Как нам дальше развивать ипотеку
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Как нам дальше развивать ипотеку
    12 февраля 201312:24
    поделитесь с друзьями

    Опять?

    Рейтинг читателей
    4292
    0
    комментарии (0)

    Последние пару недель мне жилось, что называется, «с чувством глубокого удовлетворения». Еще бы! Неутомимый борец за чистоту идеалов Александр Савинов молчал все это время. Казалось, наши совместные усилия, направленные на то, чтобы заткнуть этот фонтан с не очень свежей  водой, увенчались-таки успехом. И вот опять! Юбилейная, сороковая по счету, филиппика этого плодовитого «эксперта», пожалуй, рекордно безграмотна - как по форме (невероятное количество грубейших грамматических ошибок), так и по существу. Форму комментировать не стану, а вот существо…

    «О какой привлекательности ипотечных ценных бумаг может идти речь, если речь идёт о сроках в 10 - 30 лет, а их доходность может быть перекрыта прогнозируемым уровнем инфляции?!» - выносит свой суровый приговор непримиримый г-н Савинов.

    Ну что тут скажешь? Способен ли этот многословный автор понять, что вся история развития фондового рынка в мире – это, по сути, и есть история превращения относительно коротких инвестиционных денег в долгосрочные обязательства конечных заемщиков? Американские ипотечные бумаги – они ведь весьма долгосрочные. Однако если мы посмотрим на структуру владельцев этих бумаг в любой конкретный момент времени, то выяснится, что на долю так называемых институциональных инвесторов, которые только и обладают «длинными» деньгами, приходится лишь 15-17%. Остальные ипотечные облигации покупают обычные инвесторы. Например, банки, у которых собственных «длинных» денег сроду не бывало.

    Да будет вам известно, уважаемый г-н Савинов, что номинальный срок погашения облигации, указанный в проспекте эмиссии, никакого отношения к сроку пребывания этой облигации на балансе конкретного инвестора не имеет. Если бумага обладает приемлемым сочетанием трех базовых параметров – доходность, надежность, ликвидность, - то у инвесторов нет никаких проблем в операциях типа: сегодня купил, завтра продал. Так, собственно, и поступают. Благо американские ипотечные облигации, особенно та их часть (примерно половина), которая гарантируется государственными ипотечными агентствами, как раз обладают оптимальным сочетанием этих базовых параметров и пользуются высоким спросом на фондовом рынке, даже после кризиса.

    Вместо «длинных» денег используются долгосрочные финансовые инструменты - вот и весь секрет. Первичный кредитор, эмитирующий такие бумаги непосредственно со своего баланса или с баланса так называемого спецюрлица, не обязан выкупать их обратно по первому требованию держателей. И, следовательно, средства, полученные им в результате такой эмиссии, - это долгосрочные средства, вполне пригодные для продолжения ипотечного кредитования. А вот средства, вложенные инвесторами в покупку этих бумаг, вполне могут быть и краткосрочными, с расчетом на оперативную перепродажу бумаг при первой потребности в ликвидности.  Бумаги выступают своеобразным трансформатором, изменяющим качество денег.

    Так работает система, масштабы которой только в США оцениваются в 12-15 триллионов долларов.

    Нам, конечно, до таких масштабов далеко. Из общего объема выдаваемых в России ипотечных кредитов секьюритизируется менее десяти процентов. Остальное «зависает» на балансах первичных кредиторов или, в лучшем случае, продается в виде закладных в АИЖК либо другим крупным банкам. «Зависание» это, конечно, крайне опасно, как и всякое неуравновешенное по срочности сочетание активов и пассивов у финансовых институтов. Оно чревато, в частности, проблемами, которые привели к первому ипотечному кризису в США на рубеже 70-80 годов прошлого века. Банки тогда столкнулись с тем, что цена привлечения средств в виде депозитов населения стала выше цены размещения средств в ипотечные кредиты. И уже накопленные к тому времени немалые портфели таких кредитов начали генерить убытки, с весьма плачевными последствиями для рынка.

    Тогда-то и появилась секьюритизация, как ответ на эти вызовы, позволивший наполнить систему подходящими ресурсами.

    В России секьюритизация делает первые шаги, но, надо сказать, вполне уверенные. Конечно, ипотечные облигации, эмитируемые по российскому законодательству, не обладают теми рейтингами, которые присваиваются аналогичным бумагам в США или Европе. Но вовсе не потому, что облигации  эти более рискованные сами по себе. Мой добрый товарищ Альберт Ипполитов, комментируя последний опус г-на Савинова, совершенно справедливо обратил внимание на то, что ни один из выпусков ипотечных облигаций в России не привел к дефолту. Более того, насколько мне известно, не было случаев даже понижения текущего рейтинга по этим бумагам, в том числе и в кризис.

    Просто рейтинг этот не может намного «оторваться» от рейтингов нашей страны, увы, не слишком высоких. Да и по некоторым формальным признакам, которыми вынуждены руководствоваться рейтинговые агентства, выдаваемые у нас кредиты не позволяют присваивать высокие рейтинги выпускаемым  на их основе бумагам. Это и отсутствие полноценных кредитных историй у большинства наших заемщиков (два-три года – не срок по международным меркам). Это и «серые» доходы. И предельное, а временами и запредельное соотношение «платеж/доход»… По формальным признакам значительная часть выдаваемых у нас ипотечных кредитов – типичная пересортица, «сабпрайм». А в действительности это вполне приличные кредиты, что и подтверждается последующим поведением портфелей.

    Российский «сабпрайм» не чета американскому. Там «сабпрайм» именно по сути, поскольку кредиты этого сорта выдавались нижним слоям населения, вплоть до люмпенов. А у нас «сабпрайм», как правило, только по форме, т.к. ипотеку берут все-таки представители той части населения, которая имеет доходы выше среднего. За редким, слава Богу, исключением.  Таковы российские реалии. Что тут поделаешь, если даже вполне добропорядочные граждане получают у нас зарплату «в конвертах», а первые бюро кредитных историй появились в стране лишь лет семь назад?

    Но мы не унываем. Сравнительно невысокие рейтинги ипотечных облигаций в России, увы, не позволяют торговать этими бумагами за пределами нашей Родины. Но внутри страны эти бумаги - вполне на уровне. И отсутствие у нас полноценных институциональных инвесторов не сильно препятствует размещению этих бумаг. Доходность их тоже постепенно растет, вслед за ростом ставок по ипотеке, и даже слегка опережающими темпами. Банки учатся работать более экономично и рационально, что позволяет им сокращать издержки, а вслед за ними и приемлемую маржу.

    Словом, потихоньку процесс набирает обороты. А такие сложные процессы и должны разворачиваться потихоньку – дабы не наломать дров по дороге.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться