«Долевое строительство – пещерное явление» Нужны новые инструменты. Новые, более ответственные схемы кредитования

– В банковскую систему уже было влито в качестве «антикризисной помощи» немало государственных средств. Расскажите, как это повлияло на экономику. Почему банки по-прежнему с трудом справляются с кредитованием?

– У нас здесь порочный круг. Банки боятся кредитовать кого бы то ни было, поскольку трудно предугадать, что с этим заемщиком будет завтра. А вероятность того, что завтра с заемщиком будет худо, в свою очередь, возрастает из-за того, что он не может взять нормальный кредит. Разрубить этот узел, пожалуй, может только государство, с его гарантиями хотя бы части хозяйственных субъектов и домохозяйств. Но тему гарантий у нас, похоже, заболтали окончательно. Никто их не видел и не пробовал на зуб.

– Есть ли у кризиса положительные стороны? Может ли кризис действительно оздоровить экономику (особенно сферу недвижимости и строительства)?

– Хотелось бы, но вряд ли. Возьмем ту же Америку. Ведь нынешний кризис начался там на рынке ипотеки, и это не первое потрясение на этом рынке. На рубеже 70-80-х у них уже были «неприятности», принесшие около полутриллиона долларов убытков для кредиторов. И что, испугались? На какое-то время – да. Выстроили новую модель рефинансирования ипотеки – секьюритизацию. Только на поверку она оказалась еще более рискованной, чем предыдущая.

То же самое у нас, только с меньшим интервалом во времени. Вспомним 2004-й. Тогда неуклюжими действиями Центробанка был на ровном месте спровоцирован чисто российский кризис ликвидности. Межбанковское кредитование свернулось в одночасье. В результате очень сильно тряхнуло банки, которые до этого активно выстраивали систему долгосрочного (в частности ипотечного) кредитования на коротких пассивах. И не менее сильно тряхнуло застройщиков, которые на деньги, собираемые от продажи одного объекта, закладывали пять новых строек, надеясь на авось.

Все это «легло» в одночасье. Но долго ли ощущался испуг? Буквально год-полтора. А потом все вернулось в прежнее русло, чтобы через три года разродиться новыми проблемами…

- Сколько банков сегодня продолжают выдавать ипотечные кредиты? Средний объем уже выданных с начала года ипотечных кредитов (по сравнению с прошлым годом)?

– Если то, что происходит сегодня на рынке ипотеки, можно назвать выдачей, то банков осталось 15-20, по сравнению с 600 в прошлом году. Но и оставшиеся банки в большинстве своем просто имитируют свое присутствие на рынке, а не кредитуют. Объемы выдачи упали примерно в 20 раз. И дело не только в дороговизне нынешних кредитов (она, конечно, непомерна), но и в чрезвычайно ужесточившихся требованиях к заемщикам, зачастую граничащих с произволом и гаданием на кофейной гуще. Я лично не знаю ни одного российского банка, у которого по ипотеке был бы план на выдачу, а не лимит. И этим, пожалуй, все сказано.

– Когда ипотека выйдет на докризисный уровень? Какие ставки по ипотеке ожидаются к концу года, по вашим оценкам?

– Ипотека умерла у нас одной из первых, но это вовсе не значит, что она первой и возродится. Скорее наоборот. Кредит на 20-30 лет – это очень серьезно, и с точки зрения рисков, которые не просчитать, и с точки зрения подходящих для ипотеки ресурсов, которых у нас просто нет. Если средний депозит в российских банках не превышает по длительности нескольких месяцев, то как на такой базе строить долгосрочное кредитование?

«Длинные» деньги берут только у физических лиц – через организации, которые принято называть институциональными инвесторами. Это пенсионные фонды, страховые компании, занимающиеся накопительным страхованием жизни, паевые инвестиционные фонды… Что из вышеперечисленного всерьез развито в России? Ровно ничего. Пока этот дефицит можно было компенсировать сравнительно недорогими и доступными заимствованиями за рубежом, дело спорилось. А как только окошко закрылось – мы моментально сели на мель.

Откроется ли оно вновь – не знаю. Более того, не уверен даже, что очень этого хочу. Во всяком случае, не хочу, чтобы это окошко было таким же, как ранее. Не хочу, чтобы ипотечные кредиты ценой в сотни тысяч долларов выдавались у нас по телефонному звонку, потому что никто нигде ни за что не отвечает и потому ни о чем серьезном не спрашивает. Нужны новые инструменты. Новые, более ответственные схемы, применение которых вряд ли позволит нам скоро выйти даже на докризисный уровень.

– Что в формировании доступной ипотеки зависит от государства, а что от банкиров? И должна ли ипотека действительно быть доступной? Рассматривают ли банкиры какие-то другие способы жилищного кредитования?

– У меня встречный вопрос: нормально ли, когда в стране 70% населения являются заемщиками по ипотеке? Я считаю: ненормально. А ведь в США так и было. И нам туда не надо!

У нас действительно катастрофически не хватает жилья. Но кто сказал, что ипотека – это единственный инструмент для решения жилищной проблемы? Если кто-то это сказал – он неумен. Ведь ипотека – это наделение человека СОБСТВЕННОСТЬЮ на жилье, пусть даже с обременением. А какая к чертям, собственность, если полстраны перебивается от получки до получки! Почему, например, мы ничего не делаем по части развития таких институтов, как социальный наем жилья? И не только социальный. Подавай нам собственное жилье, и все тут!

Да и с кредитованием у нас получилось как-то однобоко. Уперлись в ипотеку, причем преимущественно в американскую, как будто мир другого и не знает. Ну посмотрите же на «братские» нам страны: Чехию, Словакию, Венгрию, Словению и проч. Ведь они начинали вовсе не с ипотеки, а с накопительных систем по немецкому образцу. И добились в этой части потрясающих результатов. В той же Словакии в 92 году запустили немецкую систему «баушпаркасс», и в этом же году каждый десятый житель страны открыл накопительный жилищный счет, не откладывая деньги под подушкой, а направляя их в самый реальный сектор национальной экономики – жилищное строительство. Ему квартиру покупать лет через шесть – не раньше, а его деньги уже работают и на общее благо, и на его личное.

А мы, как всегда, самые умные. Наверное, поэтому законопроект о стройсберкассах гоняют у нас по различным кабинетам уже лет 6-7.

А вместо этого носятся с любимой игрушкой – с «социальной ипотекой». Коммерческая, мол, у нас дороговата, так давайте будем субсидировать процентную ставку за счет бюджетов различных уровней. После этого начинаешь думать, что «совок» в наших головах – это навсегда. Ну в самом деле, что за ерунда! Более неэффективное использование скудных государственных средств, чем субсидирование ставок по ипотеке, трудно придумать. Да и более рискованное – тоже. Разве мы умеем планировать наши бюджеты на 20-30 лет? Вы на сегодняшний бюджет посмотрите, чтобы больше не мучиться с ответом. А теперь представим, что банки в массовом порядке (иначе что же это за социальная ипотека?) выдали кредиты, в которых солидарным плательщиком является государство. И у этого самого государства вдруг изменились планы (каждый такое припомнит). И что? Массовые неплатежи. Обрушение рынка. Банкротства банков… Для государства на рынке жилья есть куда более серьезные позиции: регулятора, гаранта, закоперщика. И очень бы хотелось, чтобы вот эти позиции были, наконец, заняты нашим государством.

– В США при объеме просроченных и невозвращенных кредитов на уровне 5% уже началось повальное удешевление жилья и крах системы. В России невозврат ипотечных долгов приближается к 12% – почему такого не произошло у нас?

– Только потому, что мы зашли недалеко. У них ипотечный рынок – это 12 триллионов долларов. А у нас – один триллион рублей. Ипотека просто не успела стать в России столь заметным и значимым явлением, как там. Хотя двигались мы примерно в том же направлении, и темпы прироста рынка имели сногсшибательные. Если бы это движение без оглядки на риски продлилось еще несколько лет, проблемы накрыли бы и нас. Хотя сказать, что у нас совсем нет проблем, тоже было бы неверно. Во многих регионах продать квартиру из-под залога – целая проблема.

Савинов Александр
руководитекль Программы "Жилищный шаг"
 

В заключение интервью Владимира Лопатина от себя еще раз повторю: «Нужны новые инструменты. Новые, более ответственные схемы кредитования». Надо создавать альтернативные механизмы жилищного кредитования
 
- Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю. Она так и будет от кризиса до кризиса топтаться в промежутке от 1% до 3% ВВП.
 
В каком же виде ждать возрождения жилищного кредитования?
 
- Наверняка возрождение произойдет в иной форме залогового механизма, но, думаю, не раньше, чем через два-три года. Я искренне желаю, чтобы у наших властей и бизнеса проснулось понимание того, что надо создавать альтернативные механизмы кредитования. И самыми эффективными будут арендно - накопительные схемы с использованием ипотечного механизма, работающих на краткосрочных финансовых ресурсах.