Пришел в движение: чем для мира опасен рынок недвижимости в США
В США по итогам апреля цены на жилую недвижимость зафиксировали первый спад за последние 11 лет. Однако речь идет о снижении в годовом исчислении, тогда как в последние месяцы цены вновь взлетели вверх по сравнению с предыдущими временными отрезками. Рынок, где доступность жилья является одной из самых низких в истории, таким образом, может считаться перегретым. Что, в свою очередь, заставляет Федеральную резервную систему (ФРС) продолжать агрессивно повышать ставки с крайне негативными последствиями для американской и мировой экономики. Подробности — в материале «Известий».
Ценовые скачки
Но это иллюзия. Падение цен в апреле и мае по отношению к тем же месяцам 2022-го отражает эффект низкой базы. В прошлом году жилая недвижимость в США дешевела на протяжении семи месяцев подряд: с июля по январь 2023-го включительно. Но уже с февраля картина меняется и цены вновь начинают расти, если сравнивать с предыдущим месяцем. В марте и апреле, к примеру, рост составил одинаковые 1,3% (в крупных агломерациях — 1,7%). Таким образом, налицо довольно быстрое восстановление рынка после короткого спада.
Квест для домохозяйств
Другие метрики также приводят к схожим результатам. Так, в среднем за всю историю соотношение между стоимостью дома и средним годовым доходом составляло 2,6 раза. В середине 2000-х, накануне глобального финансового кризиса, начавшегося именно с американской ипотеки, оно было пятикратным. Сразу после кризиса и обвала цен на жилье в 2009 году соотношение опустилось до 3,6:1. В 2019 году, перед пандемией, оно достигло 4,1:1 и, наконец, после взлета цен в 2020–2022 годах подскочило до 5,3:1, что является историческим максимумом. В среднем американцы в конце 2022 года платили за жилье 46,4% своих доходов, что также оказывается беспрецедентно высокой цифрой. Отметим, что жилая недвижимость в США считается доступной, если на погашение ипотеки или выплату арендной платы уходит не более 30% располагаемых доходов.
Всё это неудивительно, с учетом того что ставки по ипотеке, следующие за ключевой ставкой ФРС, сейчас находятся в районе 6,5–7% годовых, чего американцы не видели уже пару десятилетий. Справедливости ради, значительная часть покупателей жилья в Штатах взяла ипотеку в период 2020–2021 годов, когда ставки были немногим выше 1–2%. Тем не менее многим из них предстоит рефинансировать свои кредиты, а сделать это в нынешних условиях — задача на уровне невозможной.
Как бы то ни было, но даже при рекордно низкой доступности жилья и исторически крайне высоких ипотечных ставках жилая недвижимость после некоторого спада продолжает медленно, но верно расти в цене. Фактически речь идет о крайнем перегреве рынка, сопоставимом с уровнями середины 2000-х, а по некоторым параметрам даже более сильном.
Влияние на остальных
Это подтвердил и сам председатель ФРС Джером Пауэлл, который 28 июня заявил, что «всё, о чем мы договорились, — не увеличивать ставки на июньском заседании». Уже на следующем заседании комитета по открытым рынкам 25–26 июля может быть принято совсем другое решение. Тем более что «базовая» инфляция, очищенная от конъюнктурных элементов в виде стоимости продуктов питания и энергоносителей, всё еще остается на высоком уровне.
Последствия дальнейшего повышения ставки трудно предсказать. Это такой же эксперимент, как период сверхнизких ставок в 2010-е годы, который длился беспрецедентно долго. Эффект от их роста обычно в полной мере проявляется через 8–10 месяцев, так что в полной мере последние повышения себя еще не проявили. Но снижение деловой активности, рецессия и падение цен на большинство активов (от сырья до того же жилья) становится вопросом времени. И чем выше будут задраны ставки, тем более жесткой будет в итоге «посадка» экономики — причем не только американской. К тому же центробанки других ведущих экономик также занимают в данный момент «ястребиную» позицию — в том числе и Банк России.
Часть американского сектора недвижимости уже находится в состоянии охлаждения, хотя скорее можно говорить о полноценном кризисе. Речь идет о коммерческой недвижимости — офисах и в меньшей степени складских помещениях. Цены уже значительно упали по сравнению с пиком, а по оценке Capital Economics, могут к 2025 году снизиться еще на 35%, причем не смогут восстановиться к прежним уровням и до 2040 года. Для сектора ситуация катастрофическая, так как он глубоко в долгах — к 2025 году предстоит заплатить $1,5 трлн. Снижение цен одновременно с повышением ставок в финансовой системе практически исключает возможность рефинансирования. Кризис в скором времени может ударить и по банковской системе, которая держит на балансе огромное количество объектов в этом секторе.
Ситуация с коммерческой недвижимостью быстро ухудшается не только в США — схожие проблемы во множестве экономик, от Германии до Гонконга. До окончания цикла повышения ставок острота проблем будет только увеличиваться, и в какой-то момент даже смягчение денежно-кредитной политики уже не поможет. Между тем еще в апреле Илон Маск сказал, что на очереди аналогичные проблемы в сфере жилья. Для мировой экономики это означает даже большую угрозу, чем кризис 2008 года.