Доля элитной ипотеки составляет 5-10% от общего количества операций на рынке роскошного жилья

Состоятельные люди тоже иногда покупают квартиру в кредит. Правда, речь идет о жилье высшего класса. В чем особенности «элитной ипотеки», и кому она может быть интересна?

Дорогое удовольствие

Рынок столичной недвижимости премиум-класса – довольно узкий сегмент, что, впрочем, не делает это место встречи покупателей и продавцов статичным: и здесь кипит своя жизнь. По информации инвестиционного холдинга «Финам», в прошлом году на первичном рынке элитной недвижимости Москвы было совершено более 400 сделок на общую сумму 1,1–1,2 млрд. рублей. «По нашим оценкам, объем как первичного, так и вторичного рынка элитной недвижимости Москвы в 2013 году может вырасти на 15–25% за счет увеличения спроса. Стоит отметить, что сейчас на нем преобладает избыточное предложение», – информирует аналитик компании «Финам» Антон Сороко.

Немного семантики. В переводе с французского языка слово «элита» означает «избранное». В русской речи мы также используем прилагательное «элитный», когда речь идет о чем-то исключительно качественном и дорогостоящем. Если исходить из этого значения, то становится понятно, что рынок первоклассного жилья не может быть массовым.

Сегодня квартиру в Москве можно выбрать на любой вкус и кошелек. И если определение жилья эконом-класса не вызывает особых трудностей даже у непрофессионалов, то с высококлассным все несколько сложнее. Ведь возникает вопрос, что именно считать элитной недвижимостью, а что – относительно дорогой?

Давать точное определение вряд ли кто-то возьмется, считает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Действительно, роскошь – понятие субъективное. «Например, жилой комплекс не имеет сколько-нибудь существенной благоустроенной территории из-за расположения в центре. Такое часто встречается на знаменитой Остоженке. И что же, его элитным не считать?» – рассуждает Вадим Ламин. Поэтому эксперт в этом контексте говорит о ценовых характеристиках: условно можно считать элитным или близким к элитному жилье, цены на которое начинаются от $18 тыс. за квадратный метр в новостройках и от $23 тыс. на «вторичке».

По словам руководителя департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, стоимость такой недвижимости начинается от $15 тыс. за кв. м. «Но большей популярностью среди покупателей элитного жилья сегодня пользуются квартиры уровня де люкс, которых на рынке единицы, а их стоимость начинается от $30 тыс. за кв. м», – делится своими наблюдениями эксперт.

Что касается неценовых характеристик премиальных объектов, то это прежде всего их месторасположение (исторический центр Москвы традиционно является престижным). Жилье «для избранных» отличает высокая степень благоустройства придомовой территории (вместительный паркинг, надежная охрана, цветущие клумбы, безопасно оснащенные детские площадки и пр.). И, конечно, не последнюю роль играет уровень отделки квартиры, а также многие другие «мелочи», преимущества которых очень трудно оценить, пока ими не воспользуешься.

Если говорить о покупательских предпочтениях, то, по словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в этом сегменте спрос смещен в пользу двух-трехкомнатных квартир. Также очень востребованы пентхаусы. «Сейчас хорошим спросом пользуются квартиры с высоким уровнем отделки от известных дизайнеров», – отмечает Литинецкая.

Взвешенный подход

«Красиво жить не запретишь», – любят говорить российские граждане, и – если у кого-то появится возможность воплотить в жизнь детскую мечту жить в «королевских покоях» – вряд ли он ее упустит. Однако многие российские заемщики привыкли обращаться за помощью к банкам только в крайнем случае (особенно если речь идет о крупных ипотечных ссудах).

Но случаи, когда элитная квартира покупается с привлечением ипотеки, имеют место. По разным оценкам, их доля составляет в среднем 5–10% от общего количества операций на рынке роскошного жилья. Некоторые эксперты озвучивают и другую цифру. Так, «в сегменте де люкс доля ипотечных сделок составляет порядка 20%», – уверяет Елена Лашко. Дать точную оценку доли ипотечных сделок с элитной недвижимостью не берется ни один эксперт: каждая подобная кредитная сделка заключается на индивидуальных условиях, которые, как правило, не афишируют.

Если для среднестатистического жителя мегаполиса жилищный заем – это тяжкое бремя, и решиться на этот шаг не так-то просто, то состоятельные люди порой расценивают его просто как удобный вариант. Ведь при таком варианте покупки апартаментов им не нужно изымать средства из оборота бизнеса, а значит, деньги будут продолжать работать.

На особых условиях

«В случае с элитной ипотекой речь идет об индивидуальном подходе, поэтому говорить о продукте здесь не совсем правильно», – отмечает Елена Лашко. «Что касается условий, а также порядка принятия решения по выдаче подобных кредитов, то, как правило, в подобных ситуациях банки работают полностью по индивидуальной схеме оценки кредитоспособности заемщика», – подчеркивает начальник управления по работе с сегментом розница «Абсолют Банка» Антон Павлов. Здесь могут возникать определенные сложности: российский бизнес традиционно не отличается прозрачностью, а значит, подтверждение необходимого для крупного займа дохода может стать для некоторых заемщиков настоящей проблемой. И хотя сегодня банки стали более лояльны и в этом вопросе (тем более, что у состоятельных клиентов, как правило, много других активов), но период рассмотрения заявки по элитной ипотеке все-таки длится дольше, чем в других, «стандартных», случаях. Как правило, решение о выдаче внушительного по размерам кредита принимается на уровне руководителей банка.

Немаловажно и то, что решение ссудить сумму в размере $1 млн. должно базироваться не только на желании банкиров повысить лояльность «дорогого» клиента, но и на возможности это сделать, что могут позволить себе только высококапитализированные компании. Тем не менее, очевидно, что тем игрокам, которые хотят развивать направление работы с VIP-клиентами, без подобного предложения не обойтись. И даже такое «трудное место», как оценка реальной платежеспособности клиента, вряд ли остановит их на этом пути.

«Как правило, взаимодействие между клиентами и банком происходит по личной договоренности, по индивидуально составленным программам. Покупателям не нужно участие или какое-либо содействие риэлторов. Они являются VIP-клиентами своих банков и договариваются о получении кредита напрямую», – посвящает в детали процесса Елена Лашко (АН «Усадьба»).

По наблюдениям Марии Литинецкой («Метриум Групп»), портрет среднестатистического «элитного» ипотечного заемщика выглядит так: «Это люди, владеющие собственным бизнесом, либо топ-менеджеры крупных компаний. Они вполне могут себе позволить покупку квартиры и без привлечения ипотечных средств, но в этом случае им нужно было бы взять часть денег из бизнеса, что является более затратным и рискованным, чем привлечение заемных средств. Чаще всего размер их первоначального взноса составляет более 50%. Кредит оформляется на срок до 10 лет, но фактически гасится в течение первых 3-х лет».

Надо отметить, что таких клиентов отличает умение, что называется, «хорошо считать деньги». Поэтому их решение о целесообразности кредита проистекает из оценки разницы потерь между ипотечной ставкой и недополученной прибылью. «В связи с этим они достаточно «чувствительны» к изменению процентных ставок и могут отказаться от ипотеки, при этом не отказываясь от покупки», – делает уточнение Мария Литинецкая. Возраст «элитных» заемщиков – от 35 до 50 лет. Как правило, для них квартира, приобретаемая в ипотеку – не первая жилая недвижимость.

Прекрасное далеко

Возможно, приобретение элитной недвижимости в кредит может стать популярнее в ближайшее время, что связано с ростом спроса и предложения на рынке в целом. Но есть и другой момент. Так, Антон Сороко («Финам») замечает, что «последние события указывают на то, что в 2013 году ввод «налога на роскошь» станет для российского правительства одним из приоритетных направлений». Если это произойдет, то использование ипотеки будет освобождать покупателя от необходимости платить этот налог, так как квартира весь срок выплаты кредита будет находиться в собственности банка. Не исключено, что это обстоятельство значительно увеличит число потребителей «элитной ипотеки».

К тому же элитная недвижимость всегда уверенно растет в цене, пусть и невысокими темпами. Шанс того, что цена роскошных «квадратных метров» резко упадет даже в условиях кризиса, невысок. «В 2012 году цены на элитную недвижимость выросли на 16%, а для объектов не премиум сегмента рост цен был скромнее», – обращает внимание Антон Сороко.

Но все же говорить о прямой связи между дороговизной объекта и выгодностью его приобретения в кредит было бы неправильно. Покупка элитной недвижимости в кредит с целью инвестирования – весьма сомнительный вариант. Ведь в этом случае жилье до определенного срока останется собственностью банка, что само по себе заметно снижает ее ликвидность как вложения.