Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    14 июня 201613:53
    поделитесь с друзьями

    Законотворчество. Вредная забота или кому нужна суета?

    Рейтинг читателей
    3339
    0
    комментарии (0)

    Обсуждаемые вопросы имеют довольно узкий характер и трудно оценить их полезность для широкой публике.
    Для ипотечной общественности предназначена эта заметка.

    Для банковского сообщества материал вышел на портале банкир.ру.

    На прошедшей неделе законодатели дали два повода задуматься о глубинном смысле некоторых инициатив и постараться ответить на вопрос – зачем?
    Первый повод. Депутаты Законодательного Собрания Петербурга утвердили в целом федеральную инициативу, запрещающую выдачу ипотечных кредитов населению в иностранной валюте. Документ принят сразу в двух чтениях. Соответствующее изменение предлагается внести в федеральный закон об ипотеке. Также в поправках предлагается обязать Центробанк подготовить инструктивное письмо по реструктуризации валютной задолженности граждан в рублевую.

    С этим Законопроектом разбираться проще, так как в нем мало прикрытый популизм.
    Первое. Выдача валютных ипотечных кредитов уменьшилась до уровня ошибки округления.
    В 2015 году выдан 91 валютный кредит и 691 852 рублевый, а за 4 месяца 2016 года выдано 19 валютных и 260 953 рублевых кредитов. Для чистоты рассуждения посмотрим ретроспективу (табл.1).
    Таблица 1. Доля выдачи валютных кредитов в общей выдаче ипотечных кредитов в штуках

    год

    2008

    2009

    2010

    2011

    2012

    2013

    2014

    2015

    2016

    Доля

    5,00%

    1,60%

    1,07%

    0,56%

    0,24%

    0,23%

    0,07%

    0,013%

    0,007 %

    Очевидно, что в последние годы новые валютные заемщики и валютные кредиторы делают осознанный и им понятный выбор. Рынок ипотечного кредитования, регулятор и экономика уже сделали свое дело. Новой выдачей валютных кредитов можно вообще не заниматься.

    Второе. К ненужной инициативе о запрете валютных кредитов добавляется желание объявить о помощи действующим валютным заемщикам. Причем, предлагается этот праздник депутатского популизма осуществить за счет банков. Два красивых фрагмента помощи предлагаются: не обращать взыскание и провести принудительную конвертацию в рублевые кредиты. В обоих случаях банки понесут убытки. Не будем вспоминать неприятную тему, что никогда не обсуждается в практических инициативах вопрос ужесточения депозитного законодательства. Например, можно обсудить запрет на досрочное расторжение договора вклада. Никто не подвергает сомнению необходимость возвращать клиентам валютные вклады и начисленный доход. Здесь мораторий никто не поймет.

    Ограничимся только упоминанием программы помощи заемщикам, которая действует с 20 апреля 2015 года и полностью провалилась в прошедшем году. Она была изменена 7 декабря и дала некоторый эффект в виде примерно 900 реструктуризаций (100 валютных), что далеко от ориентира программы в объеме 22,5 тыс кредитов. Известно, что еще в феврале были подготовлены предложения по улучшению практической применимости программы. Проект соответствующего постановления Правительства до сих пор не утвержден.
    В это же время коммерческие банки провели серьезную работу. Только один банк ДельтаКредит уменьшил количество валютных кредитов на 5 тысяч. Не отстает и ВТБ24 с его 2 тысячами реструктуризациями за сравнимый период. Коммерческие банки несмотря на критику планомерно уменьшают размеры проблемы.

    Может быть, имеет смысл задуматься в чем успех коммерческих программ помощи и неубедительная работа по государственной программе. Возможно, что среди активных депутатов найдутся свои или привлеченные эксперты для проведения анализа и активизации уже проводимой работы. Зачем новые законы, когда можно ограничиться практической работой с уже существующим Постановлением Правительства. Не так громко звучит, но пользу уже дает.

    Второй повод. Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект Общероссийского народного фронта (ОНФ) о снижении штрафов и пеней для ипотечных заемщиков. Как считают эксперты Общероссийского народного фронта, принятый законопроект позволит сделать условия по ипотеке для граждан более выгодными, чем по потребительским кредитам.
    Для корректности обсуждения статью законопроекта необходимо привести полностью:
    «3. Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита (займа) и (или) по уплате процентов за пользование кредитом (займом) по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации на день заключения соответствующего договора в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за соответствующий период нарушения исполнения обязательств начисляются, или 0,06 процента от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств в случае, если по условиям кредитного договора, договора займа проценты за пользование кредитом (займом) за соответствующий период нарушения обязательств не начисляются.».
    Не будем уходить в тонкости банковской бухгалтерии, которую держали в голове шестнадцать уважаемых и опытных депутатов. Посмотрим с точки зрения банка и клиента в самых примитивных и житейских понятиях.

    Итак. Банки начисляют ужасные 0,5 % штрафов на просроченную задолженность ежедневно и что самое страшное продолжают начислять текущие проценты. Из каких-то своих соображений банки считают, что за пользование кредитом надо платить всегда, а за нарушение пользования платить дополнительно. При просроченном платеже пользование кредитом не прекращается.

    В России средний ипотечный кредит последние годы не превышает 1,8 млн рублей. Берем заемщика, который получил 2 млн рублей на 15 лет по ставке 13,5 % годовых. Это реальный кредит на вторичную недвижимость. Ежемесячно надо платить 24 668 рублей.
    Банк рассчитывает получить эти деньги точно в срок. Это очень важно, так как на следующий день банк должен выплатить проценты по вкладу. Конечно, нормативами все сбалансировано и несколько дней не разорят банк, но для того чтобы это были именно несколько дней заемщик «жестоко» карается. За месяц эта жестокая кара составит 3700 рублей. В нормальной ситуации легкого разгильдяйства заемщик платит штраф и старается семейный бюджет больше не мучить. Пройдет еще месяц и ему приходит время платить 24 668 рублей. Опять не платит. Упростим расчет до минимума и приходим к ориентиру, что после пропуска двух платежей просроченная задолженность стала равной равна 49 336 и штрафов уже на 7400 рублей. Можно продолжать считать штрафы и высчитать страшные годовые проценты, но зачем? Надо принимать бизнес решение и предлагать какую-то форму отсрочки/реструктуризации или досрочное истребование кредита и обращение взыскания. Хорошо, не два, а три месяца. Но эту ситуацию не надо тянуть долгими месяцами и, следовательно, расчет не должен доходить до ужасных значений штрафов.
    Что такое 0,06 % в нашем случае. Это 442 рубля в месяц. Будет ли эта цифра кого-то пугать? Ответ очевидный – никого. Что должен сделать жестокий и ужасный кредитор при последующих после этого массовых нарушениях платежной дисциплины? Правильно, озвереть и резко сократить сроки ожидания чудесного момента досрочного истребования кредита. Например, до одного месяца. Для кого-то 3700 рублей очень много, а для кого-то и месяц ждать невмоготу. Это абсолютно утрированный сценарий по срокам, но не логике событий.

    А теперь самое интересное. Тема следующего года – развитие ипотечного кредитования через выпуск ипотечных ценных бумах. Для этого разрабатывается силами Единого института развития в жилищной сфере проект с названием «Фабрика АИЖК». Речь идет о скором выходе на объем 1 трлн рублей таких ценных бумаг в год.

    Эти ИЦБ надо продать инвесторам, которые мечтают получить хороший и надежный доход. Новая технология выпуска ИЦБ им это обещает. Но эти странные люди по привычке смотрят обслуживание кредитов и понимают, как работают кредиторы. Проходит год и статистика показывает резкое ухудшение собираемости платежей. Кстати, банки собранные деньги должны очень и очень быстро перечислять для выплаты купонного дохода по облигациям. Считается, что собранные деньги не должны оставаться в банке. На все эти перечисления составляются отчеты, и их тоже видят инвесторы.

    Очевидно, что два типа полученных отчетов не обрадуют действующих и потенциальных инвесторов. И окажется, что только начали покупать широкоразрекламированные ИЦБ, а тут такая статистика. Зачем покупать десятилетнюю ценную бумагу с такими перспективами платежной дисциплины?

    Конечно, ничего не случится и в благодарность за снижение штрафов платежная дисциплина в стране резко увеличится. Помнится, при любых публичных инициативах властей по поводу валютных кредитов платежная дисциплина падала. Но это абсолютно другой случай и здесь будет иначе. Цель благородная уменьшить ужасный штраф с 3700 рублей в месяц до 444 рублей.
    А зачем? Ответ точно знают 16 депутатов, подписавших законопроект.

    Возможно, что в банках думают иначе и их эта тема вообще не беспокоит, так как они уверены в своих заёмщиках. Но вопрос все равно остается – зачем эта суета?
     

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться