Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    12 ноября 201521:48
    поделитесь с друзьями

    Две инициативы Правительства: ипотека и строительство. Рост ипотеки и надежность строительства

    Рейтинг читателей
    2463
    0
    комментарии (0)

    Новость первая. Субсидирование кредитов с плавающей ставкой.

    В правительстве рассматривают возможность запуска программы субсидирования ипотеки по плавающим ставкам. Предполагается, что ставка по таким кредитам будет привязана к инфляции или ключевой ставке ЦБ. Впрочем, банкиры сомневаются, что такой продукт будет пользоваться успехом у заемщиков.

    О том, что первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с АИЖК и крупнейшими банками разработать предложения по субсидированию государством ипотечного кредитования с плавающими ставками (c привязкой к инфляции или ключевой ставке ЦБ), сообщил со ссылкой на источник в финансово-экономическом блоке правительства «Интерфакс». Совещание, на котором было дано поручение, проводилось в конце октября. Таким образом, господдержку ипотеки (и средства этой программы, сэкономленные на субсидиях из-за снижения ключевой ставки ЦБ) предлагается распространить на кредиты с плавающими ставками. Субсидирование кредитов с плавающими ставками.  

    Комментарий эксперта

    Полученная на данный момент информация имеет оперативное и стратегическое измерение.

    Оперативный взгляд распространяется на текущее влияние программы субсидирования на ипотечный рынок. Программа уже дает положительный эффект, но не дотянет до озвученных объемов выдачи в 700 млрд. рублей. Не будет выбран даже распределенный Минфином между участниками лимит в 554 354 млн. рублей.

    Исходя из этого, постоянно возникают предложения по расширению применения программы субсидирования. Недавно обсуждали новость о субсидировании вторичной недвижимости, теперь плавающая ставка.

    Объективно программы с плавающей ставкой после кризиса 2008 года пользуются незначительным спросом. Тогда проявились не только риски для заемщиков, но и не полная совершенность индикаторов, когда они потеряли связь со стоимостью и доступностью финансовых ресурсов.

    В данный момент количество кредитов с плавающей ставкой крайне незначительно и даже, если на них распространить субсидирование, то  всплеск спроса не произойдет.

    Сама программа субсидирования очень тесно привязана к ключевой ставке, которая определяет и размер компенсации банкам и существенное уменьшение которой может даже привести к прекращению субсидирования. При имеющейся конструкции плавающая ставка и программа субсидирования не совместимы.

    Таким образом, распространение программы субсидирования на кредиты с плавающей ставкой не имеет практического смысла.

    В стратегическом плане ситуация намного сложнее. Кредитор заинтересован в снижении процентного риска, который возникает при фиксированных ставках кредита на 20 лет, и многократно изменяющихся ставках фондирования.

    Сложность рассмотрения вопроса  заключается в нескольких аспектах:

    • отсутствием идеального индикатора, действующего в течение длительного времени и прямо связанного со стоимостью и доступностью финансовых средств,
    • консервативностью потребительского спроса,
    • наличием средств у инвесторов, готовых к приобретению соответствующих финансовых инструментов.

    Данная тема требует отдельного обсуждения.

    А сейчас подождем дополнительную информацию из Правительства по программе субсидирования.

    Вывод. Новость не взорвет ипотечный рынок. 

    Новость вторая. Дольщиков обяжут страховаться от недостроя.

    В России может появиться обязательное страхование дольщиков на случай недостроя. Подготовленный Минстроем данный законопроект уже прошел обсуждение в профильных ведомствах и отправляется на рассмотрение Игоря Шувалова

    Согласно обсуждаемой схеме, дольщик обязан будет за свой счет застраховать риски, возникающие в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта долевого участия. Соответствующий договор можно будет заключить со страховщиками, список которых должен публиковаться на сайте ЦБ. Минимальный размер компенсации при наступлении страхового случая не может быть меньше стоимости жилья, рассчитанной исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе.

    Застройщики предупреждают, что введение страхования для дольщиков усложнит покупку жилья и приведет к росту цен на квартиры. По их мнению, введение обязательного страхования приведет к оттоку клиентов с рынка новостроек в пользу готового жилья, введенного в эксплуатацию, либо на вторичный рынок.

    Комментарий эксперта

    Обязательное страхование дольщиков одобрить трудно. Это сродни страхованию депозитов за счет вкладчиков. Банки также подвержены риску, почему бы его не переложить на граждан прямым образом.

    Страховые продукты, связанные с инвестиционно-строительной деятельностью существуют давно. Они предназначены и для дольщиков и застройщиков. Но с этим страхованием есть некоторые проблемы, в том числе:

    1. точная оценка риска страховой компанией и честное определение страховой премии.
    2. надежность страховой компании.
    3. собираемость при добровольном страховании.

    Инициатива улучшает лишь третий пункт, но потребует роста издержек страховых компаний. Издержки, рисковая составляющая и иные расходы, свойственные такому страхованию,  увеличат его стоимость для дольщиков. Розница всегда дороже опта.

    Получается, что  гражданам предлагают оплатить риск чужой предпринимательской деятельности.  В настоящее время государство озаботилось ростом числа обманутых дольщиков и обсуждает различные способы уменьшить этот рост. Данный способ  не влияет на причины возникновения риска, а облегчает борьбу со следствием.

    Управлять риском и платить за него должны профессиональные участники инвестиционно-строительного бизнеса. Распределение риска и его оплата должны производиться между тремя сторонами: застройщиками, банками, страховыми компаниями.

    Дольщикам необходимо предоставить первую возможность - безопасно инвестировать. В этом случае, возможно некоторое удорожание квартиры за счет включения в цену квадратного метра платы за снижение риска, но только части, т.к.  основную плату должны внести профессиональные участники процесса. Второй возможностью снижения риска для гражданина является покупка  квартиры на вторичном рынке или у застройщика, но по договору купли-продажи.

    Вывод. Данная инициатива не является рациональным способом управления рисками в инвестиционно-строительной отрасли.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться