Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #286

Владислав Преображенский, – исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, 22 ноября 2024, источник

«Рыночная ипотека вне льготных программ стала гораздо менее востребованной из-за своей стоимости. И все же нельзя утверждать, что при нынешней и даже более высокой ключевой ставке заемщиков совсем не будет. Все равно остаются сценарии использования рыночной ипотеки.

Однако спектр таких сценариев резко сужается по мере роста ключевой ставки. При таких невыгодных условиях застройщикам становится все труднее мотивировать покупателей, у которых нет острой необходимости покупать недвижимость, поскольку с ростом ключевой ставки растет и доходность депозитов.

Потенциального покупателя заманивают различными акциями и скидками в 20–30% – это не редкость для первичного рынка. Но эти скидки не имеют никакого отношения к ценам продажи, изначально заложенным в финансовую модель.

Здесь покупатель имеет дело с маркетинговыми программами. Пока цены на недвижимость росли, застройщики, уменьшая скидки, получали дополнительную прибыль. Но когда речь идет о рынке покупателя, скидки приводят к минимально возможным ценам, которые может выдержать финансовая модель.

Кроме того, изначально существует план наполнения счетов эскроу, от которого зависит получение проектного финансирования и его стоимость. Если продаж недостаточно, то стоимость проектного финансирования растет.

Поэтому у девелоперов существует ограничение на снижение цен. Конечно, у различных застройщиков ситуации отличаются, но запас по снижению реальных цен сделок, а не цен предложения, у всех относительно небольшой.

Анализ показывает, что средние цены продажи, а не предложения, практически не меняются, несмотря на резкое сокращение объемов продаж во второй половине 2024 года. Снижение цен до уровня, заложенного в финансовую модель, если еще не произошло, то вскоре произойдет, и больше снижать их застройщики не смогут.

Также надо учесть, что издержки застройщиков только растут: дорожают строительные материалы, техника, оборудование, услуги, рабочая сила и так далее. Может подорожать и проектное финансирование, так как при низком спросе девелоперы просто не смогут наполнять счета эскроу до требуемого уровня. Так что можно сказать, что некоторое снижение цен на рынке, особенно первичном, будет, но сильного падения точно не произойдет»

Георгий Остапкович, – директор Центра конъюнктурных исследований НИУ ВШЭ, 27 ноября 2024, источник

«Население и сами ретейлеры взяли гроссмейстерскую паузу и теперь ждут, что будет происходить на строительном рынке в ближайшее время – после отмены с 1 июля 2024 года льготной ипотеки, которая обеспечивала порядка 60% строительства объектов, а то и больше. Но там действуют сейчас другие льготы – дальневосточная, семейная ипотека. И то прошел разговор, что по семейной ипотеке до конца года все лимиты исчерпаны. Поэтому сейчас люди будут ждать.

Застройщики, чтобы хоть как-то, но продавать, будут вынуждены прибегать к демпингу – то есть искусственно занижать цены. Они должны рассчитываться с банками, поэтому будут снижать цены и на какой-то период выйдут с понижением цен. Я не думаю, что это будет какое-то фантастическое понижение: 10−15% они могут сбросить, но не больше, иначе обанкротятся, потому что очень высокие издержки. А когда ситуация уляжется и будут новые бонусные программы, то на 20−30% поднимут, как это происходило последние 2−3 года. Это стратегическая вещь для строительства.

Сейчас застройщикам сложно снижать цены из-за различных факторов – например, роста стоимости подключения домов к электросетям, цен на землю под строительство и так далее.

У строителей спад, потому что у них переизбыток жилья, которое нужно продавать. Они уже построенное жилье будут года два продавать, куда же строить еще дополнительное? Только если какие-нибудь люксовые вещи. Конечно, рынок выйдет из этого. И доходы населения растут – может быть, население начнет более активно входить в стройку. Но сейчас все встали на паузу.

Еще один вариант решения проблемы – не переводить "пустые" дома в собственность, а сдавать в аренду. У нас очень много людей имеет в собственности квартиры. А в мире это не так уж распространено. Строятся доходные дома, которые берутся в аренду на 49 лет. Так что некоторые изменения на строительном рынке возможны. Но с точки зрения нашего основного вопроса, думаю, что небольшое снижение цен будет. Когда – трудно сказать. Думаю, что в ближайшее время»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 28 ноября 2024, источник

«Почти с полной уверенностью можно сказать, что в следующем году средние ставки по ипотечным кредитам не перестанут быть двузначными. Об их конкретном уровне судить пока рано, но единственный ориентир в этом отношении – прогнозы Банка России – указывают на то, что ключевая ставка будет выше 17% годовых, с более высокой вероятностью – от 20 до 25% и выше. Соответственно, ставки по ипотеке останутся в диапазоне 25-30% годовых. Следует рассчитывать на запуск новых программ поддержки ипотечных заемщиков, но уже гораздо более ограниченных и адресных»

Филипп Габуния, – зампред ЦБ РФ, 29 ноября 2024, источник

«Что касается дисбалансов жилищного рынка, то после отмены массовой льготной программы рост ипотеки стал сбалансированным – чуть менее 1% в месяц.

Сейчас банки стали более осторожно оценивать кредитоспособность заемщиков. В III квартале на ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%) пришлось 13% выдач. Это в 4 раза ниже, чем год назад. Доля выдач заемщикам с высокой долговой нагрузкой снизилась с 74 до 42%.

Однако мы отмечаем, что ухудшается качество обслуживания ипотечных кредитов, выданных в 2022 и 2023 годах – до ужесточения нашего регулирования. Пока это небольшая просрочка, но мы внимательно следим за этим показателем.

С 1 июля 2025 года мы планируем впервые установить макропруденциальные лимиты в ипотеке и автокредитовании. Мы рассчитываем, что с помощью этого инструмента сможем еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки граждан и риски для банков.

Сейчас все еще сохраняется разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья, который произошел в условиях массовой льготной ипотеки. Этому способствовали значительный спрос на новостройки в II квартале и высокие процентные ставки по рыночной ипотеке. Если заемщику или банку понадобится продать ипотечное жилье в новом доме, они столкнутся с потерями из-за разницы в ценах.

По мере замедления инфляции и снижения ключевой ставки рыночные ипотечные программы будут более доступными для населения, что приведет к восстановлению спроса на жилье и снижению ценового разрыва»

Дмитрий Грицкевич, – управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ, 29 ноября 2024, источник

«В следующем году, по нашим оценкам, объем выдачи ипотечных кредитов в банковском секторе продолжит снижаться – до 4,3 трлн рублей за год (снижение примерно на 14% г/г). Основная причина – жесткая политика ЦБ и сокращение выдач по льготным программам.

По итогам 2024 года объем выдач ипотеки на банковском рынке составит 5 трлн рублей, что будет на 35% меньше по сравнению с рекордным 2023 годом. Ипотечные ставки достигнут максимальных значений в первом полугодии 2025 года, что станет следствием повышения ключевой ставки ЦБ (по нашему прогнозу до 23%)»

Юрий Беликов, – управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 29 ноября 2024, источник

«Вероятный общий объем ипотечных выдач в следующем году находится в диапазоне 3,5-4 трлн рублей. Приблизить выдачи к верхней границе этого диапазона могут новые адресные льготные программы, которые сейчас обсуждаются.

Для восстановления рыночной ипотеки нужно, чтобы ключевая ставка опустилась ниже 15%. Рассчитывать на это в следующем году по всем признакам не стоит. Цикл снижения ключевой ставки начнется летом-осенью 2025 года, но будет плавным и небыстрым»

Сергей Гришунин, – управляющий директор рейтинговой службы НРА, 29 ноября 2024, источник

«В 2025 году максимальная ставка по рыночной ипотеке может составить 34-36%, а выдача ипотеки в 2025 году упадет до 3,3-3,6 трлн рублей. Доля льготной ипотеки составит около 70-80% от общего объема выдач и большинство застройщиков, скорее всего, перейдут на схемы рассрочек»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 29 ноября 2024, источник

«Проблемный портфель сейчас пополняется кредитами, оформленными в период ажиотажного спроса на строящееся жилье в преддверии отмены субсидируемых льготных программ и на фоне роста ставок, практически это весь 2023 год и первая половина 2024-го.

Да, доля просроченной задолженности все еще находится на низком уровне в 0,17%, и проблемы, скорее, сводятся к проблемам отдельных заемщиков, но, стоит отметить, что именно проблемы первичной ипотеки создают некачественный фундамент для ипотеки на вторичном рынке: по окончании строительства она переходит в разряд вторичного рынка, на котором кредиторы начинают активные процессы взыскания»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 30 ноября 2024, источник

«Вполне вероятно, что число сделок в ноябре и декабре вырастет. Фактор волатильности курса может добавить дополнительные 10-15% от их количества. Индикатором перетока денег из депозитов или иных накоплений в жилье может стать динамика доли ипотечных сделок. Этот показатель всегда снижается в такие периоды»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 30 ноября 2024, источник

«Для существенного снижения цены либо ситуация для застройщиков должна стать откровенно критической, либо должны появиться эффективные меры поддержки, которые позволят застройщикам продавать объекты дешевле, но при этом удерживать маржинальность бизнеса на адекватных уровнях. С учетом высоких инфляционных рисков и уменьшения объемов строительства даже снижение на уровне 10–15% от нынешних значений становится сомнительным.

Массовых банкротств застройщиков вряд ли следует ожидать, поскольку большинство все-таки имеют достаточно сбалансированные портфели и за последние несколько лет повышенного спроса сформировали неплохую подушку безопасности. Конечно, есть девелоперы, которые в текущей ситуации буквально идут ва-банк и берут на себя больше рисков, чем обычно.

Темпы продаж на вторичном рынке сейчас сопоставимы с уровнями мая-июня текущего года и уже не выглядят столь критично. Большинство сделок за наличный расчет. Конечно, покупателей привлекает разница в цене с аналогичными объектами на первичном рынке на 20–25%. Однако это готовое жилье, которое может быть с ремонтом и куда можно сразу переехать.

В ипотечных сделках доминируют новостройки, поскольку разница в ставках между семейной ипотекой (6%) и рыночной (30%) просто колоссальная. Плюс выбор на вторичном рынке значительно шире, все-таки новостройки в большинстве крупных городов строятся в определенных локациях, а готовое жилье возможно подобрать практически в любой точке населенного пункта.

В 2014–2024 годах был большой объем строительства, который еще и суммировался с огромным инвестиционным спросом на недвижимость. Сейчас все эти объекты выходят на вторичный рынок жилья, причем некоторые из них стоят значительно дешевле аналогичных квартир, поскольку приобретались 5–10 лет назад, когда порядок стоимости был совершенно иной. Есть новые жилые комплексы, где до 15–30% квартир выставлено на продажу»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 30 ноября 2024, источник

«Центробанк России пока не смог сократить ценовой разрыв между новостройками и вторичным рынком жилья. 2016 год был последним, когда цены на вторичке были выше,чем в новостройках. Тогда, в среднем по России разница была в 1%. Затем разрыв перешёл в пользу новостроек и вот как он изменялся:

• В 2017 году - 9%
  
• 2018 - 13%
  
• 2019 - 9%
  
• 2020 - 18%
  
• 2021 - 29%
  
• 2022 - 30%
  
• 2023 - 44%
  
• 2024 - 57%
  

Как видно, в течение 2024 года средний разрыв по стране между новостройками и вторичным рынком жилья продолжил увеличиваться.

Разрыв говорит, как о росте цен у застройщиков, так и о снижении на вторичке. Очевидно, что при таком разрыве цен говорить о гениальных инвестициях в новостройки с целью перепродажи говорить не приходится. Как я неоднократно упоминал ранее, те, кто купил квартиру у застройщика осенью 2022 года до сих пор находится в прогаре»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 2 декабря 2024, источник

«По предварительным данным, в 2024 году объем выдач ипотеки в России в целом составит около 5 трлн рублей, что значительно отстает от показателей рекордного 2023 года (7,8 трлн рублей). Тем не менее год нельзя называть малоуспешным: если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано 4,5 трлн рублей, а до него объемы выдач не превышали 3 трлн рублей»

Сергей Колганов, – замруководителя Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ, 2 декабря 2024, источник

«После отмены льготной ипотеки мы видим, что различные маркетинговые акции усилились. Основное – это рассрочка, такие программы присущи большинству застройщиков. Есть более изысканные программы, связанные с аккредитивом, – «бери кредит сейчас, а потом, через девять месяцев, когда родится ребенок, возьмешь семейную ипотеку». Мы видим, что половина выдач в рыночной ипотеке – это маркетинговые акции.

Что касается рассрочки, которая сейчас пользуется популярностью среди покупателей новостроек, то по некоторым ее видам регулятор тоже видит риски. Например, есть рассрочка сроком до 2030 года. Там, естественно, все это происходит за счет роста стоимости объекта, что в итоге для потребителя совершенно не бесплатно. Кроме того, растет долговая нагрузка заемщика и ему сложно спрогнозировать, что будет через 6-7 лет, когда рассрочка закончится и его платеж резко вырастет.

Подобные маркетинговые программы в целом непрозрачны для покупателя и несут риски. Не каждый потребитель может оценить на длительном горизонте (раньше мы помним, что средний срок выдачи ипотеки был 18 лет, сейчас – это 25 лет и больше) свое поведение и то, как будет меняться внешний экономический фон, стоимость недвижимости.

Банк России мониторит подобные схемы и подсвечивает риски для потребителя. Мы мониторим почти ежедневно каждого застройщика, каждый банк, чтобы видеть, как меняется ситуация на рынке. Но они (маркетинговые программы – прим.) расцветают сейчас, их сейчас достаточно много и далеко не все они выгодны для потребителя»

Андрей Костин, – глава ВТБ, 2 декабря 2024, источник

«В экономике России пока нет причин для роста банкротств застройщиков. Им сейчас сложно, но не критически, а система эскроу-счетов в значительной степени помогает обеспечивать их надежность.

Застройщики в Москве достаточно активно продают участки – и есть серьезный спрос, со стороны в основном периферийных покупателей, которые, видимо, желают воспользоваться ситуацией, чтобы выйти на московский рынок. Покупают, причем на приличные суммы. Столичные застройщики пытаются подсократить задолженность, использовать возможности для продажи имеющихся активов»

Александр Меркулов, – директор по девелопменту Level Group, 3 декабря 2024, источник

«В октябре 2024 года спрос (на новостройки – прим.) в Москве в пределах МКАД просел на 34% к октябрю прошлого года. Если сравнивать с последним более-менее плановым 2021 годом, когда не было Covid-19, фактора СВО, а также турбулентности экономики, то падение (октябрь к октябрю) составило 17%. За десять месяцев 2024 года к десяти месяцам 2023-го спрос тоже ниже (-14%).

В последние три месяца мы впервые за восьмилетний период существования компании начинаем видеть реальное снижение цен, притом все восемь лет цены только росли. Это уже явный тренд в области и Новой Москве. В Москве он пока не так явно виден, потому что есть факторы рассрочек девелоперов и не совсем прозрачного ценообразования.

Я думаю, что цены точно не будут расти, но и значительного снижения не произойдет. Мы считаем, что оно будет в пределах 10%. Из-за того, что так растет себестоимость строительства, финансовые модели проектов перестанут давать целевую рентабельность, и снижать цены ниже установленных ковенант в кредитных договорах проектного финансирования застройщики не будут готовы, а 10% можно вытащить из маржинальности. Наверное, будут сокращаться темпы продаж.

Всего по рынку за октябрь спрос на ипотеку упал на 63% к октябрю 2023 года. Если брать десять месяцев, то снижение за год составило 30%. При этом есть рост спроса на неипотечные сделки сразу с полной оплатой (на 13%). Конечно, ипотека под 20-30% никому не нужна, это, по сути, не инструмент. Мы верим, что ипотечные ставки опустятся по мере снижения ключевой ставки, если оно будет происходить. Мы не ждем больше никаких льгот и субсидий на ипотеку от государства, которые могли бы довести ее до уровня 5-6% – такого больше не будет. Рынок продолжит замедляться, возможно, переживет какую-то реструктуризацию, но в целом не умрет.

Мы придерживаемся подхода, что ключевая ставка до конца года еще подрастет до 23-24% и сохранится на этом же уровне весь следующий год»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 3 декабря 2024, источник

«Вторичный рынок. По итогам ноября объем предложения в спальных районах Петербурга снизился на рекордные 8,1%. Однокомнатных в продаже стало меньше на 9,6%. Темпы максимальные за много месяцев.

Тренды на вторичном рынке те же. Вторичка – редкий оазис стабильности. Спрос только на объекты с лучшей ценой и качественными преимуществами. Много обменных сделок. Критично важна подготовленность к продаже: состояние квартиры (ремонта, техника и пр.), полный комплект документов и готовность продавца к торгу и не самым простым схемам расчета (цепочка сделок, органы опеки, и т.д.).

Одновременно – много собственников с завышенными ожиданиями по цене, не готовых снижаться, даже на фоне отсутствия звонков и при неопровержимых аргументах о том, что цены сделок существенно ниже.

Данных Росреестра по Петербургу пока нет, по предварительным ощущениям, в ноябре сделок будет побольше, чем в октябре. Интересно, что в Ленобласти за ноябрь зарегистрировано 4576 сделок – на 62% больше, чем в октябре (2829 сделок). В целом на вторичном рынке, несмотря на отсутствие ипотеки, нет явных признаков кризиса: объем сделок плавно растет, предложение сокращается. Похоже, тренд сохранится и в начале 2025 года.

Стабильность вторичного рынка – важнейший позитивный фактор. Если бы цены пошли вниз, это бы привело к дальнейшему (и без того огромному) отрыву от цен новостроек. Рынок недвижимости будет неизбежно лихорадить, пока цены нового готового и строящегося жилья не сблизятся до разумных значений. Цена актива – это не цена покупки, а цена, по которой его можно продать.

На рынке новостроек – тоже без резких перемен. Рынок вошел в сложную фазу с низким уровнем продаж и высокими ценами. По предварительным данным "Дом РФ", выдача семейной ипотеки снизилась в ноябре на 16%. И, вероятнее всего, продолжит снижаться из-за исчерпания лимитов и введения комиссий. По опросам того же "Дом РФ", 77% застройщиков не выполнили собственные планы продаж. Результаты ноября, скорее всего, будут хуже октябрьских.

Рынок прощается с надеждой на скорое снижение ставок и восстановление спроса за счет рыночной ипотеки. Из действенных механизмов – рассрочка, но она предоставляется только до сдачи дома, а часть клиентов все еще рассчитывают, что смогут перейти на рыночную ипотеку. Это повышает риски. Активно идут продажи с субсидированными ставками типа "10% на 7 лет", причем нередко без удорожания квартиры. Сбер ввел опцию понижения ставки вслед за ключевой и т.д. Участники рынка понимают, что период высоких ставок может быть долгим.

На рынке долгосрочной аренды объем предложения по итогам ноября вырос еще на 10% и уже превышает 7,9 тысяч лотов. Это на 83% больше, чем год назад. Диапазон колебаний огромный. На рынке аренды схлестнулось несколько мощных тенденций. В августе-сентябре – сезонный переход из "краткосрочки" в "долгосрок". Еще часть собственников из тех, кто не отложил продажу, выставили квартиры в аренду. Но и спрос динамично меняется: те, кто раньше мог выбирать между ипотекой и арендой, теперь могут только арендовать.

Пока рост предложения опережает спрос; сейчас – хорошее время, чтобы арендовать квартиру, фиксировать ставку и просить скидки. Собственникам стоит держаться за приличных арендаторов. При этом серьезного отката ставок мы пока не наблюдаем»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» Инком-Недвижимость, 4 декабря 2024, источник

«Согласно данным Инком-Недвижимость, по итогам ноября реализованный спрос (количество авансов и сделок) на вторичном рынке Москвы сохранился на уровне октября и всего на 10% отстал от значения продуктивного ноября 2023 года.

Можно сказать, что вторичный рынок абсолютно адаптировался к тому, что по ипотеке запредельно высокие проценты, и, по сути, вторичка живет без кредитов, за счет "живых денег". Потенциальный спрос в ноябре вырос на 5% и приблизился к показателю ноября прошлого года, когда покупатели были очень активны.

Сегодняшняя активность в основном обусловлена тем, что накапливается нереализованный спрос, у людей есть потребность покупать квартиры, они решают свой жилищный вопрос. Естественно, никто сейчас не инвестирует в недвижимость с целью ее перепродать дороже – об этом речь не ведется. Но на решения покупателей сильно влияют макроэкономические факторы – курс доллара, высокие ставки по вкладам, инфляция, опасения неустойчивости банковской системы.

С одной стороны, радует, что ключевая ставка позволяет держать деньги на депозитах при высоком проценте, с другой, многих это пугает.

И все чаще мы слышим от наших клиентов, что лучше и спокойнее "сидеть в бетоне". И некоторые из тех, кто располагает полной суммой для покупки квартиры, не откладывают сделки, а проводят их сейчас, даже если нет острой необходимости. Во-первых, не доверяют банкам, во-вторых, не верят в то, что при сегодняшней инфляции жилье будет дешеветь.

В ближайшей перспективе жилищный рынок в значительной степени будет зависеть от макроэкономической ситуации. Прогнозы на следующий год делать сложно. В отличие от прошлых лет, когда рынок недвижимости, несмотря на различные трудности, все-таки был предсказуем, стабилен. Теперь же по степени непредсказуемости он стал напоминать фондовый – на него влияют слухи, сплетни, фантастические сценарии, которые подкидывает желтая пресса. Как и на фондовом рынке, могут прилететь и "черные", и "белые" лебеди. В один клубок связалось столько разнонаправленных и разнообразных противоречий, что даже неясно, как рубить этот гордиев узел. Поэтому мой прогноз – все нестабильно и ненадежно, таковым пока и останется»

Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ, 4 декабря 2024, источник

«По оценке ВТБ, итоговые выдачи (ипотечных кредитов в РФ в 2025 году – прим.) составят около 4 трлн рублей. Таким образом, по сравнению с нынешним годом снижение рынка составит минимум 20%... В 2025 году рынок ипотеки не "дотянет" даже до пандемийного 2020 года, когда выдачи составили 4,4 трлн рублей. Пока ставки будут сохраняться на таком высоком уровне, россияне будут либо переносить сделки с недвижимостью, либо покупать жилье за наличные. Ипотеку будут брать только в крайних случаях и, в основном, на небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг.

Несмотря на более доступные условия по господдержке, спрос сократится и на нее. Фактором станет достаточно существенное изменение условий "семейной" и IT-программ. В этих условиях банки сосредоточатся не на расширении базы новых заемщиков, а на поддержке тех, кто уже платит по кредитам с такими высокими ставками»

Никита Кричевский, – доктор экономических наук, 4 декабря 2024, источник

«В ноябре в пяти городах с населением от 1 млн человек – Москве, Казани, Волгограде, Самаре и Уфе – новых новостроек в открытую продажу не поступило. В Петербурге стартовал один проект. Однако цены на новостройки не снижаются. Запас финансовой прочности у девелоперов по-прежнему велик»