Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #203

Наталия Кузнецова, – генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости», 11 февраля 2023, источник 

«Льготная ипотека привела к росту спроса на малоформатные квартиры, в частности, студии и однокомнатные. В 2022 году доля сделок с использованием ипотечных средств при покупке этих лотов выросла больше всего и составила 37,5%. Одновременно происходило снижение средней площади приобретаемых в ипотеку квартир в среднем на 5%. Данный факт можно объяснить ростом покупок "первого жилья" и широкой вовлеченностью молодых покупателей»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 13 февраля 2023, источник 

«В сегменте ИЖС сейчас достаточно большой объем объектов, который возводится, неликвидный, в основном в силу отсутствия инфраструктуры дорожной и социальной. Помимо залога большие проблемы остаются с подрядчиками. Если человек строит жилье не хозспособом (то есть, организуя это самостоятельными силами), то удорожание стоимости жилья может составлять от 30–40% минимум.

Для банков же такие проблемы (плохая смета, срыв сроков введения и т. д.) могут обернуться в итоге доначислением повышенных резервов. Этот рынок сможет расти, например, если будет полный порядок в земельных отношениях, в проведении строительных работ без их удорожания.

Банки хотят выдавать такие кредиты по обычным ипотечным ставкам, но риски по кредитам на ИЖС при отсутствии залога можно приравнять к рискам беззалоговых потребительских кредитов. И этот диссонанс трудно устраним. В пользу ИЖС может сработать психологический фактор отношения к своей недвижимости, который резко снизит риски. Накопление статистики поведения портфеля кредитов на ИЖС поможет ответить на этот вопрос»

Егор Лопатин, – заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР, 13 февраля 2023, источник 

«В 2023 году мы ожидаем объем выдачи на сопоставимом с прошлым годом уровне, что окажет позитивное влияние на ипотечные портфели банков. Итоговый прирост портфеля во многом будет зависеть от темпов досрочного погашения, в базовом сценарии по итогам года можно ждать прироста сегмента примерно на 15%»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 14 февраля 2023, источник 

«По итогам 2022 года российские банки показали второй результат продаж ипотеки в своей истории, предоставив более 4,8 трлн рублей. В этом году выдачи могут вырасти и превысить 5 трлн. Одним из факторов развития ситуации на рынке станет решение вопроса по субсидированным программам от застройщиков. В любом случае ипотека традиционно станет драйвером всего российского розничного кредитования, портфель которого в этом году может превысить исторические 30 трлн рублей (с учетом секьюритизации).

Основной интерес заемщиков будет фокусироваться в сегменте вторичной недвижимости – по нашей оценке, на готовые объекты будет приходиться примерно 6 из 10 кредитов. Ограничения "околонулевой" ипотеки повлекут за собой корректировку доли новостроек в структуре продаж, но мы рассчитываем на сбалансированное решение этого вопроса»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 14 февраля 2023, источник 

«Будет увеличиваться интерес к ИЖС: объем выдач (ипотечных кредиов на ИЖС – прим.ред.) может вырасти на 25-50%, но объем рынка по-прежнему будет невелик (170-200 млрд рублей). Рынок ИЖС большой, и граждане финансируют его охотно. Этот сегмент очень перспективный. Наш банк проявляет внимание к этому сегменту рынка, и вся индустрия в этом году покажет прогресс»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России, 15 февраля 2023, источник 

«Ипотека под 5% (запустить которую предложил комитет ГД по строительству и ЖКХ – прим.ред.) в нынешнее время, скажем так, совсем не лучший вариант. Изначально льготная ипотека вводилась в пандемию для поддержки строительной отрасли, чтобы она не остановилась. Она не остановилась – проблемы были решены. В дальнейшем ее нужно было отменять или крайне трансформировать, потому что льготная ипотека привела к тому, что цены на недвижимость значительно взлетели, она просто перегрела рынок.

Чем больше мы держим эту льготную ипотеку и снижаем ее стоимость, тем больше мы вгоняем всех, в том числе себя, в такую кабалу, порочный замкнутый круг, из которого выйти невозможно. Дальше цены еще взлетят, так как будет спрос из-за такой ипотеки, а следующий шаг – чтобы что-то продавалось, нужно еще более льготную ипотеку вводить.

Всеобщие льготные ипотеки являются нерыночными инструментами и их нужно убирать, чтобы рынок отрегулировал цены на недвижимость и пришел в адекватное состояние той экономики, которая у нас есть. Если и вводить такую ипотеку, то она должна быть адресной – для нуждающихся семей»

Гарегин Тосунян, – президент Ассоциации российских банков, академик РАН, 15 февраля 2023, источник 

«В предложении ипотеки под 5% есть как минимум два подводных камня. Первая возможная проблема заключается в том, что на банки будет возложена бОльшая нагрузка, чем кажется.

Второй подводный камень – то, что такую возможность (выдавать ипотеку под 5% - прим.) могут предоставить ряду избранных банков. Таким образом, проблемы конкуренции, проблемы монополизации рынка могут привести к тому, что три-четыре или десять банков, получивших такую выгодную, если там не будет других соответствующих хитростей, схему, начнут весь рынок втягивать в себя. Вот два подводных камня – либо это окажет дополнительную нагрузку на банки, либо вызовет грубейшие нарушения конкурентной среды.

Такую инициативу все же принять могут. Если это будет решаться под давлением монополистов, имеющих силу и ресурсы, а также под прикрытием защитой трудящихся, значит они сумеют как-то уговорить Центральный Банк. В этом смысле Центробанку не так уж и страшно – от него не убудет. Я считаю, что ЦБ все-таки лишь пытается делать вид, что разные подходы использует и конкурентную среду поддерживает»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 15 февраля 2023, источник 

«Такая мера (запуск ипотеки под 5% – прим.ред.) приведет к большей доступности ипотечных кредитов, которая в настоящее время и так находится на достаточном уровне в силу заинтересованности в этом и банков, и застройщиков. Вместе с тем данная мера будет способствовать дальнейшему снижению доступности жилья для граждан, так как вновь спровоцирует рост цен на новостройки.

В настоящее время стоимость 1 квадратного метра первичной недвижимости в Москве уже превышает в четыре раза среднедушевой доход в месяц, то есть говорить о повышении доступности именно жилья, а не ипотеки, пока не приходится. Без снижения стоимости квадратного метра повысить доступность жилья не получится. Кроме того, предлагаемая мера может стать дополнительным фактором повышения степени закредитованности россиян, с которым борется регулятор»

Кирилл Холопик, – руководитель портала ЕРЗ.РФ, 15 февраля 2023, источник 

«Наблюдается падение продаж новостроек на 22% в 2022 году, а если брать только второй-четвертый кварталы прошлого года, то падение составило 35%. Темпы наполнения счетов эскроу существенно снизились, что ухудшило возможности банков кредитовать текущее строительство, и правительство внимательно следит за стабильностью финансирования жилищного строительства.

Сейчас значимых проблем здесь не наблюдается. Но есть риск, что плохое наполнение счетов эскроу из-за низких темпов продаж приведет к перебоям в таком финансировании. В этом случае повышение объемов господдержки ипотеки, то есть снижение ставки по льготным программам, является единственным эффективным инструментом обеспечения притока средств на счета эскроу и достройки всех начатых многоквартирных домов»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риелторов, 15 февраля 2023, источник 

«Предложенная в Госдуме мера (запуск ипотеки под 5% – прим.ред.) – популизм. Не только ЦБ будет против этого, но и Минфин и даже строительная отрасль. Льготная ипотека по ставке ниже ключевой для всех спровоцирует серьезный дисбаланс на рынке. К чему это приведет? Из-за ажиотажного спроса начнут расти цены. Получится, мы старались для граждан сделать как лучше — дать им дешевую ипотеку, а на самом деле повысим цены на жилье. Такое уже было в 2022 году, когда мы наблюдали, что такое льготная ипотека, если ее выдают почти всем подряд, безрассудно. Вторичка по Москве упала на 15–20%, а новостройки — нет...

Льготные программы лучше уравнять, чтобы существовала одна льготная ставка на вторичном и первичном рынках. Иначе получается нерыночный перекос. Было бы здорово, если бы такая единая ставка была приближена к экономическим реалиям: например, можно установить ее на отметке 9%. Тогда и цены не стали бы расти, и гражданам было бы попроще брать ипотеку. Нынешняя средняя — 11%-ная — ставка и правда высоковата. Такая мера действительно поддержала бы и рынок, и отрасль, и граждан. Все программы, которые подразумевают ипотеку по ставке ниже ключевой, должны иметь целевой, сугубо ограниченный характер»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 15 февраля 2023, источник 

«Доля субсидируемых ипотечных программ со стороны государства занимает от 10 до 30% объема рынка ипотеки на новостройки. И все эти объемы ипотечных программ субсидируемых, они даже не были выбраны. То есть несмотря на то, что с точки зрения выделенного на эти программы бюджета они являются более льготными по сравнению с рынком, бюджеты не освоены. Это говорит о том, что потенциального роста для этих программ нет.

Что касается рынка вторичного жилья, то здесь не предвидится изменений с точки зрения соотношения спроса и предложения пока не изменится ключевая ставка. Стимулируют спрос здесь как раз ипотека и инфляция. Абсолютный размер величины кредита увеличился на 15%, также срок выдачи вырос на 15-20%. Это говорит о том, что банки выбирают все последние возможности для того, чтобы выполнить свои финансовые планы. Очевидно, что у нас никакого баланса соотношения спроса и предложения не наступает. То есть расширяется доступность за счет изменения параметров кредитных продуктов и прочих инструментов на рынке. Естественно, даже в краткосрочной перспективе никакого изменения соотношения спроса и предложения для того, чтобы рынок остановился в своих изменениях, я вообще сейчас не усматриваю.

Психология покупателей очень сильно зависит от происходящих в стране событий. Поэтому вот эти инвестиции на 3-4 года в новостройки – про них вообще нужно забыть на сегодняшний момент со стороны населения. Психология является очень серьезным драйвером. Пока не произойдет существенных изменений в военной операции, вернуть инвестиционный спрос будет, в принципе, очень сложно на этот рынок.

В краткосрочной перспективе цены на новостройки будут снижаться... Очень даже может быть, что цены на начальной стадии будут такими же, как цены на конечной стадии сделок. Нет вот этого инвестиционного "плеча", которое всегда было и всегда демонстрировалось застройщиком как главная мотивация покупки»

Дмитрий Сирый, – генеральный директор ГК «Метро», 15 февраля 2023, источник 

«Сейчас сложилась несколько парадоксальная ситуация. Соотношение спроса и предложения не дает оснований говорить о значительном изменении цен. Причем, ни в сторону снижения, ни в сторону повышения. Ипотечные ставки выросли, доходы населения точно не растут, а уровень цен и так достаточно высок. Это должно толкать цены и спрос вниз.

Но при этом нужно учитывать, что с 2019 года себестоимость строительства в среднем выросла процентов так на 40. Если 3-4 года назад речь шла о 38-39 тыс. руб. за кв.м. при строительстве многоэтажного дома, то сейчас это выше 50 тыс. руб. К тому же раньше не надо было закладывать потенциальную ликвидность не менее 20%, как это требуется при проектном финансировании. Плюс риски, связанные с возможным ростом цен на стройматериалы, в 2020-2021 годах они били все возможные и невозможные рекорды. Получается, что потенциал на снижение цен на первичном рынке жилья не превышает 10-15%.

"Вторичка" же держит стоимость с оглядкой на первичный рынок. В крупных городах, где переоцененность квартир на вторичном рынке выше, снижение цен уже пошло, но не быстро... Сейчас снижение также будет происходить постепенно. О явном падении цен пока говорить преждевременно»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 15 февраля 2023, источник 

«В России сильно недооценена коммерческая недвижимость. За последние три года сначала пандемия, а затем события 2022 года уронили спрос на коммерческую, поэтому много ее не строилось, покупать не сильно хотели, так как боялись развития удаленки, и была большая неопределенность с экономикой. А спрос на аренду в моменте был, и в результате доходность по ней сейчас может составлять 10-12% годовых.

Последние четыре месяца фиксируем сильный спрос на коммерческую и наоборот недостаток хороших площадей. Полностью провалилась история с удаленкой, всех, кого могли, уже всех вернули на рабочие места и большинство компаний испытывает дефицит площадей.

Поэтому рискну сделать прогноз, что наибольший рост цен будет именно на коммерческую недвижимость. До времен ипотечного бума в жилой недвижимости коммерческая всегда была дороже квартир на 20-30%. Так во всем мире, так и и должно быть, сейчас в целом ситуация в России обратная. По мере: развития кредитования коммерческой (банки идут туда все активнее), оживления экономики (а она будет оживать, у меня сомнений нет, сильно много факторов указывают на это), изменения сознания инвесторов (которые начинают понимают, что в жилую вкладываются скорее по инерции, а не по финансовой логике). В общем время будет играть в пользу коммерческой»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 16 февраля 2023, источник 

«Что касается ипотеки под 5%, мы исходим из того, что программы такие массовые по пониженной ставке для всех должны иметь конечный срок действия, а нужно переходить к адресным программам, таргетированным программам»

Артем Деев, – руководитель аналитического департамента AMarkets, 16 февраля 2023, источник 

«Рынок ИЖС в дальнейшем ждет стагнация. Для большинства россиян покупка дома либо слишком дорога, либо рискованна — даже в ипотеку не все решаются совершать такую покупку. А цены, в отличие от стоимости квартир (есть небольшое снижение, особенно в мегаполисах) на ИЖС не сокращаются. После стремительного роста в 2020-2022 годах стоимость домов возле крупных городов или в сельской местности кардинально не меняется — сказался высокий спрос прошлого года и нехватка ликвидных объектов по сходной цене»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 16 февраля 2023, источник 

«Покупательская активность в январе с его долгими праздниками практически всегда снижается по сравнению с предшествующим декабрем — месяцем предновогодних акций. Вместе с тем первый месяц 2023 года, несмотря на снижение спроса, нельзя назвать неудачным для московского первичного рынка. Больше сделок по ДДУ в январе за всю историю наблюдений было совершено лишь в 2022 году. Все участники рынка адаптируются к изменившимся социально-экономическим условиям, что способствует восстановлению потребительской активности.

На мой взгляд, несмотря на спад спроса год к году в январе, если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году будет совершено больше сделок по ДДУ, чем годом ранее. Ключевым драйвером спроса останутся доступные жилищные кредиты. Доля ипотечных сделок по итогам 2022 года на первичном рынке Москвы впервые превысила 70%. В январе 2023 года этот показатель достиг 81%. Во многом это связано с расширением семейной ипотеки и ипотеки для IT-специалистов, а также появлением новых спецпредложений от застройщиков, например, „кэшбек за первоначальный взнос“»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!