Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    21 июля 201812:53
    поделитесь с друзьями

    Ипотечная телеграмма № 42. Ипотечные вздохи лета

    Рейтинг читателей
    2345
    0
    комментарии (0)

    По большинству инфоповодов даны публичные комментарии средствам массовой информации. В телеграмме приведены полные авторские версии. Ссылки на новости и комментарии в СМИ приведены частично из-за большого объема материалов по каждому информационному поводу.

     

    № 1.  Счетная палата нашла не тот повод для критики.

    27 июня в ряде СМИ появились броские заголовки

    Счетная палата назвала недостатки программы господдержки ипотечников

    Счетная палата рассказала о недостатках программы помощи ипотечным заемщикам

    Оригинальный заголовок на сайте Счетной палаты - Счетная палата проверила эффективность Программы помощи заемщикам по ипотечным жилищным кредитам.

    Фрагмент текста из Коммерсант.ru.

    Счетная палата считает, что выделенные в 2015 году в рамках программы 4,5 млрд руб. не принесли «ожидаемого эффекта» и «социальная напряженность в среде ипотечных заемщиков сохранялась». В 2017 году на продолжение программы было выделено еще 2 млрд. руб. Счетная палата полагает, что эта сумма также не была в достаточной мере обоснована.

    «Минстроем не проводилась реальная оценка числа ипотечных заемщиков, помощь которым требуется безотлагательно, не рассчитывался размер средней выплаты одному заемщику. Кроме того, существенно занижен показатель результативности использования выделенных бюджетных инвестиций»,— сообщил аудитор Андрей Перчян. К тому же, по его мнению, условия программы сформулированы «непрозрачно и непонятно для широкого круга заемщиков».

    Также Счетная палата отметила, что решение о возможности реструктуризации по ипотечным кредитам принимается исключительно кредитором, который на любом этапе может отказать в реструктуризации, а также, что кредиторы практически не используют дополнительные механизмы помощи заемщикам.

     По каким-то причинам повышенное внимание вызвало упоминание в фокусе неэффективности работы ДОМ.РФ (ранее АИЖК).

     Авторский комментарий.

    Программа помощи ипотечным заемщикам рождалась в тяжелых муках. Изначально условия ее были не применимы на практике. За счет мучительных последовательных изменений удалось программы запустить.

    Можно еще вспомнить, что программа изначально предусматривала страховые механизмы, но потом была еще на уровне проекта переписана в банковскую.

    Неудачные правила были вообще полностью заменены новой редакцией. Напомним, что первый год своего действия программа практически не работала из-за неудачных условий, но в дальнейшем за несколько правок (четыре?) была приведена в работающее состояние.

    Результаты программы, кстати, соответствуют принципиальным ожиданиям. Когда программа создавалась, озвучивалось, что она рассчитана на примерно 22,5 тысячи заемщиков. По факту получилось примерно 19 тысяч. В мае 2017 года, в принципе можно было считать задачу выполненной и государству из этой истории выходить. Осталось только в рамках остатка средств выдать уже одобренные средства и все.

    Можно четко зафиксировать, что острота проблемы снята и людям помогли сохранить квартиры. В упомянутом количестве (19 тыс.) были многодетные семьи и другие льготные категории.

    Политизированность ипотечного кредитования и отлично поставленная PR активность валютных заемщиков с несколькими громко представленными историями про выселения привели к желанию Правительства продолжать гасить возможную социальную напряженность.

    Были выделены дополнительные деньги с новым инструментом использования. Главное заключалось в возможности индивидуального подхода. То есть, точечно помогать в особо острых случаях. Это с точки зрения государства. С точки зрения кредитора не всегда выгодно спасать такого заемщика.

    Главная проблема в применимости коммерческого инструмента в социальных целях. Реструктуризация или иная форма помощи требует участия заемщики и кредитора, а государственная помощь только частично облегчает их взаимодействие. Условно говоря, бюджет увеличивает размер поблажки, которую может дать кредитор заёмщику, попавшему в трудную ситуацию. Что такое трудная ситуация и кому помогать? Эти вопросы вызывают, и будут вызывать многочисленные споры. Тут пересекаются вечные задачи экономии бюджета и соблюдения социальной справедливости.

    Причина всего обсуждаемого в использовании коммерческого инструмента ипотечного кредитования в качестве основного способа решения жилищных вопросов. Чем дальше, тем больше. В эту тему активно привлекаются  различные льготные программы.  Налицо попытка решать социальные вопросы за счет минимального участия бюджета.

    Процентные компенсации несравнимы со средствами самих заемщиков и банков. Например, по факту программы субсидирования кредитования новостроек получилось, что бюджет дал один рубль, а в строительную отрасль пришло сто рублей.

    При оценке эффективности программ помощи надо четко ответить на вопрос, кто хозяин и заказчик программы, а кто исполнитель.

    В данном конкретном случае ДОМ.РФ – исполнитель программы. Заказчик – Правительство, которое руками какого-то министерства готовит соответствующую программу.

    С независимой экспертной точки зрения вторая часть программы вообще была не обязательна. Именно в ней проявляются все нестыковки социальной помощи в рамках коммерческого инструмента.

    Более справедливо обсуждать не эффективность работы исполнителя, у которого под 100 партнеров – первичных кредиторов, а эффективность самой идеи гремучей смеси социальной помощи и ипотечного кредитования.

    Не забудем, что когда-то была идея резервного фонда. Банки обращают взыскание, а государство представляет в аренду жилье за плату. Это сложнее, чем программы помощи.

    Ссылки на комментарии в СМИ.

    Программа помощи заемщикам сняла социальную напряженность — эксперты

    Оправданные ожидания

    А критиковать надо другое – попытку ипотечным кредитованием затыкать прорехи в жилищной политике.

     

     № 2. Усилим финансирование ипотеки. Доступность увеличится.

    Новость формулируется так. Правительство одобрило включение ДДУ в ипотечное покрытие по облигациям

    Минэкономразвития России в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации представляет проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - законопроект).

    Законопроект подготовлен в целях реализации пункта 6 протокола заседания проектного комитета по основному направлению стратегического развития Российской Федерации «Ипотека и арендное жилье» от 31 марта 2017 г. № 21(2) и направлен на обеспечение возможности включать права требования, обеспеченные залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций.

     Авторский комментарий. Изменения в законодательство об ИЦБ.

    Первое. Вопрос о возможности включать в ипотечное покрытие права требования на квартиры в период строительства стоит давно. До момента оформления права собственности уже проведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. Кредиты такого вида отличаются хорошей платежной дисциплиной. Доля кредитов на приобретение новостроек составляет в текущем году чуть меньше 30 % общего объема кредитования, что составляет весьма внушительную сумму.

    То есть, объективная необходимость в таких изменений назрела еще лет десять назад. Принципиально этот вопрос действительно надо решать.

    Действующая ныне норма имеет ограничение в 10 %  и отсылку к незавершенному строительству, что делает ее не работающей.

    (Закон об ИЦБ. Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия).

    Второе. В настоящий момент в  вопросах  управления долевым строительством уже произошли и происходят изменения, в том числе:

    • создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства,

    • ужесточены требования к застройщикам,

    • принят план изменения системы расчетов с гражданами через механизм эскроу-счетов,

    • проектное финансирование должно существенно возрасти в части обеспечения стройки.

    Результатом проводимой реформы будет изменение рыночной среды. Как минимум, концентрация рынка строительных компаний возрастят. Также можно ожидать увеличение концентрации ипотечного кредитования новостроек.

    Сложная конструкция зависимости застройщиков от банков приведет к уменьшению  числа кредиторов, работающими с покупателями квартир в новостройках.

    Стоит отметить, что все складывающиеся хитросплетения могут быть непрозрачными для инвестора в ИЦБ. Исключение составляет случай, когда дин и тот же банк ведет эскроу счета, кредитует застройщика, кредитует заемщика. То что, ИЦБ, как правило, выпускается через ипотечного агента, роли не играет. Надежность банка будет очень важна.

    Таким образом, выгоды от изменений в законодательстве получит ограниченное число крупных игроков.

    Третье.  Кроме законодательной поддержки рефинансирования выданных ипотечных кредитов есть еще и реальная инвестиционная ситуация.

    От общего объема выдаваемых кредитов рефинансируется меньше 15 %. Для большинства участников рынка этот инструмент дорог и не достаточно эффективен. Другими словами, без него можно обойтись.

    С другой стороны, инвесторов в ИЦБ явно недостаточно.

    В последние годы при активном участии ДОМ.РФ сложилась практика выпуска однотраншевых ИЦБ. При многотраншевых ИЦБ, по крайней мере, для покупателя старшего транша был понятен прогноз досрочного гашения и доходность.

    Кредиты на новостройки имеет не только хорошие показатели по просрочке, но и высокий уровень досрочного гашения.

    Опять встанет вопрос о честной конкуренции между различными конструкциями выпуска ИЦБ и насколько помогает развитию рынка регуляторные преимущества, полученные ДОМ.РФ в части выпуска ИЦБ. Суть этих преимуществ в том, что ИЦБ с поручительством ДОМ.РФ на нормативном уровне получили определенные преференции.

    Таким образом, включить прав требования в ипотечное покрытие можно, но даст ли это приток инвесторов остается открытым вопросом. Может быть им будет проще купить корпоративные облигации крупного банка – участника рынка проектного финансирования и ипотечного кредитования.

    Существенного притока инвестиций в ИЦБ в ближайшее время это не принесет.

    Общий вывод.

    Очень сильно отставшая по времени инициатива попадает в период таких изменений, что эффект от ее внедрения могут использовать только два-три игрока рынка.

    Сама идея, безусловно, правильная.

    Опыт предыдущих лет показал, что идеальная и своевременная конструкция у нас не рождается. Сам факт принятия и внедрения изменений в выпуск ИЦБ даст очередной толчок к попытке найти ответ на вопрос – почему этот рынок до сих пор работает недостаточно.

    По сути, эффект от законотворческих изменений только один – катализатор развития реального рынка ИЦБ. Будет что пытаться применить и на практике выявить нестыковки конструкции.

    Комментариев было много. Все не собрать. Эмитентам ипотечных облигаций могут разрешить использовать ДДУ как залоговое покрытие.

     

    № 3.  Пенсионная реформа, ипотека, недвижимость. Повод есть, а говорить не о чем.

    Авторский комментарий.

    С точки зрения ипотечного кредитования, изменение пенсионной системы в обозримой перспективе существенного влияния на ипотечный бизнес не окажет. Тема возраста заемщиков уже давно отработана. Ведущие кредиторы не ориентируются на формальный возраст выхода не пенсию. Распространенным предельным возрастом погашения кредита являются 65 лет. Можно делать и 70 лет, только бессмысленно.  Если только в угоду маркетологам.

    Спрос в категории 50 + не так уж и велик. Таких кредитов выдается меньше 10 % от общего объема с тенденцией к уменьшению. Средний возраст заемщика уже меньше сорока лет.

    Реальная выгода от продления срока кредита для пятидесятилетнего человека с 15 до 20 лет отсутствует. Некоторое уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку, но приводит к увеличению суммарной переплаты, которая усугубляется дорогим страхованием жизни.  Эффективным такой кредит будет для женщины с отменным здоровьем и ставкой кредитования ниже 4 %.

    На примере это выглядит так. Кредит по ставке 9 % на сумму в 2 млн рублей на 15 лет характеризуется ежемесячным платежом 19,3 тыс рублей, а общая сумма выплат составит  3,47 млн рублей. Коэффициент переплаты равен 1,73.

    Кредит на 20 лет выплачивается в размере 17,1  тыс рублей ежемесячно на общую сумму 4,1 млн рублей. Коэффициент переплаты равен 2,05.  За двадцатилетний кредит придется выплатить на 630 тыс рублей больше, а ежемесячное снижение платежа составить 2,176 тыс рублей.

    На кредите со ставкой в 4 % формула аннуитетного платежа дает иной эффект. Ежемесячное снижение платежа сбудет интереснее и оставит 2,53 тысяч рублей, а коэффициент переплаты увеличится меньше с 1,26 до 1,38 . Даже при кредите на 30 лет суммарная выплата превысит изначальную сумму кредита в 1,62 раза.

    Другими словами, при нынешнем уровне ставок оптимальным сроком кредита является 15 лет. Более продолжительный кредит выгоден на принципиально ином уровне ставок. А сегодняшние предложения ипотеки до 30 лет – просто маркетинг для красоты.

    Разницу страховых тарифов для женщин и мужчин каждый может проверить самостоятельно.

    Зададим себе нормальный для подобной ситуации вопрос:

    - Может ли банк для учета платежеспособности считать неизменным доход в течение 20-ти лет до достижения 70-ти летнего возраста?

    Для нескольких избранных, безусловно, да, а для подавляющего большинства -  вряд ли.

    Таким образом,  на ипотечное кредитование пенсионная реформа практическое влияние  окажет, когда ставки кредитования будут низкими, а люди старшего возраста не будут перемещаться на низкооплачиваемую работу.

    Можно было бы порассуждать о влиянии на рынок недвижимости увеличения возраста выхода на пенсию и  поискать аргументы в пользу оживления спроса.  Например, придумать легенду, что будущие пенсионеры будут покупать дополнительные квартиры для сдачи в наем.

    Просто вспомним про фискальную часть вопроса, а именно рост выплат по налогу на имущество и взимание  НДФЛ с арендных платежей. Добавим к этому план строить по 120 млн квадратных метров год, что,  начисто устранит хотя бы минимальный дефицит предложения и надежду на рост цен.

    Спрашивается, зачем покупать жилье для инвестиций, когда содержать дорого, продать с выгодой тяжело, а доходность сравнима с другими инструментами. Ответ только психологический – надежность квадратных метров.  Психология действует не на всех, кто-то будет считать и сомневаться. А отрицательный демографический прогноз таков, что при большом количестве жилья его покупать для инвестиций будет совсем бессмысленно – не сдашь и не продашь. Получается, что возможность извлечения дополнительного дохода из недвижимости для пенсионеров будет ограничена.

    Хороший опрос экспертов провело РИА Недвижимость.

    Полный вариант вопросов и ответов.

    Вопрос 1. Насколько возраст потенциального заемщика является весомым критерием при одобрении кредита? (мы сейчас говорим только об ипотеке).

    Ответ. Чем старше возраст, тем дороже страхование жизни. Это влияет на платежную нагрузку заемщика.

    В то же время банк при расчете платежеспособности исходит из срока кредита, ограниченного возрастом заемщика в конкретном банке. Уже давно многие банки сдвинули предельный возраст до 65 лет. Возраст как весомый и отдельный фактор не рассматривается. Кредит выдается на 15-20 лет и говорить об отдельном влиянии возраста можно весьма условно, а особенно, с учетом традиции досрочного гашения кредитов.

    Вопрос 2. Какие дополнительные факторы могут «перевесить» возраст заемщика и убедить банк одобрить кредит? Например, высокая стоимость или ликвидность предмета залога, созаемщики, поручители, высокая зарплата, что-то еще?

    Ответ. Большое значение имеет страхование жизни. Для части заемщиков допускается отказ от страхования жизни при повышении ставки по кредиту. В данном случае и это вряд ли возможно. Наличие созаемщиков может сыграть отдельную положительную роль только для совсем уж старших возрастов.

    Ликвидность залога является необходимым фактором, но не достаточным. Большая доля собственных средств заемщика всегда идет в плюс, но, как правило, не может перевесить недостаточную платежеспособность.

    В настоящее время одобрение заемщика осуществляется с использованием множества факторов анализа платежеспособности и кредитоспособности. Каждый из них в той или  иной мере связан в возрастом. Например, кредитная история может у заемщика может быть очень хорошей.

    Таким образом, не происходит отдельной «борьбы» с возрастом.

    Вопрос 3. Существуют ли у банков специальные программы для заемщиков старше 50 лет?

    Ответ. Активно  такие специальные программы в ипотечном кредитовании не применяются.

    Вопрос 4. Можно ли представить статистику по возрастам заемщиков?

    Ответ. Статистика по возрастам отличается по банкам и даже по бюро кредитных историй. Есть общая тенденция омоложения заемщиков. Заемщики старше 50 лет составляют группу наименьшую из всех остальных возрастов. Она меньше 10  % от всех выдач новых кредитов.

     Вопрос 5. Может ли повышение пенсионного возраста сподвигнуть банки на пересмотр своих требований к ипотечным заемщикам? Особенно в контексте того, что итогом реформы будет и повышение пенсии, то есть, теоретически, после выхода на нее человек останется относительно работоспособным?

    Ответ. Значимого повышения пенсии, которое может повлиять на получение кредита, не ожидается.

    Повышение возраста выхода на пенсию практически снимает интерес к работе после пенсии или, по крайней мере, к учету доходов вне рамок пенсии.

    Банки формально увеличат срок кредитных программ до 65 лет. Это касается тех, кто  оставался в рамках традиционных 60-ти лет. Кто-то поднимет ограничение до 70-ти лет. Речь идет об окончании срока кредита. Другими словами, ничего существенного не произойдет.

    Общий вывод по теме опроса.

    Тема снятия формального ограничения срока кредита официальным пенсионным возрастом уже давно отыграна.

    Большинство банков подняли плану возраста заемщика в момент окончания кредита и научились с этим работать.

    Процент возрастных заемщиков невелик.

    В ближайшие годы изменения пенсионной системы существенного влияния на рынок не окажут.

     Экспертов много, а места в статье мало.

    Ипотека после пенсионной реформы будет доступна обеспеченным пожилым людям

     

     № 4. Электронная закладная – наше всё или не всё.

    С первого июля можно официально оформить электронную закладную и сдать биометрические данные. Электронную регистрацию недвижимости можно уже считать обыденным делом. За год произойдет практическое внедрение указанных этих опций в повседневную практику.  В результате появится возможность получить  кредит, не выходя из дома, да еще и выбирать между кредиторами.  Удобство для заемщика и рост конкуренции вполне ожидаемы. В свою очередь, финансовой доступности ждать не следует.  Ставка кредитования незначительно уменьшиться может, но для стандартного кредита в 2 млн рублей даже снижение ставки с девяти  до восьми процентов  приводит к экономии одной тысячи рублей в месяц, которые  несоизмеримы с задачей накопить 400 тысяч рублей на первоначальный взнос.

    Мечта снижения процентных ставок, как главного способа обеспечения доступности приобретения жилья, отвлекает от взвешивания всех остальных факторов доступности. В первую очередь, это наличие таких семейных доходов, которые позволяю комфортно без потери качества жизни обслуживать кредит десять лет.  Размер ставки по кредиту на накопление первоначального взноса вообще никак не влияет.

    Другими словами, очевидный рост технологичности и удобства ипотечного кредитования не окажет значимого влияние на его финансовую доступность.

    Можно отметить, что использование электронной закладной облегчит технологию рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска ИЦБ, но на объем инвестиций в эту сферу и их стоимость не повлияет. В лучшем случае от объема выданных кредитов в год рефинансируется 15 %. Наличие электронной закладной эти 15 % не утроит и не удвоит, как надо было бы для развития ипотечного кредитования.

    С другой стороны, постоянно растущая технологичность ипотечного кредитования создает необходимую основу для роста объемов кредитования без параллельного роста операционных издержек.

     

     № 5.  Реформы только начинаются. Новостройки такими уже не будут.

    Сколько будет стоить проектное финансирование после внедрения эскроу счетов? Это вопрос мучает многих, а диапазон озвучиваемых ставок велик.

    Острожные банкиры давали диапазон ставок. Часто внимание привлекала и пугала верхняя планка ставки для застройщика в 12 %.

    Москва. 5 июля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Банк "Российский капитал" (100% акций принадлежат АО "Дом.рф") будет кредитовать застройщиков в рамках проектного финансирования по базовой ставке 12% годовых с возможностью ее снижения, сообщает в четверг пресс-служба Дом.рф.

    Авторский комментарий.

    На уход от непосредственного использования застройщиками средств граждан отведен ровно год, а потом все денежные потоки пойдут только через банки. Под это дело ДОМ.РФ разрабатывает стандарты проектного финансирования, а Правительство определяет каким банкам можно работать с эскроу счетами, на которых будут копиться деньги до завершения строительства.

    Инвестиционно-строительный бизнес может укрупниться, как в непосредственно строительной части, так и в банковской составляющей, которые отделить друг от друга будет невозможно.

    В период турбулентности от слома привычек будут постоянно вестись разговоры о неминуемом росте стоимости  денег для застройщиков и последующем удорожании жилья.

    Два весомых фактора могут не дать негативу для клиентов проявиться на практике. Это – конкуренция между крупными участниками рынка плюс политизированность ипотечной и строительной отраслей. Не получится одновременно много строить, соблюдать доступность и позволить ценам вырасти.

    Оптимистичный сценарий выглядит так: рост стоимости квартир в новостройках будет непродолжительным и незначительным.  А теперь представим ситуацию, при  которой дома сдаются с отделкой и окружающей инфраструктурой.  Это не кот в мешке в виде покупке на этапе котлована с попыткой выиграть от ранней покупки.  Дома стоят и конкурируют. Рост цен будет очень затруднителен. Потеря скидки от упомянутого котлована вполне очевидна, но средние цены вырасти не должны. Будем объективны – скидка сопровождалась риском. В нынешней реформе государство стремится снять риски с граждан, а за это надо заплатить. Для граждан эта плата в виде отсутствия скидок от быстрой покупки, а для отрасли серьезная перестройка со всеми издержками и потерями для бизнеса.

    12% - слишком большая ставка. «Красная цена» в рамках проектного финансирования для крупных компаний уже в скором времени составит не более 4%.

    Если в одном банке накапливаются средства от продажи квартир на эскроу-счетах, банк открывает счета застройщиков, ведет его проектное финансирование и имеет квалифицированный персонал, то риски снижаются. Остается известный коммерческий риск неудачного проекта. Но он минимизируется кредитованием по частям с оценкой продаж. В связи с укрупнением строительного, банковского секторов,  можно быть уверенным, что эти крупные игроки с задачей справятся.

    Кредитование застройщиков точно не будет дороже нынешнего – этому будет способствовать потеря застройщиками денег дольщиков. В свою очередь, банки должны отдать эти деньги застройщикам дешево, поскольку не банки их заработали. Потребуется  лишь просто «донастроить» регулирование эскроу-схемы

    Комментарии в СМИ.

    Лебедь, рак и щука: что станет с ипотекой после реформ.

    «Роскап» назвал цену эскроу-схеме.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться