Ипотечная телеграмма № 10. Пора просыпаться. Задумчивость января дает повод для оптимизма

Вместо предисловия
Расширенный вариант итогов января – только для подписчиков и читателей телеграмм.
Ипотечная телеграмма – личный авторский формат. Часть материала может входить в публикации на других площадках. В частности, в коротком, но красивом варианте вышла публикация на банкире.ру.

Но именно в блоге, в общем случае, и в ипотечной телеграмме, в частном случае, приводится текст, максимально близкий к личному мнению автора.
Для удобства читателей в блоге собирается в одном месте подборка авторских материалов на ипотечную тему.

Январь – не повод для резких умозаключений
Задумчивость января проявляется в традиционной сложности использования его результатов для прогнозирования количественных итогов, начавшегося ипотечного года.
С одной стороны, есть повод для оптимизма, связанный с улучшением на 15 % результатов января прошлого года. Такое ускорение совпадает с предварительной оценкой перспектив года в росте на 15-18 %, которая неоднократно публично обозначалась. С другой стороны, сонливость января была у ипотечных кредиторов довольно разной от после праздничной вялости до активной бодрости.
В январе 2017 года было выдано 40 040 ипотечных кредитов на сумму 71 млрд рублей, что на 8 млрд рублей меньше января рекордного 2014 года. Средняя ставка по выданным кредитам незначительно выросла относительно декабря, но осталась на низком уровне – 11,84 %.

Вспомним характерные особенности начала последних лет, когда годовая выдача ипотечных кредитов превышала 1 трлн рублей (табл. 1).
Статистика показывает следующее:
• январь вносит в годовой результат непропорционально малый вклад,
• низкая результативность января не может быть объяснена только праздниками. Например, в январе 2017 года было 77 % рабочих дней относительно декабря 2016 года, а объем кредитования января к декабрю не превысил 40 %,
• в январе после декабрьского пика активности наступает спад, который еще больше подчеркивает низкие объемы января.

Таблица 1. Относительное место января

Обозначенные в таблице вопросы демонстрирует первую причину задумчивости января и некоторые рассуждения о степени оптимистичности ожиданий от 2017 года.
Первое. Рассматривая только результаты предыдущего года и прирост объема, равный 15 %, можно прогнозировать за весь год выдачу 1,7 трлн рублей, что чуть ниже рекордного 2014 года.
Второе. Ориентируясь на относительное место января можно прийти к широкому диапазону возможных расчетов. Средняя доля пяти январей равна 4,5 % совпадает с 2014 годом, но дает меньший итог года в 1,58 трлн рублей. Большинство экспертов ориентируется на более оптимистичные результаты.
Третье. Два года – 2012, 2013 имеют любопытную особенность, заключающуюся в том, что один кризис затих, а второй не начался. В это время шел устойчивый рост кредитования в течение года, а январь был базой для отталкивания. Допустив, что январь 2017 года похож на упомянутые два года, получаем прогноз равный 1,85-1,9 трлн рублей. Такой результат позволит назвать 2017 год годом исполнения многих желаний.

Напомним, что было в конце 2016 года и начале 2017 года:
• в декабре объемы выросли на 36 %, что было рывком на фоне чересчур стабильного периода с августа по октябрь и незначительного прироста ноября, не превысившего 10 %;
• перед новым годом снижение ставок проводилось по всем продуктам и совместным программам, что привело к средней ставке 11,55 %п о выданным в декабре кредитам,
• ключевая ставка осталась на прежнем уровне - 10 %,
• неоднократно подтверждался на высшем политическом уровне приоритет снижения инфляции как одной из ключевых задач экономической политики,
• закончились разговоры о возможном продлении программы субсидирования, и она завершалась с минимальной компенсацией кредиторам в виде 0,5 процентных пунктов;
• значительная часть ведущих кредиторов продолжила в новом году выдачу кредитов по заявкам, принятым в рамках программы субсидирования, но уже без государственной дотации ставки;
• в январе многие привлекательные акции закончились, но не прошло и нескольких недель как в феврале понижение ставки продолжилось. Не только кредиторы с государственным участием, но и частные банки улучшили условия кредитования. В результате кредиты предлагаются со ставками существенно ниже 11 годовых.

Анализ объемов кредитования участников Высшей ипотечной лиги в январе позволяет отметить существенные различия в степени снижения выдач по сравнению с декабрем (табл.2). По всему рынку в январе было выдано 38,59 % от декабрьского объема, что, кстати, близко к двум годам между кризисами (2012, 2013).
Выделим самые бодрые и самые сонливые банки по итогам января.
Только 7 банков можно назвать бодрыми, так как их результаты близки или лучше чем общий показатель. Лидером январской бодрости стал Райффайзенбанк. Все активные кредиторы расположились в следующей последовательности.

1. Райффайзенбанк
2. Банк ФК Открытие
3. ВТБ Банк Москвы
4. Сбербанк
5. Банк Российский капитал.
6. Газпромбанк
7. ВТБ24

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Объем кредитования в январе

Примечание. В Высшую ипотечную лигу, как авторский проект, входят банки, имеющую рыночную долю свыше 1 %. Остальные банки добавляются для комплексного анализа деятельности ведущих ипотечных кредиторов. Общее количество позволяет составить ТОП-20 в рамках авторского проекта. Некоторые банки, не упомянутые в проекте, могут иметь результат, позволяющий занять место в ТОП-20. Источником для формирования списка кандидатов в Высшую ипотечную лигу служит рейтинг Русипотеки, который формируется два раза в год. В материалах часто используется доля ТОП-15 и ТОП-20. Замена одних банков на другие при расчете этих долей не приводит к значимому изменению суммарного значения. Специально были проведены соответствующие расчеты по итогам года.

Неравномерность январского старта привела к перераспределению мест в Высшей ипотечной лиге. Небольшая доля январских объемов в итогах года не позволяет оценить насколько это изменение станет постоянным.
Можно еще раз отметить две характеристики отечественного ипотечного рынка – высокую концентрацию и жесткую конкуренцию.
И без того высокая концентрация даже немного выросла по сравнению с декабрем (табл. 3).

Таблица 3. Доля групп банков на ипотечном рынке.

Для иллюстрации конкуренции продолжим сравнивать два последних месяца (табл. 4) и отметим, что новые участники Высшей ипотечной лиги сразу же заняли высокие места. Банки Российский капитал и Уралсиб в прошедшем году переформатировали ипотечный бизнес, что позволило им в январе показать двенадцатый и тринадцатый результаты.
Состав первой десятки не поменялся, но перемещение Райффайзенбанка на третье место позицию, а ВТБ на четвертое место несколько переместило вниз Газпромбанк, Банк ДельтаКредит, Россельхозбанк.
Лучшие ипотечные кредиторы с частным российским капиталом в лице Абсолют Банка, Банка Возрождение и Банка Санкт-Петербург остались на своих местах.

Таблица 4. Доля ведущих банков на ипотечном рынке.

Два дополнения в поддержку оптимизма
Первое - от НБКИ.
С точки зрения кредитных рисков, ситуация на начало 2017 года выглядит вполне обнадеживающе. Напомним, что к концу 2016 года доля просроченной задолженности свыше 90 дней составила 2,8%, что на 0,4 п.п. ниже показателя начала года. Однако, с точки зрения оценки перспектив ипотеки важны прогнозные показатели, отражающие кредитное качество риск-профиля заемщиков с действующими ипотечными обязательствами. Такой показатель – скоринговый балл рассчитывает Национальное бюро кредитных историй (НБКИ). Шкала скоринг НБКИ масштабирована от 300 до 850 баллов, где меньшее значение означает больший риск (большую вероятность дефолта), а большее – меньший риск. Согласно расчетам НБКИ средний скоринговый балл заемщиков с действующими ипотечными кредитами на начало 2017 года составил 720 балл. Аналогичные значения на начало 2016 и 2015 года находились на уровне 702 и 701.
Таким образом, можно сделать вывод, что в текущий момент кредиторы управляют ипотечным портфелем с достаточно высокими требованиями к качеству заемщиков.
Второе – от ЦБ РФ.
За февраль кредитный ипотечный (рублевый) портфель уменьшился на 8 млрд рублей и составил 4 410 682 млн рублей. При этом уровень просрочки не вырос. Все это свидетельствует о стабильном плановом и досрочном гашении кредитов. А раз это происходит, то в совокупности с данными НБКИ можно говорить о том, что кризисные явления не увеличиваются.

В заключение коротких раздумий по итогам января можно сказать, что результаты года будут зависеть от скорости выхода кредиторов из сонного январского состояния. Январь с очевидностью показал, что место кредитора, задумывавшегося о дальнейших действиях мгновенно окажется занятым.
Бурная февральская маркетинговая активность кредиторов позволяет оценивать общие итоги года с оптимизмом. В количественном выражении это означает, что может быть не только повторен рекорд 2014 года, но годовой объем выданных ипотечных кредитов приблизится к 1,9 трлн рублей.

Послесловие

Первое. Проект Высшая ипотечная лига в 2017 году будет расширен от измерения количественного измерения конкуренции в исследование ее качественных характеристик. Часть исследований может быть выполнена независимо. А часть зависит от предоставленных кредиторами сведений. Некоторые возможные направления исследований:
• заемщики и ипотечные сайты банков,
• партнерская работа – сила и слабость ипотечного бизнеса,
• ставки как зеркало возможностей,
• ЦИК – между затратами и базой развития.

Второе. Повторение очевидного для простоты отношений. В материалах Высшей ипотечной лиги используются собственные расчеты автора, официальные данные ЦБ РФ и данные от кредиторов. Все рейтинги составляются на основе данных из банков. Регулятор публикует данные только по банкам, согласившихся раскрывать свои отчетные данные. Ценность данных ЦБ РФ заключается в общем объеме рынка.
Для полноты современной системы ипотечных продаж в текущем году будут исследоваться составляющие ее части в виде собственных продаж и выкупа.
Отсутствие кредитора в списке может происходить в двух случаях: отсутствие данных на момент публикации и отсутствие кредитора в списке.
Составление списка требует отдельного упоминания. Источник для составления списка участников Высшей ипотечной лиги – рейтинг Русипотеки, в корый входят банки, предоставившие свои данные. В ближайшее время будет опубликован советующий рейтинг по итогам года.