Ответ Владимиру Пономарёву, на статью "Великорусским упрямцам"

Уважаемый Владимир Пономарёв ваши слова выделил синим и высказал своё мнение.

Что касается массовости, давайте вместе еще раз  посчитаем. Сегодня население страны порядка 145 млн. человек. Примем эту цифру. Численность средняя российской семьи чуть более 3 человек. Примем 3,2 человека (Росстат). Тогда мы имеем чуть более 45 млн. российских семей. Мы строим порядка 60 млн. кв. метров жилья в год. Социальные нормы на семью 18 кв. метров х 3,2 человека + 6 кв. метров на 1 семью = 63,6 кв. метров на семью. Пусть будет 64 кв. метра. Следовательно, строители новым жильем по социальным нормам в состоянии обеспечить в год лишь порядка 700 тыс. семей. Это составляет лишь 1,5% российских семей. Всего лишь 1,5%!! А Вы говорите 5%! Вот где корень зла.  Понятно, что надо рассматривать цепочки расселения, хотя, с другой стороны,  довольно много, так называемых, инвестиционных квартир. До кризиса их было существенно больше. Сейчас опять пошел рост. Размер квартир тоже больше.

Поймите, как только будем строить реально больше, как только снизим административные барьеры для вхождения строителей на строительный рынок, цены начнут снижаться. Строители начнут искать пути снижения себестоимости строительства. Будет расти занятость в строительной отрасли. Будут расти доходы домохозяйств. Повысится доступность жилья и ипотечных кредитов.

Вы пишите: «Даже специалисты не знают, как в России кто-то умудряется еще на таких условиях платить», А ВЕДЬ ПЛАТЯТ!  

 "Жить захочешь - не так раскорячишься"! (из кинофльма "Особенности национальной охоты"). Вы к такому решению призываете ???

Я не скажу , что с вами в этом совсем не согласен. Строить надо.  Но не так как сейчас, не на деньги дольщиков!

Банки кредитуют девелоперов неохотно, минимум под 12% - 16%, и так вдруг, на ровном месте, они им льготный процент не дадут. Нужно предложить на рынке жилья эффективный механизм кредитования  и накопления. В противном случае стройки без денег и без покупателей встанут, так как привлечь сегодня банковское проектное финансирование крайне сложно.

Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, которую предлагает Программа «Жилищный шаг», в состоянии взять кредит на строительство в банке. И только таким образом, увязываются интересы строителей и человека, который приобретает жильё в кредит.

Строить  застройщики станут больше и быстрее, когда будут уверены, что смогут построенное жильё своевременно продать. В развитых странах так и было. Повышенный спрос – рождал  повышение предложения. Как говорят, свято место пусто не бывает. Если это станет эффективным и выгодным бизнесом – туда  пойдут инвестиции банков. Банки, видя  платёжеспособный спрос – начнут выдавать застройщикам кредиты на строительство. Тогда и людей обманутых станет меньше, и строительная отрасль начнёт, наконец, нормально работать.

Государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья. Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны. 

По мнению организаторов Программы «Жилищный шаг», в России, сегодня необходимо создавать рыночные "арендно - накопительные" механизмы приобретения жилья, повышающие покупательную способность населения. Нужно помогать населению накапливать и самостоятельно решать проблему с жильем, а не только стимулировать дотациями и субсидиями, как это делает государство сегодня в отсутствии эффективных рыночных механизмов..

А ипотеки на недостроенный дом – не бывает! Ипотека это залог. А кредит на покупку строящегося жилья – это ломбардный кредит.  Где в мире в  нормальных развитых странах так принято?   Нет ипотеки на строящееся жильё. Это не ипотека.  Это  не эффективная и опасная схема кредитования строительства, из-за которой многие люди потеряли и жильё и деньги.  Это применяют только  вынуждено, по причине отсутствия нормального механизма кредитования, доступного и выгодного всем участникам рынка.

Мы создали такой механизм – и назвали его Программа «Жилищный шаг».

Мои слова: По мнению ведущих, специалиста рынка недвижимости ипотека не умерла. Ипотека просто не может умереть. И не по тому, что это один из лучших способов по улучшению жилищных условий. Так как, в первую очередь они считают - это одна единственная существующая и известная всем на сегодня в  развитом капиталистическом мире  возможность  решить, с помощью заёмных средств (кредита), одну из основных потребностей всего человечества.  Но это не так. Ипотека в том единственном виде, каком она была раньше (до начала мирового кризиса) больше не может и не буде существовать. И в этом смысле  старая бизнес модель  - умерла!

По мнению крупнейшего американского финансиста Дж. Сороса, нынешний кризис был обусловлен, прежде всего, моделью организации рынка ипотечных кредитов. Дж. Сорос заявил, что американская система финансирования ипотеки больше не работает - она нуждается в полной перестройке. Западная модель кредитования не обеспечивает инвестора необходимыми гарантиями надёжности вложения и под вопросом на западе стоит само её  существование.

1.    Вы искажаете факты. В мире существует разнообразие ипотечных моделей и схем: американская, немецкая, датская, французская и т.д. Какая из них умерла? Все? НЕПРАВДА.

Это вы так считаете. (Что это разные модели). Это не разные модели ипотеки – это одна модель, с разными механизмами рефинансирования. В чём у них отличия кроме механизма рефинансирования? (я так понимаю только ставка процентов). Если  можете объясните? Это как кошки они все разные, если их сравнивать друг с другом, и все одинаковые, если их начать сравнивать с собаками.  Умерла именно Американская модель вторичного рефинансирования (секьюритизации). Именно из – за того, что  выданные  займы  перепродавались, банки выдавали их без оглядки на качество кредита  (и платёжеспособность заёмщика).   А ещё прикрывались страховками. А кто застрахует от банкротства страховые компании? В Америке чуть ли ни первой разорилась Эй – Ай - Джи. Не правильнее ли с помощью изменения механизма снизить  платёжную нагрузку с заёмщиков, тогда и страховать  нужно будит меньше. А в России страховка только увеличивает нагрузку. 

Повторюсь ещё раз: «Секьюритизация, сама по себе – совершенно «погоревший» механизм (что видно на примере США), позволяющий использовать в ипотечном кредитовании некачественные subprime кредиты для институциональных инвесторов. Риск заключается в том, что решения по кредитованию конкретного заемщика и следовательно связанным с этим заемщикам кредитным рискам принимает та организация, которая их в последующем не несет. Эта модель (получившая название секьюритизации) и позволяет заниматься ипотекой тем, кто в ней не сильно разбирается, а заработать хочется. Именно сикьюритизация, в итоге, является причиной появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса в США».

Мы должны учитывать уроки. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение.

2.    Западная Ипотечная система была адаптирована к российским реалиям. Это видно невооруженным глазом.

С этим я не согласен. Так как  нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги? Мы развиваем ипотеку только  на иностранные займы или из гос. бюджета.  Почему, мы  должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними.

Ипотека  это инвестиционный механизм, а кто в  здравом уме будет инвестировать  деньги, когда доходность механизма не покрывает даже инфляцию в стране? Как обеспечить рефинансирование ипотечных кредитов? На котором, строят капитализацию коммерческие банки. Условия ипотеки в России этого не обеспечивают. На 10- 30 лет под  8 -9 % инвесторы  инвестировать не будут. Да и стабильность платежей залог не обеспечивает, как всем вдалбливают: «Ипотека обеспечена залогом квартиры». Залогом обеспечена возвратность, но не прибыльность. А это разные вещи!

Как обеспечит  конкурентные условия для всех банков, а не монополию, как сейчас двух, трёх  «государственных»?

Если механизм был адаптирован, то почему  ипотека доступна только – 3- 5 % граждан России, а не 70 % - 80% как на западе и в США.  Почему ставки  у нас – 12 -15%, а не, хотя бы 5 -6%? Людям всегда это объясняют неконтролируемой никем – инфляцией.   Это ерунда.

Если правильно адаптировать механизм, у нас тоже 70 -80 % населения смогут приступить к решению жилищной проблемы.  И ставки по кредитам опустятся до 6- 7%.

Вы считаете, что ипотека - это неизменяемый механизм и только для избранных?  Это не так! Существует возможность адаптации механизмов кредитования под любой кошелёк и любой доход. И скоро я вам это продемонстрирую.

Необходимо развитие ипотеки в двух направлениях - обычной ипотеки и механизма арендно накопительной ипотеки для бюджетников и людей с невысоким уровнем доходов.

Мировой Финансовый кризис, повторяю, вызван не ипотечной моделью. Он глубже. Это кризис всей экономической парадигмы. Я бы даже сказал это кризис цивилизационный. Наша цивилизация, базирующаяся на стремлении к потреблению, дает сбои. 

Кризис же на ипотечном рынке вызван проблемой suprime кредитов (кредитов пониженного качества, доступных несоразмерно доходам граждан). Эта проблема была недооценена и профессиональными участниками рынка, и регуляторами. В условиях замедления роста цен, переход в стадию стагнации жилищного рынка, а затем и снижение цен на жилье,  привело к кризису.

А откуда взялось снижение роста цен на жильё? Само взяло и подешевело? И это где это в России перепотребление? У нас люди в нищете живут. Не имеют самого необходимого.

Кризис был вызван Американской моделью секьюритизации ипотеки и бесконтрольным выпуском  производных от ипотеки деривативов (СDO, SDO) на боле чем 60 трилионов. Это в Штатах  ипотечная технология уже подошедшая к своему естественному пределу ( 70 -80% населения решили жилищную проблему) начала давать обратный отрицательный эффект. Они искусственно пытались  втащить в ипотечный рынок, тех, кто даже в Америке по ставкам значительно ниже, чем у нас, заведомо не мог платить. Это и называется в Америке - suprime (кредиты пониженного качества, доступных несоразмерно доходам граждан).

Американская модель ипотеки для России вся -  suprime.  Те – 3-5 % кому ипотека была  под силу. Или так им казалось. Уже попробовали её на своей шкуре. 

3.    Господин А. Савинов, будьте осторожнее с цифрами – ведь Вы не на предвыборном митинге: «доходы большинства граждан России в десять раз ниже, чем доходы таких же граждан в Америке. Процентные ставки даже сейчас в три-пять раз выше» – а инфляция?!

Ипотека у нас дорогая не потому, что у нас такая инфляция, а просто потому, что такова стоимость денег. И инфляция тут дело вторичное.

Инфляцию в России формируют  – 1. стоимость денег (ставка рефинансирования центрального банка),  2. неконтролируемый объем  оборота в стране иностранной валюты ( из – за больших, вынужденных объёмов зарубежных займов вызваных высокой ставкой), и 3. тарифы естественных монополий.

 На большую инфляцию можно ссылаться только для обывателя. Она не сама по себе такая. ( Масло не дорожает, на масло – поднимают цену).

 4. Нет, господин А.Савинов - ИПОТЕКА В РОССИИ СОСТОЯЛАСЬ! По общему объему мы находимся на уровне европейских стран Восточной Европы.  Рост ее массовости будет существенно зависеть от социально-экономического развития страны в целом. И это никак не противоречит возможностям появления на рынке накопительных механизмов. Можно только приветствовать их появление, если, конечно, они продуманы с точки зрения защиты их участников.

С этим согласен, в части того, что  наличие «огрызка» американской ипотеки никак не мешает появлению в России накопительных механизмов.

В развитых странах Европы доля ипотеки в ВВП варьируется от 52% (в Швеции и Германии). К примеру, Дания, доля ипотеки в ВВП страны около 90%, Нидерланды (более 100%). А как в России? Россия с долей ипотеки в ВВП в размере 1 -2 % отстает не только от развитых стран, но даже от стран Восточной Европы, Балтии и Казахстана.  Да мы отстаём даже от Африки. (ЮАР) Можно смело говорить, что рынка ипотеки в России не существует, мы имитируем жилищное кредитование.

При создании системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, с самого начала надо было использовать положительные примеры наших соседей из Восточной Европы - Словакии, Чехии, Венгрии, Словении, Польши. Они как раз не торопились с запуском классической ипотечной системы, понимая, что, чисто технологически, она очень сложна. Механизмы рефинансирования и доставки денег в ипотечном кредитовании – это колоссальная индустрия, требующая очень высокого уровня финансового развития государства. Наши соседи, прекрасно понимая, что не достигли таких высот, благоразумно начали с других механизмов. И лишь спустя время в Восточной Европе потихонечку запустили классическую ипотеку. Мы время упустили, но сейчас вполне можно вернуться к этой задачи в связи с кризисом американской модели ипотечного кредитования.

Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения являются рыночным барьером, который делает ипотеку недоступной и невыгодной в РФ. Основные риски ипотеки связаны с нарушением экономических границ ипотечного кредитования, когда кредиты начинают предоставлять неплатёжеспособным заёмщикам. Это очень хорошо видно на примере США.