Андрей Шелковый: Ипотечная ставка – не панацея в решении жилищного вопроса
Процентная ставка по ипотеке — не единственная возможность сделать кредитование жилья доступным, считает исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый.
- Хочу подчеркнуть для наших читателей, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) кредиты не выдает, а рефинансирует. В связи с этим такой вопрос: если банки-партнеры АИЖК априори знают, что выданные кредиты будут рефинансированы, не начинают ли они менее ответственно относиться к проверке заемщика?
Такая опасность в какой-то мере всегда присутствует, но, учитывая то, что у Агентства есть опыт, накопленный за 15 лет работы на рынке ипотечного кредитования, четкие требования к кредитным организациям, процедуре выдачи кредитов, оценке заемщиков, то такая опасность сведена к минимуму. Банк, который является партнером АИЖК, обязан соблюдать те стандарты по продуктам и условиям выдачи, которые заложены в наших программах. Кроме того, при рефинансировании все кредиты, которые Агентство приобретает у партнеров, также проходят несколько стадий проверки и при выявлении каких-то отклонений или нарушений в рефинансировании может быть отказано.
- Среди партнеров АИЖК есть не только банки, но и региональные ипотечные агентства. Что это за структуры?
Если говорить о партнерах АИЖК, то их перечень гораздо шире, чем только банки и ипотечные агентства. Это и страховщики, и оценщики, и агенты по сопровождению кредитов, агенты по взысканию и т.д.
Однако нашими ключевыми партнерами остаются все-таки региональные ипотечные агентства (так называемые региональные операторы). Это не наши дочерние компании, но, по сути, эти структуры являются аналогами АИЖК на территории субъектов, так как не менее 51% в их капитале принадлежит местным администрациям, правительствам областей. Региональные агентства занимаются не только выдачей займов по стандартам АИЖК, но и участвуют в отработке пилотных проектов АИЖК, в программе «Стимул» они выступают гарантами сбыта нереализованных квартир. А кроме того, они могут реализовывать собственные программы, направленные на повышение доступности жилья и ипотеки в регионе, например, с расчетом на региональные субсидии.
- Один из продуктов АИЖК — программа «Новостройка», в рамках которой предлагаются специальные условия по выдаче и последующем выкупе ипотечных кредитов, выданных на приобретение квартир в новостройках (построенных после 2007 года). Насколько эта программа оказалась востребованной рынком?
Этот продукт сейчас развивается достаточно динамично. Если говорить о результатах, то в 2011 году количество кредитов, рефинансированных в рамках программы «Новостройка», увеличилось почти в полтора раза по сравнению с 2010 годом, когда программа только была запущена. Кроме того, благодаря очень низким ставкам (от 7,9% после получения права собственности) в 2011 году программа действительно оказала влияние на весь российский рынок ипотеки, так как коммерческие банки все-таки были вынуждены оглядываться на «ипотеку от АИЖК» и снижать ставки кредитования по собственным программам. Так, в прошлом году средневзвешенная ставка по ипотеке впервые опустилась ниже 12%.
- В настоящее время минимальный взнос по программам АИЖК составляет 10%. Не собираетесь уменьшать его?
По статистике, чем меньше первоначальный взнос — тем хуже качество кредитного портфеля. Заемщик, вложивший минимум собственных средств, или, тем более, совсем ничего не вложивший, безусловно, будет подходить к обслуживанию кредита менее ответственно. Поэтому, я думаю, говорить о дальнейшем уменьшении первоначального взноса не стоит.
При этом все программы Агентства допускают возможность кредитования с первоначальным взносом от 30 до 10%, но только при одном обязательном условии: заключении договора ипотечного страхования ответственности заемщика. Это новый страховой продукт, который Агентство вывело на рынок, уже давно известен во всем мире как зарекомендовавшее себя решение проблем в случае неспособности заемщика погасить всю свою задолженность перед банком даже после продажи залогового жилья (а это как раз чаще случается, если кредит был выдан с низким первоначальным вносом). При заключении договора страхования остаток задолженности заемщика погасит страховая компания. В этой ситуации кредитор и заемщик будут защищены, даже когда цены на рынке жилья падают, что мы наблюдали в кризисный период.
- Продукт «Новостройка» рассчитан на кредитование покупки жилья эконом-класса?
Да. Но здесь следует понимать, что понятие «эконом» в данном случае используется не как технический термин (это не техническое ограничение высоты потолка или размера кухни), а как ценовая характеристика. В рамках программы «Новостройка» есть ограничение по максимально возможной сумме кредита, которая действительно позволяет покупать жилье определенной ценовой категории. Для Москвы мы говорим о лимите в 8 млн рублей, для регионов в среднем около 3 млн рублей. Грубо говоря, в рамках продуктов АИЖК нельзя приобрести 300-метровый пентхаус.
- Еще одна программа Агентства – программа «Стимул», одной из целей которой является стимулирование строительства жилья. Во время кризиса банки не слишком охотно кредитовали застройщиков. Сейчас как с этим обстоят дела?
Третий квартал 2011 года стал первым периодом после кризиса, когда стало возможным говорить о восстановлении строительного рынка. При этом наблюдается рост объемов банковского кредитования строительного сектора и увеличение объемов вводимого жилья. Так, объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство, в этом году на треть превышает объем кредитования 2010 года. Немаловажную роль здесь сыграла и программа АИЖК «Стимул», направленная на целевое финансирование строительных проектов. Так, по некоторым оценкам, в зависимости от региона, от 10 до 20% объема кредитования жилищного строительства приходится на участников программы.
- Опасений предкризисных – что все это скоро может закончиться, как уже было в 2008 году – нет?
Пока нет. Если говорить о кризисе, то, действительно, в 2008 году большое количество строительных объектов было заморожено, остановлено. Причиной этого в большинстве случаев было не мошенничество и не преднамеренное банкротство. Просто был неправильный подход: когда изначально очень большому количеству застройщиков построить объект позволяло то, что люди приходили и покупали жилье на этапе котлована. Когда в 2008 году снизился покупательский спрос, остановились продажи, то застройщики, которые заранее не позаботились о банковском финансировании, стали в срочном порядке его искать, а многие банки в то время уже свернули программы кредитования стройки. В этом случае показателен пример как раз тех объектов, которые были с самого начала «подстрахованы» и обеспечены банковским финансированием: они не останавливались – были доведены до конца и успешно проданы.
На этом как раз и строится наша программа стимулирования кредитования строительства. В рамках «Стимула», заключая соглашение по каждому проекту, резервируя средства под каждый строящийся объект, мы обеспечиваем гарантию того, что банк полностью профинансирует его, даже если на этапе строительства не будет покупателей. Если придут покупатели, то просто потребуется меньший объем кредитных средств.
Так что урок кризиса был усвоен. Сейчас многие строительные компании предпочитают на этапе запуска проекта решать вопрос с кредитными организациями, получая таким образом гарантию, что при необходимости они смогут привлечь финансирование. В рамках программы «Стимул» мы не обязываем банк брать деньги, оставляя за ним право прибегнуть к финансовой помощи Агентства в любой срок в течение действия соглашения – тогда, когда банк будет испытывать такую потребность.
- В рамках программы АИЖК возможно каким-то образом «контролировать» стоимость квадратного метра?
Сейчас жесткого регулирования цены реализации в программе нет, потому что мы работаем с банком: он является нашим основным партнером, именно он кредитует застройщика, а Агентство лишь предоставляет фондирование. Но, тем не менее, мы видим, что средняя заявленная цена реализации по таким проектам несколько ниже рыночной. Кроме того, так как это новое жилье, для заемщиков используются такие финансовые инструменты по снижению ставки, как процентные вычеты. Например, базовая ставка по новостройке может стать на 0,5% ниже, если цена приобретаемой недвижимости укладывается в рекомендуемый Минрегионом диапазон.
Однако сегодня Агентство рассматривает возможность создания и дополнительной опции программы, которая будет ориентирована исключительно на проекты, где застройщик принимает на себя обязательства по ограничению цены продажи недвижимости.
- Есть известная дилемма при решении квартирного вопроса: снимать жилье или брать ипотеку. Недавно АИЖК запустило специальную программу «Арендное жилье». Каковы ее первые итоги?
Мы уже видим, что спрос на формирование фондов арендного жилья есть, и он очень большой. Есть два крупнейших заказчика. Во-первых, это субъекты, местные администрации, которые с помощью арендного фонда могут решить ряд социальных задач, в том числе обеспечить жильем работников бюджетной сферы. С другой стороны, заказчиками такого жилья могут стать крупные градообразующие предприятия, как действующие, так и новые, работающие на территориях особых экономических зон, технопарков, где требуется значительное количество квалифицированных специалистов, привлечь которых без решения жилищного вопроса проблематично.
Если говорить именно о продукте Агентства «Арендное жилье», то он находится в стадии тестирования. У нас заканчивается реализация пилотного проекта в Новосибирске, где два малоэтажных многоквартирных дома скоро будут вводиться в эксплуатацию и заселяться. На данном этапе мы стараемся сформировать портфель заявок из разных регионов на участие в программе и оценить спрос.
- Сокращение объемов жилищного кредитования в этом году не предвидится?
Мы рассчитываем, что сохранится положительная динамика. Если говорить о финансовых прогнозах, то это объем не меньше 800 млрд рублей, что выше показателей 2011 года.
- Сейчас многие эксперты пугают серьезным повышением ставки по ипотеке в ближайшее время. По вашему мнению, насколько реализуем подобный прогноз?
Что касается ставок, то, думаю, какие-то колебания наверняка будут, но по итогам года к значительному изменению ставок это не приведет, естественно, если не будет каких-то серьезных потрясений в экономике. Меры, которые сейчас предпринимаются правительством России, в том числе программа Внешэкономбанка по поддержке кредитования рынка первичного жилья, деятельность по сдерживанию инфляции и т.д., все-таки оказывают стабилизирующее влияние на рынок.
Вообще, неправильно говорить только о процентной ставке по ипотечному кредиту, по большому счету, ставка – не панацея в решении жилищного вопроса. Многие забывают о том, что для заемщика, в конечном итоге, важен размер платежа – то есть та сумма, которую он будет ежемесячно в течение достаточно длительного времени платить банку. Долговая нагрузка складывается, в том числе, и из процентов по кредиту, но в не меньшей степени зависит от стоимости квартиры, которую человек покупает. Поэтому нельзя отдельно рассматривать только процентную ставку по ипотеке, нужно говорить при этом и о доступности цены жилья.