«Массовые отказы»: банки ужесточают условия выдачи ипотеки
Два крупнейших российских банка отменили комиссии за выдачу льготной ипотеки покупателям жилья на первичном рынке. Ранее на отмене таких комиссий настаивал президент РФ Владимир Путин. Однако после этого девелоперы столкнулись с негативными последствиями — выдача таких кредитов стала невыгодной для банков, и они резко увеличили количество отказов заемщикам. Это может негативно сказаться на спросе на новостройки, говорят опрошенные РБК Петербург застройщики.
Отмена по требованию
12 мая банк ВТБ первым на рынке отменил обязательные комиссии для застройщиков за выдачу льготной ипотеки покупателям новостроек. На следующий день об отказе от комиссий объявили в Сбербанке. Из лидеров рынка комиссии пока сохранил Альфа-Банк. Суммарно на эти три банка приходится 80% выдач ипотеки в стране.
Месяц назад отмены комиссий потребовал президент России Владимир Путин на заседании президиума Госсовета. Он назвал «недопустимыми» дополнительные сборы со стороны банков, варьирующиеся от 5% до 10%. Ранее против взимания комиссий выступила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, поскольку, по ее мнению, они ведут к удорожанию жилья, затраты на комиссию, которую банк берет с застройщика, в итоге перекладывают на покупателей квартир.
«Комиссии вводились банками, чтобы компенсировать возникающие из-за выдачи льготных ипотечных кредитов, которые образовались после резкого роста ключевой ставки — до уровня 19-21% в разные периоды. При этом ставки по программам с господдержкой, как правило, составляют 6% годовых. Для сравнения, ставки по рыночным программам достигают 30%. Логично, что банки попытались ликвидировать этот спред за счет комиссионного вознаграждения», — поясняет директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Более мелкие банки, которые не вводили комиссионное вознаграждение, пользовались другими способами компенсировать свои убытки. «Например, в несколько раз повышали размер страховки для заемщиков. Предполагаю, что после решения Минфина (о повышении размера субсидий на программу семейной ипотеки на 145,1 млрд руб.), и использование этого инструмента будет сокращено», — ожидает Рустам Азизов.
Ужесточение условий
В апреле глава Сбербанка Герман Греф заявил, что отмена комиссий приведет к тому, что резко упадет объем выдачи ипотеки. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — отмечал глава Сбербанка.
Опрошенные РБК Петербург застройщики подтвердили, что такая практика уже началась.
«После отмены комиссии по семейной ипотеке в одном из крупных банков, наши клиенты начали массово получать отказы по ипотеке. Либо же им предлагались существенно меньшие суммы по кредиту. Речь идет не о снижении платежеспособности населения — речь о том, что банк начинает внутренне «ужимать» свои риски, потому что у него исчезает механизм компенсации этих рисков через комиссию. В результате клиенту вместо 6 млн одобряют 3 млн, и он вынужден либо искать другой банк, либо отказываться от покупки», —рассказала коммерческий директор ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
По ее словам, банки перестраховываются, вводят внутренние ограничения, делают скоринг (оценку кредитоспособности потенциального заемщика — ред.), более жестким. «Это не формальный отказ от программы, это по сути сужение ее доступности. Программа вроде бы есть, но воспользоваться ею могут далеко не все. Мы считаем, что такой подход дестабилизирует рынок», — уверена Анжелика Альшаева.
По данным «Домклика» (сервис Сбербанка), в апреле 2025 года на долю семейной ипотеки в Петербурге приходилось 77% от всех выданных в городе кредитов на покупку жилья, в Ленобласти — 78%.
«Отмена комиссий может стать еще одним фактором охлаждения спроса, поскольку есть вероятность, что банки будут регулировать объем выданных льготных кредитов за счет ужесточения требований к заемщикам и сокращения сумм кредита», — полагает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
«Если банки будут одобрять только максимально интересных для себя клиентов, то для рынка эффект от отмены комиссий будет обратный ожидаемому. Мы можем получить ситуацию, при которой покупатель еще несколько дней назад мог взять семейную ипотеку в крупнейшем банке, пусть и с комиссией, а теперь эта возможность для него закрыта. Он будет вынужден обращаться в другие банки, с другими условиями выдачи ипотеки, под которые он может не подойти», — добавляет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
«Особенно тревожно, что такие изменения происходят на пороге летнего сезона, который традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимости. Май, июнь, июль — это время, когда люди переключаются на дачи, отпуск, отдых за городом. Многие просто откладывают решение о покупке жилья до осени. На фоне этого естественного спада любые ограничения в ипотеке могут значительно усугубить ситуацию. Мы рискуем войти в непростые месяцы с ощутимым падением спроса», — беспокоится Анжелика Альшаева.
В ЦДС считают, что выводы о тенденциях на ипотечном рынке можно будет сделать не раньше, чем через две недели, когда накопится практика работы в новых условиях.
Что будет с ценами
Несмотря на то, что расходов на выплату комиссий крупным банкам у строительных компаний больше нет, пропорционального сокращения цен на квартиры ждать не стоит, уверены собеседники РБК Петербург. В ГК «А101» считают, что отмена комиссий не окажет значительного существенного влияния на стоимость жилья. «Возможно, в отдельных случаях окончательная цена на лоты будет снижена, но незначительно», — прогнозирует Рустам Азизов.
«Инфляция, рост себестоимости строительства и увеличение проектного финансирования — факторы, которые не позволят застройщикам снизить цены, если, конечно, девелопер хочет достроить жилье в срок и не потерять в качестве», — перечисляет причины Ольга Ульянова, начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» (входит в «Группу ЛСР»).
По мнению Дмитрия Фалкина, после отмены банковских комиссий рынок скорее пойдет не в сторону снижения стоимости квартир, а в сторону субсидирования ставки семейной ипотеки до минимально возможных показателей. «Именно туда застройщики направят «освободившиеся» средства, так как снижение процентной ставки по ипотеке более эффективно уменьшит для покупателя сумму ежемесячного платежа», — резюмирует он.