26 декабря 20120:53
поделитесь с друзьями
Взгляд организаторов Программы "Жилищный шаг" на жилищную ситуацию в России
4346
0
Сегодня по социологическим опросам более 80% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий.
Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
Жилищный вопрос в России – один из самых наиболее острых на сегодня. Эта глубинная проблема проявляется в виде симптомов, требующих пристального внимания. Поэтому, как правило, проблему подменяют и принимают решения, на первый взгляд, вполне разумные, полезные и эффективные. При этом решение самой проблемы откладывается на неопределенное время, а ее понимание становится еще более сложным.
Вместе с тем отход государства от прямого финансирования строительства обусловил сокращение объемов вводимого жилья. Мы вплотную подошли к опасной черте, когда существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.
Жилищный вопрос в России – один из самых наиболее острых на сегодня. Эта глубинная проблема проявляется в виде симптомов, требующих пристального внимания. Поэтому, как правило, проблему подменяют и принимают решения, на первый взгляд, вполне разумные, полезные и эффективные. При этом решение самой проблемы откладывается на неопределенное время, а ее понимание становится еще более сложным.
Доступность жилья для населения во многом определяется не только ценой, а соотношением между темпами роста доходов населения и темпами роста стоимости квадратного метра.
Если рост цен обгоняет рост доходов населения, доступность жилья уменьшается.
Однако временное увеличение доходов у населения кардинально проблему улучшения жилищных условий населения не решает.
Поэтому правильнее будет, под доступностью жилья понимать еще и способность граждан с помощью некоторых рыночных инструментов отсрочить во времени выплату полной стоимости приобретаемой квартиры, зафиксировав цену, либо другим способом иметь возможность защитить накопления от роста квадратных метров на время накопления.
Именно от этого зависят в конечном итоге возможности улучшения населением своих жилищных условий, а значит – и доступность жилья вообще.
Для осуществления измерения доступности жилья необходимо также определить возможность и доступность обращения населения к тому или иному инструменту жилищного финансирования.
Но подобных механизмов посильных и доступных для граждан России пока разработано не было. Существует острая, реальная необходимость в подобных механизмах и инструментах.
Западная модель ипотеки предлагает сделать это только заплатив кредитору за пользование его финансовыми ресурсами очень крупную сумму, которая для многих Россиян непосильна.
Организаторы Программы «Жилищный шаг» несколько лет разрабатывали такой механизм, который был-бы адаптирован к Российским ценам и доходам граждан. Предложеный механизм не предлагает никаких сложных формул. Оночень прост и понятен.
Программа предлагает подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: используя доступную по цене цивилизованную аренду ( с ценой в три раза ниже рыночной аренды и в шесть раз ниже платежей по ипотечным программам кредитования), параллельно с накопительным механизмом и рассрочкой. И только потом, накопив более 50 % от стоимости жилья, граждане смогут взять ипотечный кредит на более доступных и посильных условиях или преобрести жильё в рассрочку без процентов на условиях Программы.
Таким образом, механизм избавляет домохозяйства от непосильных ипотечных выплаты процентов по кредиту. И делает решение решение жилищной проблемы доступнее.
Предлагаемая Программой «Жилищный шаг» модель проста в использовании. Рассчитана учитывая минимальные требования к платёжным возможностям семьи, т.е. на улучшение жилищных условий направляется лишь посильная часть дохода семьи. Размер необходимых платежей позволяет достойно жить, накапливая средства на приобретение квартиры.
Необходимо только произвести сравнение Программы "Жилищный шаг" с ипотекой по западному образцу с учетом доходов населения и её преимущества становятся видны.
Если рост цен обгоняет рост доходов населения, доступность жилья уменьшается.
Однако временное увеличение доходов у населения кардинально проблему улучшения жилищных условий населения не решает.
Поэтому правильнее будет, под доступностью жилья понимать еще и способность граждан с помощью некоторых рыночных инструментов отсрочить во времени выплату полной стоимости приобретаемой квартиры, зафиксировав цену, либо другим способом иметь возможность защитить накопления от роста квадратных метров на время накопления.
Именно от этого зависят в конечном итоге возможности улучшения населением своих жилищных условий, а значит – и доступность жилья вообще.
Для осуществления измерения доступности жилья необходимо также определить возможность и доступность обращения населения к тому или иному инструменту жилищного финансирования.
Но подобных механизмов посильных и доступных для граждан России пока разработано не было. Существует острая, реальная необходимость в подобных механизмах и инструментах.
Западная модель ипотеки предлагает сделать это только заплатив кредитору за пользование его финансовыми ресурсами очень крупную сумму, которая для многих Россиян непосильна.
Организаторы Программы «Жилищный шаг» несколько лет разрабатывали такой механизм, который был-бы адаптирован к Российским ценам и доходам граждан. Предложеный механизм не предлагает никаких сложных формул. Оночень прост и понятен.
Программа предлагает подходить к решению жилищного вопроса поэтапно: используя доступную по цене цивилизованную аренду ( с ценой в три раза ниже рыночной аренды и в шесть раз ниже платежей по ипотечным программам кредитования), параллельно с накопительным механизмом и рассрочкой. И только потом, накопив более 50 % от стоимости жилья, граждане смогут взять ипотечный кредит на более доступных и посильных условиях или преобрести жильё в рассрочку без процентов на условиях Программы.
Таким образом, механизм избавляет домохозяйства от непосильных ипотечных выплаты процентов по кредиту. И делает решение решение жилищной проблемы доступнее.
Предлагаемая Программой «Жилищный шаг» модель проста в использовании. Рассчитана учитывая минимальные требования к платёжным возможностям семьи, т.е. на улучшение жилищных условий направляется лишь посильная часть дохода семьи. Размер необходимых платежей позволяет достойно жить, накапливая средства на приобретение квартиры.
Необходимо только произвести сравнение Программы "Жилищный шаг" с ипотекой по западному образцу с учетом доходов населения и её преимущества становятся видны.
Многие государственные чиновники в России, не рассматривая ситуацию комплексно и не понимая её, возлагают большие надежды только на банковское ипотечное кредитование по американской модели, как на основной путь решения жилищного вопроса. Но на практике ипотека остается недоступной для большей части населения, несмотря на все попытки государства поддержать этот сектор вливаниями огромных сумм, направленных на дотирование и снижение процентных ставок, а также рефинансирование дефолтов по кредитам. За все время существования ипотеки в России ею воспользовались лишь 1-1,5 % российских граждан. Кроме высоких требований к заемщикам, сам механизм ипотеки и процентная ставка оказываются просто неподъемными для граждан вкупе со всеми комиссиями, оценкой, страховками и выплатами сверх суммы кредита. И это для средней российской семьи, не говоря уже о покупке квартиры неполным семьям (которых в России много) . В силу всех этих причин ипотека в России попросту не работает.
Увы, легкие решения только снижают тяжесть симптомов, но не затрагивают саму глубинную проблему. Люди привыкли искать решение всегда рядом с проблемой. И так как ипотека в России не работает многие кидаются в другую крайность, считая, что проблема с жильем связана только с низкими темпами строительства, и нужно просто больше строить. Но эта проблема не сводится к неспособности застройщиков быстро и много строить дома. Основным барьером здесь является отсутствие возможности у населения создавать накопления и использовать механизмы жилищного кредитования для аренды жилья. Застройщик построеное жильё при отсутствии платёжеспособного спроса просто не может продать.
Сегодня в России из-за низкого покупательного спроса и отсутствия платежеспособного населения, продать дома для застройщика очень не просто.
Практически любой застройщик может с уверенностью заявить, что они могут строить и больше и быстрее. Но из-за отсутствия платежеспособного спроса построенное жилье потом будет просто невозможно продать.
Не забывайте, что стоимости жилья, также зависит от доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков (на строительство). Чтобы построить дом , застройщик берёт кредит, на который постоянно набегает приличный процент. А как выплачивать, если дома по несколько лет не продаются и нет покупателей. Зная, что у застройщика могут возникнуть трудности с реализацией жилья, банки не хотят его кредитовать или за риск повышают процентную ставку. Чуть возникла задержка с реализацией жилья и проценты по кредитам, привлечённым на строительство, съедают всю прибыль и в лучшем случае придётся продать всё с большим дисконтом, чтобы застройщику не разориться и не забрали всё за долги.
Цена метра должна быть ниже, но «застройщики не будут строить, если не будут получать свою норму прибыли. Решение этой задачи возможно только за счет заемных средств. «Мы обсуждали эту тему со многими банками, и они готовы давать кредиты при условии, что государство снимет с них часть рисков». Основной риск — риск сбыта.
Сегодня в России из-за низкого покупательного спроса и отсутствия платежеспособного населения, продать дома для застройщика очень не просто.
Практически любой застройщик может с уверенностью заявить, что они могут строить и больше и быстрее. Но из-за отсутствия платежеспособного спроса построенное жилье потом будет просто невозможно продать.
Не забывайте, что стоимости жилья, также зависит от доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков (на строительство). Чтобы построить дом , застройщик берёт кредит, на который постоянно набегает приличный процент. А как выплачивать, если дома по несколько лет не продаются и нет покупателей. Зная, что у застройщика могут возникнуть трудности с реализацией жилья, банки не хотят его кредитовать или за риск повышают процентную ставку. Чуть возникла задержка с реализацией жилья и проценты по кредитам, привлечённым на строительство, съедают всю прибыль и в лучшем случае придётся продать всё с большим дисконтом, чтобы застройщику не разориться и не забрали всё за долги.
Цена метра должна быть ниже, но «застройщики не будут строить, если не будут получать свою норму прибыли. Решение этой задачи возможно только за счет заемных средств. «Мы обсуждали эту тему со многими банками, и они готовы давать кредиты при условии, что государство снимет с них часть рисков». Основной риск — риск сбыта.
Одним увеличением строительства не решить вопросы населения с жильем. Здесь две стороны медали: строительство и реализация. Очень важным моментом является грамотно построенный механизм реализации жилья. А эффективно работающих и доступных для населения механизмов жилищного кредитования нет. В отсутствии механизмов государство будет не способно решить эти проблемы.
В ходе совещания по вопросам развития жилищного строительства, глава правительства Владимир Путин признал, что государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья.
Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.
По мнению организаторов Программы «Жилищный шаг», в России, сегодня необходимо создавать рыночные "арендно - накопительные" механизмы приобретения жилья, повышающие покупательную способность населения. Нужно помогать населению накапливать и самостоятельно решать проблему с жильем, а не только стимулировать дотациями и субсидиями, как это делает государство сегодня в отсутствии эффективных рыночных механизмов.
Освободив население от необходимости самостоятельно решать свои жилищные проблемы, искусственно ограничив возможности и свободу выбора, государство превратило человека в пассивного наблюдателя, породило в массовом сознании устойчивые иждивенческие настроения и иллюзии, лишило человека осознанных мотивов социальной и экономической активности (здесь речь не идет о социально незащищенных слоях, за которые государство обязано нести ответственность).
Жилищная система страны, лишенная активного платежеспособного потребителя, оказалась деформированной. Ситуация воспитывала в сознание граждан неспособность самостоятельного решения жилищных проблем.
При использовании несистемных решений мы рискуем тем, что со временем впадем в зависимость от используемого метода облегчения проблем. Вот почему плохо продуманная политика вмешательства государства не только неэффективна, но и действует как наркотик, делая людей менее самостоятельными и более зависимыми от помощи извне. Настоящие решения должны повышать способность системы справляться с собственными трудностями.
Понимая, что банковское ипотечное кредитование не может решить проблему и помочь большинству граждан, Программа «Жилищный шаг» предлагает гражданам возможность самостоятельного решения своего жилищного вопроса и предоставляет механизм позволяющий эффективно накапливать средства на эти цели уже сейчас не откладывая. Сегодня большинство людей от безысходности этого просто не делают, поскольку отсутствовали механизмы, позволяющие столь эффективно использовать накопления для самостоятельного решения жилищного вопроса.
Программа «Жилищный шаг» предлагает людям финансовый механизм, который позволяет решить жилищный вопрос собственными силами, даже одинокому человеку с его платежными способностями, не говоря уже о семье. Механизм позволяет приобрести жилье по себестоимости без переплаты процентов, а также получить возможность долгосрочной фиксированной выгодной аренды жилья.
Программа доступна широким слоям населения, стремящимся улучшить свои жилищные условия, независимо от возраста, места жительства и уровня доходов. Кроме этого, Программа позволяет эффективно накапливать и использовать для решения жилищного вопроса различные виды социальных льгот, предоставляемых государством (налоговый вычет, материнский капитал, жилищный сертификат).
Возможности для решения жилищной проблемы и помощь гражданам в Программе «Жилищный шаг» предоставляется не только денежной форме (в виде дотаций или субсидий), а в виде гарантий длительной цивилизованной аренды с низкой стоимостью, а также эффективного механизма накопления и защиты накоплений от роста стоимости квадратных метров.
Деятельность Программы «Жилищный шаг» направлена на создание именно рыночного, альтернативного ипотеке механизма поэтапного решения жилищной проблемы, который поможет населению с различным уровнем доходов самостоятельно решить жилищный вопрос.
Благодаря финансовой прозрачности и защищенности граждан в рамках кредитно-финансового механизма, который лежит в основе Программы «Жилищный шаг», станет возможным перейти к формированию самодостаточной общероссийской полномасштабной системы жилищного кредитования.
Пришло время решать жилищную проблему!
Организаторы Программы «Жилищный шаг» готовы к взаимодействию с любыми структурами, заинтересованными в развитии механизма Программы "Жилищный шаг"в России.
Обсуждения
Авторизоваться
Комментарии отсутствуют
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться