Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #291

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 10 января 2025, источник

«Доля сделок за наличный расчет по вторичному рынку недвижимости в России в декабре составила 79%. По большому счету, теперь рынок недвижимости РФ уже не зависит от учетной ставки, так как по новостройкам доля сделок по различным видам льготных ипотечных программ относительно рыночной ипотеки также подавляющая»

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 10 января 2025, источник

«В декабре 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе показали рост на 1,23% до уровня 296 336 руб. за 1 кв.м.

По итогам 2024 года средние цены предложений на вторичном рынке практически не изменились. На протяжении года цены находились в диапазоне 292-297 тыс. рублей за кв. м, изменение с начала года +1,3%.

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 310 154 руб./кв.м. (-2,1%). Изменение цен за 2024 год составило -0,5%. Средняя медианная цена на 2-комнатные квартиры составила 296 336 руб./кв.м., (+1,3%) по сравнению с декабрем месяцем. Изменение за год: +1,3%. Средняя медианная цена на трехкомнатные квартиры составила 272 #991 руб./кв.м., (+0,1%) по сравнению с декабрем месяцем. Изменение за год: +3,8%.

Количество предложений на вторичном рынке по итогам декабря месяца снизилось по сравнению с ноябрем месяцем на 7%. В целом по итогам 2024 года данный показатель находился на достаточно высоком уровне. Причем вторая половина 2024 года характеризовалась увеличением количества предложений, по сравнению с началом года.

По данным Росреестра по итогам ноября на вторичном рынке было зарегистрировано 13 629 переходов прав на вторичную недвижимость. Количество сделок почти не изменилось к показателю октября. В целом текущий год характеризуется снижением количества сделок, при сохранении среднего уровня цен. По итогам 11 месяцев 2024 года было зарегистрировано 128 903 сделок на вторичном рынке. По сравнению с аналогичным периодом 2023 года (160 088) количество сделок уменьшилось на 24%.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях. Основная часть сделок проходит без привлечения ипотечных средств»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 12 января 2025, источник

«В 2023 году доля сделок с ипотекой на вторичном рынке находилась в диапазоне от 51 до 61%, в первой половине 2024 года 44,7% покупателей готового жилья использовали кредитные средства, а начиная с июля 2024 года отмечалось резкое сокращение ипотечных сделок до 30–35%, которое к началу 2025 года дошло до 20%.

В первой половине прошлого года на рынке была относительно большая доля тех покупателей, которые с помощью ипотеки добирали недостающую сумму для покупки квартиры большей площади. Эта категория покупателей готова была оформлять ипотеку и по высоким ставкам, поскольку, как правило, им не хватало на новое жилье не более 20–30% от его стоимости. Сейчас доля таких покупателей продолжает снижаться из-за выросших средних сроков продажи квартир на вторичном рынке.

Спрос на рыночную ипотеку за последние полгода сократился кратно, причем это касается как вторичной, так и первичной недвижимости. В новостройках доминируют льготные ипотечные программы и различного рода рассрочки от застройщиков, на вторичном – большая часть покупателей с наличными, причем они стали более гибкими в выборе объектов, подбирая их под имеющийся у них бюджет без привлечения заемных средств.

Затяжной период высоких ставок по рыночной ипотеке будет стимулировать развитие альтернативных форм купли-продажи вторичного жилья в виде обмена, рассрочек между продавцом и покупателем, в том числе с начислением процентов, сдачи в аренду с последующим выкупом, а также сделает вновь актуальным trade in на рынке жилья.

Потребность в улучшении жилищных условий не отменить высокими ипотечными ставками, поэтому те, кто заинтересован в покупке или продаже недвижимости, будут искать альтернативные способы»

Григорий Жирнов, – сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ, 13 января 2025, источник

«В 2020 – 1П 2024 г. благодаря действию льготных программ было выдано лишь 0,6–1,2 млн новых ипотек в новостройках (20–40% от всех выданных льготных кредитов). Остальные 1,6–2,2 млн льготных кредитов (60–80%) были бы выданы по рыночным ставкам и без действия льготных программ – из-за благоприятных макро-факторов.

Льготные программы создают больше всего дополнительного спроса в кризисные периоды и в условиях высоких % ставок (как во 2П 2023–2024 гг.). В ситуации экономического равновесия и тем более в период низких/нейтральных ставок общество субсидирует кредиты, которые были бы выданы и по рыночным ставкам. Не надо так.

Широко распространено мнение, что рост цен на жилье в новостройках в два раза с 2020 г. произошел только из-за льготной ипотеки. Тем не менее, с 2020 г. цены на вторичное жилье выросли на 60%, ИПЦ и цены производителей стройматериалов – на 40%+, номинальные зарплаты – на 75%, строительная себестоимость (по ЕИСЖС) – на 100%+. Так что и без льготки рост цен был бы сильным. Насколько?

Цены на жилье в реальном выражении (с коррекцией на ИПЦ) в 2020–2023 гг. выросли в большинстве стран: например, в США – на 27%, в Португалии – на 37%, в Хорватии – на 26%. Такую динамику связывают с постковидным восстановлением экономики и структурным ростом спроса на жилье после пандемии.

Увеличение разрыва в ценах между первичным и вторичным рынком в РФ по большей части связано с льготной ипотекой. В 2018-2019 гг. разница в ценах составляла 10-15% (из-за разного качества, расположения жилья, «новый мерседес дороже старого» и вот это все, что давно обсуждалось). В 2024 г. разница в ценах превысила 45%. Часть этого роста связана с переходом на эскроу и улучшением качества первичного жилья, но основным фактором изменения разрыва в ценах все же стала льготная ипотека. Почему?

Разница в ценах одинаковой квартиры на первичке и вторичке должна определяться дисконтированной суммой переплаты процентов за фактический срок погашения кредита. При рыночной ставке по ипотеке 20% и ставке по льготному кредиту 6% «справедливая» разница в ценах выше 40%.

При этом льготная ипотека поддержала строительную отрасль в период ее перехода на эскроу. Рост маржинальности строительства и высокий спрос помогли застройщикам пройти кризисы 2020 и 2022 гг., стимулировали строительство нового жилья (в том числе там, где раньше оно не строилось) и позволяли улучшать качество продукта.

Тем не менее, массовые льготные программы по большей части несут вред для экономики. Какие альтернативы можно предложить?

1) Ограничение числа льготных ипотек и четкие критерии получателей льгот (уже). Массовую льготную ипотеку можно запускать в качестве краткосрочной контрциклической меры поддержки спроса в период спада экономики.

2) Увеличение маткапитала и его индексация на фактический рост цен жилья, помощь в накоплении ПВ молодым семьям (если цель – социальная политика).

3) Другие креативные меры. Например, из-за высоких % ставок бюджет в 2021-2025 гг. потратил/потратит на субсидирование льготных ипотек ~4 трлн руб. На эти деньги Минфин мог засетапить своего застройщика, построить ~800 тыс. социальных квартир и бесплатно раздать их реально нуждающимся»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 13 января 2025, источник

«Столичный рынок «свежих новостроек», как и весь российский рынок жилья, вошел в период ослабления спроса. Это уже не просто временная коррекция, а стратегическая перспектива, которая определит его движение в ближайшие годы. На этом фоне мы наблюдаем, как девелоперы сокращают инвестиционные программы в массовом сегменте. Это закономерно приведет к дефициту наиболее популярных лотов – небольших квартир – уже к концу 2025-го или началу 2026 года.

Важно отметить, что к середине-концу 2026 года мы, скорее всего, увидим ценовой разрыв. Причина проста: девелоперы физически не успеют за восстановлением спроса. Или предложение не успеет выйти на рынок в нужных объемах, или востребованные объекты будут в незавершенной стадии строительства, что только усилит эффект «дефицита».

Для девелоперов это не только вызов, но и этап перегруппировки. Игроки будут вынуждены осторожнее подходить к новым проектам, переосмысливая темпы строительства и источники финансирования.

Для покупателей же период 2025-2026 годов может стать хорошей возможностью, но к сожалению, лишь временной. Перспективные лоты по адекватным ценам будут доступны вероятнее всего в тех проектах, где у девелопера возникли сложности с ликвидностью или наполнением эскроу-счетов. Это «окно возможностей» быстро закроется – следующим шагом станет очередной рост цен.

В нынешних условиях полный коллапс строительства практически невозможен. Девелоперский рынок плотно завязан на банковский сектор, который сейчас в отличной форме. Рекордные прибыли банковской системы и ее устойчивая позиция создают подушку безопасности для крупных застройщиков. Да, отдельные проблемы могут возникнуть у мелких игроков, но их объекты быстро перехватывают крупные компании, которые доводят строительство до финала. Локальные остановки, безусловно, могут случиться, но их масштабы будут минимальны.

Этот процесс (смещение фокуса спроса с первичного на вторичный рынок – прим.) уже начался, и он набирает силу. Ключевой фактор – разница в ценах. Сейчас средняя стоимость новостройки превышает среднюю цену вторичного жилья на 57%. Это рекорд. <...> При этом нельзя не отметить то, что на вторичном рынке сейчас до 80% сделок совершаются за наличные, без кредитования»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риелторов, 14 января 2025, источник

«С учетом того, что этот рынок (жилой недвижимости – прим.) примерно на 90% зависит от ипотеки, количество потенциальных покупателей жилья эконом-класса сократилось примерно втрое, а бизнес-класса – вдвое.

В 2025 году многое будет зависеть от того, что дальше станет происходить со ставкой ЦБ. Заседание в феврале, возможно, окажется в этом плане решающим. Если тренд не поменяется – то есть ключевая ставка не начнет снижаться или снова вырастет, можно ожидать дальнейшего снижения спроса и более повсеместного и существенного падения цен на жилье. Поскольку ипотека при этом будет оставаться для большинства недоступной.

Второй важный момент – что будет со льготной ипотекой. Сейчас обсуждается возможность распространить ее (семейную ипотеку – прим.) на вторичный рынок там, где нового жилья строится очень мало или оно вообще не строится. В городах, которые попадут в этот список, можно ожидать роста спроса и вряд ли там стоит ждать падения цен.

И третий момент – доходы. Там, где они растут – а это сейчас зачастую небольшие города – идет и рост цен на все, что более-менее соответствует требованиям потенциальных покупателей и особенно льготных ипотечных программ.

В крупнейших городах, включая Москву, дешевеет и в первую очередь будет дешеветь и в 2025 году жилье, которое считается морально устаревшим. Сейчас это уже не только хрущевские пятиэтажки, но и "старые панели" – девятиэтажки, двенадцатиэтажки. Особенно если они находится в районах с не лучшей транспортной доступностью (для Москвы – нет рядом метро). Вторая категория "кандидатов" на существенное снижение цен, если в ближайшее время ипотека не станет доступнее, – новостройки с дальним сроком ввода в эксплуатацию (через два-четыре года). Опять же – если они не находятся в каком-то очень хорошем и удобном районе»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 14 января 2025, источник

«На вторичном рынке Петербурга тренды прежние: слабый, но устойчивый спрос, сокращение предложения.

За декабрь в спальных районах (по данным ЦИАН) минус 12,6%. Рекордное снижение за многие месяцы. И сезонное снятие объявлений перед каникулами тут не при чем: на 14 января в спальных районах (включая Кудрово-Мурино) в продаже 22,1 тысячи вариантов - уже на 2,2% меньше, чем перед Новым годом. Если сравнивать с октябрем 2024 года, то выбор у покупателей сократился больше чем на треть. И поводов для смены тенденции нет. Переход цен к росту все более возможен.

Спрос на вторичке по-прежнему приходится на 20-30% квартир, выставленных по самой привлекательной цене. По ним и идут сделки и даже без особого торга. У 70%-80% разместивших объявления наверняка складывается ощущение, что «рынок слабый и продать ничего невозможно». Хотя на самом деле активность покупателей есть во всех сегментах, от типового до элитного. Теперь точно вопрос продажи квартиры исключительно в качественном продвижении и правильной цене.

Всплеска спроса на новостройки под Новый год ожидаемо не случилось. В декабре сумма заключенных договоров в Петербурге такая же что и в ноябре. Зато и особого спада в январе к декабрю не будет. Судя по первым рабочим дням, есть слабый, но постоянный спрос.

Продажи (в основном) держатся на семейной ипотеке, рассрочке, зачете имеющегося жилья. Выдачи семейной ипотеки в декабре в целом по РФ выросли на 18%. Проблема с лимитами решена.

А вот внедрения ипотечного стандарта, которого так все опасались, как будто и не было. Застройщики не спешат выравнивать цены «за живые деньги» и по семейной ипотеке. А банки продолжают получать комиссию за выдачу. Пчелы не выступают против меда. Начнутся «репрессии» - отреагируют. Кстати, если бы не удорожание из-за льготных программ и рассрочки - мы бы уже увидели другую ценовую динамику.

Говорить о том, что рынок находится в каком-то комфортном состоянии, конечно, не приходится. Не зря 16 января вице-премьер Хуснуллин будет обсуждать с застройщиками антикризисные меры. Очевидно, что при текущей ключевой ставке действующих льготных программ и собственных мер застройщиков (рассрочки и т. п.) совершенно недостаточно.

Важно: анализируя текущие обращения клиентов, трейд-ин, выкуп имеющегося жилья, продажи новостроек - мы понимаем, что, по сравнению с показателями годичной давности, на всех этапах взаимодействия с клиентами наблюдаем серьезное снижение эффективности. Звонков и лидов меньше, привлечение клиентов стало дороже, острого желания покупать не наблюдается»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 14 января 2025, источник

«В декабре сезонно количество квартир в актуальной продаже снижается. И в январе рынок, как правило, остается с очень скудным количеством объектов. Этот год не стал исключением. Суммарно объем предложения в Москве сократился в декабре на 12%.

Почему так происходит каждый год? Декабрь покупатели хотят успеть закончить процесс покупки. Продавцы, которые не смогли найти покупателя до конца года - снимают объект до лучших времен. Все равно сейчас не продали, теперь выставим в середине первого квартала.

Что это значит? Это значит, что сейчас первые недели года, можно продать то, что не продавалось. Конкуренции меньше. Многие сняли вообще рекламу на январь. Но здесь стоит сказать, что и покупатели еще не все вернулись с каникул. Традиционно чаще всего максимальное количество квартир накапливается к марту»

Алексей Попов, – руководитель аналитического центра Циан, 16 января 2025, источник

«С ценами (на новостройки – прим.), я думаю, мы увидим по итогам года рост на уровне чуть ниже уровня официальных целей по инфляции.Что касается спроса, возможно снижение год к году. Это связано с тем, что данные за 2024 год включают в себя первую половину года с безадресной льготной ипотекой, с множеством сделок, которые были заключены еще по старым условиям.

Я думаю, что будет все-таки определенное снижение (объема предложения – прим.), потому что меньше стало новинок. Да, застройщики могут достаточно гибко регулировать свои объемы, но при этом снижение кардинально на ситуации на рынке сказаться не должно, потому что в принципе в большинстве регионов этот объем достаточно большой.

Показатель по новому предложению в прошлом году оказался минимальным за последнее десятилетие. Здесь это минимум за все время сопоставимых наблюдений, которые мы вот с середины десятых годов ведем. Не такое большое снижение, но все равно это меньше, чем в любой из предыдущих лет»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 16 января 2025, источник

«Сбер дал данные по декабрю. Картина по Москве прям один в один с тем, что я ожидал - резкое снижение предложения на фоне "роста" цен в объявлениях.

Странно, что в среднем по России цены в объявлениях не выросли, хотя предложение упало. Но там конечно, нужно разбираться предметнее, какие регионы дают такую погрешность и почему. Скорее всего какие-то флуктуации, связанные с завышением цен в объявлениях.

В любом случае, думаю, что в большинстве крупных городов картина такая же, как в Москве. Причем, что любопытно, если там же посмотреть цены по фактическим сделкам, то Москва - без изменений (что было ожидаемо). А вот в целом по России - рост. Т.е. по России в целом - завышенные цены в объявлениях стали приближаться к ценам реальных сделок. Причем движение это "на встречу друг к другу" - одно растет, другое снижается..

Ну, в целом думаю, что и Москва, примерно, в марте покажет снижение цен в объявлениях. А может быть уже и в середине февраля. Иначе, это будет сигналом к росту стоимости в реальных сделках»