Александр Хрусталев: Рынок недвижимости России оттолкнулся от дна
Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев рассуждает о состоянии рынка ипотечного кредитования новостроек. По его словам, рынок недвижимости России находился на дне в мае этого года, и сейчас идет движение вверх.
— Государственная программа субсидирования ипотеки на новостройки — это единственный на сегодня драйвер рынка недвижимости?
На сегодняшний день, безусловно, это один из ключевых драйверов рынка. Впрочем, как и валютные колебания. Например, если новостройки, расположенные в Московской области, по-прежнему стоят 70 тыс. за 1 кв. м в рублях, то долларах ситуация изменилась. По старому курсу было $2 тыс., сегодня — лишь $1 тыс. Возьмем в качестве примера Москву. Сейчас можно купить квартиру со стоимостью квадратного метра на уровне $2–2,5 тыс. Многие из тех, кто держал свои денежные накопления в валюте, сейчас пользуются моментом, приобретая квартиры. Таким образом, мы отмечаем увеличение активности среди покупателей: чем больше колебания валютного курса, тем сильнее оживление на рынке недвижимости.
Мы же, как реализовывали проект, например, за 130 тыс. руб. за 1 кв. м, так и продаем дальше. Нефть опускается на 10–15%, рубль падает на 10–15%, но подобного снижения не происходит с недвижимостью. Квартиры - это, пожалуй, единственная спокойная гавань в текущих условиях, особенно, если сравнивать с накоплениями в рублях.
— Каков сегодня процент сделок по новостройкам с привлечением ипотеки?
По статистике «НДВ-Недвижимость», доля ипотечных сделок сейчас составляет порядка 40–50%. Три-четыре месяца назад показатель доходил до 70%. Год назад ипотечных сделок было меньше - на уровне 30-40%.
— Строительные власти Подмосковья в сентябре заявляли, что в регионе покупатели новостроек перестали вносить сразу 100% оплаты за квартиру и все чаще прибегают к ипотеке. Вы наблюдаете такую тенденцию?
Не совсем. По объектам Московской области, которые реализует «НДВ-Недвижимость», процент ипотеки составляет 60–80%. Если говорить о новостройках Москвы, то доля ипотечных сделок достигла 40%. В этих новостройках чек по ипотеке ниже, и люди «голосуют рублем» за более доступную недвижимость.
— Какие квартиры сейчас покупают в ипотеку в Московском регионе? По информации «РБК-Недвижимости», летом 2015 года 50% продаж пришлось на однокомнатные квартиры. Это так?
Доля «однушек» в наших продажах составляет около 45%, на «двушки» приходится 35%, на «трешки» — 15%, на многокомнатные – 5%.
Но сейчас покупают квартиры не в зависимости от количества комнат или квадратных метров. Сегодня на первый план выходит именно стоимость покупки. На рынке представлены разные варианты: есть и двухкомнатные квартиры, площадь которых составляет 60 кв. м, так и трехкомнатные квартиры такого же метража. Не вызывает удивления, что в таком случае покупатели предпочтут второй вариант.
— Ипотека — это финансовое обременение на 15–20 лет. Сейчас удобное время входить в ипотеку?
Если вы работаете в организации, которая стабильна, серьезном госучреждении (а таких клиентов сегодня около 50%), то проблем никаких нет. Сегодня удобно входить в ипотеку не только из-за низких ставок, но и выгодных цен на новостройки.
Самое дно было пройдено в мае, на сегодняшний день рынок уже от него оттолкнулся. Тем не менее, застройщики продают жилье на выгодных условиях. Рост цен на новостройки и на недвижимость все равно будет. По моим оценкам, он составит 10% в рублях в начале следующего года, а когда стоимость квадратного метра пойдет вверх, что случится молниеносно, то входить в проекты будет уже поздно.
— Программа субсидирования ипотечных ставок в новостройке рассчитана на год — до весны 2016 года. Ее необходимо продлевать?
На мой взгляд, важно не только продлить субсидирование, но и дополнить данную программу новыми возможностями.
Отмечу интересную вещь. С того момента, как Центробанк понизил ставку рефинансирования в июне 2015 года, фактически субсидирования уже нет. Ведь ипотека компенсируется только до ставки рефинансирования. Государство при этом экономит около 30–40 млрд руб., но ведь ничто не мешает перераспределить эти средства и «подарить» ипотечным заемщикам еще 1–1,5%. Подобное решение привлечет на рынок большее количество людей, принимающих сейчас решение о покупке новой квартиры, что поможет и строительной отрасли, и стране в целом.
— Так может, стоит отложить покупку квартиры и еще подождать снижения ставок?
Не забывайте про стоимость новостроек - цены будут расти. Мы видим, что страна, сам рынок недвижимости, прошли дно. Начинается движение вверх, падать некуда.
— А сложно ли сейчас получить ипотеку? Банки часто отказывают в кредите?
Нет, несложно. Получение ипотеки на сегодняшний день не является проблемой. Число банков, которые выдают подобные кредиты, является достаточным. У них, по сути, не осталось других инструментов для развития, поэтому брать ипотеку сейчас выгодно.
— Кто эти люди, которые сейчас берут ипотеку?
Обычные люди. Банки верят заработным платам, которые можно подтвердить. Создана база, где они изучают ваш НДФЛ. Если десять лет назад можно было написать цифру, какую угодно, то сейчас все по-другому. Банки проверяют и рассчитывают совокупный доход.
Очень много, кстати, сейчас военной ипотеки. Если раньше определенным драйвером был материнский капитал, то сегодня больше сделок именно по данным клиентам.
— Отличается чем-то ипотека от банков, которые имеют в своем капитале долю государства, от стопроцентно частных?
Особо не отличается. Конечно, основные банки на рынке — это организации с участием государства. На них приходится основной объем выданных ипотечных кредитов.
— Кроме ипотеки от банков, на рынке новостроек существует множество маркетинговых программ от самих застройщиков — рассрочки и т. д. Есть предложения от банков на конкретные новостройки со ставкой в 5–7%. Как относиться к этим программам?
Надо понимать, что представляет собой данный маркетинг. Финансовое учреждение все равно получит свои деньги обратно. Нигде банк не доплачивает из своего кармана, и подобные программы вынужден предлагать, если кредитует застройщика. Чтобы компания справлялась со своим кредитным бременем, банки используют такие бизнес-ходы.
— Вы знакомы со статистикой по неплатежам по кредитам? Она растет?
Насколько я знаю, статистика по невозвратам росла, но в последние два месяца перестала изменяться в динамике. Абсолютно точно, в новом деловом сезоне мы не увидим увеличения данных показателей.
— Новостным фоном этого года является чуть ли не еженедельная санация банковской системы — когда у банков отнимают лицензии. Как покупателям новостроек реагировать на такие новости?
Реагировать надо спокойно. Это сигнал для всего рынка: пожалуйста, несите денежные средства только в значимые банки, вот и все. Понятно, что теперь люди обращаются либо в банки с госучастием, либо в те организации, которые государство поддерживает.
— Еще одна тема 2015 года — вопрос о возможном запрете к 2020 году долевого строительства. Как это отразится на ипотечном рынке?
Давайте проведем аналогию. Например, во время боевых действий бросаешь гранату, чтобы уничтожить противника, а она оказывается обычной хлопушкой. Отказаться от договоров по ФЗ-214 легко, но что взамен? Есть предложения? Нет.
В плане ипотеки, если мы откажемся от продаж по ДДУ, то средний чек на квартиру, безусловно, вырастет. Постараюсь объяснить. Допустим, мы платим по ипотеке по 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Из них 35 тыс. руб. — себестоимость объекта, еще 35 тыс. руб. — доля прибыли для банков, что сопоставимо со стоимостью самого строительства, 10 тыс. руб. уйдет на страхование. Что остается застройщику? Чуть больше чем страховой компании… Когда в 2004 году появился ФЗ-214 «О долевом участии», стоимость недвижимости за два года выросла в значительной степени. В то же время удалось снять часть финансовой нагрузки с покупателей, поскольку на ранней стадии строительства цены на недвижимость минимальные. Самое интересное, что закон был направлен на повышение доступности жилья, а теперь нам предлагают отменить ФЗ-214. Если сначала придется построить жилье, а потом уже продавать, то стоимость предложения увеличится как минимум на 50%. Какие уж тут доступные цены…
— Прогноз на осень: что все-таки будет с новостройками?
Пришло время для роста. Предположим, что произойдет повышение цены на нефть. Тогда недвижимость, безусловно, еще больше подорожает. Если нефть вырастет на 10–15%, то и цены на «первичку» - на 5–7%.
Если же нефть достигнет $65–70, то потенциал недвижимости за полгода-год составит до 30% как минимум. Этот актив должен расти - другого недвижимости не дано, и повышение будет не маленьким, а взрывным.
Сейчас застройщики осуществляют продажи почти на уровне себестоимости, так что ипотеку брать выгодно. А если учесть инфляцию, то вы не только решите свою жилищную проблему, но еще и выгодно инвестируете.