Антикризисный план Правительства. Продолжение. Будущее ипотеки – доверие. Где деньги?

 Третья запись на тему антикризисного плана.

В части поддержки ипотечного кредитования детали антикризисного плана в установленную дату не опубликованы. Проверены источники: Правительство, Минстрой, АИЖК.

Вероятно, детали согласовываются и план скоро будет утвержден.

Обсуждение опубликованного плана откладывается, но есть возможность подумать о подходах к борьбе с кризисом в области ипотечного кредитования.

В названии плана четко указано, что он рассчитан на обеспечение стабильности в 2015 году.

С точки зрения годового планирования и возможностей бюджета выделение трех направлений выглядит объяснимым.

Повторим эти направления:

•            поддержка строительства жилья в рамках программы "Жилье для российской семьи",

•            предоставление социальных ипотечных кредитов,

•            сохранение жилья для ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации

Все объяснимо. Вопрос объема.

Строительная отрасль является хорошим мультипликатором для развития экономики и ее поддержка в разных формах, включая кредитование покупателей, логична. И от плана ждем и точную цифру поддержки и механизм. Слова про субсидирование ставки до 13 %  не дают полной картины. Так же как и заявленные средства в объеме 20 млрд. рублей.

АИЖК обозначило объем выкупа кредитов по соц. программам на 2015 год в количестве 10 тысяч штук. Как говорится: «все что могу».

По сохранению жилья для заемщиков информации практического свойства пока недостаточно.

Подробно об этом было в записи от 22 февраля.

http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/352

Перейдем от повтора материала к новым рассуждениям, что нам делать с рынком ипотечного кредитования.

Год 2015 закончится, а потом  опять очередные 20 млрд. на 1 трлн. выдачи растягивать?

Опыт ипотечного рывка 2011 -2014 года показал, что при ставке кредитования, стремящейся к 12 %, подавляющее большинство заемщиков имеет реальную возможность получить кредит.

Допустим, что цены недвижимость не увеличиваются, зарплаты не растут, а снижаются в пределах 10 – 20 %.  С учетом роста семейных бюджетов на питание, ЖКХ, транспорт и т.д. платежеспособность уменьшится. При ставке в 11,5 % снижение платежеспособности замедлится. Под платежеспособностью понимаются расчетные величины, при получении  нового кредита. В первую очередь, остаток средств после уплаты текущих семейных трат. Во вторую очередь, оста-ток после расчета выплат по новому кредиту.

Заявленные 13 % звучат хорошо, но этой ставки хватило бы только при сохранении фактических доходов населения на стабильном уровне.

Где взять деньги на выдачу кредитов по ставке ниже 12 %?

Банки с государственным участием решают не только ипотечные задачи и рассчитывать на то, что у них всегда найдутся деньги не совсем верно. Они (банки) живут в рыночных условиях и премия при привлечении денег не бесконечная и не вечная. Грубо говоря, не стоит надеяться только на более выгодное привлечение средств Сбербанком, которое позволит бесконечно долго кредитовать на особых условиях.

Ипотечный портфель составляет 3,5 трлн. рублей. Годовая выдача 2014 – 1,76 трлн. руб.

Депозиты со сроком свыше 3 лет примерно 1,6 трлн. руб., суммарно. В рублях – 1 трлн. руб. То есть, население условно длинные деньги, в банки приносило.

Длинные депозиты смотрим особо, т.к. в них зафиксирована ставка, которая дает ориентир для фондирования. Депозиты на 3-5 лет не идеальны для фондирования 15 летних кредитов, но других длинных инструментов нет, кроме выпуска ИЦБ и продажи их. С учетом кризиса пенсионных накоплений смотреть на эти средства сегодня не будем

Опыт прошлых выпусков показал, что доход по старшему траншу выпуска в 9 % позволяет кредитовать по 12 – 12,5 %.

Рассуждение о правильной и надежной структуре ипотечного бизнеса пока отложим.

Представим, что банки кредитуют по ставке 11,5 - 12 %, а затраты на выпуск ИЦБ основательно уменьшены. Считаем, что банковская отрасль напрягается и выпускает ИЦБ очень быст-ро, фантастически быстро. Кредитуют банки, естественно под гарантию выкупа у них ИЦБ на условиях доходности 9 %.

Итак, снижаем объемы и все равно видим, что необходимо быть готовым купить ИЦБ в объеме, приближающимся к 1 трлн. рублей в год

Первая и простая мысль адресует нас к ЦБ. Пока других источников нет, что-то можно вы-купить силами ЦБ. Но размер ипотечного рынка в перспективе нескольких лет будет серьёзной нагрузкой даже для золотовалютных резервов.  Три года и 60 млрд. долларов надо отдать.  А печатать деньги можно, но специалисты в макроэкономике знают плюсы и минусы. Мы же в своем рассуждении стараемся доходы и расходы населения стабилизировать.

Примем постулат, что при проявлении высшей политической воли на деньги ЦБ можно рассчитывать не более чем на 1 год выдачи. Соответственно нужно еще 2 трлн. рублей на следующие два года.  Мы хотим на три года дать ипотечной отрасти средства для ежегодной выдачи 1,2 – 1,3 трлн. рублей. Пока на три года.

Понимаем, что это не бюджет и не ЦБ.

Где занимают деньги в кризис? Вариант МВФ – не наш случай. Да и валютные риски не нужны.

Наш вариант – население. И здесь мы вынуждены вернуться к понятиям доверия и патриотизма. В трудный период население и государство помогает друг другу. Хорошо когда помощь наглядна и не дает поводов для спекуляций.

В нашем случае Российская Федерация выпускает облигации государственного целевого (ипотечного) займа. Доходность – 9 % годовых. Облигации со сроком погашения – 10 лет. Можно сделать дополнительные опции - лотерея среди держателей. Номинал облигаций должен быть доступен и рационален в части затрат на выпуск и его сопровождение. Если был бы решен вопрос электронного выпуска и приобретения через госуслуги, то номинал можно делать и 1000 рублей. При документальном выпуске можно и 10 000 рублей. Лучше комбинировать. Первый доход через год. Но самое важное, что свободное обращение облигаций, т.е. возможность продать не раньше 5 лет.

И на полученные  по займу деньги государство выкупает ИЦБ у банков.

В предлагаемом механизме доходность на уровне государственных банков (9 % сбербанк на 3 года на сумму 700 тыс.- 2 млн.), но суммы займа доступнее, а это уже 8,5 % у сбербанка. Срок намного длиннее. Оптически ставка выглядит сравнимо, а вот для 10 лет нужно доверие, патриотизм и целевое использование.  Маржа 2,5 % - 3 % требует напряжения и управления рисками, что тоже стоит денег, но чудес не бывает.

О марже подробнее 2 февраля.

  http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/345

То что, надо напрячься для сопровождения и выпуска такого займа опустим. У нас же много проектов открытого Правительства, электронных закладных и т.д. Пока ЦБ выкупает за свой счет можно и маленькую «культурную» революцию сделать. Отечество в опасности! Пора.

И конечно к нам гражданам нужно обращаться с правильными словами и просить не просто деньги в долг, а деньги для развития нашей страны. Можно не стесняться говорить, что это деньги для себя. 700 000 тысяч кредитов в год – это мы!

Необязательный для ипотечной темы экскурс в историю. Уроки патриотизма и прогнозирования.

Первая мировая война выбрана, чтобы исключить идеологические споры и ассоциации.

Первое. Финансирование государственных расходов из заимствованных средств составляло от 60 до 90 %. Ни один европейский бюджет не был готов к длительной войне.

«Патриотично и выгодно», - главный лозунг на облигациях государственного военного займа в России. И прямой призыв: «Покупайте военный 5 ½ % заемъ.»

Второе. Все ведущие страны хотели победить до нового 1915 года и не рассчитывали воевать до ноября 1918 года. Не будем рассматривать военные аспекты, такие как снарядный голод.

Только несколько фактов. Уже 23 февраля 2015 года в столице Германии ввели карточки и выдавали по 225 грамм муки. По мнению немецких источников от причин, связанных с голодом, умерло 760 000 человек в 1915 -1918 годах и еще 140 000 в 1919 до момента окончания так называемой продуктовой блокады со стороны Антанты, и еще 187 000 умерло от испанского гриппа в силу ослабленности.  Боевые потери Германии оцениваются в размере свыше 2 млн. убитыми и 5,7 млн. ранеными. Цена неверного прогноза – свыше 1 млн. гражданского населения.  В итоге капитуляция, хотя армия была на территории Франции/Бельгии.

Урок. Напрягаться надо сразу и резко. Серьезные кризисы не рассасываются за полгода, год, два.