РЕшение - РЕфинансировать !

Рефинансирование прочно вошло в нашу жизнь, хотя совсем недавно звучало как нечто «сложно выговариваемое». Ипотека вообще продукт, который породил много терминов, понятий и бизнес-процессов, хотя и сама ИПОТЕКА была как имя нарицательное.

Ипотека в России начала развиваться после принятия федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Активный рост ипотечного кредитования начался во второй половине 2000-х гг., после введения в силу с 1 января 2005 г. нового Жилищного кодекса и выдавалась преимущественно в долларах США по ставке от 10% до 14% годовых.

С 2006 г. кредитные организации начали отчитываться перед Банком России о предоставленных ипотечных жилищных кредитах. На 1 января 2006 г. средневзвешенная ставка в валюте составляла 11,8%, а в рублях - 14,9%.

Ипотечные ставки стабильно снижались вплоть до лета 2008 г. (10,8% годовых в валюте и 12,4% - в рублях).

После начала мирового финансового кризиса банки подняли ставки: пик пришелся на май 2009 г.: 13,8% в валюте и 14,9% в рублях. Это привело более чем к двукратному сокращению рынка ипотечного кредитования: с 349 тыс. кредитов в 2008 г. до 130 тыс. в 2009 г., при этом резко снизилась доля новых валютных ипотечных кредитов – до 1,5 % в 2009 году.

По мере преодоления кризиса ставки по ипотеке вновь начали снижаться. В рублях минимальная средневзвешенная ставка по ипотеке была зафиксирована в декабре 2011 г.: 11,4% годовых. После этого возобновился ее рост. В ноябре 2014 г. рублевая ставка по ипотеке доросла до уровня в 12,85% годовых, а после решения ЦБ РФ 16 декабря 2014 г. об увеличении ключевой ставки до 17% банки повысили ставки по ипотеке до 17-20% годовых.

Весь этот экскурс в историю ставок дает представление о стоимости ипотечного кредита с момента появления этого продукта в России. Средневзвешенные ставки были двузначными: от 10,6% годовых в 2017 г. до 14,3% годовых в 2009 г., – и только начиная с 2018 года средневзвешенная ставка стала ниже 10%, а в 2020 году будет и вовсе рекордно низкой.

Процентная ставка непосредственно влияет на ежемесячную нагрузку по обслуживанию ипотечного кредита. Так, на основании данных Банка России и Росстата, соотношение месячного платежа по ипотеке к средней зарплате снижалось от года к году с 69% в 2013 году до 48% в 2018 году.

Основная цель в ипотечном кредитовании для клиентов – это, конечно, приобретение недвижимости. Банки разрабатывали и предлагали все новые и новые программы для удовлетворения возрастающих потребностей заемщиков. Объемы кредитования росли, счастливых владельцев новых квартир становилось все больше, и они задумались о возможности снижения долговой нагрузки. Сделать это можно, осуществляя частичное досрочное погашение, уменьшая ежемесячный платеж либо снизив процентную ставку. Процентная ставка в ипотеке по заявлению заемщика автоматически не снижается – это целый бизнес-процесс и он достаточно трудоемкий.

Звездный час рефинансирования наступил в конце 2016 – начале 2017 года, когда процентные ставки снизились после кризиса 2014 г. Доля рефинансированных кредитов в 2018 году составила 11,5% в общем объеме выданных кредитов, потом она снижалась, но тем не менее у многих банков эта доля доходила почти до 50%. По сути новых кредитов не было, но рефинансируя кредиты сторонних банков, финансовая организация получала качественных заемщиков, которые уже на протяжении длительного времени выплачивали кредит и имеют положительную кредитную историю. Спрос рождает предложение, и банки расширили программы рефинансирования, распространив ее на строящееся жилье и на спецпрограммы, такие как «Военная ипотека» и «Семейная ипотека».

Клиенты имеют неоспоримые выгоды от рефинансирования своего кредита:

 Снижение ежемесячной нагрузки, при разнице между ставками в 2 процентных пункта и более по среднестатистическому кредиту, который был оформлен несколько лет назад, это дает экономию на месячном платеже минимум в 3 000 руб.

 Снижение общих расходов по процентам при сокращении срока кредитования, даже сохраняя/увеличивая месячный платеж.

 Увеличение суммы кредита в рамках одного залога (кредит наличными под ипотечную низкую ставку).

 Объединение нескольких кредитов

 Изменение состава созаемщиков

     Рефинансирование ипотечного кредита – процесс достаточно трудоемкий, клиенту надо:

 Подать заявку на кредит, предоставив пакет документов на заемщика, на квартиру, на действующий кредит.

 Сделать оценку недвижимости.

 Оформить новую страховку.

 Запросить необходимые документы в банке выдавшим кредит (согласие, при необходимости, справку об остатке кредита), и подать заявление на полное досрочное погашение.

 Оформить сделку в банке (подписать необходимые кредитные документы и получить кредит).

 Подать документы в ФРС дважды: на снятие обременения и постановку нового обременения.

Клиенту предстоят еще и финансовые траты:

 Оплата отчета об оценки.

 Оплата страхового взноса.

 Оплата регистрационных действий.

 Операционные расходы.

Банк рефинансирует не все кредиты, ведь заемщик стороннего банка для него новый клиент, поэтому все требования к новому заемщику и залоговому объекту такие же, как и при получении кредита на покупку недвижимости.

Основные причины, почему банк может отказать:

 Недостаточная платежеспособность клиента (снижение дохода, увеличение кредитной нагрузки, др.).

 Отрицательная кредитная история.

 Нестандартный залог либо несоответствующий условиям банка.

 Использование материнского капитала для частичного досрочного погашения кредита (банки могут рассматривать при согласии банка кредитора на последующую ипотеку).

Но в итоге рефинансирование взаимовыгодно: и для клиента, и для его нового банка, который получает нового качественного заемщика. Учитывая, что средневзвешенная ставка по ипотеке снижается, многие клиенты уже неоднократно рефинансировали свой кредит в разных банках. Тенденция сохраняется и доля рефинансированных кредитов в ближайшее время продолжит оставаться в пределах 10% от общего объема ипотеки.