Читаем ипотечную аналитику и задаем вопросы. Комментарий к недавней публикации на одном универсальном ресурсе

 «Переводы как женщины: если верны, то некрасивы, а если красивы, то неверны».
А что с аналитикой?

16 февраля был опубликован материал «Ипотека в кризис — реагирование на ситуацию или стратегия: детальный прогноз на 2016 год».
http://bankir.ru/publikacii/20160216/ipoteka-v-krizis-reagirovanie-na-situatsiyu-ili-strategiya-detalnyi-prognoz-na-2016-god-10007213/

Автор - главный эксперт Frank Research Group Дмитрий Тарасов, которому хочется выразить особую благодарность за тему для обсуждения.
Красиво и аккуратно оформленный материал предлагает свежий взгляд на ипотечный рынок. Автор анализирует динамику выдач в 2015 году и делает оригинальные выводы.
Банки разделены на 4 группы.
Цитата № 1.
Трендовые. Банки, динамика выдач которых в наибольшей степени напоминает общерыночную динамику. В нашем случае это означает, что после шока первого квартала 2015 года банки очень быстро нарастили объемы выдач, порой в несколько раз превысив показатели начала года. В среднем по группе — в два с половиной раза.
Реактивные. Это те банки, которые, как и предыдущая группа, резко снизили активность в начале года, но очень быстро отреагировали на первые признаки стабилизации, увеличив выдачу в среднем по группе почти в три раза. Однако затем, когда стало ясно, что быстрого возврата к докризисной ситуации не произойдет, а значит риски будут велики, вновь отреагировали снижением выдач.
Стратеги. Банки, объем выдач которых в течение года изменялся в очень небольшой степени по сравнению с другими банками. Понятно, что действия этих банков на рынке ипотеки в меньшей степени связаны с быстро меняющейся ситуацией на финансовом рынке и в большей определяются их стратегическими целями в области ипотеки. При этом эти стратегии различны. Они следуют своей модели риска, фондирования, структуры баланса. Скачок выдач произошел только в декабре, что полностью объясняется сезонностью этого рынка.
Прочие. К этой группе отнесены банки с небольшими объемами вложений в ипотеку или те банки, объем портфеля и выдач у которых изменялся скачкообразно. Понятно, что это могло быть связано с куплей-продажей части портфеля, реструктуризацией бизнеса в виде присоединения, санации и тому подобного, но анализировать подобные временные ряды бессмысленно.
Конец цитаты.
В таблице приведен перечень банков по категориям в дословном соответствии с обсуждаемой статьей.  

Приведенное деление можно считать оригинальным ходом и оставить без особого внимания, если бы оно не стало основой для анализа и прогноза на 2016 год.
Цитата № 2.
Важный вопрос, ответ на который остался за рамками данного исследования: в чем причина снижения выдач группой реактивных банков во второй половине 2015 года? Причин может быть несколько.
• Замедление темпов нормализации ситуации на финансовом рынке, в частности стабилизация ключевой ставки на уровне 11% годовых и новая волна девальвации.
• Негативная оценка усиления в перспективе регуляторного воздействия в части ликвидности и отсутствие возможности фондировать ипотеку длинными ресурсами.
• Негативная оценка формируемого ипотечными кредитами процентного риска.
• Исчерпание спроса со стороны собственной клиентуры этих банков.
• Сокращение предложения первичной ипотеки со стороны девелоперов, которые кредитовались в этих банках.
• Комплекс вышеупомянутых причин.
Далее в статье приводится кредитный портфель банков по группам, и выводы продолжаются.
Это означает, что даже если реактивные и прочие банки полностью остановят выдачу, а трендовые сократят ее наполовину, то суммарная выдача стратегов и трендовых будет около 850 млрд рублей. Именно стратеги движут рынок! Погашение за год составляет около 17–18,5% от портфеля на начало года или около 800 млрд рублей. Таким образом, даже при достаточно силь-ном шоке портфель будет в плюсе примерно на 50 млрд рублей.
Мало-мальски позитивный сценарий, предусматривающий рост выдач стратегами до 85%, а трендовыми до 80% от уровня выдач 2014 года, дает объем выдач 1,35–1,4 трлн рублей (при 1815 млрд рублей за 2014 год), а прирост портфеля — около 480–520 млрд рублей или более 11% за год.
Конечно, нельзя полностью полагаться на модельные расчеты, тем более в ситуации, когда управление процентным риском в условиях пониженной маржи остается важным фактором принятия решения о развитии ипотеки. Однако предложенный подход позволяет делать более осмысленные количественные оценки развития рынка и поведения конкурентов, что позволяет принимать решения о требуемых ресурсах и потенциальных объемах операций в рамках бизнес-планирования.
Конец цитаты.
Подробный комментарий к публикации потребовал бы объемной статьи в виде отзыва на автореферат диссертации. Как говорится, никто не заказывал. Внутри статьи от 16 февраля есть переход на статью от 10 февраля и можно уйти от сути, отмечая некоторые особенности материалов.
Данный комментарий адресован читателям специализированных ипотечных ресурсов, имеющим собственный ипотечный опыт и соответствующую профессиональную подготовку, что позволяет обойтись кратким изложением.
Посмотрим на приведенный на bankir материал с точки зрения ипотечного рынка.
Первое. Влияние на ипотечный рынок определяется рыночной долей участников. Специфика современного ипотечного рынка заключается в большой доле государственных банков, которые имели возможность более мягко входить в кризисный год. Это подтверждается возросшей по сравнению с 2014 годом долей этой группы банков в первом полугодии.
В течение 2013, 2014, 2015 серьезно выросла доля банков с госучастием с 71,35 % до 87,74 %. Банки, находящиеся под опекой ВЭБа, не учитывались.
Доля главных столпов рынка изменилась – у Сбербанка с 46,51% до 66,06 %, у ВТБ 24 % с 17,97 до 15,72 %.
ДельтаКредит имел долю, превышающую 2 %.
В итоге к середине 2015 года больше 1 % рынка имели только 6 банков: Сбербанк, ВТБ 24, Дельтакредит, Банк Москвы, Россельхозбанк, Газпромбанк.
АИЖК в 2014 году через свою систему пропустило 2,85 % от объема кредитования.
В совокупности структуры, связанные с государством контролируют свыше 90 % рынка.
В кризис падение продаж ипотечных кредитов у этой категории участников рынка происходит медленнее, чем у остальных.
Первое полугодие принципиально важно для анализа, т.к. показывает участников, определяющих ипотечный рынок РФ.
Во втором полугодии произошла определённая корректировка в виде некоторого восстановления доли частных банков. Доля Сбербанка стала чуть меньше, но не менее весомой в 59 %. Рост выдач показывает тех, кто избрал ипотечный бизнес в качестве одного из основных.
Второе. Чтобы определить участие банка в ипотечном бизнесе на перспективу необходимо выделить некоторые важные объективные и субъективные факторы:
• отношение руководства банка к ипотечному кредитованию как стратегическому продукту на длительный период,
• финансово положение и возможность фондирования,
• профессиональность работы в части продаж, продуктов, рисков, сервиса,
• кредитный портфель и объем продаж (особенно в динамике за 2-3 года).
Для оценки рынка в целом достаточно выделить две группы банков с короткими условными названиями:
Госбанки с большим стабильным объемом кредитования,
Частные банки, профессионально занимающиеся ипотечным кредитованием, и имеющие ярко выраженный тренд развития. И это не только специализированный ипотечный банк Дельта Кредит.
Между этими двумя группами и внутри этих групп будет идти борьба за рыночные доли и именно эти две группы составят основу выдачи в 2016 году.
Третье. Деление банков на группы в обсуждаемой статье не в полной мере соответствует состоянию ипотечного рынка. И соответственно прогноз поведения этих банков выглядит красиво, но не по-ипотечному.
Дабы не разбирать весь методологический подход автора статьи посмотрим на несколько банков, вызывающих особый интерес.
Не относится к стратегам РосЕвроБанк, который на протяжении трех лет сокращает выдачу кредитов.
Нордеа банк сворачивает розничный бизнес, включая ипотечное кредитование и его упоминание в анализе ипотечного рынка не обязательно в любой группе банков.
Альфа банк много раз начинал и сворачивал ипотечную активность и не играет существен-ной роли на ипотечном рынке.
ВТБ24 является одним из столпов ипотечного рынка и его можно считать определяющим выдачу в 2016 году вне зависимости от динамики выдачи в прошлом году.
Развитие рынка будут определять государственные банки, а также профессионально и динамично работающие банки. Например, Абсолют, Санкт-Петербург, Транскапиталбанк. Перечень не полный и не отражает высокий профессионализм других банков. Особенно стоит учитывать банки, проводившие сделки секьюритизации.
Для краткости на этом тезисе, и остановимся.
P.S. Мнение автора блога является личным взглядом и не отражает корпоративную позицию Русипотеки. Главная идея – обратить внимание профессионального ипотечного сообщества на необходимость при чтении материалов на ипотечную тему учитывать свой опыт и не удивляться, если Ваши взгляды не совпадут с мнением автора.