Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    13 марта 201513:59
    поделитесь с друзьями

    Капитальный ремонт – еще один потенциальный локомотив развития. Часть 1. Размер имеет значение.

    Рейтинг читателей
    3775
    0
    комментарии (0)

    Тема обширная, содержит много деталей и вопросов. Пойдем от общего к частному.

    Революция является продолжением передачи жилого фонда в собственность граждан. Собственники помещений во всех многоквартирных домах, кроме аварийных и подлежащих сносу, должны отныне помнить принцип - «помоги себе сам».

    Собственники получили обязанность в соответствии с Жилищным Кодексом делать ежемесячные взносы на специфические счета, а субъекты РФ получили обязанность принять региональные программы капитального ремонта. Детали обсудим в следующих частях. Выделим главное.

    На практике произошло два существенных события.

    1. В едином платежном документе для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные и другие услуги добавилась часть предложения «а также для уплаты взноса на капитальный ремонт». В Московской области в соответствующей строчке появился тариф 7,30 руб. за кв. метр. Но не прошло и полгода, как тариф подрос и стал 7,80 руб. за метр.

    2. В субъектах РФ принимаются программы с примером названия - региональная программа Московской области «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, на 2014-2038 годы». В этих документах указаны все дома, подлежащие капитальному ремонту в ближайшие 24 года.

    Единой программы для РФ не существует, но на сайте www.reformagkh.ru приведены региональные программы и  указано общее количество домов и квадратных метров по стране. Это принципиально важно для следующего рассуждения.

    Вопрос номер один –  размер поставленной и закрепленной законодательно  задачи и/или обязанности.

    Для такой оценки необходимо ответить всего на несколько вопросов:

                сколько в систему капитального ремонта поступает средств и из каких источников,

                какая потребность в капитальном ремонте. Более точно - время возникновения необходимости проведения работ и их стоимость.

    С учетом того, что в региональных программах уже указаны дома и факт оценки их состояния, то специалисты в соответствующих федеральных и региональных ведомостях возможно уже разработали расчетную (прогнозную) модель системы капитального ремонта. Модель позволяет оценить соответствие потребностей  в капитальном ремонте и возможности его финансирования. Может быть, скоро мы увидим оценку сбалансированности системы капитального ремонта на основе такой модели.

    Попробуем провести несколько значительно более простых расчетов на основе доступных данных.

    Шаг 1. Оценка количества домов, которые надо рано или поздно ремонтировать. Это основной показатель, так как он определяет базу для взноса собственников и базу для формирования работ.

    Считаем базу. Основа для подхода к расчету – Жилищный Кодекс РФ раздел IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

    Примем допущение, что встречающиеся во всех официальных документах понятия многоквартирного дома идентичны, а все органы власти понимают и используют это понятие одинаково.

    В Жилищном Кодексе пока не удалось найти прямое описание многоквартирного дома.

    Подсказку дает постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

    Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

    Программы капитального ремонта разрабатываются только на региональном уровне, и воспользуемся еще одной подсказкой.

    Закон Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ (ред. от 30.12.2014) "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области".

    Статья 9.

    2. «Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области, и включает в себя:

    перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу. По решению Правительства Московской области в региональную программу могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную Правительством Московской области. Порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах, определяются Правительством Московской области. По решению Правительства Московской области в региональную программу не включаются дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

    Все просто. Много, когда не один, а два или три.  Важно отметить, что износ не превышает 70 %.

    В дальнейшем региональная программа Московской области будет использоваться как проверочный пример.

    Обратимся к Федеральной службе государственной статистики. Доступна информация о жилищных условиях населения на конец 2012 и специальная публикация «Жилищное хозяйство в России. 2013». Ищем количество и площадь многоквартирных домов с износом менее 70 %.

    Стр. 20 публикации раздел 2.6 дает для РФ 3 090 501 домов, а стр. 59 раздел 2.26 дает  общую площадь жилых помещений в этих домах  3 302 613.2 тыс. кв. метров

    Стр. 55 раздел 2.25 дает для Московской области 177 695  домов, а раздел 2.26 общую площадь жилых помещений в этих домах  209 413.3 тыс. кв. метров

    Проверяем результаты разработки региональных программ (сайт www.reformagkh.ru и сайт для МО www.fkr-mosreg.ru).

    На федеральном сайте в разделе «ранг субъекта» приведены данные региональных программ и указано, что для РФ внесено 744 441 многоквартирных домов площадью  2 165 881.19 тыс. квадратных метров.

    По Московской области федеральная и областная информация совпадают по количеству домов и дают объем  региональной программы в 44 540 домов. По площади федеральный сайт дает 130 000 тыс. квадратных метров, областной 120 млн. квадратных метров. Похоже на опечатку. Т.к. эти цифры (120) взяты  из новостной ленты, а областная программа дает перечень домов без квадратных метров,  то нет возможности точно проверить.

    Данные из источников  статистики и реформы ЖКХ отличаются. Выборочная проверка домов по некоторым улицам в Московской области дает соответствие домов с перечнем в программе с сайта «Реформа ЖКХ».

    Для расчетов будем использовать данные этого сайта, кроме специально оговоренных случаев.

    Оценим объем взносов. По МО оценка составляет 1.014 млрд. рублей в месяц и 12.168 млрд. рублей в год.

    По РФ для каждого субъекта размер взноса отличается. Для упрощения возьмем ставку Московской области и применим для всей страны. Грубая оценка дает в месяц 16.893 млрд. руб. в месяц и 202.726 млрд. рублей в год. Есть мнение, что нормативный размер взносов будет увеличиваться.

    Отметим два обстоятельства, что это максимальная расчетная сумма. Собственники подключаются к оплате взносов не одномоментно. Взносы собираются не на 100 %. В Московской области по данным «Реформа ЖКХ» собираемость равна 87,44 %.

    В дальнейшем попробуем оценить  достаточность сборов для выполнения задач капитального ремонта.

    Вернемся к заголовку статьи и посмотрим с точки зрения локомотива.  Налицо система, в которой предусмотрен поток платежей, который собственники денег будут использовать только через несколько лет. Эти деньги можно использовать по принципу взаимопомощи. Вспоминается тема строительных сберегательных касс (подробно 6 февраля).

    http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/347/

    А можно посмотреть с точки зрения организации кредитования. Поток постоянных платежей позволяет организовать довольно устойчивый бизнес. Кстати, в пояснительной записке к проекту федерального закона «О содействии развитию жилищной сферы и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указан показатель деятельности новой структуры  « Общая площадь многоквартирных домов, в которых проведен капитальный ремонт с привлечением кредитных средств с поддержкой Агентства».

    Подробно о реформе 5 марта

    http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/357/

    Сравним мощь локомотива с ипотечным кредитованием. Портфель ипотечных кредитов составляет в РФ 3 520 251 млн. рублей.

     Выплаты по этим кредитам можно оценить из расчета средней ставки 12,5 % и срока 15 лет.

     В месяц приблизительно получается 43 млрд. рублей, что составляет величину одного порядка со сборами на капитальный ремонт в 17 млрд. рублей.

     В Московской области по данным Федеральной службы статистики портфель ипотечных кредитов составляет на начало 2015 года 270,4 млрд. рублей. Ежемесячный усреднённый платеж можно оценить в 3,3 млрд. руб., что также сравнимо с взносами на капитальный ремонт  в 1 млрд. руб.

     Не вдаваясь в детали, можно сказать, что система капитального ремонта может претендовать на роль еще одного локомотива развития экономики.

    Подробности будут рассмотрены в следующих материалах.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться