Ипотечный рынок в этом году ждет последний рекорд
Ипотечный рынок в России в этом году поставит новый рекорд - его объем по итогам года вырастет на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство "Эксперт РА". Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства
В первом полугодии этого года ипотечный рынок уже поставил рекорд: объем выданных кредитов вырос на 69% до 1,3 трлн рублей, говорится в докладе рейтингового агентства. Всего банки выдали 663,4 тысячи ипотечных кредитов. По итогам года рынок может поставить новый рекорд: банки выдадут ипотечных кредитов на 2,7-2,8 трлн рублей. Это на 35% выше показателей 2017 года.
Но не исключено, что этот рекорд станет последним. В "Эксперте РА" полагают, что уже в следующем году темпы роста кредитования замедлятся, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько в этом году. Базовый сценарий предполагает, что банки выдадут ипотеки на 2,5 трлн рублей, при негативном - на 2 трлн рублей.
Похожий прогноз и у S&P: в этом году рост ипотечного кредитования составит 18-20%, а в следующем замедлится до 15-18%. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 22% к концу 2018 года и на 15% к концу 2019 года.
Почему сейчас растет рынок?
Рынок ипотеки, согласно докладу "Эксперт РА", стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.
Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.
Кроме того, многие рефинансируют старые кредиты, то есть берут кредиты под более низкие ставки вместо старых кредитов, взятых под более высокие ставки. Доля рефинансирования выросла с 5% до 13% от общего объема кредитования. Аналитики полагают, что спрос на рефинансирование будет снижаться.
Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации "Открытия" и Бинбанка доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.
Лидером по объемам кредитования осталась Москва, но темпы роста выдачи ипотечных кредитов в ней ниже, чем в других крупных регионах. Быстрее всего среди регионов-лидеров в первом полугодии росла выдача ипотечных кредитов в Башкортостане, Свердловской и Оренбургской областях.
Рекордов больше не будет
Аналитик S&P Наталья Яловская связывает грядущий спад на рынке ипотеки с тем, что россияне постепенно удовлетворяют спрос. Кроме того, ставки по кредитам перестанут снижаться из-за девальвации рубля, роста инфляции и ужесточения политики ЦБ.
В "Эксперт РА" ждут, что ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, согласно докладу, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.
Рост цен на жилье в "Эксперте РА" объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство. В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него. В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек.
Кроме того, уже в первом полугодии этого года объем ввода жилья в многоквартирных домах сократился, согласно докладу, на 16,7%. В "Эксперте РА" ожидают дальнейшего сокращения ввода жилья.
Опасен ли ипотечный бум?
2018 год - не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн рублей, для сравнения - на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн рублей.
"В 2017 году ипотека стала яркой звездой на тусклом небосклоне отечественного кредитного рынка", - писали эксперты ЦМАКП Олег Солнцев и Артем Дешко в статье для "Ведомостей" в январе этого года.
Еще в прошлом году экономисты начали предупреждать: надувается пузырь на рынке ипотечного кредитования.
К примеру, экономист Олег Вьюгин говорил, что снижение ставок будет стимулировать население брать кредиты и "практически все банки будут перестраивать свои модели под ипотечное кредитование".
"Население попадет на очень большие обязательства... Только растущая экономика может обеспечить выполнение этих обязательств. Если же экономика вялая и не растет, то, скорее всего, произойдет другой сценарий", - сказал Вьюгин в ноябре 2017 года (цитата по Reuters).
Бывший чиновник минэкономразвития и глава аналитического департамента "Локоинвеста" Кирилл Тремасов осенью 2017 года обращал внимание, что жилищный ипотечный рынок - один из немногих сегментов российской экономики, где наблюдается не просто бурный рост, но и его ускорение. "В то же время бум ипотеки на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жильё вряд ли можно назвать здоровой тенденцией", - писал он на своей странице в Facebook.
В июле этого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила на встрече с президентом Владимиром Путиным, что если раньше россияне брали в основном кредиты на потребление, сейчас 44% кредитов приходится на ипотеку. Пять лет назад на ипотеку приходилось 27%.
"44% - это уже много. И конечно, такой быстрый темп роста ипотеки заставляет нас все время смотреть за качеством ипотеки. Потому что, мы знаем многие страны, [появлялись ипотечные] "пузыри", и нам, конечно, ни в коем случае нельзя этого допустить", - сказала Набиуллина Путину. При этом она добавила, что ипотечные кредиты "очень хорошо обслуживаются".
"Эксперт РА" пишет в докладе, что по данным на 1 июля этого года доля просроченной задолженности составляла 1,2%. За 12 месяцев она сократилась на 0,3 п.п. До конца года, по прогнозу агентства, доля просроченной задолженности вряд ли превысит 2%.
В сентябре заместитель Набиуллиной Ксения Юдаева заявила, что ЦБ видит риски в росте объемов выдачи ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом - ниже 20 процентов. И если тенденция продолжится, регулятор будет готов принимать меры, предупредила Юдаева.
А уже 1 октября ЦБ объявил, что с 1 января 2019 года увеличивает коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом со 150 до 200%. Это значит, что под такие кредиты банки будут обязаны создавать повышенные резервы.