Дмитрий Овсянников: Ипотечные ставки в 2014 году начиная с июля-августа пойдут вниз
За 10 месяцев 2013 года число ипотечных кредитов в РФ выросло на 17%, а их объем — на 30% по сравнению с предыдущим годом. Официальные лица страны такую динамику объясняют возросшей доступностью ипотеки.
Ряд экспертов в разогнавшемся рынке видят следствие проблем в экономике РФ и неопределенности на банковском рынке. У автора интернет-проекта "Об ипотеке по-русски" Дмитрия Овсянникова иная точка зрения на проблему.
- Чем можно объяснить такие серьезные показатели на российском ипотечном рынке в 2013 году?
С 1998 года ставки по ипотечным кредитам в России почти ежегодно снижались. Дальше произошел кризис, во время которого произошел рост ставок. Но из кризиса выходили, в том числе и через кредитования: за счет снижения ставок стимулировали спрос, спасая, тем самым и банковскую систему, и строительную отрасль.
Для этого, начиная с 2009 года, ставки по кредитам снова стали снижаться, снижение ставок произошло в значительной степени, благодаря бюджетным деньгам. К концу 2010 года спрос на кредиты восстановился: ни строительной отрасли, ни банковской (именно как отрасли) ничего не угрожает.
Поэтому, постепенно прекращается стимулирование снижения ставок государством, вследствие чего ставки по ипотечным кредитам незначительно подрастают. Самые низкие ставки по ипотечным кредитам пришлись на 2010 год.
В это время страх у населения, что кризис повторится, проходит. Сколько можно жить, ожидая кризис?.. Год-полтора. Затем население начинает жить, как раньше, и действовать по обстоятельствам. Чем дальше от 2008 года, тем меньше людей задумывается о том, что кризис может повториться.
Поэтому если мы посмотрим на динамику, то каждый год после 2008 года на рынке ипотеки можно считать рекордным. В 2010 было выдано больше кредитов, чем в 2009, в 2011 – больше, чем в 2010, в 2012 – больше, чем в 2011, а в 2013 – больше, чем в 2012 году.
- Есть еще какие-то фундаментальные причины?
Да, у нас произошло перераспределение покупателей: уменьшилась доля тех, кто покупает за наличные, и увеличилась доля тех, кто покупает за кредитные средства. Это говорит о том, что если раньше у людей для решения жилищного вопроса были накопления, то сейчас собственные деньги для того, чтобы что-то приобрести имеются у меньшей части населения.
Поэтому большая часть граждан РФ пользуется ипотечными кредитами. Наконец, есть еще один момент – это привыкание к ипотеке. Если в 2001 году население не понимало, что такое ипотечное кредитование, и часто звучал вопрос: "Расскажите, что такое ипотека", то сейчас об этом знают даже дети.
В крайнем случае, можно спросить у соседа Васи, который ипотечным кредитом уже воспользовался и купил себе уже вторую квартиру.
- Как будут себя вести ставки по ипотеке в 2014 году, по вашим прогнозам?
Ситуация будет такая же, как в прошлом году: где-то до середины года ставки будут повышаться, а начиная с июля-августа, пойдут вниз. Если мы посмотрим на январские ставки, в среднем по банкам они чуть выше, чем в декабре – на 0,5-1,5% в зависимости от финансового учреждения.
Кроме того, в прошлом году многие кредитные организации перевыполнили план по выдаче ипотеки. Поэтому в начале года многие банки не будут торопиться выдавать займы на жилье по низким ставкам.
С одной стороны, чем выше ставка по кредитам, тем больше может заработать банк: банкам выгодны более высокие ставки, с другой стороны, банк - плановая организация: есть планы по выдаче кредитов в течение года: под выполнение этих планов зарезервированы деньги.
Но чем выше ставка, тем меньше желающих взять кредит. В середине года банки, скорее всего, поймут, что выдавая кредиты по повышенным ставкам, просто не выполняют планы по выдаче кредитов, а потому, будут вынуждены немного ставки понизить. Именно так банки и действовали в 2013 году.
Хочу заметить, что нынешние ставки определяются балансом спроса и предложения. Нынешняя средняя ставка по ипотечным кредитам (на уровне 12% годовых) - достаточно сбалансированная.
Снижения средней ставки всего на 1 процентный пункт, вполне достаточно, чтобы спрос на кредиты резко возрос. Именно поэтому, говоря о снижении ставок, я имею в виду снижение всего на 1 процентный пункт.