Ипотечная телеграмма № 20. На какие мысли наводит переменная ставка АИЖК 6,45 %?

На следующий квартал опция Переменная ставка от АО АИЖК получила очень низкую ставку 6,45%. Кому-то можно и нужно искренне порадоваться. Это относится к заемщикам и партнерам АИЖК. А кому-то надо и задуматься, как минимум, профессиональным кредиторам и находящимся поблизости экспертам.

Перед ответом на поставленный в заголовке вопрос бросим беглый взгляд на предысторию продукта.
С начала 2016 года в линейке продуктов АО АИЖК появилась опция «переменная ставка», которая может быть применена в дополнение к основным ипотечным продуктам.
Опция должна снять риск с заемщика при переходе от фиксированных ставок. Стоит отметить, что фиксированная ставка кроме простоты имеет массу недостатков. Поэтому, в ряде стран применяется одновременно фиксированная и измененяемая ставка с большим распространением переменных ставок.
У нас в России на переменную ставку перенесся негатив от практики обслуживания валютных кредитов с фиксированной ставкой. Фактически трагедия валютных кредитов базируется на двух моментах: росте платежей в рублях при изменении валютного курса и изменении валютной стоимости недвижимости. А формально ставка была фиксированной.

Появление опции «переменная ставка» было своевременным и обоснованным.
Достоинства и недостатки опции описывались неоднократно в публикациях в различных СМИ и в этом блоге.
Для особо пытливых читателей приведу ссылки только на блог, где методология опции разбиралась довольно подробно.
6 февраля 2016 года (Ипотечный кредит АИЖК «переменная ставка». Не освоить – не продать).
21 марта 2016 года (Переменная ставка от АИЖК. первый пересчет ставки или тонкости методологии).
24 января 2017 года (Ипотечная телеграмма № 7. Переменная ставка АИЖК. Победа была так близка, а тут вторая версия продукта).
Итоговая оценка продукта всегда сводилась к необходимости поддерживать эксперимент по применению переменной ставки.

Повторим основную идею опции - привязать ставку кредитования к уровню инфляции, а ежемесячный платеж оставить постоянным. Ежеквартально ставка может, как снизиться, так и повыситься.
Формула расчета процентной ставки на очередной квартал достаточно проста: расчетный от инфляции индекс + маржа АИЖК.
Расчетный индекс берется из официальных данных Федеральной службы государственной статистики. Маржа АИЖК назначается самим Агентством.
Результаты расчета переменной ставки выглядят весьма привлекательно и оправдывают предназначение продукта (табл.1).

Таблица 1. Значение переменной ставки по кварталам

Сразу перейдем к ответу на поставленный вопрос.
Переменная ставка 6,45 % наводит на мысль о двойственности положения АИЖК.
Двойственность наглядно представлять как старинные весы с чашками и гирьками. Нужно равновесие, а гирьки постоянно подкладываются. Таких весов у АИЖК несколько.

Весы номер один – они же главные. Это – двойственная природа АИЖК, которая следует из внешней и внутренней оболочек Агентства.
Внешняя оболочка проявляется в совокупности названий:
• Единый институт развития в жилищной сфере,
• ДОМ.РФ,
• АО АИЖК.
Вспомним, что государственным корпорациям и обществам с госучастием ставятся задачи прибыльности и периодически проходит информация о необходимости 50 % прибыли возвращать собственнику, то есть государству.
Другими словами можно сказать, что двойственность заключается в государственной природе и коммерческой деятельности АИЖК. На практике это проявляется в необходимости следовать государственным и зачастую пропагандистским интересам, но одновременно с этим прибыльно работать на конкурентном рынке.

К внутренней оболочке можно отнести основные установки, заложенные в Стратегию Единого института развития в жилищной сфере. Из множества целей деятельности выделяются три явно указанные и неоднократно продублированные:
• прибыльность,
• доля семей, которым будет доступно жилье с помощью ипотечного кредита (40 % в 2020 году),
• доля ИЦБ, выпущенных через «фабрику» (свыше 40 % в 2020) году.

Весы номер два. Прибыльность и методическая чистота.
Придумав переменную ставку АИЖК должно было преодолеть неприятие рынка таких продуктов. Такие новации трудно и долго приживаются, если бить в одну точку. Важнейшей точкой удара является стабильность, включая стабильность платежа для клиента и стабильность продукта.
С точки зрения задачи прибыльности объяснимо изменение продукта с первого квартала 2017, когда АИЖК увеличило расчетную маржу с 4,9 пп до 5,9 п.
С точки зрения чистоты эксперимента и пропаганды возможности изменяемых ставок было бы интересно наблюдать развитие продукта без изменения маржи. Но, смотри пункт один.

Весы третьи. Расчетная и истинная маржа или баланс между активами и пассивами.
Классно рассуждать, что маржа 4,9 хороша, а 5,9 еще лучше. Но посмотрим на ипотечную ставку 6,45 %. Опустим поквартальные изменения ставки и соответствующие усреднения. Просто поверим в успех деятельности ЦБ по уменьшению инфляции, что означает для данного вопроса колебание ставки на весьма низком уровне.
Какой пассив должен соответствовать кредиту со ставкой 6,45 %? Пусть это будет 4 % . Где же взять такой пассив ипотечному кредитору, если он не Сбербанк с гигантскими остатками на счетах. Причем, судя по отчетам Сбербанка в части обозначения спрэда ставок, это далеко не 2,5.
Если бы АИЖК не меняло маржу, то сейчас была бы объявлена ставка 5,45 %. И как закрывать такой актив пассивом?

Весы четвертые. Оптическое восприятие ставок по различным продуктам АИЖК.
АИЖК всячески пропагандирует региональные социальные программы. Ориентиром ставки по таким программам служит ставка 6,25 %.
А переменная ставка дает 6,45 %. Да, программы разные и не могут быть сравнимы, но магия цифр никуда не попала.
Объективно оценивая социальные ипотечные программы, в рамках этого блога и других публикаций ставился вопрос об ограниченности применения социальной ипотеки, а особенно при общем снижении ставки. Ценность льготной ставки вот-вот пропадет.

Заключение
Будем следовать названию и ограничимся в этот раз телеграфным стилем. Только основные штрихи и поводы для раздумья.
После короткого рассмотрения двойственной природы АИЖК, поводом для которого послужило объявление об уникальной ставке кредитования в 6,45 % можно только пожелать АИЖК успехов в поиске баланса в этой заложенной в конструкцию АИЖК двойственности.