Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    27 мая 201716:57
    поделитесь с друзьями

    Ипотечная телеграмма № 15. «300 спартанцев» идут на штурм 7 %. Читаем между строк

    Рейтинг читателей
    2207
    0
    комментарии (0)

    В заголовок вынесены мифические «300 спартанцев» не случайно, а чтобы подчеркнуть отличие от 300 реальных новгородцев, которые получат с помощью АИЖК и Правительства Новгородской области ипотечный кредит со ставкой 8 % годовых, но начат штурм именно 7 %. Подробнее в справке внизу телеграммы.

    О пользе мифов
    Спартанский царь Леонид во главе арьергарда героически сдерживал армию персидского Ксеркса численностью 100 тысяч человек, вторгшуюся через Дарданеллы. Сколько было воинов в отряде Леонида в районе Фермопил и сколько было персов от огромной армии именно в том месте доподлинно неизвестно. Пока основные силы греков отступали, спартанцы сдерживали персов ценой своей жизни. На месте сражения установлен памятник. На постаменте высекли надпись: Странник, весть отнеси всем гражданам Лакедемона: честно исполнив закон, здесь мы в могиле лежим».
    С тех пор подвиг спартанцев служит образцом воинской доблести и самопожертвования. Количество в виде числа 300 служит для придания истории законченности и реальности. Героические мифы не могут не содержать в себе условий определенности в виде места, времени, действия. Миф должен быть красивым. В каждом мифе весомая доля правды. Измерение этой доли не имеет никакого значения. Именно поэтому мифы получают яркость, легко запоминаются, долго живут и несут воспитательную пользу.

    Часть первая. Положительный эффект для участников процесса
    Единый институт развития в жилищной сфере некоторое время назад обозначил отказ от социальной ипотеки за свой счет. Максимум предлагается скидка 0,25 - 0,5 % для отдельных категорий заемщиков, которую можно отнести к правильной маркетинговой скидке.
    Но, если будут выделены средства бюджетов любого уровня, то АИЖК готов внести свой вклад. Например, выступить кредитором с минимизацией маржи, предоставить технические ресурсы, ввести маркетинговую скидку под новый клиентский сегмент и прочее.

    Новгородская программа не имеет никакого отношения к рыночному развитию ипотечного кредитования. Она превосходно отрабатывает механизмы PR и GR для обоих участников.
    Получен честный ответ на вопрос: «за чей счет праздник?». За счет области, в рамках возможности.
    Триста человек получат кредит на условиях лучше рыночных. Для них это отличная новость. Заказчик определит на кого потратить свои средства.

    Нормальные программы в областях большой численностью не отличаются. Как говорится, по средствам живут. В более богатой Московской области социальная ипотека в 10 раз многочисленнее (за несколько лет) и льготы другие, но суть не меняется. Это – узконаправленные программы в объеме, не значимом для численности населения региона.
    В четвертой части мы вернемся к вопросу: «причем здесь ипотека?»

    Итак. PR, GR, материализация мифов в положительном балансе. И немножко людям помогли.

    Часть вторая. Правительственные мифы о доступности ипотечного кредитования
    В одной информационной волне про 7 % сказал Президент, Премьер-Министр, АИЖК и Новгородская область.
    Миф о доступности ипотечного кредитования стал приобретать количественные очертания. Мифом является только связь доступности с размером ставки. Простой пересчет необходимой зарплаты для получения кредита только путает неподготовленные умы.

    Индивидуальная доступность многофакторна:
    • наличие нужного жилья, а не усреднённых метров в целой области,
    • наличие накоплений на первоначальный взнос и обустройство, которые от ставки не зависят,
    • возможность прожить долго и достойно на средства, оставшиеся после выплат по кредиту, на которую ставка влияет совместно с другими параметрами.
    Рядышком стоят групповые качельки с ценой квадратного метра, зарплатами, ставками, которые спорят, кто тяжелее.

    Ставка играет роль героического мифа, который легко описать и даже нарисовать дорожную карту (заимствованное понятие). Мифы о будущем еще важнее мифов о прошлом. При разумной эксплуатации миф становится задачей.

    Сопоставляем цепочку заявлений:
    • маржа 2,2 % в ипотечной формуле Президента («снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта»,
    • низкая инфляция как цель или индикатор экономической политики (кому как удобнее), ближайший ориентир 4 %,
    • низкая кредитная ставка как способ влияния на доступность приобретения жилья с помощью ипотечного кредита,
    • низкая ставка будет способствовать развитию жилищного строительства, и строительная отрасль ждет ее с нетерпением.

    Ключевую ставку оставляем за скобками из-за ее неочевидного и непрямого влияния на практическую жизнь. Очевидно только вербальное влияние.
    Казалось бы, вот 7 % и получились.
    Осталось только найти ежегодно 0,5 потом 1, потом 1,5 трлн рублей для рефинансирования ипотечных кредитов. И это не депозиты с запасом в 23 трлн рублей, а деньги инвесторов.
    Когда это произойдёт?
    Как минимум, когда ОФЗ будут предлагаться с доходностью 3 %, а ипотечные бумаги с 4 % купонного дохода будут радовать целую плеяду выросших к тому времени инвесторов.

    Переход из мифа в план в этом и заключается.
    Первый шаг – обозначить ориентир по ставке в 7 %.
    Второй шаг – ответить на вопрос, при каких условиях кредиторы будут массово на рыночных условиях кредитовать по 7%.
    Третий шаг – начать и кончить работу по плану.
    На третьем шаге при детализации возникнет дата приземления мифа на Землю. Возможно, что это будет 2020 или 2021 год.

    Сегодня миф явно продекламирован. Материальное воплощение мифа на практике начато. Для героического мифа численность, как известно, значения не имеет.

    Часть третья. Критики с одним завязанным глазом
    «Прогрессивная» «общественность» активно критикует власть, что та озвучила нерыночную ставку 7 % и страдальцы-кредиторы начнут выдавать миллиарды себе в убыток, плача и налезая на кактус.

    Первое. А разве участники ипотечного рынка в частности и ритейла в общем случае не применяют без каких-либо моральных ограничений разные приемы? Например,
    • скидка по акции от вчера повышенных цен,
    • мелкий шрифт,
    • широкоугольную съемку 12 метрового номера в отеле,
    • оптическая ставка, трудно получаемая на интересных для конкретного клиента условиях,
    • первый месяц бесплатно, а потом забудь, что надо отключить (деньги капают).
    Этот ряд только в профильном ипотечном бизнесе займет не одну страницу.

    Второе. Если коммерческие участники используют в маркетинге мифы, то почему это не может делать власть. Позитивный миф сродни надежде, а это вселяет чуть больше уверенности в завтрашнем дне. Причем, количество «клиентов» у Правительства несравнимо больше, чем у любого участника любого рынка.

    Третье. Детального плана воплощения мифа про 7 % в ипотечную жизнь мы не видели. Мы слышали заявления о необходимости корректировать стратегию АИЖК и информацию, что все программы развития ипотечного кредитования устарели. Там же программа Жилье для российской семьи.

    Итого. Будет план – обсудим, а право на использование маркетинговых мифов коммерсанты не должны узурпировать.

    Часть четвертая. Какая экономическая эффективность? Какой критерий – такая и эффективность.
    При решении социальных задач экономическая эффективность уходит на второй план. Часто социальными ипотечными программами затыкают дыры. Это большой комплимент ипотечному кредитованию, как понятному и работающему инструменту.

    Надо признать, что социальная ипотека может быть только конечна по времени и объему.
    Тему субсидирования процентных ставок, как способ развития рынка, вообще надо оставить для локальных и кризисных задач.
    Вспомним об участниках социальных ипотечных программ. Какие инструменты кроме стимулирования приобретения жилья в собственность мы можем предложить?
    Итак, региону, предприятию нужны дефицитные специалисты, а предприятие не может платить им зарплату такого уровня или подъемные средства, чтобы вопросы дополнительного стимулирования кадров специально обсуждались. Признаемся, что такое положение не может быть вечным. С такой проблемой современную Россию не построишь.

    Но локальные вопросы надо решать прямо сейчас. Ограничим рассмотрение молодыми специалистами, которые нужны, а платят им катастрофически мало. Вспомним, что количество рабочих мест у нас не сильно увеличивается. Припомним роботизацию банков и автоматизацию всего и вся. Все это скажется не сегодня, но уже послезавтра.
    Сегодня и завтра школе или больнице нужны специалисты. Например, в отдаленном районе Московской области нужно 10 учителей и 10 врачей. А врач оказался толковым хирургом, которому через 5 лет предложили место заведующего хирургическим отделением в той же области, но в другом районе (250 км расстояния). А у врача квартира в собственности. Реально, хочется, не очень удобно переезжать с ипотекой.

    У молодого специалиста зарплата не позволяет отвлекаться на ипотечный кредит. Но комфортное жилье является магнитом.
    Служебное жилье, льготная аренда в наемных домах, плата за поднаём у частников. Ряд можно продолжить. Есть подозрение, что рынок арендного жилья - это важнейший механизм решения социально-экономических задач.
    Кстати, мы, когда этим десяти с ипотекой поможем, уже новые вакансии появятся. Нам социальную ипотеку делать перманентной? Можно признаться, что вопрос зарплат уйдет через 5 лет и расслабиться. Поможет?
    Есть тонкая грань, когда привлекательная социальная ипотека становится ярмом или якорем для всех сторон процесса.
    То есть, социальная ипотека используется из-за ее простоты и возможности отложить решение сложных задач оптимизации жилого фона и девелопмента.
    При текущем горизонте планирования использование социальной ипотеки имеет практическую применимость. В стратегической перспективе социальные программы должны остаться, а ипотека из них уйти.
    Кстати, объем ипотечного бизнеса не пострадает. Сначала разовьется ипотека для домовладельцев, а наш врач через 10 лет за ипотекой придет с уже понятным составом семьи и условно-постоянным местом работы.

    Вывод. Миф - это прекрасно. Надо только спокойно примерять миф на практическую жизнь без паники, суета, популизма.

    Послесловие не по теме (для факультативного чтения)
    В дальнейшем название телеграмма будет получать только специальный формат, отличный от статей с подробным обоснованием и ссылками.
    Ограничиться только выводами, к сожалению, не получается, приходится делать отступления. Телеграммы будут максимально использовать принцип айсберга в интерпретации Хемингуэя.
    «Если писатель хорошо знает то, о чем пишет, он может опустить многое из того, что знает, и если он пишет правдиво, читатель почувствует все опущенное так же сильно, как если бы писатель сказал об этом. Величавость движения айсберга в том, что он только на одну восьмую, возвышается над поверхностью воды».

    Справочная информация. Полный текст сообщения АИЖК

    АИЖК совместно с регионами запустило льготную ипотеку по ставкам от 7% годовых
     
     АИЖК совместно с Правительством Новгородской области запустило льготное ипотечное кредитование по ставке 8% годовых на покупку строящегося жилья в регионе. Кредиты будет выдавать региональный партнёр АИЖК – Новгородский областной фонд по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК в рамках повышения доступности ипотечного кредитования для граждан уже реализует льготные региональные программы в Московской и Владимирской областях. К примеру, во Владимирской области ставка начинается от 7% годовых.
     
     Льготная ставка по программам АИЖК не зависит от суммы и срока кредита. В рамках программы в Новгородской области можно оформить кредит на сумму до 10 млн рублей сроком до 30 лет и с первоначальным взносом от 20% стоимости приобретаемого жилья. При использовании материнского капитала минимальный первоначальный взнос составит 10%.
     
     Льготная ипотечная программа в Новгородской области рассчитана на молодые и многодетные семьи, семьи, имеющие детей-инвалидов, граждан, являющихся инвалидами. Также в программе смогут принять участие сотрудники государственных и муниципальных учреждений здравоохранения и образования, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, высококвалифицированные специалисты предприятий, привлекающих инвестиции в регион. Исходя из планируемых объемов реализации программы, в 2017 году получить кредит в регионе на льготных условиях могут не менее 300 семей.
     
     Сниженная ставка для заемщика устанавливается на весь срок кредита и не подлежит повышению до окончания действия кредитного договора.
     
     В ближайшее время планируется запуск аналогичных ипотечных программ и в ряде других регионов страны. АИЖК предоставляет регионам возможность льготного ипотечного кредитования как на первичном, так и вторичном рынке жилья. Гибкие условия программы позволяют региональным администрациям в зависимости от потребностей населения решать, на какое жилье распространить льготную ипотеку и каким категориям граждан ее предложить.
      
      

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Комментарии отсутствуют

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться