Ипотечная телеграмма № 7. Переменная ставка АИЖК. Победа была так близка, а тут вторая версия продукта.

Ответственный ипотечный кредитор трепетно относится к процентному риску и думает, как его минимизировать. Известны разные способы, применяемые с различной степенью успеха.
Лучше всего это риск с себя снять вообще. Существенно помогает этому выпуск ИЦБ через ипотечного агента. Можно думать о кредитных продуктах. Практика продуктов с плавающей ставкой и кризисы подтвердили недоверие клиентов к таким продуктам. Основной риск заключается в увеличении ставки кредитования и соответствующем увеличении ежемесячного платежа, а иногда до критического уровня.
На рынке появился ипотечный кредит, лишенный этого недостатка.
АИЖК предложило ипотечный продукт, «Переменная ставка АИЖК», лишенный риска продуктов с плавающей ставкой. Основная идея - привязать ставку кредитования к уровню инфляции, а ежемесячный платеж оставить постоянным. Ежеквартально ставка может, как снизиться, так и повыситься.
Автор неоднократно разъяснял особенности продукта в блоге на  ЛюдиИпотеки, в Строительной газете, Рамблер Финанс, Банкир.ру.

Общая идея была такова:
• продукт действительно защищает принципиальные интересы клиента,
• такой продукт можно продавать при квалифицированной работе консультанта,
• недостатки продукта легко компенсировать ограничением срока кредита в 15 (20) лет.
Осталось ответить на вопрос - насколько такой кредит снижает процентный риск кредитора или как связано фондирование ипотечных кредитов с уровнем потребительских цен (инфляции).
Указанная тема хорошо коррелируется с майскими указами Президента
Специальная статья «Ипотечная формула Президента. Повторение пройденного в новых условиях» была опубликована на информационном портале Банкир.ру.

Напомним суть: «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта». Такая задача была поставлена Правительству для выполнения до 2018 года.

А АИЖК в свое время (2013 год) разработало график движения к цели.

«Переменная ставка АИЖК» рассматривалась автором, как пример хорошего эксперимента по снятию процентного риска.
Формула расчета процентной ставки на очередной квартал достаточно проста.
Это упражнение проводилось один раз в квартал, а потом сравнивалось с официальной ставкой АИЖК, объявляемой на новый квартал.
За время действия продукта такой расчет проводился 5 раз.
Результат таков:
1 квартал 2016 – 13,19 %
2 квартал 2016 – 14,41 %
3 квартал 2016 – 10,16 %
4 квартал 2016 – 8,54 %
1 квартал 2017 - 9,07 %.

Указанный ряд наглядно демонстрировал работоспособность продукта и устойчивость к сезонным колебаниям цен.
Можно было оставить в сторону методологию и сосредоточиться на отработке аргументов для убеждения клиентов в удобстве кредитного продукта.
Но при очередной проверке было обнаружено несовпадение ставок. В 1 квартале 2017 года АИЖК назначило ставку 10,07 %. Разница связана с изменением формулы расчета ставки в Паспорте продукта. Точнее не формулы, а маржи.
Формула такова: расчетный индекс + маржа АИЖК.
В 2016 году маржа была 4,9 процентных пункта, а в 2017 году стала 5,9 процентных пункта.
Другими словами, маржа была увеличена.
Это просто факт, но он вызывает достаточно много методических вопросов. Главная печаль эксперта в том, что смазалась картина интересного эксперимента.

Обсудить риски ипотечного кредитования и кредитные продукты можно на Третьем Российском ипотечном конгрессе 9 февраля 2017 года.