Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития. Часть 2. Капитальный ремонт и многоквартирный дом.

Начало обсуждения было положено в заметке от 13 марта.

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/360/

Количество нормативных актов различного уровня по вопросу капитального ремонта весьма велико. Если делать обзор документов, то вместо ответа на простые вопросы, получим программу совершенствования нормативно-правовой базы. Постараемся избежать утомительных перечислений и оценить размер хлопот для многоквартирного дома.

Если перейти сразу к выводам и убрать обоснования, то в можно дать текущую  характеристику программы.

Система капитального ремонта имеет сильно регламентированную структуру с большими обязательствами собственников помещений. Одновременно в системе присутствует ряд «мягких» или непроработанных процедур, которые могут свести на нет всю жесткость и не дать сбалансировать систему.

Подход к сбалансированности системы будет описан в следующей заметке, а сейчас вернемся к взгляду со стороны многоквартирного дома.

С точки зрения обычного собственника помещения в МКД система выглядит как набор обязанностей в жесткой конструкции – обязаны что-то сделать к сроку, а если не сделаете, то сделают за вас. Перечень обязанностей в немного упрощенном виде можно представить следующим образом:

1. Выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт (3 варианта с разной степенью неудобств).

Предусмотрено два основных способа формирования фонда ремонта. Первый предполагает накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного МКД. Имеет две разновидности: создать ТСЖ и управлять счетом самостоятельно или определить владельцем счета регионального оператора.

Второй предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора — это централизованная система капитального ремонта, так называемый котловой способ.

2. Осуществлять непрерывно взносы на капитальный ремонт в соответствии со ставкой, установленной субъектом РФ и после включения дома в региональную программу.

3. Тратить накопленные средства в рамках установленного перечня работ и в  сроки, предусмотренные региональной программой.

Степень свободы заключается только в одном направлении – еще больше хлопотать:

• создать ТСЖ,

• копить на спецсчете ТСЖ,

• увеличить размер взносов и расширить перечень работ,

• сделать ремонт раньше срока региональной программы,

• в случае нехватки накопленных средств взять кредит. 

Многоквартирный дом и региональная программа капитального ремонта.

На данный момент программа представляет собой:

• перечень домов,

• период 2014-2038,

• повторение про 6 видов работ из Жилищного Кодекса.

  1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

  2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

  3) ремонт крыши;

  4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

  5) ремонт фасада;

  6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

 И это все. Причем, указано, что все дома из этого перечня обследованы, что на практике означает установление степени износа на текущую дату.

На ближайший год в программе появляется перечень домов и перечень работ с указанием стоимости.

Определить собственнику, когда его дому понадобится капитальный ремонт очень непросто. Нормативные документы датируются 1986-1989 г. Определение даты ремонта может быть осуществлено только двумя способами:

• плановый износ определяет дату планового  ремонта (большая таблица для всех типов домов),

• ежегодное обследование по кругу всех домов, уточнение фактического состояния и постановка дома в план ремонта следующего года.

Хорошая система, если нет ограничений по финансированию и техническим ресурсам. Возникла проблема  - решили.

Итак. МКД в плане на ближайший год отсутствует. Впереди  24 года участия в программе и больше ничего.

Что можно увидеть из детального плана капитального ремонта на год. Разброс абсолютной стоимости ремонта различный (порядок 2- 10 млн. рублей). Удельная стоимость ремонта, отнесенная к площади помещений очень различается  - от 300 руб. за кв. метр до 5 000 руб. По нормативным документам легко разобраться только с лифтами. Они измеряются штуками и этажами. Стоимость остальных видов работ на будущее для собственника предугадать нельзя, т.к. нет объемных величин  (площадь кровли, длина труб и т.д.). Но можно действовать по аналогии. Явно прослеживается, что в маленьких и старых домах удельная стоимость ремонта выше.

Вернемся к износу дома. На сайте одной управляющей компании указана цифра, что ежегодный износ равен 0,8 %. Каждый дом имеет показатель – «Остаточный процент с учетом физического износа (из расчета 0,8% в год)». Дословно. Кстати цифры совпадают с указанными в федеральном сайте Реформа ЖКХ.  Только на федеральном сайте указан показатель «износ дома» и все новые дома имеют износ около 90-95 %. Массовая логическая опечатка для всех домов.

Небольшое перемножение показывает, что через 10-20 лет часть домов должна быть исключена из программы капитального ремонта, т.к. износ свыше 70 %. А взносы за 10 – 15 лет куда денутся?

Чудесным образом, дома, по которым был предусмотрен снос (в соответствии с муниципальной адресной программой развития улицы такой-то), попадают в программу капитального ремонта и собственники начинают платить.

Мы подошли к взгляду со стороны МКД.

В Московской области в программе капитального ремонта можно выделить много категорий домов. Для исследования наглядно посмотреть на старенький дом, но не самый старый начала 20-го века, а послевоенный. Как правило, 2 подъезда и 3 этажа. Второй пример - дом не старше 10 лет.  

В большинстве старых домов на момент приватизации капитальный ремонт не проводился, а из обновлений за последние 15-20 лет это – установка защитных козырьков над подъездами и кодовых замков.

Выводы почти  очевидны.

В новых домах накопление возможно, если не возникают дорогостоящие работы в виде замены лифтов. По нормативам МО лифт обойдется для дома в 25 этажей – 2,8 млн. руб. (3,2 млн. грузовой).  Лифты могут потребовать замены уже через 25 лет, да и по фасаду работы набегут. Накопление по новому дому за 24 года составляет 29 миллионов рублей, что даже при определенных нарушениях платежной дисциплины выглядит солидно. Для домов с возрастом 10-15 лет можно предположить, что и с накоплением и ремонтом собственники справятся.

Старые дома в ремонте нуждаются уже сейчас и самостоятельно на него собственникам не накопить в разумное время. Так как состояние старых домов не улучшается, то можно предположить, что стоимость ремонта за период накоплений возрастет на 200 000 рублей до 1,7 млн. руб. и за 24 года накоплений в размере 1,67 млн. рублей может не хватить.  В ближайшей программе капитального ремонта стоимость работ по старым домам похожего возраста может достигать 4 млн. рублей. Количество  квартир в них  - 45-50.  То есть, стоимость от 1,7 млн. рублей может быть увеличена по фактическому состоянию до 4 млн. рублей.

Главное.

1. Старые дома за свой счет (жителей) отремонтированы быть не могут и на их ремонт может понадобиться субсидия.

2. Жители старого дома могут надеться, что их дом попадет в ежегодную программу, на него хватит средств госпомощи и производственных ресурсов. 24 года – срок продолжительный и все может получиться.

Несколько арифметических действий. Оценочный объем работ по капремонту в штуках за 24 года по областной программе оценивается в 356 320 штук. На 2015 год в программе указано 7244 работ. В 2014 году выполнено 2029 работ.

За 22 года 2016 – 2038 необходимо выполнить 347 047 работ. В год получается 15 774 работ. В плане физических мощностей можно напрячься и увеличить производство работ в 2 раза. В это можно поверить. Вызывает вопрос способность субсидировать те МКД, которые сами накопить не могут.

Цитата из отчета «ЖИЛИЩНЫЕ УСЛОВИЯ НАСЕЛЕНИЯ» Росстата, выпущенного в 2013 году.

«В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

На начало 2012г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс. многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2012г. капитальный ремонт проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что составляет 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с использованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств собственников жилых помещений».

В этот период система накопления не работала и средства собственников можно в расчет не принимать. Ключевое - 17,5% от потребности.

Статистический сборник «ЖИЛИЩНОЕ ХОЗЯЙСТВО В РОССИИ 2013» демонстрирует следующие интересные цифры по распределению числа жилых домов (индивидуально-определенных зданий) по годам постройки по субъектам российской федерации в 2012 г. (на конец года)

Годы постройки

до 1920 - 809 910

1921-1945 - 1 681 678

1946-1970 - 7 175 449

1971-1995 - 4 605 528

после 1995 - 2 493 144

Всего 16 765 709 домов и не только многоквартирных.

Видим, что только 14,8 % домов  старше 1995 года. И по этим домам грубая прикидка говорит о возможности справиться с капитальным ремонтом силами собственников.

В 2012 году были следующие данные по % износа многоквартирных домов:

от 0 до 30 %  - 1 251 086,

от 31 до 65 % - 1 629 336,

от 66 до 70 % - 210 079,

свыше 70 % - 79 211.

При такой разбивке к домам хорошего состояния условно можно отнести 40 % домов от общего числа из  первой группы.

С любой точки зрения корректным будет такой взгляд – в программу капитального ремонта большая часть МКД вступила в состоянии, когда возникающая потребность в капитальном ремонте не сможет быть удовлетворена за счет накопленных к этому моменту средств собственников.

А с точки зрения конкретного старого и очень старого дома, вывод проще – надо сильно задуматься на тему  капитального ремонта. Особенно это касается домов, о которых долго говорили на тему сноса, но потом включили в программу капитального ремонта. Для дома в 35 – 50 квартир надо было в 2015 году найти от 2 до 5 миллионов рублей для приведения его в порядок. Такая сумма не может быть накоплена собственниками, но эта сумма не порядки меньше стоимости решения вопроса об отселении из аварийного дома. И тезис об исключении из программы домов с износом свыше 70 % выглядит декларативно. Что делать с домом после исключения – сносить, а куда собственников и накопленные ими средства девать? В статье 174 ЖК указано, что средства никуда не пропадают, а идут или на цели сноса или возвращаются собственникам при изъятии участка для государственных нужд. 

Повторим вывод. Повезло тем, кто вступил в систему капитального ремонта с новыми и действительно многоквартирными домами (свыше 150), которые генерируют большой размер взносов на капитальный ремонт. Деньги к деньгам, можно и о кредите подумать.

В последней части темы будут обсуждаться подходы к сбалансированности системы капитального ремонта.