Ипотечная безысходность Российского жилищного кредитования

Банк как финансовая организация в своей коммерческой деятельности, ориентируется на умение правильно выбрать и принять решение по коммерческим операциям.  Основой таких решений всегда является золотая середина,  баланс между двумя противоположными сущностями коммерции: риском и вознаграждением (прибыльностью).  Умение правильно оценить и найти между ними золотую середину, приводит коммерческие организации к процветанию или разорению.

Ипотека, как инвестиционный механизм применяющий залог недвижимости, как гарантию возвратности  инвестиций, также  подчиняется логике оценки риска и вознаграждения.

Залог - обеспечивает гарантии возвратности инвестиций, а платёжеспособные условия кредитов (с приемлемыми ставками и уровнем доходов населения на западе)  позволяют гражданам  вовремя осуществлять  платежи, принося банку и инвесторам  прибыль.

В связи, с чем  мне хотелось бы  указать на особенность  работы отечественных банковских структур  на основе  ошибочности выбранной логики поведения.

Ошибочность эта заключена в отсутствии понимания, что залог в нормально функционирующем механизме не является основой кредитования, а служит лишь гарантией возвратности кредита.

Прибыльность же обеспечивается условиями механизма, позволяющего людям по таким кредитам исправно и без перебоев платить.

Из - за разницы в уровне развития и экономических условий в системе ипотечного кредитования, полностью заимствованной с развитых западных рынков, в  развивающихся странах нет соответствия механизма ипотеки платёжным возможностям граждан.  

По этой причине большинство населения России не может справиться с условиями ипотеки, и терпят неизбежный дефолт.

Не зная как адаптировать к Российским экономическим реалиям западную модель ипотечного кредитования, банковские структуры продолжают преследовать обе цели – минимизировать риски и получить прибыль, опираясь не на механизм, а исключительно на залог жилья и страхование.

Поэтому ипотечная система в России сконцентрирована  на единственном  факторе -  залоге, как единственном понятном для всех условии кредитования.

В Российских реалиях залог служит не только условием возвратности, но и получением прибыли банка. Выдавая ипотеку – банк рассчитывает на залог, как единственное условие возвратности и прибыльности ипотечного кредита.

Получается ситуация, когда ипотечное кредитование сводится не к цели успешного завершения  людьми покупки жилья, а к получению прибыли банком, путём взыскания залога, когда все предыдущие платежи граждан, на законных основаниях, переходят в доход банка. А квартира продаётся по балансовой стоимости указанной в договоре несколько лет назад.  Часто и на этом банки получают маржу.

За прошедшие годы «развития ипотеки» граждане, у которых был опыт или живой пример участия боятся даже смотреть в сторону ипотеки.

Смысл такого кредитования сводится к наживе на временных финансовых затруднениях граждан.  А уловкой и приманкой ко всему этому является иллюзия собственности, а также отсутствие других надёжных и законных альтернатив решения жилищной проблемы.  

Ипотечная реклама на каждом шагу обещает всем красивую жизнь, но скрывает реальные условия, размеры платежей, и процентные ставки.

В своих отчетах,  по  «триумфальному» шествию ипотеки по России, специалисты приводят только положительные цифры, и всегда говорят только о количестве  выданных кредитов, но никогда не  говорят о количестве успешно и вовремя погашенных.  

У забега на длинную дистанцию, каким является ипотека, всегда есть старт и финиш. Вот только по статистике до финиша доходят мене 30% от успешно стартовавших, а их за 15- 20 лет развития ипотеки тоже не так уж много - всего 2% от всего населения.

Ипотечники вынуждены, самостоятельно либо через суд, продать купленную в ипотеку квартиру, чтобы досрочно рассчитаться с банком.

Заметим, это далеко не самые бедные люди и взяли они такой кредит часто с поддержкой государства.  А успешными  некоторые из них были ещё и по той причине, что первые кто брал кредит отталкивались от старых (до внедрения ипотеки) ещё не взлетевших цен на жильё. Помните сколько стоила квартира в Москве ещё  всего-то лет 10 назад?  Поэтому вначале и были успешные покупатели ипотеки.  Но они кончились.

Сегодня выплатить такой кредит по силам лишь очень немногим, а банки зашоренные западной моделью ипотеки не понимают, как и что нужно сделать, чтобы кредиты стали посильны для подавляющей части населения.

Единственным выходом, и как всегда ошибочным, считают  условие снижения процентных ставок. Продолжая ошибочно думать, что по низким ставкам, граждане России смогут брать кредиты.

Это было бы  по силам, только если  бы после изменения ставки не изменилась бы цена квартиры.  Но при снижении ставки спрос увеличится, и цены на жильё вырастут. Поэтому цена вопроса для конечного заёмщика не изменится.  Ставка  кредита  сама по себе ничего не отражает. Для конечного потребителя важна не ставка, а посильность  суммы ежемесячного платежа.  При увеличении цены жилья, сумма ежемесячного платежа будет запредельной даже при 2% годовых, а в доступности жилья ничего не изменится.

Дело не только в процентных ставках.  Нужны условия соответствия доходов населения и предложенного гражданам способа решения жилищной проблемы.

Обеспеченному среднему классу на западе ипотека по карману, подавляющему числу Россиян – НЕТ!

Путь через дорогостоящий кредит к собственности, который всем предлагает западная модель ипотеки, является пока для небогатого населения России чересчур дорогостоящим решением!

К условиям необходимым для эффективного применения механизма ипотеки относятся не только  размер процентной ставки, но и уровень доходов граждан, стоимость жилья, объём, качество и себестоимость строительного рынка, а также его правильно выстроенная структура, включающая разные формы аренды, и стимулирующая не только развитие механизмов кредитования, но и накоплений граждан.  

Приводя  примеры  успешности ипотеки в западной Европе нам никогда не приводят цифры  сравнивающие уровень доходов. Если бы его показали, можно было - бы понять, что доходы на западе раз в 10 больше доходов Россиян.  И при этом также не говорят, сколько процентов граждан  в развитых странах живут в арендованном жилье, а сколько являются собственниками. Так вот, на западе процент людей, живущих в арендованном жилье в 5 - 6 раз больше чем в России.

Несмотря на их невысокие ставки, люди на западе не торопятся лезть в кредитную петлю.  Благо, у них есть рынок цивилизованного арендного жилья и механизмы накоплений.

Что можно и нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в жилищном кредитовании, я  говорил в других своих статьях. И продолжаю на этом настаивать!

Будущие поколения Россиян большую часть жилищных накоплений будут осуществлять, проживая в арендованных квартирах предоставляемых банками на условиях залоговых, арендно - накопительных механизмов, таких как Программа «Жилищный шаг».

Время кризисов — время поисков новых решений. Ипотечный кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы.

Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.

В настоящее время развернута широкая работа по обновлению «Стратегии 2020», которая определит дальнейший путь развития страны. Важен новый взгляд на будущее жилищного сектора страны, в которой нам предстоит жить. Назрела необходимость искать структурные решения, аналогов которых нет в нашем предыдущем опыте. Необходимо выработать новую модель развития всей жилищно - строительной сферы.

Организаторы жилищной Программы – проанализировав текущую ситуацию в Российской Федерации предложили свой подход к решению задачи в интересах российских граждан.

«Жилищный шаг» публикует на официальном сайте материалы с целью информирования граждан и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, руководителей инвестиционно-строительных, финансовых компаний, и других участников жилищного рынка о новых подходах в решении жилищных проблем граждан, а также перспектив новых механизмов, в том числе для развития жилищного кредитования в нашей стране и успешной реализации Федеральной целевой программы «Жилище».

В материалах представлены предложения специалистов с объективными мнениями, оценками и конкретными предложениями необходимых мер по решению Государством и крупным бизнесом проблем с жильём для граждан нашей страны.

Жилищная программа и ее механизм, как новый финансовый инструмента, во многом опирается на данные меры, стараясь решить жилищный вопрос.

Работа Программы строится на объективном и публичном продвижении идеи поэтапного улучшения жилищных условий, как экономически выгодной модели жилищных накоплений, которую, для понимания, необходимо внимательно изучить.

Данный материал может оказаться весьма полезным людям, изучающим Программу и ее механизм. Поскольку большинству людей, далеким от рынка недвижимости, и непрофессионалам легко запутаться в его тонкостях и нюансах.

Механизм открыт и доступен для изучения широкой общественности. Организаторы предлагают профессиональному кругу компетентных представителей ознакомиться с механизмом Программы и оставить свои отзывы и комментарии. Каждое мнение компетентного человека полезно как участникам Программы, так и ее организаторам, которые заинтересованы в конструктивном обсуждении и взвешенной критике.

С нашей точки зрения, проблема с жильём в России заключается не в деньгах, количестве строящихся метров, и законах, а в том, что отсутствует экономический и социальный образ доступного решения жилищного вопроса. А также отсутствовали работоспособные экономические механизмы, адаптированные к реалиям экономики России. Именно это является причиной пробуксовки проводимых преобразований. С этим же связано отсутствие в стране возможности решения жилищного вопроса для большинства граждан.

Сегодня экономическое состояние страны и доходы граждан не соответствуют тому способу решения жилищной проблемы, к которому всех призывают.

Образ доступного жилья и подходящий механизм улучшения жилищных условий – ключевой вопрос в решении жилищной проблемы в России! Очень важным оказывается то, какой смысл и какое значение вкладывают люди в базовое понятие – «Доступное жилье»!

Речь сейчас почему-то всегда идёт только о покупке! Вопрос ставиться так, что механизмы цивилизованного арендного жилья вообще отбрасываются и не рассматриваются в качестве доступного решения. Как будто для жизни человеку необходима не крыша над головой (по доступным ценам), а именно «титул собственника» которые он обязан тащить, несмотря на непосильную плату ипотечных условий такой "собственности".

На данный момент в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности сразу.

Во многих развитых странах на долю арендного жилья приходится более половины жилого фонда.

Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит.

Данные исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо неподъёмную ипотеку, либо покупку, путем участия в стройке. Люди боятся и не доверяют долевому строительству, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя. Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами безопасного решения жилищного вопроса по адекватной цене.

Проблема жилищной политики в государстве кроется в отсутствии цивилизованного рынка аренды и механизмов защищающих накопления граждан от роста квадратных метров жилья.

Новый подход, который реализует Программа «Жилищный шаг», предлагает перейти к поэтапному решению жилищного вопроса, а не сразу взваливать на себя непосильные платежи по ипотеке.

Для начала решения жилищной проблемы Программа предлагает использовать механизм цивилизованного арендного жилья, который позволит решить проблему тем, кто не может купить жилье по ипотеке. Это позволит, снизит нагрузку с семейного бюджета и направить средства на создание первоначальных накоплений.

Поэтапное улучшение жилищных условий, которое предлагает Программа «Жилищный шаг» — это не переплата по кредиту, или за аренду по рыночным ценам, а всего лишь возможность, чтобы семья, не имеющая достаточно средств на покупку жилья сразу в собственность, тем не менее полноценно на длительное время смогла решить свой жилищный вопрос.По Программе нет процентов и переплаты в две стоимости квартиры, как в механизме ипотеки. И поэтому она делает жильё доступнее для рядовых граждан.

Мы не утверждаем, что доступное жилье означает дешевое, но предложенный вместе, а не по отдельности, Программа предлагает жильё на условиях, которые соответствуют потребностям и возможностям населения.Т.е. Жильё становится действительно доступным, не только за счёт жилищного кредитования, но и выгодной аренды. «Жилищный шаг» создаёт систему, при которой брать в аренду жилье выгодно и помогает постепенно накопить средства на покупку собственной квартиры.

Решение жилищной проблемы в Программе заключено не только в приобретении собственности, но и цивилизованной аренде жилья, которая параллельно с кредитованием, выгодно для человека решает его жилищную проблему.Цивилизованная доступная по цене аренда, даст возможность накапливать и откладывать средства на покупку своей квартиры.

Значительная часть уплачиваемых денег не вылетает в трубу, как в обычной аренде или ипотеке, а идет на решение жилищного вопроса семьи.Такое жилье рассматривается как «промежуточное» до покупки собственной квартиры или строительства дома. Стоимость аренды будет фиксирована в договоре на весь период проживания. И не смотря на то, что Арендатор по Программе не будут иметь права собственности на квартиру. Проживание для него будет доступным и выгодным. На таких цивилизованны и доступных условиях семья сможет арендовать квартиру неограниченное количество лет.

Обозначенный Программой подход полностью соответствует тому, что сейчас озвучивается Правительством – «добиваться того, чтобы как можно больше людей, используя различные механизмы, могли решить свои жилищные проблемы».

Руководство Программы «Жилищный шаг», заявляет о том, что сегодня появилась возможность активного развития рынка арендного жилья. Ведь именно этот рынок может стать и станет альтернативным вариантом для россиян, не имеющих ни собственного жилья, ни возможности взять ипотечный кредит.

Никто не предлагает отменять ипотечное кредитование, но следует предоставить еще несколько вариантов выхода из положения для людей, которые даже при снижении кредитных ставок не имеют возможности брать такие займы.

Есть люди, которые, не подпадая под категорию малоимущих, не могут встать в очередь на жилье, но и не могут позволить себе ипотеку. Программа «Жилищный шаг» может предложить для них комплексное, доступное решение. Для таких людей выходом станет поэтапное улучшение жилищных условий - через цивилизованную аренду и накопления пройти путь к своей собственной квартире.

www.жилищный-шаг.рф.