Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    17 августа 201619:38
    поделитесь с друзьями

    Программа субсидирования ипотечных кредитов на финишной прямой. Ожидаемые итоги и перспективы

    Рейтинг читателей
    3124
    0
    комментарии (0)

    Материал был опубликован в красивом виде на информационном портале Bankir.ru под названием
    «Субсидирование ипотеки: финишная прямая».

    Ниже представлен авторский вариант статьи.
     
    Начнем с главного. Программа субсидирования уже сделала свое дело. Положительный эффект можно зафиксировать, а внимание переключить на то, что будет после финиша программы.
    Рассмотрим три взаимосвязанных вопроса:
    • результаты программы субсидирования, включая прогноз итогового объема кредитования,
    • эффективность программы для участников и организаторов,
    • перспективы ипотечного рынка после завершения программы.


      ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ 


    Итоги программы субсидирования и прогноз результатов
    Динамика кредитования по программе и изменений условий кредитования позволяет сделать итоговый прогноз, который оценивается в 940 млрд рублей (табл.1).

    Таблица 1. Динамика и результаты кредитования по Программе

    Месяц

    Кредитование в 2015 году в млн руб.

    Кредитование в 2016 году в млн руб.

    январь

    -

    30 823

    февраль

    -

    79 671

    март

    21 668

    37 148

    апрель

    42 115

    май

    31 321

    34 068

    июнь

    39 874

    38 623

    июль

    43 511

    ?

    август

    39 999

    ?

    сентябрь

    45 584

    ?

    октябрь

    42 317

    ?

    ноябрь

    44 749

    ?

    декабрь

    65 027

    ?

    за год/6месяцев

    374 049

    262 448

    Лимит кредитования по программе

    1 000 000

    Фактический результат на 1 июля 2016 года

    636 497

    Остаток от лимита/плана

    363 503

    Прогноз итогов кредитования по программе

    940 000

    Прогноз итогов программы определен из нескольких расчетов и допущений.
    Первое. В 2017 году в январе и феврале останется только один участник программы – АО АИЖК, который продолжит выкупать кредиты у других участников рынка и увеличит показатели  до рекордных значений. На два месяца 2017 года оптимистичный прогноз для Агентства равен 5 млрд рублей.
    Второе. Средняя расчетная выдача кредитов в оставшиеся месяцы должна составить 59 750 млн рублей. Такой результат достичь вряд ли удастся.
    Третье. Ведущие участники программы уже вышли на свой уровень и использовали большинство возможностей. Новые участники программы и кредиторы с небольшим объемом работы даже при увеличении результативности кардинально положение не изменят. Большинство застройщиков и объектов уже задействованы в программе.
    Четвертое. Запас снижения ставок кредитования, кроме специальных программ от застройщиков, практически отсутствует. Цены на недвижимость стабильны в сторону ожидания роста, который в ближайшее время не произойдет. Следовательно, резкое изменение спроса не предвидится.
    Пятое. В какой-то момент времени банки должны ограничить прием заявок по программе, чтобы остановить выдачи и не обидеть клиентов. Тему можно обыграть различными приемами, но вклад в уменьшение субсидированного кредитования все равно будет оказан.
    Шестое. В ближайшие месяцы сумма выданных кредитов будет близка к 40 млрд рублей в месяц. К концу года произойдет рост выдач, но не так существенно как в предыдущие месячные пики.
    Седьмое. За оставшиеся месяцы 2016 года, включая два месяца 2017 год, прогноз кредитования равен 300 млрд рублей, что позволяет предположить, что общий результат программы субсидирования составит около 940 млрд рублей. Достижение символической планки в 1 трлн рублей не имеет практического достижения и на оценку эффективности не влияет. Все-таки это не план, а лимит кредитования.

    Оценка эффективности программы субсидирования
    Программа субсидирования дала комплексный эффект, который выражается не только в измеряемых показателях для конкретных выгодоприобретателей, но и в общих плюсах для всех (табл.2). Особо ценно, что дискуссия о роли государства для ипотечного и строительного рынка происходит в практической плоскости.

    Таблица 2. Эффективность программы субсидирования

    Участник/выгодоприобретатель

    Основные эффекты

    Показатели эффективности на 1.07.2016

    Все

    1. Переход в явную практическую плоскость дискуссии о необходимости и формах поддержки ипотечного и строительного рынков и населения.

    2. Положительный имиджевый эффект от деятельности государства по оперативному оказанию целенаправленной поддержки населения и бизнеса.

    3. Психологическая поддержка кредиторов  и застройщиков как участников государственной программы. Создание ощущение надежности по отношению к кредиторам и строительным объектам.

    Застройщики

    Поддержка сбыта

    Получение финансирования

    Продано 355 230 квартир площадью 17,8 млн кв. метров на 1 трлн  руб.

    12,6 % объема ввода жилья в 2015 году.

    30 % от объема ввода жилья в 2016 году (прогноз)

    Кредиторы

    Поддержка маржинальности кредитования и возможность предложить ставку, соответствующую спросу.

    Тесные партнерские отношения с застройщиками.

    Быстрые сделки с низкими операционными затратами.

    Объемы кредитования по программе внесли существенный вклад в формирование кредитных портфелей.

    Кредиты с уменьшенным риском.

    Компенсация 2,5 (1,5) пп ставки по кредиту.

    32,6 % от объема  кредитования за 2015 год.

    39,49 % от всех ипотечных кредитов за 6 месяцев 2016 года.

    Средний первоначальный взнос составил 37% стоимости квартиры.

    Покупатели жилья

    Возможность приобретения квартиры в кредит по ставкам значительно ниже рыночных (от 14,5 % годовых). Ставка по программе не выше 12 % годовых. Банки самостоятельно и вместе с застройщиками часто предлагали ставки значительно ниже нормативных 12 %  

    355 320 семей приобрели квартиру по программе

    Государство

    Привлечение средств населения и банков в строительную отрасль.

    Снятие остроты социально-экономического напряжения в начале кризиса.

    Высочайшая отдача от вложения бюджетных ресурсов в поддержку конкретной отрасли.

    Банки выдали кредитов на 636 497 млн руб.

    Население истратило 363,5 млрд руб.

    В строительную отрасль поступил 1 трлн рублей.

    Государство истратило 7,7 млрд руб.

    Примечание. Компенсационные выплаты Минфина по субсидированию ставки кредитова-ния будут продолжаться и после окончания выдачи кредитов. Продолжительность выплат зависит от ключевой ставки ЦБ. Для кредитов до 1 марта 2015 года это – 8,5 %, для остальных кредитов это – 9,5%. Увеличение бюджетных затрат относительно данных табл. 2 запланировано заранее, но этот факт не изменит принципиально высокую эффективность от каждого вложенного бюджетного рубля.
    Влияние программы для конкретных кредиторов можно проиллюстрировать на примере участников проекта Высшая ипотечная лига.

    Для большинства кредиторов программа субсидирования внесла значительный абсолютный и относительный вклады в ипотечный бизнес последних двух лет (табл.3). В Программе субсидирования участвуют 50 кредиторов. Доля участников, приведенных в таблице, составляет 95 % всех выдач по Программе и дает репрезентативную картину.

    Таблица 3. Ипотечные кредиторы и программа субсидирования

    Кредитор

    Доля субсидирования в ипотечном бизнесе кредитора в 2015 году

    Доля субсидирования в ипотечном бизнесе кредитора в 2016 году

    Вклад кредитора в программу субсидирования в 2016 году

    1

    Сбербанк

    28,31

    32,71

    41,62

    2

    ВТБ24

    38,96

    54,52

    27,04

    3

    Россельхозбанк

    43,02

    61,10

    6,98

    4

    Дельтакредит

    21,64

    16,31

    1,35

    5

    ВТБ Банк Москвы

    13,18

    2,16

    0,15

    6

    Газпромбанк

    26,82

    32,68

    2,53

    7

    Абсолют Банк

    46,75

    50,09

    1,66

    8

    Банк Санкт-Петербург

    76,38

    55,20

    1,94

    9

    Банк Возрождение

    35,26

    54,87

    1,73

    10

    Связь-Банк

    82,99

    68,35

    2,36

    11

    Транскапиталбанк

    55,9

    70,11

    1,95

    12

    ХМБ Открытие

    52,69

    56,94

    1,17

    13

    Банк Жилфинанс

    0

    0,00

    0,00

    14

    АК БАРС

    40,05

    51,58

    1,06

    15

    Райффайзенбанк

    33,19

    39,63

    1,68

     

    Все банки

    32,6

    39,49

     

     

    АО АИЖК

    36,7

    41,96

    1,24

    Примечание. Банк Жилфинанс участвует в Высшей ипотечной лиге, но не работает по программе субсидирования. Его пример только подтверждает факт присоединения подавляющего большинства ведущих ипотечных кредиторов к Программе.


      ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ 


    Перспективы ипотечного рынка после завершения программы
    На ипотечный рынок в 2017 году будет влиять ряд факторов, в том числе:
    • общее экономическое положение,
    • изменения в регулировании инвестиционно-строительной деятельности,
    • действия государства по поддержке ипотечного бизнеса, рынка ипотечных ценных бумаг, инфраструктуры электронных государственных услуг и обмена информации,
    • фактический ввод вновь построенного жилья,
    • объем новых инвестиционных проектов,
    • адаптивность участников ипотечного бизнеса к работе без субсидирования
    Указанные факторы будут влиять на баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, который не отделим от ипотечного кредитования.
    Потребность в улучшении жилищных условий в стране велика и ее будем считать неизменной. Макроэкономику оставим для политиков.
    Прямое влияние на рынок оказывают следующие показатели:
    • объем предложения на первичном и вторичном рынке,
    • доходы населения,
    • стоимость недвижимости,
    • ставка кредитования,
    • конкуренция.

    Выделим и рассмотрим подробно один показатель - ставку кредитования, которая зависит от стоимости фондирования, рисков, операционных издержек. Определенное влияние на них окажет отмена программы субсидирования.

    Первое. Для банков, имеющих высокую степень зависимости от программы субсидирования, потребуется дополнительная адаптация бизнеса в 2017 году после прекращения программы, которая повлияет на риски и издержки. Работа с новостройками принципиально дешевле работы на вторичном рынке недвижимости. Это проявляется в высокой конвертации заявок в кредиты и простоте сделки. Сохранение разумных темпов роста кредитного портфеля потребует восстановления кредитования вторичной недвижимости. Можно предположить рост операционных издержек и стоимости привлечения. Банкам придется развивать не только партнерские, но и остальные виды продаж. Борьба за благосклонность партнеров обострится.
    Принципиальное преимущество получат банки уже сейчас имеющие высокую долю кредитования вторичного рынка недвижимости и внедряющие электронные сервисы.

    Второе. Новостройки, участвующие в программе субсидирования имели условную гарантию сбыта. В 2017 году все новостройки будут продаваться на равных условиях и банкам придется усилить оценку рисков при выборе объектов для кредитования.

    Третье. Высокий первоначальный взнос в 37 % по программе субсидирования не будет распространяться на остальные кредиты.

    Четвертое. В 2017 году можно предположить сохранение ситуации, когда объем ликвидности достаточен, а главный вопрос в стоимости фондирования. Но такое положение не будет постоянным. Рост кредитования юридических лиц и физических лиц по остальным продуктам вновь остро поставит вопрос о долгосрочном и недорогом фондировании. Именно здесь должна проявляться активная роль государства. Много говорится, о снижении ставки на 1 % только из-за фабрики ИЦБ, которую развивает АО АИЖК при поддержке соответствующих госструктур. Реализация подобных проектов поможет не только развитию ипотечного жилищного кредитования, но и другим видам ипотечного бизнеса.

    Пятое. Конкуренция на ипотечном рынке будет расти. Программа субсидирования несколько уравняла возможности кредиторов. В 2017 году полагаться необходимо только на свои возможности. Рынок остается высококонцентрированным. Первые пятнадцать ипотечных кредиторов держат 93-94 % рынка. Конкуренция будет расти по всем конкретным сегментам: населенных пунктах, строительных объектах, клиентских группах, кредитных продуктах. В результате заемщики могут получить хорошие продукты по уменьшающимся ставкам, а вот кредиторы задачу оптимизации всей своей деятельности: от ипотечного раздела сайта до сопровождения.
    Прекращение Программы субсидирования может привести к некоторому замедлению скорости снижения средних ипотечных ставок. Общий тренд на снижение ставок сохранится, но никаких резких движений по ставке на ипотечном рынке не предвидится.

    Итог
    Программа субсидирования сделала свое положительное дело и должна быть закончена.
    Завершение Программы не приведет к резким изменениям на ипотечном рынке. Можно ожидать перераспределение рыночных долей по итогам первого полугодия 2017 года. В целом по итогам года можно ожидать рост рынка в пределах 20-25 %. Более серьезные изменения будут происходить в 2018 году, а следующий год будет переходным.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться