Причины, по которым в России необходимо применять новую бизнес-модель жилищного кредитования

В России нужен механизм для решения жилищного вопроса. Нужен не ради себя самого, не для того, чтобы было "не хуже, чем у всех». Если граждане России смогут улучшать свои жилищные условия, это будет решающим фактором создания среднего класса, то есть основой стабильности в России. 

Существующие в России проекты ипотечного кредитования пока напоминают авантюру, обреченную на крах. Во всех этих проектах  не объясняется, как развить рынок жилищного кредитования. А главное, кредитование понимается, как простая раздача дешевых кредитов населению с основным и фактически единственным упором на снижение процентной ставки, как панацеи. Это непонимание финансовой сути системы порождает неразвитость в России  жилищного рынка, существующих проектов и структур по ипотечному кредитованию.

Ситуация в России:

Положение дел на рынке ипотечного кредитования России иначе как катастрофой назвать трудно. За все время существования ипотеки ею воспользовались 1-1,5 % населения. Из них 12% по официальной статистике не справлялись с условиями кредитования и потеряли жилье, либо были вынуждены продать его.

Большинство сделок с использованием ипотеки – это альтернативные сделки, т.е. по покупке с доплатой, когда сумма займа не превышает 30% от стоимости.

Ипотека составляет менее 10% от потребительских кредитов. Для банков потребительские кредиты являются выгоднее и надежнее, на их выдачу и обслуживание тратится меньше времени и ресурсов.

В развитых странах Европы доля ипотеки в ВВП варьируется от 52% (в Швеции и Германии) до 14,5% - в Италии. К примеру, Дания, доля ипотеки в ВВП страны около 90%, Нидерланды (более 100%). А как в России? Россия с долей ипотеки в ВВП в размере 1 -2 % отстает не только от развитых стран, но даже от стран Восточной Европы, Балтии и Казахстана. Можно смело говорить, что рынка ипотеки в России не существует, мы имитируем жилищное кредитование.

Большинство "экспертов" оправдывают ситуацию тем, что ипотеки всего 20 лет, что «она ещё молодая», что в Америке вначале тоже все было плохо. Ещё ссылаются на неразвитость российского законодательства. Большинство так же говорит о том, что процентную ставку можно было снизить с помощью госгарантий и привлечения денег пенсионного фонда.

"Эксперты", размышляя о способах оживления ипотечного жилищного кредитовании, предлагают:
- снижение процентной ставки, которое, по их мнению, приведет к доступности кредитов для населения;
- увеличение сроков кредитования.
- создание гос.гарантий, механизмов секьюритизации и страхования, которые, по их мнению, смогут повысить надежность ипотечных ценных бумаг в глазах инвесторов; Но ведь надёжность и прибыльность, разные вещи, а у ипотеки должно быть и то и другое.

Попытки разобраться показали дремучее невежество ... даже тех, кто, казалось бы, по роду своей деятельности должен глубочайшим образом разбираться в этих, простых по-существу вопросах. 

Во-первых – государственные гарантии не снижают финансовую нагрузку по выплатам с заёмщика и поэтому не избавляют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта. 
Во –вторых, нигде в мире государство не гарантирует инвестору получения процентных платежей или прибыли.

Подобные предложения отражают не только поверхностное понимание рыночных принципов, а иногда и нежелание преодолевать сложившиеся стереотипы. Налицо явное недопонимание сути ипотеки и того, как она связана с рынком.

Приведем причины, почему все выше перечисленные идеи не могут дать положительного результата.

На практике применения схемы ипотеки выглядит так: покупатель, приобретает квартиру, используя ипотечный кредит. При выдаче ипотечного кредита, банк, стремящийся сохранить ставку и суммы кредитов (так как выдаёт длинные деньги) на определённом уровне, «перепродает» доходы от этого кредита сторонним инвесторам, а те выпускают и продают облигации, обеспеченные этими и другими ипотечными кредитами. В действительности получается, что квартира куплена на деньги, которых нет ни у потребителя, не у кредитующего его банка, - а именно, на деньги покупателя облигаций, полагающего, что он правильно оценил свой риск и будущую доходность вложений.  Если же инвестор облигацию не  купит, это разрушит всю финансовую цепочку. Что бы обеспечить приток длинных денег, на западе банки продают  такие облигации и закладные крупным финансовым институтам.

Схема №1

А чем определяется доходность ипотечных ценных бумаг? Доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам «эксперты» и предлагают снизить ниже ставки заимствования на межбанке! Ипотечные облигации, в этом случае, вряд ли кто купит.

В этой связи снижение (дотирование) процентных ставок по кредитам, которое казалось бы, решает сиюминутную задачу обеспечения граждан жильем, представляют собой тупиковый путь. Поэтому продать ипотечные ценные бумаги, которые с самого начала были с доходностью ниже краткосрочной рыночной не удаётся. На такие условия инвесторы не пойдут.

Каким образом низкая процентная ставка и столь ненадёжные условия  погашения заёмщиком кредита может привлечь институциональных инвесторов или коммерческие банки? Ведь процентные ставки по ипотеке по изначальным условиям этого кредитного инструмента должны быть все-таки выше инфляции, потому, что только такая ставка устраивает инвестора, который даёт на неё деньги. Ипотека предполагает инвестиции на 10-20 лет! При такой нестабильной экономике, как российская, вкладывать в длинные рублевые финансовые инструменты с фиксированным ставкой процента очень рискованно. И институциональные инвесторы прекрасно это понимают и потребуют высокой доходности от таких бумаг. Но именно ставки по этим кредитам «эксперты» и предлагают снизить.

Если же инвестор облигацию не купит, это разрушит всю финансовую цепочку. Оценивая свои риски, крупные финансовые институты не хотят покупать такие бумаги, что приводит к отсутствию возможности привлечения длинных денег и не работе механизма ипотеки. Сейчас никакие ипотечные облигации, даже гарантированные государством (то есть облигации АИЖК), не пользуются на рынке спросом. 

В добавок, нужно с самого начала понимать, что в России нет механизмов длинных денег.

Ипотеку можно разделить, по сути, на два механизма. С одной стороны, это механизм кредитования под залог прав на недвижимость. С другой стороны, механизм рефинансирования. И что бы механизм работал, он должен быть выгоден для каждого участник рынка.

Схема №2.

 
Из данной схемы видно явное противоречие, граждане заинтересованы в снижении процентной ставки, так, как  низкие доходы населения не позволяют справляться с платежами. Инвестор в свою очередь заинтересован в повышении надёжности платежей по ипотечным программам и повышении процентных ставок, которые сейчас не покрывают риски и уровень инфляции в стране.

В России процентные ставки по потеки сейчас реально ниже инфляции — да ещё и датируются государством из бюджета и это нехорошо.

Уменьшая процентную ставку, мы уменьшаем привлекательность ипотечных ценных бумаг для инвестора. А увеличивая её до уровня, интересного инвестору, мы отсекаем 95% населения от возможности и способности воспользоваться ипотечным кредитом из за низких доходов. Что  делает ипотеку не привлекательной и не посильной для граждан России. Улучшение одной части системы приводит к ухудшению другой ее части. Выигрыш в чем-то одном приводит к проигрышу в другом. Всегда остаются два конфликтующих элемента. Поэтому внутренний рынок финансовых институтов практически не развивается.

Чем это вызвано?

Российские банки испытывают недостаток финансовых средств из-за конфликта возможностей покупателей с интересами инвесторов. Это является серьезным барьером для развития рынка ипотечного жилищного кредитования. И без изменения условий системы жилищного кредитования, этот барьер не преодолеть. Просто снижение процентных ставок ничего не даст.

Разрешению данного противоречия, на наш взгляд, может способствовать развитие новой формы жилищного кредитования, ориентированной на людей с невысокими и не стабильными доходами, которая способна работать на краткосрочных финансовых ресурсах и стать одинаково доступной и привлекательной для всех участников рынка.

При фактическом наличии финансовых структур в России и кредитного механизма, не отлажена система их рефинансирования и, как следствие, невысока эффективность системы в целом.

Возможность рефинансирования кредитов, является обязательным условием функционирования системы жилищного кредитования.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые, благодаря правильно выстроенной бизнес модели, становиться надёжными и привлекательными для финансовых институтов (таких как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации, жилищное кредитование трансформируется в самофинансируемую систему, которая:
• формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;
• направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;
• вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот страны;
• укрепляет кредитно-финансовую систему;
• способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в стране.

Выводы:

Важнейшим условием повышения доступности жилья для населения является формирование самофинансируемой системы жилищного кредитования.

Слепо копировать технологии жилищного кредитования не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях Запада и РФ.

 В России из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заёмных средств доступными являются, прежде всего, краткосрочные и среднесрочные ресурсы для кредитования.   Нет длинных денег и не надо! Нужно применять механизм ипотечного жилищного кредитования, работающий на коротких и среднесрочных ресурсах. Тем более бизнес модель уже создана. 

Ипотечные кредиты  по  Западному образцу в силу экономических условий страны не доступны для основной массы граждан. Технология жилищного кредитования предложенная  Программой «Жилищный шаг» кардинально изменяет систему работы ипотечного механизма, что позволит обеспечить качественный рывок в объемах жилищного кредитования и жилищного рынка. Это позволит снизить процентные ставки и обеспечит доступное решение жилищной проблемы для граждан России.