Даниил Егоров: Для развитых стран недвижимость и ипотека локомотивами никогда больше не станут
За последний месяц кредиты по ипотеке резко снизились. Если в России АИЖК на днях объявило о том, что снижает ставки по ипотеке до нижайших 9%, а Центробанк отметил, что средняя ставка по ипотеке в России снизилась до 10,4%, то есть вплотную приблизилась к ключевой ставке. В свою очередь, лидеры ипотечного кредитования Сбербанк (MCX:SBER) и ВТБ (MCX:VTBR) отметили, что готовы снизить ставку до 10% и даже ниже, хотя условия получения кредита по таким ставкам остаются крайне жесткими, в реальности же ставки для большинства заемщиков остаются на уровне 12%, как и два года назад.
Между тем, в Европе и США ставки по ипотеке за осень успели снизиться до минимума впервые с ноября 2016 года, достигнув опасной черты в 4,04%. Сами по себе низкие ставки по ипотеке в развитых странах не страшны, страшна динамика. Президентские выборы в 2016 году повысили ставки до 4,4%, однако с декабря 2016 они неуклонно идут к низу. По данным Bloomberg, к концу года они вполне могут опуститься до рекордных 3%. Ни один из прошедших ураганов особо на ставки не повлиял, что говорит о крайней умеренности спроса. По данным Ассоциации банковского ипотечного кредитования, в сентябре зафиксирован рост количества сделок по покупке жилья на 10,4%, что весьма умеренно при учете сезонного фактора. Вместе с тем, объем рефинансированных кредитов вырос аж на 8,9%, став самым большим с ноября 2016-го. С точки зрения покупателей квартир это хорошо, с точки зрения экономики – плохо.
Напомню, что ярко выраженную динамику к снижению ставок по ипотеке на западе совсем не поддержали на востоке: в Китае еще весной ставки были искусственно подняты до 10% в связи с перегретостью рынка. Однако повышенный спрос на ипотеку в Китае повлек за собой рост акций девелоперских компаний (чем, кстати, и обусловлена относительная устойчивость азиатских индексов в марте-июле, они почти ни разу не закрывались в минусе) и индекс HangSeng, несмотря на недавнее снижение, с начала года прибавил 29%, чего не скажешь об американских и европейских аналогах. На стоимость девелоперов в США и Европе снижение ставок фактически никак не отразилось. Что же касается российского рынка, девелоперы продолжают стагнировать. Крупнейшие игроки рынка своих позиций на фондовом рынке с начала года не улучшили, а крупнейшие брокерские дома недавно провели переоценку основных девелоперов, в основном повысив прогнозную стоимость и сохранив прогноз «покупать» (в лидерах – Etalon Group, прогнозная стоимость которого выросла с 3,3% до 6%). Однако пока эти прогнозы не сбываются.
Проблема российского ипотечного кредитования – а заодно и строительного сектора – в том, что все факторы роста недвижимости уже исчерпаны. Совершенно согласен с представителями общественных организаций: ни снижение ключевой ставки, ни даже введение отдельных продуктов по ипотеке и пересмотре надзорных нормативов по таким кредитам существенно не повлияют на рынок. Дело в том, что у людей просто больше нет денег – затяжное снижение денежной массы в стране наконец материализовалось в стагнацию спроса на дорогие покупки. Что же касается западных рынков, спрос остается уверенным, однако частные инвесторы не торопятся вкладываться в рынок недвижимости, главным образом из-за продолжающего ухудшаться качества портфелей девелоперов, в которых все больше становится деривативов, что увеличивает рискованность портфелей, однако обещает неплохую спекулятивную составляющую.
В итоге сейчас с одной стороны мировой рынок недвижимости активно поддерживается аномально низкими ставками и низкой же инфляцией (в том числе и на развивающихся рынках). Однако для того, чтобы рынок недвижимости вообще и ипотеки в частности стал тем самым локомотивом экономики, необходим общий рост в 30-35% в год в денежном исчислении, как это происходит в Китае, а не 10-14%, как это, по самым смелым оценкам, происходит в России.
Для развитых стран недвижимость и тем более ипотека локомотивами никогда больше не станут: от 8 до 11% всей прибыли (а именно столько заработали крупнейшие банки США и Европы на ипотеке с января по август) является, по большому счету, пределом для банковской системы, как с точки зрения банковского надзора, так и с точки зрения рыночной привлекательности инвестиционных портфелей.
Опасно другое: если банки не смогут продолжать наращивать прибыль за счет объема выданных кредитов или за счет маржи по кредитам, они начнут искать новые способы заработать на уже взятых ипотечных кредитах, качество которых ухудшается с каждым днем. Когда они найдут этот способ – вопрос времени. Полагаю, стоит начинать бояться этого рынка тогда, когда рост объема рефинансированных кредитов превысит объем вновь выданных.
Ждать, боюсь, осталось недолго. Холодная перегретость рынков недвижимости в развитых странах однозначно скажется на состоянии мировой экономики. Для России же последствия могут быть самыми разными – от денежного потока, который хлынет с запада, до новой рецессии, на этот раз связанной с общей паникой на мировом рынке.
Автор: Даниил Егоров, руководитель управления торговых стратегий Dukascopy Bank SA