).
Для риэлторов: Серьезную конкуренцию за объекты и долю рынка
Для собственников объектов: Благоприятное время успеть и выгодно продать объект»

Александр Новак, – зампред правительства РФ, 12 февраля 2025, источник

«По оперативным данным, кредитный портфель в декабре-январе также сократился. При чем это сокращение больше чем обычное сезонное. Влияние оказывает и принятое решение по оптимизации льготного кредитования, в том числе льготной ипотеки. Это (снижение кредитования) создает необходимые предпосылки для снижения цен, что в принципе неизбежно может приводить к управляемому торможению экономики»