Эксперт Жилфонда: дефицит на рынке аренды снижается за счёт нераспроданных новостроек

Директор Жилфонда Александр Чернокульский: на фоне активного спроса на жилую аренду в мегаполисах ожидаемый дефицит предложения закрывают частные инвесторы и ЗПИФы.

После повышения ключевой ставки и завершения программы льготного кредитования 1 июля 2024 года рынок жилой аренды в России вошел в крутое пике. Волна спроса привела к сокращению объема предложения и резкому росту цен на фоне дефицита вариантов, и практически до конца прошлого года объем предложения постоянно снижался, а цены росли. Так, во втором квартале 2024 года объем предложения на рынке аренды жилья снизился на 22% по сравнению с годом ранее. Аналитики ожидали, что в 2025 году тренд сохранится. Однако, ситуация получила неожиданное развитие, объем предложения вместо ожидаемого снижения заметно вырос — на 23% году к году.

Как рассказал Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд, сформировавшийся дефицит предложения в период сезонного снижения спроса восполнили апартаменты и квартиры в сданных в прошлом году объектах, то есть, рынок пополнился вариантами из «инвестиционного» фонда — квартир, купленных либо для сдачи в аренду, либо для перепродажи, однако же не проданных в силу сложившейся на рынке ситуации. Кроме того, на рынке новостроек сегодня сформировался существенный объем нераспроданного застройщиками жилья в уже построенных домах, и он постоянно растет. Из-за недоступной рыночной ипотеки и сокращения выдач по льготным программам спроса недостаточно, чтобы распродавать все до сдачи, и объем таких квартир будет расти. По данным наш.дом.рф, по состоянию на март 2025 года не распродано 47% квартир, сдача которых в эксплуатацию запланирована в этом году. Таким образом, сейчас мы видим взаимодействие двух трендов — дефицит предложения квартир в аренду и большой объем нераспроданных новостроек.

Для застройщиков нераспроданные квартиры чаще всего становятся активом, который гораздо выгодней продать с дисконтом, чем держать на балансе, объясняет Александр Чернокульский:

— После сдачи объекта в эксплуатацию необходимо регистрировать право собственности на квартиру, если она не была продана, то чаще всего она оформляется на организацию, у той в свою очередь появляется обязательство по оплате коммунальных услуг, а также по налогу на имущество. Это дополнительные затраты для застройщика, в среднем они составляют в год 2-3% стоимости объекта. Логично постараться продать эту квартиру как можно скорей, пусть и с дисконтом. Впрочем, слишком заметные распродажи тоже невозможны — это может мешать спросу на объекты того же застройщика на более ранних стадиях. Некоторые девелоперы находят нестандартные решения — например, ЗПИФы. Паевые фонды управляют пулом нераспроданных квартир и апартаментов застройщика, доходность от них получают за счет сдачи в аренду, при этом инвесторам обещают доход на уровне ставки по депозиту — 21%. При этом паи обеспечены реальными квадратными метрами и доступны даже тем, у кого нет средств на покупку всей квартиры, но есть желание инвестировать в рентный бизнес. ЗПИФ — хорошо защищенный законодательством инструмент инвестиций, так что идея неплохая.

Для рынка аренды плюс в том, что такие инструменты позволят сдержать активный рост цен, снижая дефицит предложения. По некоторым регионам с начала года аналитики отметили даже снижение средних цен. Впрочем, Александр Чернокульский отмечает, что снижением цен этот процесс называть не стоит: меняются не цены, а структура предложения — большее количество квартир малой площади, апартаментов влияет на средние показатели. При этом ситуация очень неоднородная по разным регионам: в тех городах, где строительство ведется не так активно, как в Москве, Санкт-Петербурге или, к примеру, в Краснодаре, попросту нет дополнительного фонда нераспроданных новостроек, которые могут пополнить рынок аренды. Так что цены во многих таких регионах в лучшем случае стоят на месте, но чаще медленно, но верно растут. Предпосылок для снижения цен на аренду по-прежнему нет нигде, поскольку уровень инфляции высокий, а ипотека остается недоступной для большинства, люди вынуждены жить в арендованных квартирах даже по высоким ценам.