Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    03 апреля 201823:01
    поделитесь с друзьями

    Ипотечная антителеграмма. Воспоминания и размышления об ипотечных стратегиях

    Рейтинг читателей
    2609
    0
    комментарии (0)

    В конце 2017 и начале 2018 года  прошел ряд совещаний, связанных в той или иной степени с ипотечным кредитованием. К концу 2017 года сложился комплект программных документов. В системном виде всё основное изложено в Стратегии развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года и в описании приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».

    Документы определяют цели, которые надо достичь к определенному сроку. Чем отличаются новые цели от целей, указанных в предыдущих документах. Попробуем разобраться.

    Материал объемный. Иначе не удается без потери смысла напомнить предысторию. Выводы очень короткие. Можно прочитать только их в самом конце текста.

     Введение

    Отношения государства и граждан в непосредственной связи с  жилищной политикой неоднократно исследовались автором и публиковались в блоге и печатных изданиях. С целью сохранения преемственности во введении приведены материалы из двух статей.

    Взаимодействие граждан и государства можно представить набором тезисов (табл.1). Материал взят из статьи Гордейко С.Г. Клиентоцентричность и краткосрочные госпрограммы на примере поддержки ипотечного кредитования // Управление продажами. — 2016. — №1. — С. 48–56..  Текст доступен в блоге в записи от 21 апреля 2016 года.

     Таблица 1. Некоторые отношения граждан и государства

    Тезисы

    Выдержки из документов

    Источник

    Государство служит народу

    Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина — обязанность государства

    Ст. 2 Конституции РФ [1]

    Народ — самый главный

    Единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ.

    Народ осуществляет свою власть непосредственно, а также через органы государственной власти и органы местного самоуправления

    Ст. 3 Конституции РФ [1]

    В России все для человека

    Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека

    Ст. 7 Конституции РФ [1]

    Жилищный вопрос — базовый

    Каждый имеет право на жилище.

    Органы государственной власти поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище

    Ст. 40 Конституции РФ [1]

    Население — заказчик, правительство — исполнитель

    Правительство Российской Федерации в своей деятельности руководствуется принципами народовластия и обеспечения прав и свобод человека и гражданина

    Ст. 3 закона №2-ФКЗ [2]

    Правительство отвечает за практическую реализацию жилищной политики

    Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.

    Приоритетные задачи.

    1. Создание условий для роста предложений на рынке жилья, соответствующих потребностям различных групп населения.

    2. Создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:

    ■ разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно: жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

    ■ повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка.

    3. Обеспечение соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения

    Распоряжение Правительства РФ №1662-р [3]

    Источники:

    1. Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. №6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. №7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. №2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. №11-ФКЗ). — http://base.garant.ru/10103000/#help.

    2. Федеральный конституционный закон от 17 декабря 1997 г. №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» (с учетом изменений, по состоянию на 14.12.2015). http://base.garant.ru/12106440/.

    3. Распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. №1662-р (ред. от 8 августа 2009 г.) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года»

     http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=LAW&n=90601&req=doc.

     Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что во всей своей практической деятельности правительство должно ориентироваться на интересы граждан. Сравнивая определения клиентоориентированности, клиентоцентричности с теми описаниями, которые приведены в нормативных документах, можно сделать вывод, что в России законодательно закреплена клиентоцентричность правительства.

    Отличие от бизнеса заключается в том, что коммерческая организация привлекает клиентов, в том числе обещанием клиентоцентричности. Правительство же клиентов не привлекает, граждане в результате президентских и парламентских выборов формируют правительство, которое изначально должно работать на них и воспринимать цели граждан как свои собственные.

     В литературе, посвященной управлению, неоднократно рассматривался конфликт между целями собственников и целями менеджмента или целями различных подразделений организации, когда частные цели ставятся выше общесистемных. Подробно этот процесс, называемый субоптимизацией, был описан в статье Гордейко С.Г. Системный подход к управлению розничным бизнесом в коммерческом банке // Менеджмент сегодня. — 2013. — №6. — С. 330–345. Текст доступен в блоге в записи от 21 апреля 2014 года.

    Такой же конфликт возникает при реализации правительственных программ, которые начитывают много участников, имеющих различные интересы.

    После детального рассмотрения краткосрочных программ, связанных с ипотечным кредитованием сделаны выводы.

    Базовые отношения между гражданами и государством не могут быть рассмотрены только с бизнес позиций из-за их множественного характера и невозможности четко и постоянно определить клиента и исполнителя.

    Отношения между хозяйственными обществами и гражданами могут рассматриваться с позиций клиентоцентричности. Это же относится и к краткосрочным Правительственным программам.

    В рассмотренных примерах акцент сделан на оценку практического воплощения философии клиентоцентричности посредством исследования клиентоориентированости в краткосрочных программах поддержки ипотечного кредитования.

    Для коммерческих организаций принятие стратегии клиентоцентричности является одной из возможностей для развития в настоящее время. Общественное устройство Российской Федерации закрепляет клиентоцентричность в качестве основы деятельности Правительства и его дочерних организаций. 

    Рассмотренные примеры из сферы ипотечного кредитования позволяют сделать вывод, что правильное определение клиента и практическое, а не декларативное применение стратегии клиентоцентричности влияют на успех реализации Правительственных программ и деятельности Правительственных структур.

    Установлена связь успеха программы с полнотой соблюдения принципа клиенто-ориентрированности. Успешная программа содержит клиентоориентированность по отношению ко всем клиентам программы. В неудачной программе клиентоориентированность отсутствует.

    Для коммерческих организаций выбор клиентоцентричности является добровольным, а для государственных обязательным и предопределенным.

    Парадоксально, но уже закрепленную для Правительства философию клиентоцен-тричности, необходимо внедрять в практику теми же методами, что и для коммерческих структур. При всей очевидности понятий необходимо проводить независимый анализ Правительственных программ, в том числе на клиентоориентированность, а также заниматься обучением сотрудников, что особенно важно для хозяйственных обществ, принадлежащих Правительству, и других структур, которые разрабатывают и исполняют Правительственные программы.

    В развитие вопроса целеполагания  в деятельности Правительства и его структур был проведен  анализ деятельности конкретной госкорпорации и опубликована в статье Гордейко С.Г. «Оценка клиентоцентричности госкомпаний на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Управление продажами. № 03 (88)  2016 с. 212-223.

    Текст доступен в записи от 8 июля 2016 года

    В статье были сделаны выводы

    Анализ нормативных и корпоративных документов позволяет сделать вывод о том, что принципы клиентоцентричности заложены в основы деятельности АИЖК, особенно сильно это проявляется после создания на базе этой госкомпании Единого института развития в жилищной сфере. В статье показано, что терминологическое различие на суть не влияет, а клиентоцентричность органично вписывается в стратегию госкомпании, деятельность которой непосредственно связана с удовлетворение потребностей населения.

    Объективная оценка деятельности АИЖК возможна только при создании сбалансированной системы показателей.

    Распространение субъективной оценки деятельности АИЖК наносит вред формированию лояльности населения к данной организации как Единому институту развития в жилищной сфере, способствующему улучшению жилищных условий граждан.

    Действующая партнерская модель деятельности АИЖК несет в себе риски формирования имиджа, не отражающего достоверную роль госкомпании в жилищной сфере и принижающего усилия государства в этом направлении. Для изменения такого положения необходимо проведение целенаправленной работы по разъяснению населению сути деятельности АИЖК и объективных показателей, связанных с личными интересами граждан

     Обзор документов, связанных со стратегическими целями развития ипотечного кредитования

    Список не претендует на полноту. Подборка сделана для иллюстрации изменения формулировок и целей планирования (табл.2). Акцент сделан на ипотечное кредитование. Документы, связанные с жилищной политикой приведены ограничено.

    Из анализа исключены несколько вариантов Стратегии развития единого института развития в жилищной сфере, которые  рассматривались детально и многократно в специальных публикациях.

    Не указываются многочисленные документы программ «Жилье для российской семьи», «Жилище», которые по своей сути много внимания уделяют не ипотечному кредитованию, а нормированию деятельности  в сфере строительства и нормированию льгот для отдельных категорий граждан. Также не приводится Жилищная политика Российской Федерации, разработанная Минстроем.

     Таблица 2. Ипотечные (жилищные) стратегии

    Сокращенное название

    Полное наименование

    Период действия

    Дата принятия

    1

    Материалы XXVI съезда КПСС

    Основные направления экономического и социального развития СССР на 1981-1985 годы и на период до 1990 года

    1981-1985, до 1990

    2.03.1981

    2

    Развитие системы ИЖК

    "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"

    (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации")

    Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28

    Не определен

    11.01.2000

    3

    Развитие ИЖК 2030

    Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

    Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010

     N 1201-р

    2030

    19.07.2010

    4

    Указ № 600

    Указ№ 600 Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг

    2020

    7.05. 2012

    5

    Доступное жилье

    Государственная программа Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан российской федерации".

    Постановление  Правительства РФ от 15.04.2014 N 323

    2020

    15.04.2014

    6

    Развитие ИЖК 2020

    Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года

    Распоряжение Правительства РФ от 8.11.2014

    N 2242-р

    2020

    8.11.2014

    7

    Приоритетный проект

    Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» (с учетом запроса на изменение №1 (в редакции протокола президиума Совета от 28 июня 2017 г.  №7))

    2020

    ориентиры 2025

    19.10.2016

    8

    Жилищная сфера 2025

    Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года

    2025

    2017 (дата не ясна)

    9

    Послание

    Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации

    2024

    1.03.2018

     Материалы партийного съезда включены не случайно. Достаточно заменить несколько понятий и текст не будет смотреться архаично.  Например, в Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года указано в качестве цели - переход от дефицита обеспеченности жильем к достижению стандарта покомнатного расселения в жилых помещениях. Раньше была отдельная квартира, теперь отдельная комната.

     Для справки вспомним, что отмечалось в разделе «Основные итоги развития экономики и роста благосостояния народа за 1976-1980 годы».

    «За пятилетие построены жилые дома общей площадью 530 млн. кв. метров. Улучшены жилищные условия более чем 50 млн. человек. Сейчас около 80 процентов городского населения живет в отдельных квартирах».

     Таблица  3. Целевые/понятийные/лозунговые ориентиры

    Сокращенное название

    Основные направления развития ипотечного кредитования (жилищной сферы)

    1

    Материалы XXVI съезда КПСС

    Последовательно улучшать жилищные условия советских людей, повысить комфортность жилищ и уровень их благоустройства.

    Расширить сеть молодежных общежитий при предприятиях и организациях, улучшить обслуживание в них.

    Построить жилые дома общей площадью 530-540 млн. кв. метров, предусмотреть первоочередное их строительство для обеспечения жильем работников вновь создаваемых предприятий, осваиваемых районов и в сельской местности.

    Осуществить распределение новой государственной жилой площади, как правило, по принципу предоставления семье отдельной квартиры.

    Усилить внимание к вопросам комплексной застройки городов и поселков.  Завершить в основном переход на строительство жилых домов по типовым проектам с усовершенствованной планировкой и улучшенными условиями их эксплуатации.

    Повысить роль жилищно-строительной кооперации  в дальнейшем улучшении жилищных условий населения. Оказывать содействие трудящимся в кооперативном и индивидуальном жилищном строительстве за счет поощрительных фондов объединений, предприятий.

    Осуществить меры по улучшению эксплуатации жилищного фонда и его сохранности. Повысить обеспеченность городов и других населенных пунктов централизованным теплоснабжением и водоснабжением, выделять в микрорайонах помещения и площадки для ведения спортивно-оздоровительной и культурно-воспитательной работы.

    2

    Развитие системы ИЖК

    Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

    Создание указанной системы позволит:

    увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

    активизировать рынок жилья;

    вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

    привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

    обеспечить развитие строительного комплекса;

    оживить экономику страны в целом.

    Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

    совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

    создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

    создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

    налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

    создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

    создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

    Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков.

    С этой целью необходимо:

    совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

    регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

    создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

    организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

    3

    Развитие ИЖК 2030

    Целью создания настоящей Стратегии являются:

    формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития рынка ипотечного жилищного кредитования;

    определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2030 года;

    определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.

    Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

    дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

    повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;

    снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

    4

    Указ № 600

    Улучшение жилищных условий граждан Российской Федерации, дальнейшее повышение доступности жилья и качества жилищно-коммунальных услуг

    5

    Доступное жилье

    Стратегическая цель государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах на период до 2020 года - создание комфортной среды обитания и жизнедеятельности для человека, которая позволяет не только удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни в целом.

    Приоритеты государственной политики соответствуют следующим направлениям реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России":

    стимулирование развития жилищного строительства;

    поддержка платежеспособного спроса на жилье молодых семей, молодых ученых и семей, имеющих 3 и более детей, а также ипотечного жилищного кредитования;

    выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

    Приоритетами государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, направленными на достижение указанной стратегической цели, являются следующие:

    снижение стоимости 1 кв. метра жилья путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;

    развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

    поддержка отдельных категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не имеют объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

    совершенствование условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования;

    улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания;

    модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства.

    6

    Развитие ИЖК 2020

    Целью развития ипотечного жилищного кредитования является обеспечение к 2020 году возможности приобретения и строительства жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для 50 процентов семей в условиях ограниченных возможностей бюджетной поддержки и внешних заимствований.

    Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

    повышение доступности ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снижение процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам и повышение доступности ипотечных жилищных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

    формирование устойчивой системы привлечения на рынок ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов и развитие механизмов рефинансирования Центрального банка Российской Федерации;

    создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.

    Достижение указанной цели и решение поставленных задач будет осуществляться за счет:

    создания эффективных механизмов, позволяющих повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для социально приоритетных категорий населения;

    развития конкуренции на рынке ипотечного жилищного кредитования;

    разработки новых форм финансирования для развития жилищного фонда, сдаваемого внаем, и сектора жилищно-строительной кооперации, а также финансирования жилищного строительства;

    учета региональных и локальных особенностей развития рынков жилья и ипотечного жилищного кредитования;

    создания условий для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений.

    Особого внимания требует реализация специальных ипотечных программ для отдельных групп населения, которые, с одной стороны, должны повысить доступность ипотечных жилищных кредитов для таких граждан, а с другой стороны, должны быть реализованы с использованием механизмов, которые не приведут к повышению рисков кредитования таких граждан. При этом приоритетом является использование рыночных механизмов и минимизация бюджетных расходов.

    Необходимо обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг и инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования, что позволит решить проблему ликвидности, повысить уровень конкуренции и обеспечить устойчивое развитие ипотечного жилищного кредитования.

     

    Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья и добиться повышения доступности жилья только путем расширения возможностей кредитования нельзя.

    Необходимо наряду с повышением доступности ипотечных жилищных кредитов повышать доступность жилья за счет:

    увеличения объемов жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса;

    дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономического класса и жилищного фонда, сдаваемого внаем, содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними и умеренными доходами;

    снижения себестоимости жилищного строительства, в первую очередь жилья экономического класса.

    Для совершенствования условий приобретения жилья на рынке, в том числе с помощью ипотечного кредитования, государственная политика по развитию рынка жилья будет направлена на обеспечение эффективного оборота жилья на рынке, снижение издержек при совершении сделок с жильем, усиление защиты жилищных прав, будет осуществляться дальнейшее развитие единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета объектов недвижимости в целях снижения рисков сделок на рынке жилья.

    Государственная политика в сфере развития ипотечного жилищного кредитования в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года будет направлена на повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, кредитов для застройщиков, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка, расширение ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования за счет приоритетного развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг

    7

    Приоритетный проект

    Улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса, привлечение инвестиций в создание арендного жилья).

    8

    Жилищная сфера 2025

    Главные цели;

    Рост доступности жилья через снижение ставок и рост доли ипотеки в сделках с жильем

    Развитие рынка ипотечных ценных бумаг

    Задачи по дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования:

    повысить доступность ипотечных жилищных кредитов с учетом баланса интересов кредиторов и заемщиков, в том числе снизить процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, без наращивания системных рисков;

    сформировать устойчивую систему привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования;

    повысить уровень конкуренции среди кредиторов;

    создать надежную и эффективную инфраструктуру рынка ипотечного жилищного кредитования;

    повысить информационную прозрачность рынка ипотечного жилищного кредитования и создать условия для предотвращения или смягчения возможных будущих кризисных явлений.

    9

    Послание

    Три ключевых фактора повышения доступности жилья:

    рост доходов граждан,

    снижение ставок ипотечного кредитования,

    увеличение предложения на жилищном рынке.

     Таблица 4. Измеряемые показатели

    Сокращенное название

    Общие задачи

    Абсолютные (условно измеримые) задачи

    1

    Материалы XXVI съезда КПСС

    Распределение жилой площади, как правило, по принципу предоставления семье отдельной квартиры.

    Построить жилые дома общей площадью 530-540 млн. кв. метров.

    2

    Развитие системы ИЖК

    Развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства.

    В Постановлении дано описание подобной системы.

    Совершенствование нормативной базы в течение 2000-2001 года.

    3

    Развитие ИЖК 2030

    Ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность.

    Необходима невысокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на каждой территории, где сложился ликвидный рынок жилья, на нем будут присутствовать как минимум 3 кредитора с конкурентными предложениями.

    Заемщик получит возможность реструктурировать его в случае существенного изменения доходов семьи заемщика.

    Ежемесячные доходы семьи будут превышать расходы на кредит в  3 раза.

    Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним станет информационно открытой. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, в том числе путем создания единой электронной базы зарегистрированных прав. Механизмы документооборота при регистрации указанных прав станут унифицированными во всех регионах.

    Ориентиры 2030.

     60 процентов семей сможет приобретать жилье с помощью собственных и заемных средств  (с помощью ИЖК) (2020-50 %).

    873 тысячи кредита в год.

    Доля сделок с ипотекой на рынке жилья – 50 % (2020-40%).

    Ипотечный портфель к ВВП – 15,5%.

    Средняя ставка к индексу потребительских цен +1 пп (в 2020 +2 пп).

    Средний срок ипотечного кредита – 32 года (2020 – 30 лет).

    Минимальный первоначальный взнос – 30 %, а при наличии ипотечного страхования – 10 % (речь шла о специальном страховании финансовых рисков, планировалось, что доля таких кредитов  составит до 20 процентов рынка ипотечного жилищного кредитования).

    Доля ипотеки, финансируемой  за счет выпуска ипотечных  ценных бумаг в общем объеме  ипотеки – 66 % (2020-55%).

    К концу 2020 года.

    Средневзвешенная ставка по ИЖК снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых).

    4

    Указ № 600

    Создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;

    Снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса

    до 2018 года:

    снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта;

    увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год;

     до июля 2012 г.:

    разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жилье;

    разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе;

    до сентября 2012 г.:

    обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), создание ипотечно-накопительной системы, предусмотрев меры государственной поддержки, в том числе за счет средств федерального бюджета (высвобождающихся после крупных мероприятий а также после завершения программы обеспечения жильем военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации);

    разработать комплекс мер, направленных на переход к установлению социальной нормы потребления коммунальных ресурсов, предусмотрев компенсационные меры для одиноких пенсионеров, проживающих в квартире не менее 10 лет;

    до ноября 2012 г.

    принять меры: по упрощению порядка изъятия органом государственной власти Российской Федерации или органом местного самоуправления у государственного (муниципального) учреждения или государственного (муниципального) унитарного предприятия земельных участков, не используемых или используемых неэффективно, для последующего вовлечения их в экономический оборот (прежде всего в целях жилищного строительства), в том числе путем передачи изъятых земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;

    по улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе путем обеспечения конкуренции на рынке этих услуг на региональном и местном уровнях;

     до декабря 2012 г.:

    разработать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям;

    разработать план мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов;

    обеспечить создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства в целях решения задач модернизации и повышения энергоэффективности объектов коммунального хозяйства, в том числе установление долгосрочных (не менее чем на три года) тарифов на коммунальные ресурсы, а также определение величины тарифов в зависимости от качества и надежности предоставляемых ресурсов;

    разработать исчерпывающий перечень установленных на федеральном уровне административных процедур в сфере жилищного строительства, а также порядок согласования дополнительных процедур, установленных субъектами Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями коммунального комплекса, электросетевыми и газоснабжающими компаниями;

    подготовить предложения по внесению в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на установление единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства;

    до января 2013 г.

    обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;

     до марта 2013 г.

    разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда;)

     до июня 2013 г.

    обеспечить создание сети общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля за выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.

    5

    Доступное жилье

    Первое направление, связанное с ипотекой

    Ожидаемый результат

    развитие механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности ипотечных кредитов для граждан

    Направления реализации

    рефинансирование ипотечных кредитов, формирование механизмов долгосрочного финансирования ипотечного жилищного кредитования, реализация специальных ипотечных программ и последующее рефинансирование кредитов, выданных в рамках данных программ

    Второе направление, связанное с ипотекой

    Ожидаемый результат

    обеспечение жильем отдельных категорий граждан в рамках специальных жилищных программ с использованием ипотечного кредитования

    Направления реализации

    реализация программ социального оператора ипотеки по специальной поддержке отдельных категорий граждан (молодые семьи, молодые учителя и молодые ученые) в сфере улучшения жилищных условий и ипотечного жилищного кредитования

    К концу 2020

    Годовой объем ввода жилья – 100 млн кв. метров,

    в том числе годовой объем ввода жилья экономического класса 66 млн. кв. метров.

     

    Первое ипотечное направление

    Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств – 50 %

    количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов 1053 тыс;

    превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) над индексом потребительских цен – 2,2 пп

     

    Второе ипотечное направление

    количество семей, обеспеченных жильем в рамках специальных жилищных программ с использованием ипотечного кредитования - 7687

    6

    Развитие ИЖК 2020

    Важнейшими задачами являются:

     повышение доступности ипотечного жилищного кредитования для социально приоритетных категорий населения,

    повышение уровня конкуренции и снижение ставок на рынке выдачи ипотечных жилищных кредитов,

    формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования при соблюдении баланса интересов заемщиков и кредиторов.

    К концу периода предусматривается сформировать сегменты жилья, сдаваемого внаем, и строительства жилья жилищно-строительными кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан. Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования:

    гражданам - на приобретение жилья для постоянного проживания,

    на приобретение жилья для сезонного проживания (дача)

    или для предоставления внаем, на индивидуальное жилищное строительство,

    на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов;

    юридическим лицам - на жилищное строительство или приобретение жилья для целей предоставления внаем;

    объединениям граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство

    К концу 2020 года.

    Ипотечный портфель к ВВП – 9 %.

    Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов - 1053 тыс. штук

    Количество выдаваемых в год в рамках специальных ипотечных программ ипотечных жилищных кредитов – 110 тыс. штук

    Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в общем количестве семей -50 %

    Доля сделок с ипотекой в общем количестве сделок на рынке жилья - 30 %

    Объем выпущенных ипотечных ценных бумаг в течение года  - 350 млрд. рублей.

    7

    Приоритетный проект

    Результаты проекта (ипотека)

    Выпущены ипотечные ценные бумаги с поручительством АО «АИЖК». Доля выпуска ИЦБ с поручительством АО «АИЖК» к концу 2020 года составляет не менее 40 % всего выпуска ИЦБ.

    Ипотечный рынок переведен в электронный формат (к 2018 году создана возможность полного цикла обслуживания заемщика: от выдачи кредита до регистрации недвижимости).

    Описание модели функционирования результатов проекта (ипотека)

    Ипотечные ценные бумаги с поручительством АО «АИЖК» обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском (за счет обмена портфелей ипотечных кредитов на ценную бумагу с поручительством АО «АИЖК»). За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков, граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.

    Внедрение электронного документооборота (электронной закладной) на ипотечном рынке позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование.

    К 2020 (2025)

    Объемы ввода жилья, млн кв. метров – 100 (120)

    В т.ч. объем ввода индустриального жилья, млн. кв. метров – 65 (85)

    Количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт. в год – 1200 (1700)

    Объем ежегодно выпускаемых ИЦБ с поручительством АИЖК, млрд. руб. – 200 (450)

    Объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, трлн рублей в год – 2,5 (4,5)

    Коэффициент доступности жилья – 2,4 (2,3)

    8

    Жилищная сфера 2025

    Ипотека – основной инструмент для приобретения жилья в собственность

    Цели:

    повышение доступности ипотечных кредитов без наращивания рисков в системе ипотечного жилищного кредитования;

    развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг для формирования устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов на рынок ипотечного жилищного кредитования.

    Задачи, которые необходимо решить для достижения этих целей:

    перевод рынка ипотечного жилищного кредитования в электронный формат;

    стандартизация рынка ипотечного жилищного кредитования;

    обеспечение высокой оценки качества ипотечных ценных бумаг с точки зрения рисков и ликвидности

    Результатом применения вышеуказанных мер станут следующие качественные изменения на ипотечном рынке России

    рост доступности ипотеки для более чем 50% семей;

    снижение стоимости фондирования ипотеки благодаря формированию привлекательного для инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг;

    снижение операционных расходов на выдачу и сервис ипотечных кредитов и закладных благодаря переводу процедуры согласования и выдачи ипотечных кредитов в электронный формат;

    формирование платежеспособного спроса на квартиры большей площади и комнатности за счет доступной ипотеки.

    2025

    Объем строительства – 120 млн кв метров.

    Доля задолженности в ВВП 15-20 %,.

    Доступность жилья (доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств)  >55 %.

    Доля платежа по ипотеке в доходе домохозяйства < 25 % (на другой странице (30-40%).

    Число семей, улучшивших жилищные условия за счет ипотеки и аренды, в год >2 млн.

    Общий объем выдаваемых кредитов – 8,3 трлн рублей.

    Основной кредит  на 30 лет с первоначальным взносом 20-30 %.

    Ипотечные ценные бумаги «Фабрики ИЦБ» будут присутствовать в инвестиционных декларациях и портфелях крупнейших институциональных инвесторов и войдут в топ-10 самых ликвидных инструментов на Московской бирже.

    10–15% выдачи ипотечных кредитов будет фондироваться за счет секьюритизации, в том числе через «Фабрику ИЦБ.

    Более 60% ипотечных сделок в крупнейших банках станет осуществляться полностью в электронном формате.

    Будут разработаны и приняты рынком стандарты по сервису предоставления ипотечных кредитов, по депозитарному обслуживанию операций с ИЦБ и закладными.

    Будет обеспечена полнота раскрытия информации по выдаваемым кредитам в соответствии с практиками ОЭСР.

    9

    Послание

    За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов.

    Ставка - 7 процентов годовых.

    Новое жилье может получить (приобрести) 5 миллионов семей.

    Объем строительства нужно 120 миллионов квадратных метров.

     Анализ текстов проводился исключительно с целью выделения измеряемых параметров. Полный текстовый анализ в данный момент ценности не представляет. В качестве лирического отступления можно отметить два примера недостатков документов.

    Первое. Встречаются дискуссионные цели.

    Первая иллюстрация. Например, срок кредита - 30 лет. При аннуитетном платеже и текущих ставках нет смысла брать кредит на 30 лет. Период 20 лет  эффективнее в части суммы кредита относительно доходов  размера переплаты. Даже предполагаемое снижение ставок картину меняет, но не резко. На уровне  4-5 % можно  начинать говорить и о 30-ти годах. В любом случае, срок кредита – не должен быть самоцелью. Более правильно говорить о доступности и надежности, что выражается через долю платежа в доходах и размер первоначального взноса. Только после этого можно задумываться об условной  выгодности конкретного кредита, измеряемого через переплату. При всех основных  вычислениях в степенную функцию, лежащую в основе аннуитета, подставляется срок, ставка, размер кредита. Суммы кредита, размер дохода, стоимость квартиры, размер накоплений, доходы составляют не менее важный набор, влияющий на упомянутые доступность и «выгодность».  Можно сказать, что упоминание про 30 лет выглядит красиво, но является вторичным делом и некоторой суетой для солидности.

    Вторая иллюстрация. В качестве цели предлагается переход на конкурентную схему работы, в частности выпуск однотраншевых бумаг с поручительством АИЖК. Одновременно с этим говорится о развитии конкуренции на рынке. Где-то конкуренция, а где-то даже регулирование в пользу конкретного участника рынка.

    Кому как не институту развития разрабатывать программные документы? Но как сохранить баланс между разработкой стратегий в интересах всего рынка и собственным коммерческим участием в этом же рынке.

    Второе. В многоуровневых текстах с введением, общим описанием, предметным описанием встречается несоответствие показателей в различных разделах. Другими словами, можно немного покритиковать системность документов. Такое впечатление, что так долго писали и много корректировали, что на смысловое и формальное вычитывание времени не оставалось. Особенно любопытно, когда идет перефразирование одного и того же в разных частях документа. Вроде как мысль раскрывается, а на самом деле теряется.

    Общие выводы  из сравнения программ/стратегий/указаний по развитию ипотечного кредитования

    После беглого сравнения документов постоянно вспоминается, что все новое – это хорошо забытое старое. Возникает вопрос о целесообразности переписывания стратегий. Аргумент очевиден. Жизнь меняется, и проще не объяснить почему не получается, а заново переписать.

    Аргумент работает не в полной мере, т.к. многие моменты  дублируются или переписываются в угоде конъюнктуре и воззрениям больших начальников. То мы ипотечное страхование развиваем, то мы многотраншевые бумаги однотраншевыми бумагами побеждаем. Иногда складывается ощущение, что новые документы должны кроме благородных целей закрепить чье-то административное влияние или создать предпосылки к его возникновению. Это – лирическое отступление и личное впечатление.

    Выводы можно сформулировать следующим образом.

    Первое. Многочисленные обновления программ и публичные заявления повторяют в части ипотечного кредитования практически одни и те же правильные мысли:

    1. Требуется большой объем строительства нового качественного жилья, которое создает такое количество недвижимости, что можно обеспечить потребности приобретения в собственность и для организации аренды.

    2.  Ипотечный кредит должен становиться доступнее для большего процента российский семей. Для обеспечения доступности необходимо снижение ставок ипотечного кредита, наличие накоплений для первоначального взноса, рост доходов и отсутствия роста цен на недвижимость.

    Как вариация доступности упоминается специальная доступность на нерыночных условиях для отдельных категорий населения.

    Не все факторы зависят напрямую от ипотечного бизнеса, но и он сам является проекцией жилищной, социально-экономической политики, что отражено в следующем пункте.

    3. Ипотечное кредитование должно все больше интегрироваться во все стороны экономической жизни и жилищной политики и занимать все большую долю в ВВП.

    4. Ипотечное кредитование зависит от рефинансирования (секьюритизации). Это направление надо постоянно развивать.

    Второе. Принципиальные количественные ориентиры остаются близкими по абсолютному целевому значению. Можно отметить, что при комментариях или публичных заявлениях редки отсылки к старым документам или указание, что ориентир уже ставился, он правильный, его надо все-таки выполнить и т.д. Чуть-чуть теряется преемственность.

    Новые документы отличаются оформлением, но не меняют целеполагание.

    Третье.  Произошло изменение статуса документов от Постановления Правительства к Паспорту приоритетного проекта в совокупности с набором Стратегий, которые оформляются как презентации с не очень ясным для стороннего наблюдателя статусом.  Не всегда можно найти,  кто и когда утвердил документ. Есть какая-то логика оптимизации, известная авторам. А со стороны не очевидны усилия по устранению дублирования и управленческой логике утверждения документов.

    Четвертое.  Каждый документ в той или иной степени устанавливает связь с целями и путями их достижения. Как правило, слова все правильные. Логические цепочки иногда не доводятся до конца.  Не исключено, что авторы все знают, а читатели документа не могут разобраться.

    Например, указан объем выдачи ипотечных кредитов. Указана доля кредитов, которые необходимо рефинансировать с помощью ИЦБ. Можно вычислить, что речь идет об объемах, превышающих 1 трлн рублей в год. Даже можно найти как с выпустить много ИЦБ с хорошей надежностью.  Кажется, что вот оно счастье.  Не хватает только плана продаж этих ИЦБ. Или хотя бы ответа на вопрос о наличии такого объема интереса и возможности у инвесторов. А если их (инвесторов) не хватает, то вот план по выращиванию инвесторов и т.д.

    Пятое.  Системные острые вопросы обойдены внимание или упомянуты завуалировано. В качестве примера вспомним только два из множества вопросов.

    Развитие конкуренции как лозунг при одновременном постоянном росте концентрации ипотечного рынка и развитии рынка ИЦБ в пользу одного участника ДОМ.РФ.

    Опущена проблема фиксированных процентных ставок. То, что так удобно и всем привычно, еще не значит, что это хорошо и безопасно.

    Шестое. Во всех жилищных стратегиях акцент сделан на ипотечный и арендный бизнес. А что будет  после окончания действия программы ЖИЛИЩЕ? В стратегии развития жилищной сфере есть небольшой описательный фрагмент, и даже правильные  слова об окончании приватизации сказаны. Большую часть населения обеспечиваем возможностью приобрести жилье с помощью кредита, арендовать. Отлично. А что за этой частью находится? Допустим, что программу Жилище еще раз продлевать не будут, а сделают что-то новое понятное, прозрачное и правильное.

    Берем документ (презентацию)  Жилищная политика Российской Федерации с авторством Минстроя. По названию ждем описания полного спектра жилищных вопросов. А внутри все то же, что в приоритетном проекте, то есть никакой социалки. Говорим про систему, порядок наводим, а цельной картины не видно.

    Про последние документы можно сказать, что в них под жилищной политикой и жилищной сферой за явным преимуществом понимается коммерческая часть жилищной сферы или бизнес в жилищной сфере.

    Вместо заключения

    Ипотечное кредитование является  только одним из механизмов целого набора политик: жилищной, социально-экономической, просто политики.

    Выделение ипотечного кредитования  в отдельную программу сильно упрощает задачу написания документов, но закладывает риски их не полного исполнения.

    Но для того, чтобы разработать полностью системные документы придется ответить на множество сложных вопросов, которые надо поставить перед собой, а потом перед руководством по команде. Из проведённого весьма небольшого анализа видно одни и те же цели перекочевывают из программы в программу.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться