Герман Елянюшкин: Никогда в истории жилье в Подмосковье не было таким доступным
Герман Елянюшкин, зампред правительства Подмосковья
- Вы работаете в Подмосковье с мая 2012 года. Какой вы видите Московскую область через 5–10 лет?
Самое главное, чего не хватает Подмосковью, — это человеческого облика, дружелюбной архитектуры. Я бы сказал, архитектуры вообще. Это очень большой недостаток. Наши проектировщики или в силу низкой квалификации, или в угоду заказчику принимают решения, которые архитектурными назвать нельзя: совершенно неприглядные панели и кирпично-монолитные дома. Когда мне присылают доклад о введенных зданиях, жилых кварталах, которые начинали строить около пяти лет назад, я не могу порой отличить три или четыре фотографии, понять, в каком это городе. В Подольске, Балашихе, Химках — везде одно и то же.
Конечно, задача нашего главного архитектора — эту тенденцию изменить, убогие проекты штамповать нельзя. Хотелось бы, чтобы наши застройщики это услышали. Но, боюсь, здесь дают о себе знать несколько факторов: низкий профессионализм архитекторов и желание строительных компаний экономить на всем, в том числе на архитектурном облике. Здесь мы должны занимать жесткую позицию. Я считаю, это главная задача архитектурного блока.
Градостроительный блок должен обеспечить гражданам комфортное проживание в новой застройке, а в сложившихся районах — максимально нивелировать те просчеты, которые были допущены ранее: построить детские сады, школы, физкультурно-оздоровительные комплексы, поликлиники, парки. Чего ни коснись — всего не хватает. Конечно, это расстраивает. Как же так можно было строить?
- Вам лично сейчас больше всего какой подмосковный город нравится?
Многие. Дмитров, Клин, Коломна, Химки, Зарайск. Зарайск многообразен. Примечателен его кремль с богатой историей. Только ради этого туда стоит съездить. Зарайск всегда будет конкурировать с Коломной, но при правильном подходе турист может получить синергетический эффект — за один день посетить два кремля, прикоснуться к вековой истории. Любимых городов много, все разные, все интересные.
- В 22 исторических городах Подмосковья введены ограничения по высотности. Могут ли в регионе появиться небоскребы? Или аналог «Москвы-Сити»?
Crocus Group уже строит небоскребы (14 небоскребов рядом с Crocus City Hall. — RNS). Если говорить о высотках, как в Нью-Йорке или Сингапуре, то надо оценить опыт «Москвы-Сити». Если он удачный и кто-то из девелоперов решится повторить такой проект, значит, люди посчитали, подумали… Пока таких мегапроектов нет.
Стоит ли строить высотные дома в подмосковных городах? Конечно, стоит. Но только в крупных городах. При этом нужно заручиться «поддержкой» покупателей и убедиться в готовности рынка принять такой продукт. К таким проектам нужно подходить с особой тщательностью: они могут стать символом нового Подмосковья, поэтому должны иметь достойную архитектуру и качественные планировочные решения. В Павшинской пойме, например, возвели 45-этажные дома. Небоскребами формально их не назовешь, но это высотные объекты, которые красивы и достаточно комфортны для проживания.
Можно, конечно, застроить территорию девятиэтажками с максимальной плотностью, но тогда окажешься в колодцах. Приведу исторический пример. Для Петербурга характерно мало- и среднеэтажное строительство, высоток нет на Невском, Лиговском, Литейном проспектах, — но сказать, что это комфортные для проживания районы, нельзя. Застройка невысокая, но очень плотная. И дворы-колодцы дают о себе знать: мало света, пространства, зелени. Может быть, в крупных городах стоит сосредоточиться на достижении предельных параметров за счет высотности, но при этом должна быть зеленая территория, свободная от машин и парковок (их можно разместить под землей). Все это дело вкуса и предпочтений. Кто-то хочет жить на первом этаже за городом, а кто-то предпочитает находиться в центре жизни: утром спускаться на лифте с 60-го этажа, как в «Москве-Сити», завтракать в гостинице, садиться в машину и ехать по делам. Это уже зависит от образа жизни, к которому человек стремится, и его финансовых возможностей.
- Выбирать не всегда приходится.
Нужно сказать, что никогда в истории жилье в регионе не было таким доступным. Московская область уж не первый год строит фактически по 1 кв. м на человека (в год. — RNS). Сегодня семья со средним достатком может позволить себе купить квартиру, по крайней мере в кредит. Понятно, что это обременительно. Такая сделка сопряжена с большими тратами и остается одной из самых дорогих покупок в жизни человека. Тем не менее совершить ее уже можно. Например, взять кредит под рекордно низкий процент. И это прогресс! Цена квадратного метра в Подмосковье сейчас минимальная. Указ президента о доступности жилья для простой российской семьи в Московской области максимально исполнен.
- Вы говорили, что цена будет расти.
Обязательно будет расти, потому что за последнее время только стоимость арматуры подскочила на 25–30%. Панические настроения у застройщиков прошли. Еще недавно они продавали квадратные метры по минимальным ценам, чтобы поддержать оборот. Теперь же все успокоились, провели оптимизацию в своих компаниях, сократили штат — неприятно, но такая оптимизация произошла. Застройщики приспособились к кризису, который оказался не совсем кризисом — больше было страха.
Продажи сегодня на уровне не самого плохого 2013 года. Просто многие застройщики нарастили объемы в стремлении продать больше. Рынок стабилизировался, в том числе благодаря своевременному обращению губернатора Подмосковья Андрея Воробьева к президенту о субсидировании процентной ставки по ипотеке. Рынок был спасен, большого количества новых обманутых дольщиков у нас не появилось. Я считаю это достижением нашей градостроительной политики. Мы должны идти дальше и еще больше стабилизировать рынок за счет вымывания слабых компаний и введения новых требований к застройщикам жилья, которые будут предусмотрены поправками в закон о дольщиках (214-ФЗ).
- Какова сейчас средняя цена на жилье в Московской области, и насколько она может увеличиться до конца года?
Если говорить про бюджетный сегмент, в срединной части Подмосковья, здравая цена начинается от 45 тыс. руб. за квадратный метр. В ближайшем Подмосковье она колеблется в диапазоне 75–90 тыс. руб. за «квадрат». Цены должны вырасти на 15–20%. Поскольку рынок стабилизировался, застройщики успокоились, перешли к плановой работе и сейчас строят именно то количество квартир, которое будет продано в краткосрочной перспективе. Я думаю, что значительно сократится предложение на рынке в силу экономических причин — и цена не может не подрасти. Как я уже сказал, стоимость строительных материалов увеличивается, и оснований для снижения или стабилизации цены квадратного метра нет.
- Вы говорили, что если рентабельность строительства опустится ниже 15%, то правительство не будет согласовывать проект. Почему именно такая цифра?
Да, рентабельность должна быть не менее 15%. Она выводилась не по сложным экономическим схемам и формулам. Это показатель, который позволяет застройщику после завершения строительства дома иметь какой-то заработок для стабильного развития компании без кассовых разрывов. Домов, в которых проданы абсолютно все квартиры, немного, обычно какое-то количество «квадратов» остается. Если застройщик решит уйти «в ноль», он будет работать рывками: продал квартиру, выполнил какие-то работы — и ждет следующих продаж. Это повлечет за собой срыв сроков исполнения договоров долевого участия, штрафные санкции или, не дай бог, какие-то непредвиденные расходы в виде удорожания строительных материалов. Подушка безопасности должна быть. Всё, что ниже 15%, опасно. Нам не нужны застройщики, которые говорят, что ничего не зарабатывают. Нам нужны компании, которые платят налоги, строят вовремя и имеют средства для своего развития и модернизации технической базы.
- Согласно последним данным, около половины застройщиков Московской области вводят объекты с опозданием: 30,5% от общего объема строящегося жилья Московской области (7,8 млн кв. м) возводится с задержкой, 22,4% — с отставанием более года. Как вы оцениваете данную ситуацию? Считаете ли вы ее критической?
Нет. К сожалению, последние 20 лет это традиционная ситуация на строительном рынке. Есть старая шутка, что со времен строительства египетских пирамид ни один объект не вводился вовремя и не укладывался в смету. Мы, конечно, хотим эту тенденцию поменять, но не потому, что якобы последние три года срываем дедлайны, нарушаем сроки сдачи объектов. Просто раньше эта информация нигде не звучала и даже не отслеживалась. Проблему начинали решать, только когда появлялись обманутые дольщики. Но такой подход — плыть по течению — нас не устраивает. И те застройщики, которые срывают сроки, пусть даже в силу объективных причин (все-таки строительство — сложный процесс), не должны работать в Подмосковье. Или пусть занимаются другим бизнесом — более эффективным. Если договор заключил, то, пожалуйста, в установленные сроки передай квартиру покупателю. Здесь должна быть железная дисциплина.
Эти мероприятия помогут укрупнить рынок. Слабые застройщики должны уйти с рынка. Они могут заняться любым другим делом, но не опускать руку в кошелек простых граждан. Несвоевременная сдача жилого объекта влечет прямые убытки для покупателя. Ведь люди, как правило, чтобы купить новую квартиру, продают старое жилье и живут в съемном. Семья, которая и так находится в непростом финансовом положении, вынуждена платить двойную цену. Застройщики порой ведут себя цинично: подумаешь, сорвали сроки, достроим позже — ничего страшного, подождут. Мы ждать не будем!
- Сколько сейчас застройщиков работают в Московской области?
С августа количество компаний сократилось с 595 до 554. Дом построили — и ушли с рынка. Хочу подчеркнуть, что в этом нет ничего плохого и страшного. Строительство — это не малый и средний бизнес, который необходимо поддерживать всеми возможными способами. В малом бизнесе предприниматель «трясется» за свои инвестиции, за свой миллион рублей, который он вложил в ларек или автомойку, теряет сон. У него появляется повышенная работоспособность, потому что есть цель вернуть свои деньги и что-то заработать для своей семьи. Таких людей надо поддерживать. А когда приходит активный предприниматель и говорит: «Несите мне денежки, а я на них построю дом. Вдруг у меня что-нибудь получится», — здесь мешать, конечно, тоже не надо, но и помощи не должно быть никакой. Нужен жесточайший контроль за каждой копейкой и за каждой минутой.
- Когда, на ваш взгляд, строительный рынок в регионе полностью сформируется, укрупнится? И сколько застройщиков в итоге останется?
Цикл строительства составляет примерно три года — от проектирования до ввода корпуса в эксплуатацию, если речь идет о небольшом проекте. В течение трех лет, я думаю, у нас останется около 100–150 строительных компаний. Уже сейчас 112 крупнейших застройщиков контролируют 80% рынка жилья, а остальные 20% — это мелкие компании, которые реализуют в среднем по одному проекту. Построили, «вышли в кэш» и думают, что делать дальше: продолжить жилищное строительство, создать производство или открыть магазин.
Глава Минстроя Михаил Мень говорил, что для федерального бюджета субсидирование процентной ставки по ипотеке до 6–7% — слишком большая нагрузка, но регионы могут подготовить свои собственные программы. Есть ли у правительства Московской области такие планы?
— Нет. Московской области абсолютно не нужно выделять субсидии из бюджета. В регионе строится достаточное количество жилья. Если в каком-то другом субъекте жилищное строительство стагнирует, то здесь, наверное, региональное правительство может дотировать такую процентную ставку. И, как синергетический эффект, эти средства, наверное, вернутся в казну вместе с налогами от новых рабочих мест в строительной отрасли. Делать это в Подмосковье смысла нет.
- Область запустила программу социальной ипотеки. Много заявок уже подано?
Молодые ученые первыми подали заявки и уже практически всю свою квоту выбрали. Мы надеемся, что врачи и учителя активизируются и «распробуют» этот продукт. Если мы говорим, что семьи со средним доходом могут себе позволить жилье, то для социально значимых групп людей, таких как врачи, учителя и молодые ученые, которые имеют относительно средние доходы, губернатор дает возможность, получить жилье и заниматься любимым и важным для страны делом.
- Как вы относитесь к назначению Михаила Балакина главой генподрядчика СУ-151, который будет отвечать за завершение всех строек СУ-155? Многие пайщики не понимают этого решения.
Люди успокоятся в тот момент, когда завертятся строительные краны, застучат мастерки и засверкают строительные каски. Неважно, какая фамилия стоит за санацией. Пока же процесс находится на контроле правительства Российской Федерации, за ним следит Минстрой, депутатский корпус. Правильность решения банка «Российский капитал» о назначении исполнителем Михаила Дмитриевича Балакина мы сможем оценить уже в ближайшее время. Другого носителя исчерпывающей информации о ситуации в группе компаний СУ-155, кроме самого господина Балакина, нет. СУ-155 — это сложнейшая, уникальная структура. Уникальная, в том числе в негативном контексте. Без носителя информации разбираться с ее проблемами пришлось бы гораздо дольше. Тот факт, что удалось прийти к компромиссу, показывает, что было принято правильное решение.
Это тот случай, когда не скроешься за словами и дорожными картами. Эффект либо будет виден невооруженным глазом, либо его просто не будет.
- С компанией «Дукс» в Долгопрудном уже удалось достичь договоренностей по достройке объектов СУ-155?
Да, удалось. «Дукс» готова взять на себя объекты социального строительства: детские сады, поликлиники. Это порядка 2,5 млрд рублей. Если компания выйдет на стройку, то вопрос с «социалкой» в Долгопрудном будет решен. Что касается трех жилых корпусов, то здесь слово за банком «Российский капитал», который должен профинансировать завершение строительства.
- Ранее вы говорили, что компания «Аврора» тоже может подключиться к достройке объектов в Долгопрудном.
Может. Но вариантов много. Если появится возможность, как в Звенигороде, за счет инвесторов достроить корпуса быстрее, нежели с участием «Российского капитала», то мы будем просить исключить эти корпуса из графика финансирования и перенести высвободившиеся средства на другие объекты Московской области. Пока по Долгопрудному такого рабочего варианта нет. У нас любой подрядчик готов принять участие в достройке объектов СУ-155 при условии получения прибыли. Если она формируется, отбоя от желающих не будет. Если объект убыточный, вытащить его можно только путем санации.
- «Российский капитал» готов продать лифтостроительные заводы СУ-155 в московской Щербинке и подмосковном Серпухове. Как вы оцениваете привлекательность серпуховского актива?
Учитывая запущенную программу капитального ремонта с колоссальной потребностью в лифтах и понимая, что этот лифтовой завод — самый передовой в России и один из самых современных в Европе, во многом даже уникальный, думаю, на этот актив покупатель найдется. Вопрос цены. Там установлено импортное оборудование. Мы живем в рублевом мире, и цена, конвертированная из иностранной валюты, неконкурентоспособна. Либо СУ-155, либо «Российский капитал» должны принимать решение. Мне кажется, чтобы сохранить завод, его нужно продавать за ту цену, за какую его купят, и просто загружать мощности.
С рынка уйти легко — вернуться зачастую невозможно. Учитывая наличие мощностей в нашей стране по лифтам, конечно же, мы заинтересованы в том, чтобы именно серпуховский завод был загружен. Там может работать 700 человек.
- Правительство планирует развивать сегмент арендного жилья. Как вы оцениваете перспективы развития этого рынка?
Какие-то локальные проекты действительно существуют и будут появляться снова. Существуют успешные примеры в Москве и Санкт-Петербурге, но говорить о массовом строительстве арендного жилья преждевременно. Ситуация не будет меняться еще многие годы. Чтобы оформился массовый девелопмент арендного жилья, его надо либо субсидировать из бюджета, либо создавать специальные программы. Какой смысл конкурировать с «бабушкиным жильем», которое досталось владельцам фактически бесплатно?
- Сейчас планируется под конкретные предприятия строить арендное жилье.
Видов арендного жилья огромное количество. Арендное жилье можно сравнить с хлебом: где-то нужно продавать багет, где-то — обычную буханку. Для социальных нужд существует один вид арендного жилья, для сотрудников предприятий — другой. В последнем случае мы сталкиваемся с новым разделением: когда предприятие либо само строит и заселяет, либо помогает своим сотрудникам снять существующее жилье через посредника — оператора. А может быть, арендное жилье — это общежитие или апартаменты…
Пока существенного запроса со стороны бизнеса нет. Любому директору предприятия вместо того, чтобы ломать голову над арендным жильем, гораздо проще и дешевле заключить договор аренды с частниками в ближайшем населенном пункте.
- Для Москвы, Санкт-Петербурга возрождение доходных домов, наверное, все же актуально. В этих городах ставки аренды существенно выше, чем в среднем по регионам.
Ключевое слово — «наверное». В Москве тоже стоимость аренды жилья сильно колеблется. Учитывая последние тенденции, ни один из серьезных инвесторов вкладываться в арендное жилье не будет, потому что арендные ставки значительно упали, время экспозиции квартир резко возросло. Это экономически неоправданный бизнес, инвесторы очень осторожны.
- Переговоры о каких-то мегапроектах на территории Московской области ведутся?
Девелопер Максим Блажко планирует построить новый город (7,8 млн кв. м недвижимости. — RNS) в поселении Волковское Рузского района. Пока ведется работа с документами территориального планирования. В регионе строятся развлекательные и торговые комплексы. Благодаря политике губернатора в области активно развивается производство. Даже не знаю, какого производства нет на территории Московской области. Ювелирное, электронное, авиа-, вертолето-, приборостроительное… Всё есть и продолжает строиться.
Это как раз тот синергетический эффект, когда высокий потенциал людей, живущих в Подмосковье, позволяет инвесторам строить высокотехнологичные предприятия. На некоторые заводы, которые находятся у границ Московской области, приезжают специалисты из Калужской, Тверской и других соседних областей. Это нормальное явление. Мы становимся магнитом для инвесторов. Постулат о том, что в трехстах километрах вокруг Москвы сосредоточен весь платежеспособный спрос Российской Федерации, будет актуален еще на протяжении многих лет.
- Земель для застройки достаточно?
Да, земли для застройки есть. По поручению губернатора активно используем территории военных городков, которые нам передает министерство обороны. Проводим реновацию, восстановление площадок, в том числе под жилищное строительство. У нас развиваются индустриальные парки, например в Ступине и Есипове. Можно говорить об очень динамичной промышленной политике.
- Сельскохозяйственные земли могут быть потенциальным ресурсом?
Сельхозземли могут быть потенциальным ресурсом под застройку, но подходить к этому вопросу надо очень осторожно. Перефразирую Марка Твена: сельхозземли сейчас не производятся. Они достались нам в наследство, это бесценный ресурс, к которому нужно относиться очень бережно. Я бы сравнил их с «бабушкиным жильем»: вроде бы оно досталось бесплатно, но на самом деле у него высокая стоимость, это исключительно ценный актив. Да, сельхозземли сегодня на рынке почти ничего не стоят, но на них развиваются сельхозпроизводства за счет того, что наши деды и прадеды эти земли культивировали, и мы получаем конкурентоспособную сельхозпродукцию. Если кто-то сейчас вдруг решит для себя создать поле под сельскохозяйственные культуры, то эта земля станет золотой. Чтобы сделать из нее плодородное поле, необходимо провести такое количество мероприятий, что ни один здравый инвестор на это не пойдет. И бездумно застраивать такие территории ни в коем случае нельзя.
- Недавно Градостроительный совет области одобрил создание сырного агрокластера. Какие планы по созданию подобных производств в дальнейшем?
Огромный «мегаполис», который сложился в регионе, будет всегда хотеть есть. Люди могут отказаться от покупки машины и квартиры, но в продуктах питания человек нуждается постоянно. Благодаря политике губернатора большое количество новых предприятий появилось за последние три года, и очень много проектов готовится к выходу на рынок. Новое крестьянское фермерское хозяйство появится в Дмитровском районе. Молочная ферма будет построена на территории 59 га в Можайском районе: соответствующие инвестиции оцениваются в 3 млрд руб. Компания «Холдиг» сформирует в Мытищах агропромышленный парк на участке 10 га, вложив в производственно-складской комплекс до 1,6 млрд руб.
Как в строительстве мы не зависим от импорта, так и в сельскохозяйственной отрасли, я думаю, мы полностью решим проблему импортозамещения.
- Многие жилые комплексы сегодня распродаются на ожиданиях, что вблизи строящихся объектов появится линия легкорельсового транспорта (ЛРТ). На каком этапе сейчас подготовка документации? Реально ли договориться со всеми собственниками?
Реально. Если с кем-то не договоримся, то в рамках действующего законодательства будем изымать земельные участки через суд. Мы вынуждены договариваться, потому что это сокращает сроки. ЛРТ — важнейший в истории Московской области проект, который кардинально изменит образ жизни жителей подмосковных городов. К сожалению, не все люди понимают его ценность. На интернет-форумах жители Подольска обсуждают: «Зачем нам ЛРТ, зачем ехать в Домодедово, что там делать?» Сегодня в сознании людей эти два города никак не связаны друг с другом. Пока не думают о сложившемся дисбалансе: в Домодедово огромное количество рабочих мест и не хватает специалистов, а в Подольске, наоборот, много желающих работать, но нет мест приложения труда. Сегодня путь между двумя городами занимает 1–1,5 часа. Новый вид транспорта сократит время передвижения до 22 минут. ЛРТ строится прежде всего для организации горизонтальной миграции, минуя МКАД. Возможность добраться до аэропорта — это скорее приятный бонус.
Возможность добраться до другого города быстро и с комфортом — это еще одно важное изменение, которое произойдет в Подмосковье через несколько лет. С появлением ЛРТ, думаю, изменится политика таких электронных сервисов, как «Яндекс», которые будут предлагать не кратчайший путь, а самый быстрый: автомобилем, поездом или трамваем. Кстати, уже смонтирована испытательная линия для скоростного трамвая. Скоро туда привезут состав, который будет проходить сертификацию.
Что касается ЛРТ, то раньше многие сомневались, что такой проект вообще может быть реализован. Сегодня губернатор лично его курирует. Уровень проработки проектной документации позволят говорить о том, что строители выйдут на площадку в самое ближайшее время. Мы сейчас максимально близки к этому этапу.