Артемий Шурыгин: Высокие ставки надолго, но мяч на стороне покупателя
В 2024 году на российском рынке недвижимости произошли изменения, которые снизили доступность жилья. Отмена массовой льготной ипотеки, исключение из программы IT-ипотеки Москвы и Санкт-Петербурга и, наконец, повышение ключевой ставки Банка России до 21 % отложили планы многих россиян по покупке квадратных метров. В преддверии Дня риэлтора, ежегодно отмечаемого в России 8 февраля, «ФедералПресс» поговорил с президентом Российской Гильдии Риэлторов Артемием Шурыгиным о том, стоит ли ждать снижения ипотечных ставок, упадут ли цены на жилье, и будет ли государство что-то еще менять на рынке в 2025 году?
- Артемий Юрьевич, как вырос квадратный метр в России после изменения условий по ипотеке в 2024 году? Просел ли рынок по итогам года?
После существенных изменений условий по ипотеке в 2024 году – отмены массовой льготной ипотеки – спрос на недвижимость переживает падение, в зависимости от сегмента рынка, падение спроса составило от 30 % до 70 %. Вместе с тем мы не наблюдаем резких изменений стоимости квадратного метра, на региональных рынках отмечаем разнонаправленные движения цены: где-то есть незначительное снижение, где-то продолжается рост, но сниженными темпами, не превышающими темпы инфляции. Падения цен не случилось, корректировки имеют место быть, но их величины отмечают только аналитики и эксперты рынка, потребители их практически не замечают.
- Повышение ключевой ставки Центробанка сделало ипотеку еще менее доступной и вновь отложило сделки с недвижимостью. Стоит ли покупать квартиру в 2025 году, целесообразно ли брать жилищные кредиты, или лучше подождать, пока ипотека станет более доступной?
Действительно, по нашим оценкам, ставки по рыночной ипотеке выше 16 % являются заградительными, и значительная часть клиентов откладывает покупку в связи с отсутствием возможности потянуть ежемесячный платеж по ипотеке. Сейчас рынок адаптируется к новым условиям и есть понимание, что ситуация с высокими рыночными ставками у нас надолго. Если есть потребность и возможность, например, использовать семейную ипотеку, то нужно действовать. Здесь и сейчас – лучшее время. По нашему опыту, практически всегда завтра оказывается хуже, чем было раньше. Если нашли объект недвижимости, отвечающий вашим интересам и с ценой ниже рынка, ждать лучших времен совершенно точно не нужно. Снижение цен на недвижимость, опережающее инфляцию, мы не прогнозируем. Советуем при наличии возможности использовать подходящий момент. Сейчас время дисконтов. Работа с ценой, грамотный профессиональный торг – это как раз профессиональная область риэлтора. Очевидный совет – действовать вместе с профессионалом, сейчас в непростые времена ценность грамотного риэлтора растет, этот тот человек, который возьмет за ручку и пройдет вместе с вами по сложному рынку, подскажет, как эффективней решить жилищную задачу.
Сейчас время торга, мяч на стороне покупателя, поэтому, если есть куда опускаться, то можно и нужно грамотно это делать. Но ожидать существенных скидок явно не нужно, скорее, это относится к отдельным точечным лотам и локациям.
- Пока Госдума готовится рассмотреть и принять законопроект о рассрочке на рынке недвижимости, из-за отмены льготной ипотеки по новостройкам эта схема уже сейчас активно предлагается застройщиками. Насколько она выгодна в сравнении с ипотекой?
Да, действительно в настоящее время застройщики активно используют такой инструмент стимулирования спроса, как рассрочки. Рассрочка предлагается на меньший срок, чем ипотека, соответственно, размеры платежей существенно выше. Право собственности остается у застройщика до выполнения всех финансовых обязательств покупателя.
Важно рассчитать свои силы при выборе такой альтернативной ипотеке программе, как рассрочка. Как правило, большинство таких программ предлагает небольшой платеж сейчас, а через несколько месяцев необходимо внести существенные суммы, в том числе прогнозируя, что в дальнейшем уже можно будет переоформить рассрочку на ипотеку под приемлемые ставки. Но ожидать, что рынок быстро придет к приемлемой рыночной ипотечной ставке, не приходится. Поэтому это, конечно, риск для тех, кто рассчитывает не на уже имеющиеся накопленные средства, а на гипотетические возможности, которые появятся в связи с улучшением ситуации на рынке.
Но просто сидеть и ждать – это явно самый плохой совет на сегодня. Нужно быть в постоянном поиске, грамотные профессионалы всегда держат в курсе событий своих клиентов, информируют о появившихся удачных лотах. Ипотечные брокеры подсказывают стратегию, которая доступна и оптимальна для конкретного покупателя в том многообразии продуктов, инструментов, программ, которые есть. Поэтому я еще раз делаю акцент на том, что на сложном рынке без профессионала не обойтись.
- В апреле условия семейной ипотеки хотят распространить на вторичное жилье. Как это оживит рынок?
Мы с нетерпением ждем условий этой программы. Считаем, что она действительно сможет простимулировать рынок, прежде всего, в городах, где низкий объем строительства нового жилья. Эта история как раз про необходимость повысить пресловутую адресность государственных программ, о которой так много говорили при отмене массовой льготной ипотеке. По аналитике банковского сообщества на сегодня 80 % получателей ипотеки – это семьи без детей, еще 19 % – это семьи с одним-двумя детьми и 1 % – многодетные семьи. Эти цифры, на мой взгляд, хорошо иллюстрируют, насколько эффективна и доступна семейная ипотека в текущем виде.
Как будет на самом деле – покажет время. Ожидаем, вероятно, не раньше апреля увидеть условия, список городов, на которые распространяется семейная ипотека на вторичку. В зависимости от условий программы можно рассчитывать на эффект ее влияния на рынок недвижимости.
- Насколько оправданным, по-Вашему, было изменение условий по IT-ипотеке, в частности, исключение из программы Москвы и Санкт-Петербурга, учитывая, что львиная доля разработчиков IT-технологий сосредоточена именно в двух столицах? Пользуется ли популярностью программа в регионах, где для получения льготного кредита специалист должен иметь ежемесячный доход в 90-150 тыс. рублей, – не совсем очевидная сумма для регионов?
Исключение из программы IT-ипотеки Москвы и Санкт-Петербурга было сделано из-за высокой нагрузки на бюджет: за короткий промежуток времени были исчерпаны все лимиты, которые были рассчитаны до конца 2024 года. Мы как риэлторское сообщество, конечно, ратуем за поддержку наших IT-специалистов, создания для них конкурентных преимуществ для работы в нашей стране, но как говорится, правительству видней.
По данным за 2024 год, программа IT-ипотеки не столь востребована в большинстве регионов. В большинстве субъектов показатель не превышал 5 %. В пяти регионах – Еврейской АО, Ненецком АО, Чукотской АО, Ингушетии и Чечне – в 2024 году по ней не было выдано ни одного кредита.
В ряде субъектов программа играет большую роль. Среди лидеров по доле таких ипотечных кредитов за пределами столиц оказались не только сложившиеся центры IT-индустрии (Нижегородская, Томская и Новосибирская области, Татарстан), но и регионы, где эта специализация ранее не была заметна (Марий Эл, Чувашия, Саратовская и Омская области, Пермский край).
- Как часто используют trade-in (обмен старой квартиры на новую) при приобретении квартиры?
Услуга trade-in при приобретении квартиры не получила широкого распространения на российском рынке. Это связано, в том числе, со сложностью уложится в сроки по всем процессам – продажи старой квартиры на приемлемых условиях и покупки новостройки в отведенные сроки бронирования. По нашим данным, таких сделок проходит не более 5 % от всех сделок на первичном рынке. Впрочем, на сегодня в отсутствии доступности ипотечных программ есть предпосылки для роста востребованности услуги trade-in, при условии, что застройщики смогут найти оптимальную модель этого процесса.
- Целесообразно ли инициирование государством новых изменений условий ипотеки (как ожидаемые рассрочка и перенос семейной ипотеки на вторичный рынок) или имеющихся программ вполне достаточно?
Конечно, мы как риэлторское сообщество, представляющее интересы клиентов, выступаем за продуманные выверенные изменения условий ипотеки, которые повысят ее доступность. Целесообразность определяет государство, исходя из задач и конкретных потребностей. С одной стороны стоит задача стабилизировать инфляцию, и правительство осуществляет регуляторную атаку на рынок ипотеки, с другой стороны, стоит задача повышать обеспеченность граждан страны квадратными метрами – к 2030 году на каждого россиянина должно приходиться не менее 33 квадратных метров жилья (сейчас по разным оценкам 20–21, и показатель, мягко говоря, не улучшается).
Распространение семейной ипотеки на вторичную недвижимость в регионах, где практически не строят новое жильё, может помочь снизить отток населения из небольших городов, это может оживить локальные рынки жилья. С другой стороны, введение льготной программы на вторичное жильё может не только повысить спрос, но и спровоцировать рост цен на недвижимость.
При инициировании новых изменений действовать нужно очень аккуратно, одновременно регулируя и строительный и банковский сектор. Например, запущенная массовая льготная ипотека за 4 года увеличила объем строительства всего на 15 %, а цены выросли в 2–2,5 раза. Хотели, как лучше, а вышло, как всегда.
Среди первоочередных задач считаем важным навести порядок с доступностью семейной ипотеки, на сегодня банки вводят заградительные условия, взимают дополнительные комиссии. Это делает невозможным достижение тех целей, которые были поставлены при запуске этой государственной программы.