Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    09 апреля 20160:32
    поделитесь с друзьями

    Реформа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

    Рейтинг читателей
    4433
    0
    комментарии (0)

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с момента создания в 1997 прошло различные фазы своего развития, но всегда выступало катализатором развития рынка ипотечного кредитования, выполняя многочисленные функции, среди которых:
    • самостоятельная работа на рынке ипотечного кредитования, что способствовало конкуренции и региональному развитию,
    • развитие законодательной базы для ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг (ИЦБ),
    • развитие инфраструктурных услуг в сфере ИЦБ,
    • оказание различной помощи в рефинансировании ипотечных кредитов, в том числе помощь небольшим участникам ипотечного бизнеса.
    В дальнейшем добавилась работа по финансированию жилищного строительства и развитию ипотечного страхования.
    Как участник ипотечного рынка АИЖК выкупало закладные у кредиторов, непосредственно работающих с населением, что оказало положительное влияние на ипотечный рынок в кризис 2008-2009, когда доля АИЖК резко возросла (табл. 1).
    При наличии у АИЖК банковской лицензии Агентство играло бы активную роль в Высшей ипотечной лиге (проект Русипотеки). В качестве иллюстрации специфики деятельности АИЖК отметим работу по социальным программам с необходимостью предоставления особых условий. В 2014 году такие программы достигли 56 % в объеме выкупа АИЖК.
    Таблица 1. Показатели деятельности АИЖК на рынке ипотечного жилищного кредитования

    Показатель

    2006

    2007

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    2014

    2015

    Доля АИЖК на ипотечном рынке в %

    19,02

    10,68

    4,38

    22,03

    14,90

    7,20

    5,91

    3,69

    2,85

    н/д

    Источник. Данные Русипотеки.
      Представленные данные охватывают только часть деятельности АИЖК, но и их достаточно для объяснения нашего интереса к такому игроку ипотечного (и не только) рынка.

      Начиная с 2015 года скорость внутренних и внешних изменений многократно возросла, что позволяет назвать этот процесс реформой, или революционными изменениями.
     Формально-организационную сторону реформы можно представить шестью основными шагами (табл.2). 
      

    Таблица 2. Формальные шаги реформы АИЖК

    Шаг

    Дата

    Событие

    Результат

    Шаг 1

    20.04.2015

    Решением Наблюдательного совета новым генеральным директором назначен Александр Плутник, к тому моменту занимавший должность статс-секретаря, заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

    Начало кадровых изменений, приведших к смене в течение 2015 года Наблюдательного совета, Правления, менеджмента АИЖК.

    Главой Минстроя озвучено создание новой структуры на базе АИЖК для решения более сложных задач, которые включают в себя не только развитие ипотеки, но и развитие инфраструктуры и выделение земельных участков.

    Ожидание  эффекта от  синергии компетенций всех ныне существующих государственных институтов развития на рынке жилья - от реализации земельных участков до продажи готового жилья гражданам.

    Шаг 2

    13.07.2015

    Принят № 225-ФЗ

    «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

    Закреплено создание Единого института развития в жилищной сфере.

    Цели:

    содействие проведению государственной жилищной политики,

    развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышение доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации,

    формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере.

    Утверждена передача в состав АИЖК из Минстроя Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).

    Шаг 3

    29.10.2015

    Разработан и обнародован проект Стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере - акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на период 2015 – 2020

    Показаны направления реформирования организационных и практических принципов функционирования АИЖК.

    Шаг 4

    29.12.2015

    Принят № 405-ФЗ

    «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»

    Зафиксирована полная передача в АИЖК управления Фондом РЖС, включая распоряжение земельными участками.

    Шаг 5

    26.02.2016

    Наблюдательным советом утверждена Стратегия развития Единого института в жилищной сфере на период 2016-2020 гг.

    Принципы, заложенные в проекте, утверждены. Первый этап реформы завершен.

    Шаг 6

    18.03.2016

    Единый институт развития в жилищной сфере и его организации начинают свою деятельность под новым брендом ДОМ.РФ.

    К документальному закреплению реформы в Стратегии добавлено ее визуальное оформление.

    Главная задача нового бренда - позиционирование Единого института развития в жилищной сфере в b2b и в b2c-аудиториях в качестве крупной компании, созданной Правительством РФ, которая формирует тенденции на рынке жилищного строительства и ипотеки.

    За прошедшие 11 месяцев кроме шагов, формализующих реформу, произошли практические действия, закрепляющие изменения. Наиболее запомнившиеся из них с подзаголовком «от слов к делу» можно условно распределить по группам - оптимизация, эксперименты, подтверждение (табл.3).
    Таблица 3. Практическое подтверждение реформы АИЖК по направлениям.

    Оптимизация

    Эксперименты

    Подтверждение

    Сворачивание регионального офиса

    Совместный проект с Банком России по предоставлению кредитов под залог портфеля ипотечных закладных («Военная ипотека») в рамках развития механизма рефинансирования ипотечных кредитов (переходящий проект)

    Получение средств (4,5 млрд рублей) для реализации программы помощи заемщикам

    Сокращение персонала и деятельности дочерних структур

    Новый ипотечный кредит «Переменная ставка» (подробно в публикации от 17.03)

    Продление программы «Жилье для российской семьи» до 31.12.2017 с дополнительным кредитованием по линии ВЭБ  (14 млрд руб.)

    Изменение размещения - переезд в центр (историческое здание Военторга)

    Дистанционная выдача займов через агентов

     

    Передача сопровождения закладных и объектов недвижимости в ВТБ 24

    Выпуск однотраншевых ИЦБ  совместно со Сбербанком в рамках проекта «фабрика ИЦБ»

     

    Уточнение/ужесточение порядка выкупа закладных

     

     

    Запуск с 1 апреля 2016 года упрощенной линейки ипотечных продуктов с отсутствием отдельных социальных продуктов. Льготы – за счет скидки по процентной ставке

     

     

    Большее количество мероприятий именно в первом столбце таблицы характерно для перво-го периода реформ.
    После экскурса в историю реформы АИЖК можно вернуться к поиску смысла этого про-цесса.
    Вероятно, что смысл рассматриваемой реформы отличается для различных сторон, к которым можно отнести:
    • собственника (Правительство РФ),
    • менеджмент АИЖК,
    • строительную отрасль,
    • население,
    • коммерческие банки, работающие на ипотечном рынке.
    Предположим, что АО АИЖК через бренд ДОМ.РФ будет сводить воедино интересы всех сторон и превращаться в единый институт развития в жилищной сфере. На основе материалов Стратегии предложим следующее схематичное представление (рис.1) деятельности обновленного АО АИЖК, считая, что достижение такой деятельности и определяет смысл реформирования.
     
     
    Рис.1. Деятельность АО АИЖК после реформирования

    Поиск смысла влечет за собой оценку реформы. Объективная оценка реформирования АИЖК является непростой задачей из-за недостатка критериев такой оценки. Представленное выше графическое отражение смысла реформы АИЖК иллюстрирует идею, но не предлагает оцениваемых показателей.
    В законе о создании единого института развития в жилищной сфере количественные ориентиры деятельности отсутствуют. Причем, при первоначальном обсуждении законопроекта в марте 2015 в сопроводительной документации приводились ключевые показатели деятельности АИЖК на период после реформы.
    В утвержденной Стратегии можно найти следующие ориентиры основной деятельности. «Результатом реализации стратегии АО «АИЖК» станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АО «АИЖК» новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня не менее 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году.»
    К этому можно добавить сформулированную в цифрах задачу ежегодного снижения опера-ционных затрат на 2-3 процента и многократно повторяемую задачу увеличения прибыльности.
    Имея в распоряжении такие исходные данные, предлагается следующие соображения по оценке результатов реформирования АО АИЖК.
    Первое. Система показателей, которую образуют два комплексных параметра: степень влияния на жилищную сферу и прибыльность головной компании. Степень влияния должна измеряться по всем направлениям деятельности.
    Отдельного исследования требует оценка эффективности влияния на жилищную сферу. Тем не менее, динамическое сравнение совокупности двух предлагаемых показателей даст почву для оценки реформы.
    Второе. Периодичность измерения - ежегодно. Причем, 2015 год можно признать переходным, а его результаты использовать для отладки методов оценки.
    Вместо заключения.
    Одной фразой смысл обсуждаемой реформы можно выразить так: целью реформы АИЖК является изменение степени и эффективности влияния на жилищную сферу.
    Русипотека продолжит исследование результатов превращения АО АИЖК в единый институт развития в жилищной сфере и постарается найти практический смысл реформы для всех заинтересованных сторон.  

    Данная публикация впервые была представлена 4 апреля на сайте информационного  агентства Bankir.ru.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться